Umbau Bankgebäude zu altersgerechtem Wohnen: Kostenschätzung – Methoden, Details & Vergleich?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Tja, Mädchen, ich weiß, das werden jetzt einige wieder anders sehen
Hallo liebe Forumsmitglieder,

ich bin noch neu hier und wende mich an Sie in der Hoffnung, dass jemand Erfahrungen bzgl. Kosten auf dem Gebiet des Innenausbau und Umbau"s mit mir teilen kann.

Mein konkretes Projekt ist ein altes Bankgebäude  -  Baujahr 1922. Vom einwandfreien baulichen Zustand des Gebäudes habe ich mich schon überzeugt. (Also da kommen keine bösen Überraschungen, der Keller ist trocken und das Dach ist dicht.)

Insgesamt ca. 1000 m²  -  4 Geschosse a 250 m²  -  EG^Abk., 2 OG^Abk., 1DG (KG auch vorhanden).

Allgemein sehr guter, renovierter Zustand. Einziger Haken  -  die neue Nutzung. Der Bauherr möchte ein Wohngebäude daraus machen. Im EG (250 m²) ist Gewerbe (Physiotherapie o.ä.) geplant.

Im 1. /2. OG und "falls möglich" ca. 10 Zwei-Zimmer-WE^Abk. für altengerechtes Wohnen. Also, Lift muss rein, Durchgangsbreiten müssen stimmen  -  ich möchte das mal als gegeben annehmen, denn meine Frage betrifft die Kostenaufstellung für die Wohneinheiten. Gibt es hier jemanden, der schon mit einem ähnlichen Bauvorhaben zu tun hatte?

Ich möchte für den Bauherrn zunächst eine grobe Kosten-Schätzung aufstellen für den Ausbau der Wohneinheiten, vor allem für HLS, Elektro und kleinere Umbauarbeiten, wie Türöffnung zumauern/verputzen, sowie Bodenbeläge.
Alle Elektroleitungen liegen in Kabelkanälen über Putz (wie in Büro"s üblich). Der Trinkwasseranschluss und Schmutzwasser-Abfluss befindet sich im no des Gebäudes bis in das 2. OG.
Die Heizung ist ein zentraler Gaskessel; ggf. ist hier abzuwägen, ob dieser erneuert wird, oder einzelne Kessel pro Wohneinheit kommen.

Die Wohneinheiten würden im Durchschnitt 40 m² besitzen (Single-Wohnungen) Es müsste also für jede Wohneinheit Elektro komplett neu verlegt werden (eigener Sicherungskasten) und vor allem braucht jede Einheit ein Bad mit Toilette und Dusche.
Hinzu kommt der Trockenbau für die Bäder. Entlüftung Bäder wird höchstwahrscheinlich auch notwendig sein, da in jedem Fall innenliegend.

Sowohl Elektro- als auch TW-, als auch Abwasser-Leitungen müssten also durch das gesamte Gebäude neu verlegt werden. Wie Neubau, nur dass es auch noch in ein 100 Jahre altes Gebäude integriert werden muss (Deckendurchbrüche, Verkofferungen etc.)
Hat irgend jemand so etwas schon einmal realisiert (als Bauherr oder Planer) und dafür irgendwelche Angebote oder Kosten?

Eigentlich wollte ich die BKI-Kostentabellen dafür benutzen, aber ich habe nicht die gesamte Ausgabe und kann sie mir momentan auch nicht leisten. Ich würde ja die für mein Bauvorhaben zutreffenden Daten herunterladen, aber solche Umbauten scheinen äußerst selten zu sein. Jedenfalls weiß ich nicht, welche Kennwerte für das genannte Bauvorhaben zutreffend sind. Und auf "Gut Glück" herunterladen möchte ich nicht, da kostenpflichtig.

Angebote kann ich noch nicht einholen, denn es ist noch nicht sicher, ob das Bauvorhaben realisiert wird. Vorher braucht der Bauherr die Kosten als Schätzwerte.

