Stadthaus auf kleinem Grundstück bauen: Kosten, Machbarkeit & Planung in der Altstadt?
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Stadthaus auf kleinem Grundstück bauen: Kosten, Machbarkeit & Planung in der Altstadt?

(Verschoben aus dem Grundriss-Forum, hatte mich damit vertan, sorry).

Ich habe ein Luxusproblem. In einer kleineren, aber gut angebundenen Stadt habe ich ein Grundstück geerbt und brainstorme gerade ob es sich lohnt das zu behalten und irgendwann nach dem Berufseinstieg zu bebauen (studiere noch und habe keinerlei familiäres Geld). Es befindet sich in einer ganz hübschen Altstadt, eine besonders nachgefragte Touri-Stadt ist es aber nicht/nicht übermäßig wertvoll. Ganz nett zum Wohnen halt. Das Grundstück ist praktisch eine Lücke zwischen zwei Zweigeschossern und wird hinten durch ein eingeschossiges Gebäude begrenzt. Somit wären Fenster im EGA nur zur Straße möglich, oben dann nach vorn und hinten. Nun aber der eigentliche Haken: die Grundfläche sind nur 58 m², Schmalseite zur Straße. Davon muss man dann ja wohl noch die Mauern abziehen. Ich bin leider ganz schlecht in der räumlichen Vorstellung und habe kein Gefühl dafür ob das dann "eng und dunkel" bedeutet, oder ob man damit durchaus arbeiten kann. Man könnte wohl 2,5 Geschosse genehmigt bekommen, oder 2 plus Dachterrasse. Nur wie wäre bei dieser Grundfläche der Inneneindruck  -  bei einer eher offenen, loftartigen Ausnutzung vielleicht doch kein Engegefühl? Danach kommt dann die Geldfrage, die ich hier gerne anhängen würde statt weitere Threads aufzumachen (und ein wenig hängt es auch mit dem winzigen Grundriss zusammen): Ist das passgenaue Bauen zwischen zwei Nachbarhäusern heikler oder teurer? Und worauf bezieht sich eigentlich der typische m²-Preis, ist das Grundfläche? D.h. kostet der m² auch im nächsten Geschoss noch mal das gleiche wie unten wo Fundament und Haustechnik sitzen? Bei 2,5 Geschossen würde man ja wohl auf ca. 100-110 m² Wohnfläche kommen (Bad, Schrägen usw. einfach mal mitgezählt). Als Single- oder Paarwohnung (Singlewohnung, Paarwohnung) müssten da ja nur wenige Räume und nicht die fetteste Schalldämmung usw. sein, oder wie ist Ihre Erfahrung mit sowas? Ist der von mir angedachte Stil automatisch auch teuer, weil eigentlich haben Lofts usw. ja weniger Wände, wirken reduziert. Verzeihung wenn das eine relativ allgemeine Fragestellung zum Thema (kleiner) Grundriss wurde, aber das hängt irgendwie alles zusammen und wie gesagt ist es noch eine Art Brainstorming ob sich so ein kleines Grundstück lohnt. 🙂 In dieser Stadt zu leben könnte ich mir schon vorstellen.

  • Name:
  • Florian
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    Ein Stadthaus auf einem kleinen Grundstück in einer Altstadt zu bauen, kann eine interessante Option sein, erfordert aber sorgfältige Planung und Abwägung verschiedener Faktoren. Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Grundflächenzahl (GRZAbk.): Informieren Sie sich über die maximal zulässige Bebauung Ihres Grundstücks.
    • Abstandsflächen: Beachten Sie die erforderlichen Abstände zu den Nachbargebäuden, um ausreichend Tageslicht und Belüftung zu gewährleisten.
    • Schallschutz: Gerade in dicht bebauten Gebieten ist eine gute Schalldämmung wichtig, um den Wohnkomfort zu erhöhen.
    • Raumausnutzung: Überlegen Sie, wie Sie den vorhandenen Raum optimal nutzen können, z.B. durch den Einbau von Einbauschränken oder die Gestaltung offener Wohnbereiche.
    • Baukosten: Klären Sie die voraussichtlichen Baukosten ab, einschließlich der Kosten für Planung, Genehmigungen und Bauausführung.

