Wohnungen zusammenlegen: Bauantrag nötig? Kosten, Ablauf & Genehmigungen

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Ob für das Zusammenfügen zweier Wohnetagen ein Bauantrag erforderlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ich empfehle, folgende Aspekte zu prüfen:

• Teilungserklärung: Was steht in der Teilungserklärung bezüglich der Nutzung des Spitzbodens?
• Nutzungsänderung: Handelt es sich um eine Nutzungsänderung (z.B. von Abstellraum zu Wohnraum), kann ein Bauantrag notwendig sein.
• Baurechtliche Vorgaben: Sind Änderungen am Rettungsweg oder an Brandschutzvorgaben erforderlich?
• Bestandsschutz: Gilt für den aktuellen Zustand Bestandsschutz? Dieser kann bei wesentlichen Änderungen verloren gehen.

🔴 Gefahr: Durch den Umbau könnten statische Veränderungen notwendig werden, insbesondere wenn ein Betontreppenhaus betroffen ist. Dies muss von einem Statiker geprüft werden.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, einen Architekten oder Bauingenieur zu konsultieren, um die baurechtlichen Aspekte und die Notwendigkeit eines Bauantrags zu klären. Klären Sie auch, ob die Miteigentümer zustimmen müssen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Wunsch, eine bestehende, aber extern zugängliche Dachgeschossebene (Spitzbogen) durch eine neue interne Treppe an die darunterliegende Wohnung anzuschließen. Dies ist ein klassischer Fall einer baulichen Veränderung, die weit über eine reine Instandsetzung hinausgeht. Die Schaffung einer neuen Verbindung zwischen zwei Wohnebenen stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, da die Erschließungssituation grundlegend verändert wird.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr liegt im Verlust des Bestandsschutzes. Der aktuelle Zustand (externer Zugang) genießt möglicherweise Bestandsschutz, da er seit Jahrzehnten besteht. Durch den Einbau einer neuen internen Treppe wird dieser Zustand aufgegeben, und die gesamte Einheit muss die aktuellen Bauvorschriften erfüllen. Dies betrifft insbesondere den fehlenden zweiten Rettungsweg, der bei einer Nutzungsänderung zwingend nachgerüstet werden müsste.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass nur die Treppe erneuert wird, ist rechtlich und bautechnisch zu kurz gegriffen. Es handelt sich um eine Änderung der Grundrissorganisation und der Erschließung, was in NRW gemäß BauO NRW in der Regel verfahrenspflichtig ist. Ein reiner Austausch der Treppe ohne Genehmigung wäre ein Bauverstoß.

➕ Ergänzung: Die Zustimmung der Miteigentümer ist zwar notwendig, aber nicht ausreichend. Die Baugenehmigungsbehörde prüft unabhängig davon die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften wie Brandschutz, Standsicherheit und Rettungswege. Ein Architekt ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber aufgrund der Komplexität (Statik der Decke, Brandschutz, Rettungsweg) dringend zu empfehlen. Die Kosten für einen Architekten sind im Verhältnis zu den Risiken eines illegalen Umbaus (Rückbauverfügung, Bußgeld) gering.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie zwingend einen Architekten oder Bauingenieur mit der Erstellung eines Bauantrags für die Nutzungsänderung und den Treppeneinbau. Lassen Sie vorab prüfen, ob ein Fluchtfenster als zweiter Rettungsweg technisch und rechtlich umsetzbar ist. Verzichten Sie auf Eigenleistungen bei der Planung, da die Gefahr des Verlusts des Bestandsschutzes und einer illegalen Baumaßnahme zu hoch ist. Nur ein genehmigter Umbau sichert langfristig den Wert und die Nutzbarkeit Ihrer Immobilie.

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Die geplante Integration der Holztreppe vom Treppenhaus in die bestehende Dachgeschosswohnung stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht nur die Zugänglichkeit, sondern auch die Nutzung, Fluchtwege und statische Sicherheit betrifft – insbesondere in einem denkmalgeschützten oder altersgerechten Gebäude aus dem Jahr 1920 in NRW.

🔴 Gefahr: Die Schaffung eines inneren Zugangs zum Spitzbogen ohne gleichzeitige Sicherstellung eines zweiten Rettungsweges nach aktueller Landesbauordnung NRW (LBO^Abk. NRW § 38) birgt erhebliche Sicherheitsrisiken – insbesondere bei Brandfall. Ein Fluchtfenster allein reicht oft nicht aus, da Mindestmaße, Höhe über dem Gelände und Zugänglichkeit strengen Anforderungen unterliegen.

🔴 Gefahr: Die Trennwand zwischen Wohnung und Spitzbogen sowie die Verankerung der neuen Treppe können statische Veränderungen am Dachstuhl oder der Geschossdecke bewirken. In Altbauten mit historischer Konstruktion ist eine fachkundige statische Bewertung zwingend erforderlich, um Einsturzrisiken oder Schäden durch unzulässige Lastumlagerung auszuschließen.

⚠️ Korrektur: Der Verweis auf "Bestandsschutz" ist irreführend: Bestandsschutz schützt nicht vor baurechtlichen Anforderungen bei baulichen Veränderungen – vielmehr löst jede wesentliche Änderung der Nutzung oder Zugänglichkeit die Anwendung aktueller bauordnungsrechtlicher Vorgaben aus, auch bei Altbestand.

➕ Ergänzung: Neben dem Bauantrag (oder ggf. einer Bauanzeige nach § 63 LBO NRW) sind möglicherweise weitere Genehmigungen erforderlich: Denkmalschutzbehörde (bei denkmalgeschütztem Gebäude), Schornsteinfeger (bei Änderung von Lüftungs- oder Abgasanlagen) sowie ggf. die Feuerwehr für die Fluchtwegplanung.

✅ Zustimmung: Die Einwilligung der Miteigentümer ist ein wichtiger Schritt – doch sie ersetzt nicht die baurechtliche Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde, da es sich um eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus) handelt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen staatlich anerkannten Sachverständigen für Bautechnik oder einen Architekten mit Erfahrung in Altbauten und Brandschutz in NRW – nicht nur zur Kosteneinschätzung, sondern zur verbindlichen Prüfung der Fluchtwegsituation, statischen Tragfähigkeit und denkmalrechtlichen Vorgaben. Eine vorläufige Bauanfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ist dringend angeraten, bevor Baumaßnahmen beginnen.