Ist sonst noch etwas zu berücksichtigen?
Miethaus finanzieren
BAU-Forum: Baufinanzierung
Miethaus finanzieren
ich möchte auf Sachwert umsteigen und plane ein Kauf eines kleinen
Miethauses Preis: €. 300.000,- der zeitige Nettojahresmieteinnahme dieses Objektes beträgt 15000,- 90 % Finanzierung, Darlehnzinsen 3,5 % (ohne Tilgung)
Etw. Steuervorteil nicht zu berücksichtsigen. Lohnt es sich es zu kaufen, oder höchsten zu welchem Preis darf/ soll bei dieser Mieteinnahme das Objekt kosten, dass es trägt?
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Ist sonst noch etwas zu berücksichtigen?
Ja, nämlich dass Sie ihre Problem etwas umfassender darstellen und ihre Fragen etwas ausführlicher bzw. präzise formulieren.
Meines Wissens werden Mietobjekte nach dem Ertragswert berechnet und nicht nach dem Sachwert, aber genau da liegt das Problem ihres zu knappen Textes. Was wollen sie tatsächlich? Und was wollen Sie von uns? -
Nicht viel,
nur:- die Bank legt nicht den Kaufpreis für die Finanzierung zu Grunde, also vermutlich nicht 90 %, sondern 100+% Finanzierung
- wie hoch soll die Tilgung sein, wenn es tatsächlich "Sachwert" und nicht steuerorientierte Anlage ist, wäre schnelle Abzahlung gut, also deutlich mehr als die üblichen 1 %
- Bauplanung: gibt es evtl. größere Straßenbaumaßnahmen, die von der Gemeinde geplant werden (Umlage), Sanierungsgebiet
- Sanierungsbedarf
- Alter => letzte + regulär bevorstehende Reparaturen (Dach, Fassade, Fenster, Heizanlage)
- Mietniveau im Ortsvergleich
- Lage, voraus. Stadtentwicklung
- Anzahl WEAbk. => Leerstandsrisiko, bei 5 x 250,- sicherlich besser zu tragen als 1 x 1250,-
- Abschläge von Mieteinnahmen: 10 % Risiko Nichtvermietung, 2-3 €/m² Instandhaltung, ...
- Zuschläge auf Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar ...
Es ist evtl. möglich, wenn auch unwahrscheinlich, dass sich ein Objekt auch bei hoher Fremdfinanzierung dauerhaft "trägt". Sicherlich keine schlechte Idee, wenn jeden Monat Geld übrig ist, das halbwegs sicher angelegt werden soll. Wenn das nicht so ist, wäre eine größere Reserve für unvorhergesehene Kosten auf jeden Fall ratsam. Falls hier nur 30-50 T einmaliges Geld angelegt werden sollen, ist das m.E. zu riskant. Insgesamt natürlich s.o., zu wenig Info und alles Kaffeesatz V. Leue
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Vorsicht Falle!
Die Zeiten für eine Investition in eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage sind extrem günstig. Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind historisch niedrig und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt voraussichtlich auch 2013 hoch.Aber Achtung! Es gilt, typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden. Eine Checkliste finden Sie unter folgendem Link:
Noch ein Hinweis: Der Renditefaktor einer Immobilieninvestition sollte im Bereich 10,0 bis 12,0 liegen. Ein höherer Faktor deutet auf einen überteuerten Kaufpreis hin.
In Ihrem Fall liegt der Faktor bei 20,0 (300.000 : 15.000)!
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- … Also sollte man sich bei großen Sachwerten auch Gedanken um die verbauten Materialien und das Löschsystem machen. …
- … das sind in der Regel auch geeignete Maßnahmen zum Schutz der Sachwerte. …
- … das meiner Meinung nach die günstigste und effektivste Lösung. Bei hohen Sachwerten mal mit Ihrer Versicherung sprechen, die macht Ihnen evtl. einen …
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