GRZ Berechnung: Wird ein Balkon angerechnet? Infos zu Baugenehmigung & GRZ Überschreitung

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Die Frage, ob ein Balkon bei der Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) berücksichtigt wird, hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bauordnungen und den konkreten Festsetzungen im Bebauungsplan ab. Generell gilt: Geschlossene Bauteile wie Wintergärten werden in der Regel angerechnet, während offene Balkone oft nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt werden.

Im vorliegenden Fall scheint das Bauamt den Balkon nicht angerechnet zu haben, was zu einer Überschreitung der zulässigen GRZ von 0,30 geführt hat (berechnete GRZ 0,32). Es ist wichtig zu klären, ob diese Nichtanrechnung korrekt ist.

Ich empfehle, die Baugenehmigung und den zugehörigen Lageplan genau zu prüfen. Achten Sie auf eventuelle Anmerkungen oder Auflagen bezüglich des Balkons und seiner Anrechnung auf die GRZ.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie das Bauamt erneut und bitten Sie um eine schriftliche Stellungnahme zur Anrechnung des Balkons auf die GRZ. Klären Sie, ob ein Fehler vorliegt und welche Konsequenzen dies für die Baugenehmigung hat. Ziehen Sie ggf. einen Architekten oder Baurechtsexperten hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.). Der Nutzer hat eine Baugenehmigung für ein Hauptgebäude mit einer GRZ von 0,32 erhalten, obwohl die zulässige GRZ bei 0,30 liegt. Die Kernfrage ist, ob der Balkon in die GRZ-Berechnung einzubeziehen ist.

✅ Zustimmung: Die Berechnung des Hauptgebäudes ohne Balkon (90,80 m² / 283 m² = 0,32 GRZ) ist korrekt. Die Überschreitung von 0,02 ist geringfügig.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Balkon die GRZ auf 0,37 erhöht, ist falsch. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden Balkone in der Regel nicht zur GRZ I gerechnet, sondern zur GRZ II (Nebenanlagen). Die Berechnung 6,99 m x 14,99 m ist zudem fehlerhaft, da die Balkontiefe nicht zur Gebäudelänge addiert wird.

➕ Ergänzung: Balkone sind in der Regel keine Hauptanlagen, sondern gelten als untergeordnete Bauteile. Sie werden meist nur anteilig oder gar nicht auf die GRZ I angerechnet. Die korrekte GRZ I bleibt bei 0,32. Die GRZ II (für Nebenanlagen) darf zusätzlich bis zu 0,30 betragen, sodass der Balkon hier problemlos Platz findet.

🔴 Gefahr: Die Aussage des neuen Bauamtsmitarbeiters, dass ein Fehler unterlaufen sei, ist irreführend. Eine rechtskräftige Baugenehmigung genießt Bestandsschutz. Der Nutzer sollte sich nicht verunsichern lassen, da die Genehmigung nicht ohne Weiteres zurückgenommen werden kann.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte die bestehende Baugenehmigung als rechtsverbindlich betrachten. Zur Sicherheit empfiehlt sich eine schriftliche Bestätigung des Bauamts, dass die Genehmigung Bestand hat. Bei weiteren Unklarheiten sollte ein Fachanwalt für Baurecht konsultiert werden, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten.

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Die GRZ (Geschossflächenzahl) wird in der Regel nicht für Balkone angerechnet – jedoch ist entscheidend, ob es sich um einen überdachten, geschlossenen oder offenen Balkon handelt, da die baurechtliche Einordnung von Land zu Land und je nach Bauordnung (z. B. MBO^Abk., LBO) variiert. In den meisten Bundesländern zählen offene, nicht überdachte Balkone nicht zur GRZ, während überdachte oder verglaste Balkone – insbesondere bei nutzbarer Fläche über 1,50 m Tiefe – teilweise als Geschossfläche gelten können.

🔴 Gefahr: Die angegebene GRZ-Überschreitung von 0,37 statt 0,30 deutet auf eine potenzielle baurechtliche Unzulässigkeit hin, die bei einer späteren Bauabnahme, bei einer Beschwerde Dritter oder bei einer behördlichen Nachprüfung zu Auflagen, Nachbesserungen oder sogar Abrissforderungen führen kann – insbesondere wenn der Balkon baurechtlich als Geschossfläche gewertet wird.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Balkon grundsätzlich nicht in die GRZ einfließt, ist nicht pauschal zutreffend: Die Baugenehmigung selbst ist maßgeblich – doch ihre Rechtmäßigkeit hängt von der korrekten Anwendung der jeweiligen Landesbauordnung ab; ein bloßer Verwaltungsfehler des ehemaligen Mitarbeiters entbindet nicht von der baurechtlichen Zulässigkeit.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die konkrete Bauart: Ein offener, nicht überdachter Balkon mit Geländer und freier Durchlüftung zählt in der Regel nicht zur GRZ; ein überdachter, verglaster oder mit einer festen Decke versehener Balkon kann dagegen als nutzbare Geschossfläche gelten – besonders wenn er über eine Tür oder fest eingebaute Fenster verfügt.

❌ Widerspruch: Die Aussage, dass die Baugenehmigung "einfach gilt", weil sie erteilt wurde, ist rechtlich unzutreffend: Eine fehlerhafte Genehmigung kann nachträglich korrigiert, widerrufen oder durch ein Baurechtsverfahren angefochten werden – insbesondere bei offensichtlichen Verstößen gegen die zulässige GRZ.

✅ Zustimmung: Die Feststellung, dass die GRZ-Berechnung ohne Balkon (0,32) bereits knapp über der zulässigen 0,30 liegt, ist korrekt und unterstreicht die besondere Sensibilität des Falls – jede weitere Flächenanrechnung verschärft die Rechtslage erheblich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um die konkrete Bauart des Balkons baurechtlich einzuordnen und die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung prüfen zu lassen – eine bloße Rückfrage beim Bauamt reicht hier nicht aus, da fachlich fundierte, schriftlich dokumentierte Gutachten erforderlich sind.