    Für eine Single- oder Paarwohnung könnten zwei Geschosse ausreichend sein, eventuell mit einer Dachterrasse, um den Wohnraum zu erweitern. Die Ausrichtung der Fenster zur Straße sollte gut geplant sein, um den Lichteinfall zu optimieren und die Privatsphäre zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich frühzeitig professionelle Beratung von einem Architekten oder Bauingenieur ein, um die Machbarkeit Ihres Bauvorhabens zu prüfen und einen optimalen Entwurf zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Kennzahl im Baurecht, die angibt, welcher Anteil eines Baugrundstücks maximal überbaut werden darf. Sie wird als Dezimalzahl angegeben, z.B. 0,4. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40% des Grundstücks mit Gebäuden überdeckt werden dürfen. Die GRZ wird im Bebauungsplan festgelegt.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Geschossflächenzahl (GFZAbk.), Baurecht
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dazu, eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz zu gewährleisten. Die Größe der Abstandsflächen richtet sich nach der Höhe des Gebäudes und den jeweiligen Landesbauordnungen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Nachbarrecht
    Schallschutz
    Schallschutz bezeichnet Maßnahmen, die dazu dienen, die Ausbreitung von Schall zu reduzieren. Im Bauwesen werden Schallschutzmaßnahmen eingesetzt, um den Lärmpegel in Gebäuden zu senken und die Wohnqualität zu verbessern. Schallschutz kann durch den Einsatz von schalldämmenden Materialien, die Konstruktion von mehrschichtigen Bauteilen und die Vermeidung von Schallbrücken erreicht werden.
    Verwandte Begriffe: Lärmschutz, Schalldämmung, Schallabsorption
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Der Antrag auf Baugenehmigung muss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauantrag, Bauordnung
    Dachterrasse
    Eine Dachterrasse ist eine befestigte Fläche auf dem Dach eines Gebäudes, die als Aufenthaltsbereich genutzt werden kann. Sie bietet die Möglichkeit, den Außenbereich in urbanen Umgebungen zu genießen. Bei der Planung einer Dachterrasse sind statische Aspekte, Abdichtung und Geländer zu berücksichtigen.
    Verwandte Begriffe: Terrasse, Balkon, Dachgarten
    Altstadt
    Eine Altstadt ist der historische Kern einer Stadt, der oft durch eine besondere architektonische Gestaltung und eine hohe Dichte an historischen Gebäuden gekennzeichnet ist. In Altstädten gelten oft besondere Bauvorschriften und Denkmalschutzbestimmungen.
    Verwandte Begriffe: Stadtkern, Historische Bausubstanz, Denkmalschutz
    Wärmepumpe
    Eine Wärmepumpe ist eine Heizungsanlage, die Umweltwärme aus der Luft, dem Erdreich oder dem Grundwasser nutzt, um Gebäude zu beheizen. Sie arbeitet nach dem Prinzip eines Kühlschranks, nur umgekehrt. Wärmepumpen sind eine umweltfreundliche Alternative zu konventionellen Heizsystemen.
    Verwandte Begriffe: Heizung, Erneuerbare Energien, Umweltwärme