Also es wäre supertoll, wenn da jemand einen Tipp für mich hätte, wie ich kurzfristig, also ohne direkte Angebote zu einer einigermaßen realistischen Kostenschätzung komme! Die BKI-Kostenkennwerte habe ich hier komplett neben der kompletten Sirados Sammlung die wiederum neben den Baukosten Altbau Band 1 und Baukosten Neubau Band 2 vom Wingen Verlag usw. im Regal stehen und das jeweils in der neuesten Ausgabe.
Meiner persönlichen Auffassung nach sind die allerdings dafür in Gänze so gut wie unbrauchbar. Nun gut, dass "Eine" oder auch das "Andere", kann man schon nachschauen aber zum schätzen, für dass was Sie vorhaben sind die sicherlich nicht wirklich geeignet.
Jedenfalls dann nicht, wenn Sie mit Ihrer Kostenschätzung eine ziemlich genau Punktlandung hinlegen wollen.
Letztgenannte sind nicht so teuer und helfen weiter (nach STLB Bau, DIN^Abk. 276), dass allerdings ist nur meine persönliche Auffassung, was jeder ja irgendwie anders sieht und zwar so, wie er persönlich für sich am besten zurecht kommt.
Greifen Sie überschlägig die Massen für jedes Gewerk und jede Position ab und tragen Sie die dafür zutreffenden Preise ein das funktioniert am schnellsten (Kostenschätzungen nach BRI oder BGF^Abk. halte ich persönlich für zu ungenau). Teilweise können auch Positionen gebündelt werden sodann die zu erbringenden Leistungen überschaubar sind. Ich erledige das dementsprechend und habe dies für mich als schnellste und zutreffendste Variante der Kostenschätzung ausgemacht.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Tja Junge, ... so ist dass halt, ...
Sie müssen von einem entkerntem Gebäude ausgehen und nach der neuen Nutzung Steigeschächte und Wände planen. Ein wesentlicher Kostenfaktor wird ein Brandschutzkonzept sein das alle Geschosse inkl. Keller erfasst. Fluchtwege und Treppenhäuser sind ohne Pläne nicht zu beurteilen. Weiterhin sind Kenntnisse der Baustoffe von 1922 notwendig. Wenn Decken mit sichtbaren Stahlträgern ausgeführt sind wird es kostenträchtig. Letztlich müssen Sie auch an die EnEV^Abk. denken und auch barrierefrei bauen. Ohne einen Architekten mit Erfahrung im sanieren alter Gebäude wird es nicht gehen. Erste Hinweise erhalten Sie durch eine Bauvoranfrage. Was halten Sie von sprengen und neu bauen? da zeigt er wieder seine hässliche Fratze. "Tja, MÄDCHEN ...! KOTZ!

Werte Kollegin, ich rate dazu, solche Sprüche samt allem, was denen folgt, einfach mal zu ignorieren. Solche Ratgeber wollen nur beweisen, wie überlegen deren Geschlecht vermeintlich dem Ihren ist.

Aus Ihren Fragestellungen spricht eine gewisse Unerfahrenheit in Umbauplanungen (na und  -  jeder hat mal angefangen). Ich würde Ihnen raten, einen Teil des Ihnen ja hoffentlich zustehenden Honorars dahingehend zu reinvestieren, dass Sie einen in Umbau und Sanierung erfahrenen Kollegen ins Boot holen. Der soll nicht Ihre Arbeit machen (dann lernen Sie ja nichts und haben keine solche), sondern Ihnen mit Hilfestellungen einen Weg durchs Unbekannte weisen.

Die technischen Gewerke bei einem solchen Projekt z.B. gehören in die Hände eines HLS-Planers, der Ihnen dann auch die Kosten zuliefern kann für diese Gewerke. Die muss aber der Bauherr beauftragen, nicht Sie. Sie müssen ihn nur dahingehend beraten.

Auch an den Satz, Überraschungen würde es nicht geben, glaube ich nicht einmal ansatzweise. Jeder Altbau hat seine "Spezialitäten", die keiner egal mit wieviel Erfahrung erkennen kann. Also dafür ruhig einen Betrag X in den Kosten vorhalten.

