GRZ Berechnung: Anrechenbare überbaute Flächen inkl. Garagen, Carports & Dachüberstände?

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Um die Grundflächenzahl (GRZ) korrekt zu berechnen, müssen Sie gemäß § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.) verschiedene Flächen berücksichtigen. Ich empfehle, folgende Punkte zu beachten:

• Wohnhaus: Die Grundfläche des Wohnhauses ist anzurechnen.
• Dachüberstände: Dachüberstände sind relevant. Giebelseitige und traufseitige Überstände sind bei der Berechnung der überbauten Fläche zu berücksichtigen.
• Garagen/Carports: Garagen und Carports zählen ebenfalls zur überbauten Fläche.
• Zufahrten: Zufahrten zu Garagen und Carports sind ebenfalls relevant.
• Stellplätze: Stellplätze können je nach Ausgestaltung und Genehmigungssituation zur überbauten Fläche zählen.
• Anbauten: Jegliche Anbauten am Haus sind ebenfalls in die Berechnung einzubeziehen.
• Freisitze/Geräteräume: Überdachte Freisitze und Geräteräume sind ebenfalls relevant.

👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Architekten oder Bauplaner hinzu, um die GRZ korrekt zu ermitteln und mögliche Ausnahmegenehmigungen zu prüfen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO, wobei der Nutzer zwischen anrechenbaren und nicht anrechenbaren Flächen unterscheiden muss. Die GRZ ist ein zentrales Steuerungsinstrument der Baunutzungsverordnung und wird in der Regel durch den Bebauungsplan festgesetzt. Eine Überschreitung kann baurechtliche Konsequenzen haben, weshalb eine präzise Berechnung unerlässlich ist.

✅ Zustimmung: Der Nutzer hat korrekt erkannt, dass Garagen, Carports und deren Zufahrten nach § 19 Abs. 4 BauNVO grundsätzlich auf die GRZ anzurechnen sind. Auch die Grundfläche des Wohnhauses und des Anbaus sind vollständig zu berücksichtigen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, Dachüberstände seien generell nicht anrechenbar, ist so pauschal nicht richtig. Nach der Rechtsprechung und Verwaltungspraxis sind Dachüberstände dann nicht anzurechnen, wenn sie lediglich dem Witterungsschutz dienen und keine eigenständige Nutzfläche darstellen. Ein überdachter "Freisitz" von 3 x 3 m, der zudem als Wäschetrockenplatz genutzt wird, ist jedoch als überdachte Fläche mit Aufenthaltsfunktion zu werten und daher in die GRZ-Berechnung einzubeziehen.

➕ Ergänzung: Die Abtrennung durch eine Holzwand ändert nichts an der baulichen Anlage. Entscheidend ist die überdachte Fläche, die dem Aufenthalt dient. Der Geräteraum (3 x 3 m) ist ebenfalls voll anzurechnen. Somit ergibt sich für den Anbau eine anrechenbare Fläche von 54 m² (6 x 9 m), nicht 45 m². Die Dachüberstände des Haupthauses (1 m giebelseitig, 0,75 m traufseitig) sind hingegen in der Regel nicht anzurechnen, sofern sie nicht als Balkon oder Terrasse ausgebildet sind.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Nutzer die GRZ durch eine fehlerhafte Berechnung weiter überschreitet, als ohnehin schon. Eine Überschreitung der zulässigen GRZ kann zu einer Baueinstellung, Bußgeldern oder im schlimmsten Fall zu einer Rückbauverpflichtung führen. Die Annahme, der "Freisitz" sei wie ein Dachüberstand zu behandeln, ist rechtlich nicht haltbar und birgt ein erhebliches Risiko.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte dringend einen Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde konsultieren. Eine Ausnahmegenehmigung oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans ist nur auf Antrag und bei Vorliegen besonderer Gründe möglich. Vor weiteren Baumaßnahmen muss die exakte GRZ-Berechnung durch einen Sachverständigen oder die Behörde bestätigt werden, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.

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Die GRZ-Berechnung unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben der BauNVO, wobei die überbaute Fläche nach § 19 Abs. 1 BauNVO als diejenige Fläche definiert ist, die sich innerhalb der senkrechten Projektion der äußeren Begrenzungen aller über dem Gelände befindlichen Baukörper ergibt – unabhängig davon, ob diese durch Wände, Stützen oder Dachkonstruktionen gebildet werden.

🔴 Gefahr: Dachüberstände zählen grundsätzlich zur überbauten Fläche, sobald sie über dem Gelände liegen und eine dauerhafte Überdachung darstellen – auch ohne geschlossene Wände oder Mauern. Giebel- und traufseitige Überstände des Wohnhauses (1 m bzw. 0,75 m) sind daher vollständig anzurechnen, da sie eine überbaute Fläche erzeugen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, Dachüberstände seien nur bei Vorhandensein von "Mauern" relevant, ist rechtlich falsch. Die BauNVO kennt keine solche Ausnahme – entscheidend ist allein die senkrechte Projektion der Überdachung auf das Gelände.

➕ Ergänzung: Der sogenannte "Freisitz" (3 x 3 m) im Anbau ist ebenfalls vollständig anzurechnen, da er durch eine dauerhafte Überdachung geschützt ist und nicht als bloßer Dachüberstand im Sinne einer nicht nutzbaren Projektion gilt – vielmehr handelt es sich um eine nutzbare, überdachte Fläche mit klarer Zweckbestimmung (Wäschetrocknung), was die Anrechenbarkeit zusätzlich unterstreicht.

✅ Zustimmung: Die Einbeziehung von Garagen, Carports und Zufahrten in die GRZ ist korrekt gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO – diese Flächen sind grundsätzlich anzurechnen, es sei denn, sie erfüllen sehr eng definierte Ausnahmekriterien (z. B. offene Carports mit weniger als 50 % Überdachung, was hier nicht der Fall ist).

❌ Widerspruch: Die Annahme, die 3x3-m-Fläche könne als "Dachüberstand" von der GRZ ausgenommen werden, widerspricht der Rechtsprechung und der allgemeinen Verwaltungspraxis: Ein überdachter, nutzbarer Freisitz ist keine bloße Projektion, sondern eine überbaute Fläche im Sinne der BauNVO.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlagenprüfer oder kommunalen Bauordnungsbeamten mit einer verbindlichen GRZ-Prüfung – insbesondere vor Beantragung einer Ausnahmegenehmigung, da die aktuelle Berechnung (54 m² statt 45 m²) wahrscheinlich korrekt ist und eine fehlerhafte Selbsteinschätzung zu rechtlichen Risiken bei Baugenehmigung oder späterer Kontrolle führen kann.