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Welche Genehmigungen benötige ich für den Bau eines Stadthauses?
      Antwort: Sie benötigen in der Regel eine Baugenehmigung, die Sie bei der zuständigen Baubehörde beantragen müssen. Zusätzlich können je nach Lage des Grundstücks weitere Genehmigungen erforderlich sein, z.B. von der Denkmalschutzbehörde, wenn sich das Grundstück in einem Altstadtbereich befindet.
    2. Frage: Wie kann ich den Schallschutz in einem Stadthaus verbessern?
      Antwort: Verwenden Sie schalldämmende Materialien für Wände, Decken und Fenster. Achten Sie auf eine gute Abdichtung von Fugen und Anschlüssen. Der Einbau von Schallschutzfenstern kann ebenfalls sinnvoll sein.
    3. Frage: Welche Heizsysteme eignen sich für ein Stadthaus auf kleinem Grundstück?
      Antwort: Kompakte Heizsysteme wie eine Gasbrennwerttherme oder eine Wärmepumpe sind platzsparend und effizient. Eine Fußbodenheizung kann ebenfalls eine gute Option sein, da sie eine gleichmäßige Wärmeverteilung gewährleistet.
    4. Frage: Wie kann ich den Wohnraum in einem kleinen Stadthaus optimal nutzen?
      Antwort: Nutzen Sie multifunktionale Möbel, wie z.B. ein Schlafsofa oder einen ausklappbaren Esstisch. Integrieren Sie Stauraum in Wände und unter Treppen. Helle Farben und eine gute Beleuchtung können den Raum optisch vergrößern.
    5. Frage: Was ist bei der Planung der Fenster zu beachten?
      Antwort: Achten Sie auf eine optimale Ausrichtung der Fenster, um möglichst viel Tageslicht in die Räume zu bekommen. Verwenden Sie große Fensterflächen, um den Raum optisch zu erweitern. Schallschutzfenster können den Lärm von der Straße reduzieren.
    6. Frage: Welche Rolle spielt die Grundflächenzahl (GRZ)?
      Antwort: Die GRZ gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Planung eines Stadthauses, da sie die maximale Größe des Gebäudes bestimmt.
    7. Frage: Wie finde ich einen geeigneten Architekten für mein Bauvorhaben?
      Antwort: Fragen Sie Freunde und Bekannte nach Empfehlungen oder suchen Sie online nach Architekten in Ihrer Region. Achten Sie auf Referenzen und Bewertungen. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, um sich ein Bild von der Kompetenz und Arbeitsweise des Architekten zu machen.
    8. Frage: Welche Fördermöglichkeiten gibt es für den Bau eines Stadthauses?
      Antwort: Informieren Sie sich bei Ihrer Bank oder der KfW-Bank über Fördermöglichkeiten für energieeffizientes Bauen oder die Nutzung erneuerbarer Energien. Es gibt auch regionale Förderprogramme, die Sie in Anspruch nehmen können.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauen in der Altstadt: Denkmalschutz beachten
      Informationen zu Auflagen und Genehmigungen bei Bauvorhaben in historischen Stadtkernen.
    • Grundstück optimal nutzen: Tipps für kleine Flächen
      Ideen und Lösungen für die Gestaltung und Bebauung von kleinen Grundstücken.
    • Schallschutz im Stadthaus: Lärmbelästigung reduzieren
      Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes in dicht bebauten Wohngebieten.
    • Kompakte Heizsysteme: Platzsparende Lösungen für kleine Häuser
      Überblick über effiziente und platzsparende Heizsysteme für Stadthäuser.
    • Dachterrasse gestalten: Ideen für den Außenbereich in der Stadt
      Tipps und Anregungen für die Gestaltung einer attraktiven Dachterrasse.

  2. Baugenehmigung – Kleine Grundstücke: Grundflächenzahl beachten!

    scheitern möglich
    Zu beachten ist die Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Parkplatzsatzung und Abstandsregeln für Dachterrassen und Anleitermöglichkeit für die Feuerwehr auf der Rückseite. Normalerweise bekommt man für so kleine Grundstücke keine Baugenehmigung.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Baugenehmigung Stadthaus – Bauamt: Tipps & Kontakte knüpfen

    Stadthaus
    Ob man eine Baugenehmigung bekommt kann man nur auf dem Bauamt und bei der Stadt erfragen.

    Es ist dabei nicht schädlich, schon einmal in die richtige Partei einzutreten und Plakate zu kleben.

    Ich habe schon Bauämter erlebt, die mir, als ich noch gar nicht Bauvorlagenberechtigt war, bei der Planung behilflich waren und ich kenne ein Bauamt, das mir einen korrekten Plan mit unzulässigen Gründen abgelehnt hat. Dort wurde ich auch schon gefragt, nennen Sie uns eine Zahl, zu der Sie bereit sind, das Grundstück an den Nachbarn zu verkaufen.

    In Neapel erläuterte uns der Fremdenführer dazu, ja wir haben die Mafia und wir zahlen wie in eine Versicherung. Aber in D hat man die Bürokratie.