MfG der "Eine" fühlt sich  -  sowie Dühlmeyer auch  -  auf den Schlips getreten, der wiederum "Andere" nicht. Das Sie Herr Dühlmeyer zu den "Einen" gehören würden war  -  mir zumindest  -  klar, dass macht aber ja nichts. Das Ihnen landstrichbedingte Redensarten nicht geläufig sind oder Sie diese gar nicht erst kennen, war mit klar, jedenfalls ist derer nicht unbedingt und immer und ausnahmslos eine negative Bewertung beizumessen, was auch wie hier absolut nicht negativ gemeint war.
Bei ... "Blootwoosch, Kölsch und e lecker Mädche" ... singen doch auch alle mit, also warum immer so negativ eingestellt Dühly.? Es kommt doch immer darauf an, wie's gemeint ist und ich habe es ganz lieb gemeint, ... versprochen ..., ehrich Herr Dühlmeyer.
Ob hübsch oder hässlich Herr Dühlmeyer, wichtig ist, dass man zufrieden ist und das bin ich, Smiley.
Es ist sicherlich logisch, weil es schon aus der Frage heraus klingt, dass die Fragestellerin verunsichert ist, wie Sie vorgehen soll. Auch ist sicherlich logisch, dass wenn man mit dieser Materie des Öfteren befasst ist, sich  -  wenn man Ihren Wortlaut gebrauchen würde  -  eine Überlegenheit heraus kristallisieren würde, würde man Vergleiche anstreben oder anstreben wollen. Ich würde es erfahrener statt überlegen formulieren. Aber das Sie zu dahingehenden angreifenden Übertreibungen neigen Herr Dühlmeyer, kann man in jedem Ihrer derartigen Beiträge nachlesen.
Der Vorschlag den Herr Dühlmeyer macht, ist nicht der schlechteste und annehmbar, zu dem ich auch nur raten kann, wenn man die Erfahrung nicht auf anderen Wegen hat erlangen können, um wissen zu können, was man bei einem derartigen Projekt alles zu berücksichtigen hat. Ich würde so vorgehen zunächst einmal alles für die Bude  -  vom Scheitel bis zur Sohle  -  zusammen zu stellen und dann den entsprechenden sach  -  du fachkundigen Kollegen drüber gucken lassen.
Bei größeren Gebäuden mit umfangreichen TGA^Abk. Arbeiten kann es natürlich bei großen Gebäuden und je nach Anforderungen zu Problemen kommen die Kosten richtig und zutreffend einschätzen zu können. Wenn man auch da nicht so erfahren ist, lohnt dies in jedem Fall den Fachplaner hinzu zu ziehen, der Ihnen zuarbeitet.
Richtig geschätzt  -  unter der Berücksichtigung das weitestgehend (-st) fast alles bedacht wurde  -  kommt es kaum zu Überraschungen aber das wiederum kommt halt nun drauf an  -  auch und nicht zuletzt zum Teil auf auch Erfahrung fußend-, was man alles schafft berücksichtigen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Och Dühlmeyer ... ,
durchquert hat und von Benimm wenig hängen geblieben ist, kann man auch nicht mit irgendeiner lokalen Herkunft erklären. Oder darv Ihr Nachbar Sie zusammenschlagen, weil das in dessen Heimatort beim Schauen nach seiner Frau so üblich ist?

Davon aber noch wieder einen Roman zu machen, so frech können nur Sie sein. Vor allem, einen älteren Menschen mit "Junge" anzusprechen  -  naja, Ihr Niveau halt K ... mir ist egal was Sie denken, Redensarten haben doch nichts mit Benimmregeln zu tun.
Sie sind doch das Beste Beispiel dafür, wie schnell man mit dem Düsenjet eine Kinderstube schafft durchqueren zu können, was man an Ihren ständig angreifenden E-Mails sehr einfach sehen, lesen und nachvollziehen kann, gelle?!
Es gibt in Deutschland keinen Heimatort eines jetweden Menschen, in dem man wen auch immer zusammenschlagen darf oder dürfte. Insofern läuft auch hier einmal wieder Ihre völlig sinnlose Argumentation wie so oft oder auch fast immer und meist annähernd ausnahmslos ins Leere.
Lockere Gespräche zu führen ist doch nicht verboten Herr Dühlmeyer. Wenn das Ihnen nicht gefällt ist das Ihr Problem, gelle, jedenfalls sollte Sie dann einmal endlich damit anfangen und sich der Sache widmen und die anderen Forumsteilnehmer nicht immer angreifen, so wie Sie es bisher immer tun, gellegröhl!
Na auch hier gilt wiederum  -  wie immer und ausnahmslos zu Ihren wie in der vorstehend bereits benannten Intensität der Sinnlosigkeit Ihrer Beiträge-, "wie man in den Wald hinein ruft, so schallt es auch heraus" (nebenbei bemerkt, auch eine Redewendung, die allerdings zutreffend ist, Smiley)! Sie rufen halt einfach nur falsch hinein Herr Dühlmeyer. Mit Ihnen war doch überhaupt gar niemand dran, warum mischen Sie sich da ständig ein?!
Und je nach Region sind halt alle männliche Wesen die "Jungs", Herr Dühlmeyer und die "Anderen", dass sind halt meist  -  abgesehen von wenigen Ausnahmen die es dazwischen noch zu geben vermag  -  die "Mädchen". Regionbedingt wird daran nicht unbedingt ein Alter ge- und bemessen, was der so angesprochene erreicht haben muss oder sollte, gelle, auch wenn Sie dies noch so gerne haben würden wollen, so ist es leider nicht, aber das hat man Ihnen in Ihrer Kinderstube, die Sie sehr offensichtlich nur sehr schnell gequert haben, nicht beigebracht, gelle. Dies deswegen sicherlich, weil Diejenigen, die Ihnen das Bestenfalls hätten beibringen sollen auch schon nicht wussten oder schlicht weg vergessen haben Ihnen dies beizubringen aber das macht ja nichts, jedenfalls wissen Sie's mal wieder nicht, Smiley.
Gehen Sie mal hier Zulande im Köllner Raum in eine Kneipe, dass erste was der "Köbes" Sie fragt issssss, "Watttt drinksde Jong" oder "Watt kriste Jong". Jong steht in dem Fall für den Jungen, gelle.
Ich bin nicht frech, erkläre Ihnen nur schnell die zusammenhänge dessen, was Regional bedingt so Sache ist, wie es gemeint ist und was Ihnen sehr offensichtlich neben dem sonstig so noch fehlenden Wissen ebenso an Wissen fehlt.
Natürlich weiß ich, dass Niveau keine Sonnencreme ist, weswegen ich nicht beleidige, so wie Sie es hier ständig tun, gelle.
Nur weil Sie Redewendungen mit schlechtem Niveau auf eine Stufe stellen möchten, heißt das noch lange nicht  -  sowie ich es extra für denn dann doch auch noch einmal erläutert habe-, dass dies auch so gemeint ist, gelle.
Aber schön, dass Sie sich zu Wort gemeldet haben Herr Dühlmeyer, dass ist der Garant für gute Laune, grins.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Na wir sind hier in Deutschland Dühlmeyer,
das Ihr Horizont nicht über D hinaus reicht. Aber nicht nur, dass in D solche Orte gibt, die gibt es auch in anderen Ländern, deren Bewohner in Teilen zu uns gezogen sind. und ich schätze (bzw. vermute)  -  ohne es natürlich genau zu wissen  -  das die Fragestellerin auch aus Deutschland kommt und hier lebt und ich glaube nicht, das ich da falsch liege, weswegen ich nicht über die Grenzen hinweg denken muss, gelle. Die Wahrscheinlichkeit, dass ich auch hier Recht habe ist sehr hoch Herr Dühlmeyer, grins.
Warum also an andere Länder denken, wir sind ja hier, Smiley?
Wer hier hin zieht muss sich halt den Gebräuchen und Gesetzen hier fügen Dühly., so ist dass nun mal.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Na sag ich doch, es gibt doch nichts zum übel nehmen ... ,
Aber, aber meine Herren! Bitte Aber, aber meine Herren! Bitte nicht gleich prügeln! Herzlichen Dank zunächst mal für Ihren fachlichen Rat, der sehr hilfreich war und mich schon deutlich voran gebracht hat!