    Ich wusste nicht, dass unsere Verwaltung für ihre Leistung bereits so bekannt ist.

    • Name:
    • Pauline Neugebauer

  4. Altstadt: Baurechtliche Herausforderungen – Abweichungen möglich!

    Foto von Martin G. Halbinger

    schwierig
    Baurecht: Was baurechtlich möglich ist, ist in solch beengten Altstandlagen schwer zu beurteilen. Oft ist eine Vielzahl an Abweichungen erforderlich, die aber auch oft erteilt werden können, wenn es nachvollziehbare Gründe dafür gibt. Planer, die bisher nur am Ortsrand freistehende EFHs gebaut haben, werden leicht scheitern.

    Konstruktiv: Je nach Baujahr und Zustand der Nachbarbebauung können viele Probleme auftreten: Grenzwände, die nicht auf der Grenze liegen, Überstehende oder fehlende Fundamente, Leitungen, usw. man kann viele Überraschungen erleben. Besonders Platzsparende Konstruktionen sind oft aufwändiger / teurer als die Standardausführung.

    Grundrissgestaltung: Mit modernen Maßnahmen (Oberlichtern, Lichtschächten, künstlicher Beleuchtung) kann man viele Probleme lösen, vieles liegt auch an der Grundrissgestaltung. (offene Grundrisse, Lichthöfe, Sichtachsen usw.) Die Lage kann ein Alleinstellungsmerkmal sein. Ob es dann im Endergebnis Sinn macht, können wir nicht beurteilen. Vielleicht wird ein herrausragendes Juwel daraus oder es ist günstiger, die Kosten für den Mehraufwand in ein einfacher bebaubares Grundstück zu investieren.

    Wenn die Fläche nicht ausreicht um dort dauerhaft seinen Wohnbedürfnissen (Kinderzimmer, zus. Arbeits- / Hobbyzimmer usw. je nach Lebensplanung) zu entsprechen, solle man überlegen, ob die Planung sinnvoll vermietbar ist ... Spezielle Grundrisse brauchen manchmal auch eher spezielle Bewohner. 😉

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 07.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 07.01.2026

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    Stadthaus auf kleinem Grundstück in der Altstadt bauen

    💡 Kernaussagen: Der Bau eines Stadthauses auf einem kleinen Grundstück in der Altstadt ist komplex und erfordert die Berücksichtigung von Baurecht, Grundflächenzahl und Nachbarbebauung. Eine Baugenehmigung ist nicht selbstverständlich und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Expertise von Planern mit Erfahrung in beengten Altstadtlagen ist entscheidend. Abweichungen vom Baurecht sind oft erforderlich, aber bei nachvollziehbaren Gründen möglich.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Details zur Grundflächenzahl und den Abstandsregeln sind im Beitrag Baugenehmigung – Kleine Grundstücke: Grundflächenzahl beachten! zu finden. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist entscheidend für die Genehmigung des Bauvorhabens.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Baugenehmigung Stadthaus – Bauamt: Tipps & Kontakte knüpfen betont die Bedeutung des Kontakts zum Bauamt und der frühzeitigen Klärung der Genehmigungsfähigkeit. Beziehungen können hilfreich sein, aber die Einhaltung der Vorschriften ist unerlässlich.

    🔴 Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Altstadt: Baurechtliche Herausforderungen – Abweichungen möglich! beschrieben, können in Altstadtlagen zahlreiche baurechtliche Abweichungen erforderlich sein. Dies erfordert eine detaillierte Planung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten.

    🔧 Praktische Umsetzung: Bei der Planung eines Stadthauses auf einem kleinen Grundstück in der Altstadt sollten platzsparende Konstruktionen und eine optimale Grundrissgestaltung berücksichtigt werden. Oberlichter, Lichtschächte und Lichthöfe können für eine gute Beleuchtung sorgen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie frühzeitig die baurechtlichen Rahmenbedingungen mit dem Bauamt und suchen Sie sich einen erfahrenen Planer, der sich mit den Besonderheiten von Altstadtlagen auskennt. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Baugenehmigung Stadthaus – Bauamt: Tipps & Kontakte knüpfen bezüglich der Kontaktaufnahme zum Bauamt.

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