Ihre Antworten zeigen mir doch zumindest, dass es sich hier um ein wirkliches Expertenforum handelt und nicht, wie beim leider zuvor befragten um ein Anzeigenmarkt für Kapitalanlageberatung ...

Herr Dühlmeyer, vielen Dank für Ihr ritterliches Verhalten, aber da ich bereits seit mehr als zehn Jahren in unserem spannenden Berufsfeld tätig bin, kann mich so leicht nichts mehr schocken ;)
Als angestellte Architektin habe ich nur bisher durch planereische und entwerferische Tätigkeit eher zu den Kostenverursachern, als zu den Kostenberechnern gezählt, was der Aufgabenteilung im Büro geschuldet ist ... Nun aber bin ich seit einiger Zeit selbstständig und pirsche mich sozusagen auch an die übrigen Themen heran. Wie Sie so schön sagten, jeder hat mal klein angefangen und man wächst ja schließlich mit seinen Aufgaben.

Und, Herr Reinarz, da sie mir ja fachlich korrekt und inhaltlich einwandfrei und sehr detailliert geantwortet haben, nehme ich Ihnen die Anrede auch nicht übel, sondern fühle mich mit meinem Problem doch immerhin ernst genommen!

Was meinen eigenen Anspruch an Genauigkeit angeht, würde ich Ihrem Rat gern folgen  -  mit dem "letztgenannten" meinten Sie die Bücher vom Wingen-Verlag?  -  aber leider lässt das Honorar und der Auftragsumfang das gar nicht zu. Das entspräche ja fast schon einem Leistungsverzeichnis und setzt eine zumindest in Ansätzen vorhandene Planung voraus  -  die ich gern machen würde, wenn es entsprechend entlohnt würde ...

Das Dilemma ist, dass der Bauherr erst nach Erhalt der Kostenschätzung darüber entscheiden will, ob er das Bauvorhaben überhaupt umsetzt. Das ist natürlich von vorn herein schon etwas demotivierend.

Ehrlich gesagt, bin ich inzwischen eher geneigt, dem Bauherren eine "mit Zahlen unterlegte Absage" zu erteilen, vor allem, nachdem ich nun durch Herrn Kirschner's Rat auch ansatzweise über das Brandschutzkonzept nachgedacht habe.

HLS Planer ist ganz sicher sinnvoll und ich denke, es könnte trotzdem ein spannendes Projekt werden, aber leider ist der Bauherr noch unerfahrener als ich (kann man sich das vorstellen ...?) und hat, nach bisheriger Konversation (bei Objektbegehung) zu urteilen, nicht die geringste Ahnung, was auf ihn zukommen würde ...

So hat sich durch diese kurzen Chat das Blatt für dieses Vorhaben bereits schon gewendet, würde ich sagen ...

Dennoch habe ich mir beim BKI Kostenkennwerte für ein vergleichbares Objekt bestellt (ein einziges gab es ) das sollte zumindest ein paar realistische Zahlen liefern; aber im Grunde besteht meine Aufgabe wohl doch eher darin, dem Bauherren sanft aber nachdrücklich von seinem Vorhaben abzuraten, zumal er sich selbst ein viel zu niedriges Limit als Investitionssumme gesetzt hat, wie sich schon jetzt zeigt ...

Ärgerlich, aber als Architekt möchte man eben immer gern bauen und winkt nicht gleich von vorn herein ab ...
Nun ja, so lernt man halt dazu, jedenfalls danke nochmal für die Ratschläge und Hinweise! es sei denn, man will bzw. möchte das unbedingt, denn dass war meinerseits auch keineswegs beleidigend gemeint, was ich ja nun schon mehrfach klar gestellt habe aber Herr Dühlmeyer, meint immer das negativste verstehen zu müssen, ... wo er dass wohl her hat entzieht sich meiner Kenntnis. Aber das  -  aus meiner Sicht unbegründete "Hauen und Stechen" mit Herrn Dühlmeyer ist doch an der Tagesordnung und mittlerweile normal.
Es ist doch wohl so, dass ein Jeder irgend ein Fachgebiet hat, auf dem er besonders gut ist und wieder andere Fachgebiete hat, wo dass eben nicht so ist, was ja kein Beinbruch ist, weil eben gerade jeder einmal irgendwann angefangen hat und sich auf ungewohnten Terrain bewegt oder bewegen musste.
Das mit dem Wingen Verlage haben Sie schon richtig verstanden.
Ich habe keine Ahnung über wie viel Kubikmeter umbauten Raum wir hier reden, jedenfalls bin ich schons eit 1988 mit derartigen Baukostenschätzungen befasst und greife imemr die Massen ab bzw. das ab, was ausgeführt werden soll und was es an Massen zu berücksichtigen gilt oder gibt. Natürlich nur die, die man auch weiß, dass sie ausgeführt werden müssen. Gerade gestern und vorgestern habe ich noch eine Baukostenschätzung  -  mit abgreifen der Massen  -  vorgenommen [was für 20.000 m³ umbauten Raum ca. 6 Stunden in Anspruch genommen hat zuzüglich den Rest vom Tag und auch den kompletten nächsten Tag, um darüber nachzudenken ob man AV und SV berücksichtigt hat oder die BMZ oder Legionellenprüfung etc. oder sonstiges in den 8.300.000,00 mio nicht vergessen hat, die bei Krankenhäusern schon einen entsprechend großen Betrag ausmachen können (wie gesagt, man kann ja auch bündeln; abgehangene Decke, Decke, Estrich Bodenbelag etc.) ], dann sind es ja gar nicht so viele, die man da abgreifen muss und das Ergebnis wird in der Regel besser und genauer sein als wenn man grob und überschlägig über die BGF^Abk. oder m³ schätzt. Die berücksichtigen ja beispielsweise nicht, dass z.B. Hausanschlüsse erneuert werden müssen usw.. Die Beschreibungen  -  unter den Umständen die Preise ermittelt worden sind  -  der BKI's passen doch so gut wie nie bei Arbeiten im Bestand.
Für vier fünf Tausend m² dürfte man die in 4 Stunden fertig haben. Einschließlich Besichtigung auch in zwei Tagen.
Alles kann man sicher nicht wissen allerdings macht das ja jeder anders. Grobe Baukostenschätzungen nach BGF oder umbauten Raum etc.  -  ohne entsprechende auch planende Überlegungen angesteltl zu haben und ohne die Massen abgegriffen zu haben  -  gebe ich keinesfalls heraus. Durch das abgreifen der Massen arbeitet man sich ja denn dann doch auch irgendwie heran und dabei fallen Ihnen dann auch die Dinge auf, die Ihnen bei einer sehr groben und nur überschlägigen Schätzung nicht oder keinesfalls aufgefallen wären.
Und klar, setzt dass schon eine gewisse Planung voraus, denn die Überlegungen, dass was sie machen und ausführen möchten, müssen Sie ja ohnehin anstellen.
Und wenn Ihr Bauherr nicht mal die Kohle hat um Ihnen einen 1.000-er zuzüglich Steuern (oder 2.000 plus Steuern) in die Hände zu drücken, dann sollte man es besser doch gleich lassen.
Blöd ist natürlich auch, wenn Sie keine Pläne vom Objekt haben, dann klappt das natürlich nicht für den genannten Betrag.
Wie bereits schon gesagt, jeder macht es anders, ich persönlich habe in der beschriebenen Form vorzugehen für mich als bestmögliche Variante ausgemacht.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz