BauGB §35: Hofstelle nachträglich legalisieren? Voraussetzungen, Fristen & Risiken im Außenbereich
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BauGB §35: Hofstelle nachträglich legalisieren? Voraussetzungen, Fristen & Risiken im Außenbereich

Tatbestand: Schleswig-Holstein: Vor 50 Jahren begründetes, privilegiertes Hofgrundstück im Außenbereich, Landsch. SchG. Wohnhaus = Genehmigung. 1 Stall ca. 20 m vom Haus entfernt ohne Baugenehmigung war für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlich, also zulässigerweise errichtet. Grenzabstand 1,5 m (3 m) zu wenig. Nach Tod des Begründers und Aufgabe der Landwirtschaft haben Erben an mich alles 1988 verkauft. Seitdem betreibe ich Pferdepension.
Vor 2 Jahren ließ ein Außenstehender meine baurechtlichen Genehmigungen überprüfen. Abrissandrohung des Bauamts für den Stall. Antrag auf Privilegierung wurde abgelehnt, obwohl alle Kriterien erfüllt waren. Wenn ich kein übernehmendes Kind nachweisen kann, wird Privilegierung versagt. Und bei Umnutzung zum Pferdestall müsste Vordach (erforderlich als Regenschutz) und Container (erforderlich als Sattelkammer) weggerissen werden. Selbst ein 6 m³ Ziegenstall müsste weggerissen werden. Ist überhaupt eine Umnutzung von Schaf- auf Pferdestall (Schafstall, Pferdestall) erforderlich?
Seit einer 4-J. -Krankheitsunterbrechung 2006 (wurde vermietet) betreibe ich die Pferdepension wieder selbst. Ich sollte 2006 die Voranfrage zurückziehen, und ich bekam Abrissverfügung, ausgesetzt bis Eigentümerwechsel. Damit ist für mich im Rentenalter keie befriedigende Verwertbarkeit des Grundstücks möglich.
Ich habe jetzt wieder sowohl nach Abs. 1 als auch Abs. 4 einen Vorbescheid beantragt, da die Möglichkeit nach Abs. 4 zum Jahresende ausläuft. Lieber wäre mir natürlich eine Privilegierung. Nach OVG Urteil Schgl. Holst AZ 1 L 124/94 wird auf BVerwG Urteil 11.4.86  -  4 C 67.82 und BVerwG Beschl v. 21.07.86  -  4 B138.86 BRS 46 Nr. 76 Bezug genommen. Danach muss ich keinen Nachfolger vorweisen. Für eine Nichte, die später mal Interesse hieran hat, soll ich jetzt einen Übergabevertrag vorweisen. Ich will jtzt nichts übergeben, und was in Jahren ist?
Die Behörde lässt sich Zeit. Muss ich aus dem Vorbescheidsantrag für die Umnutzung einen endgültigen Bauantrag bis Jahresende stellen, oder ist durch Vorbescheidsantrag die Frist gewahrt?
Ich will nichts Neues bauen, nur die Legalisierung des Bestandes erreichen und nicht abreißen. Danke für Rat. Ursula Jürgens
  • Name:
  • Jürgens
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    🔴 Kritisch: Die Abrissandrohung ist ernst zu nehmen. Handeln Sie unverzüglich.

    🔴 Kritisch: Die Nutzungsänderung ohne Genehmigung stellt einen Rechtsbruch dar.

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    Ich beurteile die Situation als komplex, da eine vor 50 Jahren im Außenbereich begründete Hofstelle betroffen ist, deren landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben wurde und nun als Pferdepension dient. Die nachträgliche Legalisierung hängt stark von den aktuellen Bestimmungen des § 35 BauGBAbk. und den landesrechtlichen Regelungen in Schleswig-Holstein ab.

    🔴 Gefahr: Eine Abrissverfügung droht, was die Dringlichkeit der Klärung unterstreicht. Die Umnutzung des Stalls ohne Genehmigung stellt einen baurechtlichen Verstoß dar.

    Ich empfehle folgende Schritte:

    • Prüfung der Privilegierung: War die ursprüngliche Errichtung des Stalls tatsächlich privilegiert nach § 35 BauGB?
    • Antrag auf Vorbescheid: Ein Vorbescheid klärt, ob die Umnutzung als Pferdepension genehmigungsfähig ist.
    • Bauantrag: Falls der Vorbescheid positiv ausfällt, ist ein Bauantrag für die Nutzungsänderung erforderlich.
    • Fristen beachten: Die von der Behörde gesetzten Fristen für Vorbescheidsantrag und Bauantrag müssen unbedingt eingehalten werden.

    Ich rate dringend, das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts (Beschl. Nr. 1 5 3 1988, 2 6 4 2006, 124 94 11 86 67 82 21 07 46 76) im Detail zu prüfen, um die Argumentation der Behörde besser zu verstehen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt und einen Architekten mit Erfahrung im Bauen im Außenbereich zu konsultieren. Diese können die Erfolgsaussichten einer Legalisierung realistisch einschätzen und die notwendigen Anträge vorbereiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Außenbereich
    Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die nicht zum Innenbereich (also bebauten Ortsteilen) gehören. Im Außenbereich sind Bauvorhaben grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
    Verwandte Begriffe: Innenbereich, Bauland, Flächennutzungsplan
    BauGB (§ 35)
    § 35 des Baugesetzbuchs regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich. Er unterscheidet zwischen privilegierten und nicht privilegierten Vorhaben.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Privilegierung, Außenbereich
    Privilegierung
    Die Privilegierung im Baurecht bezieht sich auf bestimmte Bauvorhaben im Außenbereich, die aufgrund ihrer besonderen Bedeutung (z.B. Landwirtschaft) ausnahmsweise zulässig sind.
    Verwandte Begriffe: BauGB § 35, Außenbereich, Landwirtschaft
    Nutzungsänderung
    Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die bisherige Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks durch eine andere Nutzung ersetzt wird. Dies ist oft genehmigungspflichtig.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Umnutzung
    Vorbescheid
    Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Auskunft der Baubehörde zu einzelnen Fragen eines Bauvorhabens, bevor ein vollständiger Bauantrag eingereicht wird.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Baurecht
    Bauantrag
    Der Bauantrag ist der formelle Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Vorbescheid
    Abrissverfügung
    Eine Abrissverfügung ist eine Anordnung der Baubehörde, ein illegal errichtetes Gebäude oder eine bauliche Anlage zu beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Schwarzbau, Baurecht, Beseitigungsanordnung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Privilegierung" im Baurecht?
      Privilegierung bedeutet, dass bestimmte Bauvorhaben im Außenbereich ausnahmsweise zulässig sind, wenn sie bestimmten Kriterien entsprechen, insbesondere der Land- oder Forstwirtschaft dienen. Diese Privilegierung ist in § 35 BauGB geregelt.
    2. Was ist ein Vorbescheid?
      Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Auskunft der Baubehörde zu einzelnen Fragen eines Bauvorhabens, bevor ein vollständiger Bauantrag eingereicht wird. Er gibt Planungssicherheit und klärt im Vorfeld, ob das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
    3. Was passiert, wenn ich eine Frist der Baubehörde versäume?
      Das Versäumnis einer Frist kann dazu führen, dass Ihr Antrag abgelehnt wird oder die Behörde weitere Maßnahmen ergreift, wie beispielsweise die Anordnung zur Beseitigung des Schwarzbaus. Es ist daher entscheidend, alle Fristen einzuhalten.
    4. Welche Rolle spielt das Landschaftsschutzgesetz?
      Das Landschaftsschutzgesetz dient dem Schutz der Natur und Landschaft. Bauvorhaben im Außenbereich, insbesondere in Landschaftsschutzgebieten, unterliegen strengen Auflagen und können unter Umständen unzulässig sein.
    5. Was bedeutet "Schwarzbau"?
      Schwarzbau bezeichnet die Errichtung oder Veränderung von baulichen Anlagen ohne die erforderliche Baugenehmigung. Schwarzbau kann zu Bußgeldern, Abrissverfügungen und anderen rechtlichen Konsequenzen führen.
    6. Was ist eine Nutzungsänderung?
      Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon für einen anderen Zweck verwendet wird als bisher. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig.
    7. Kann eine Hofstelle im Außenbereich legalisiert werden, auch wenn die Landwirtschaft aufgegeben wurde?
      Eine Legalisierung ist möglich, wenn die Voraussetzungen des § 35 BauGB erfüllt sind und die Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Dies hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
    8. Welche Unterlagen benötige ich für einen Bauantrag zur Legalisierung einer Hofstelle?
      Für einen Bauantrag benötigen Sie in der Regel Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, Nachweise zur Standsicherheit und zum Brandschutz sowie gegebenenfalls weitere Gutachten und Bescheinigungen.

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  2. Baurechtliche Beratung: Fachanwalt für Hofstelle Legalisierung

    Fragestellunge für Fachanwälte
    Hallo Herr Jürgens,
    sicherlich haben Sie in dieser Angelegenheit bereits einen Rechtsbeistand, mit dem Sie diese ganzen Fragen besprechen können. Ich glaube nicht, dass hier im Forum diese Fragen beantwortet werden können.
    Nur eines:
    Stall ca. 20 m vom Haus entfernt ohne Baugenehmigung war für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlich, also zulässigerweise errichtet. Grenzabstand 1,5 m
    Ob der Stall wirklich zulässgerweise errichtet wurde, bezweifle ich erstmal. Es kommt auch auf die Gesetze an, die zum Zeitpunkt der Errichtung galten. Wenn damals solche Gebäude bereits Genehmigungspflichtig waren und ein Grenzabstand einzuhalten war, dann ist die Scheune eben nicht zulässigerweise errichtet. Für eine nachträgliche Genehmigung ist dann neben dem Nachweis der Privilegierung u.U. auch eine Zustimmung des Nachbarn wegen der Unterschreitung des Grenabstands nötig.
    Gruß

  3. Hofstelle: Beschreibung des Stalls und Umnutzungs-Details

    Beschreibung des Stalles
    Danke Herr Lott für Ihre Zuschrift.
    Der Stall war keine Scheune, sondern ein offener Viehunterstand. Wie der zur GRündungszeit aussah, weiß keiner. Ich habe ihn mit 2 großen Öffnungen und 1 Trennwand übernommen. Ob mal Türen darin waren, war nicht feststellbar. Ich habe dann 2 offene Pferdestellplätze und 3 kleine Boxen daraus gemacht. Offene Unterstände waren angeblich damals so wie heute genehmigungsfrei, solange Landwirtshaft betrieben wird. Ich gehe mal davon aus, dass es als offener Tierunterstand galt mit rundherum Wänden, aber 2 Öffnungen, und somit keine Baugenehmigung erforderlich war. Deswegen war es aber trotzdem "zulässigerweise" errichtet worden, was jetzt Voraussetzung für Umnutzung gemäß Abs. 4 ist. Das ist beim Bauamt wohl auch nicht strittig.
    Einen Fachanwalt habe ich noch nicht, habe mir alles selbst erarbeitet und Urteile besorgt.
    Ich hoffe, es meldet sich noch fachanwaltliche Beratung.
    Nochmals danke für Ihre Antwort. Jürgens
    • Name:
    • Jürgens

  4. Außenbereich: Bestandsschutz kritisch prüfen – Genehmigung nötig!

    Wohl eher nicht
    "Ich hoffe, es meldet sich noch fachanwaltliche Beratung. "
    Nicht hier und nicht bei so komplexen Fragestellungen bezüglich Zulässigkeit und Bestandschutz von Außenbereichsgebäuden.
    Es dürfte auch schwierig sein, einen Anwalt außerhalb des Internets zu finden, der sich gut in dieser Materie auskennt.
    Ein Aspekt, den Sie nicht vernachlässigen sollten, ist der, dass das (lange Zeit?) ungenutzte Gebäude ohne Baugenehmigung umgenutzt und umgebaut wurde. Damit ist der Bestandsschutz weg.
    Wie stehen Sie denn zum Nachbarn, zu dem der Grenzabstand unterschritten ist? Bekommen Sie von dort eine Zustimmung?
    Gruß

  5. Bestandsschutz: Umnutzung der Hofstelle – Frist beachten!

    Bestandsschutz für Umnutzung
    Danke, Herr Lott, für den Denkanstoß. dass in der Zwischenzeit vom Hofbegründer über die Erben bis zu mir der Bestandsschutz evtl. verloren ging. Die Erben haben länger als nach 7 Jahren an mich verkauft, das Grundstück landwirtschaftlich genutzt, aber mehr hobbymäßig, waren nicht privilegiert. Da die 7-Jahresfrist zur Umnutzung nach Abs. 4 bis Ende 2008 ausgesetzt ist, wollte ich jetzt wenigstens die Umnutzung erreichen. Zur Erreichung der Privilegierung verlangt man jetzt einen Übergabevertrag an meine Nichte. Ich will aber jetzt noch nicht übergeben. Nach BVerwG Urteile muss ich keinen Nachfolger haben. Die Nachhaltigkeit habe ich schon 20 Jahre bewiesen. Es wird vom Amt aber immer wieder nach neuen Punkten gesucht für eine Ablehnung.
    Der Grenzabstand soll nicht solche gravierende Rolle spielen, wie man mir sagte. Eine Nachbarzustimmung war bisher nicht gefragt und habe ich nicht versucht, da der mutmaßliche Überprüfer meiner Genehmigungen dieser Nachbar sein soll. Er wollte selber auf seiner Wiese einen Stall bauen. bekommt aber im Außenbereich keine Genehmigung.
    Leider alles sehr komplex, deshalb würde ich mich freuen, wenn ich anwaltlichen Rat bekommen könnte, wie das eine nach § 35 Abs. 1 oder das andere nach Abs. 4 zu erreichen wäre. Es bliebe evtl. der Klageweg?
    Freundliche Grüße
    • Name:
    • Jürgens

  6. Hofstelle Privilegierung: Futtergrundlage & Ausbildung prüfen!

    Foto von Martin G. Halbinger

    ein paar Fragen / Stichpunkte
    Nur ein paar Fragen / Stichworte zur Problematik; eine abschließende Beurteilung oder gar Lösung ist wirklich nur nach intensiver Prüfung vor Ort möglich ...
    zur Privilegierung:
    Pensionstierhaltung ist m.W. nur auf "überwiegend eigener Futtergrundlage" priveligiert. Bauen Sie Heu / Stroh / Hafer selbst an?
    Ein Aspekt für die Nachhaltigkeit ist auch die Ausbildung. was haben Sie / die nachfolgende Nichte erlernt? "Kleines Hufeisen" (;-)) oder Pferdewirtin ...
    Wie sicher ist das Interesse der Nichte?
    Reicht der Ertrag der Pension für einen "deutlichen Beitrag zum Lebensunterhalt" oder ist es eher "Hobby"?
    Versuchen Sie die älteren Versionen der jeweiligen LBOs und BauGBs (z.B. in Uni-Bibliotheken) und soweit nachvollziehbar Belege für die bauliche Entwicklung (Fotos, Pläne, Handwerkerrechnungen usw.) zu bekommen.
    Wenn die fraglichen Maßnahmen weitgehend früher im Rahmen der Landwirtschaft (vielleicht sogar vor der Festsetzung des Landschaftsschutzgebiets) errichtet wurden, ist es schon was anderes ...
    Ich hoffe, Sie haben gegen verbindliche Verfügungen Widerspruch eingelegt ...
    Wenn Sie diese Vorarbeiten geklärt haben, ab zum Fachanwalt

  7. Hofstelle: Futtergrundlage ausreichend? – Befähigung entscheidend

    Antwort auf ein paar Fragen
    Danke, Herr Halbinger, für das Interesse. Ein paar Antworten:
    Überwiegende Futtergrundlage (2 ha) für 5 Pensionspferde ausreichend. Meine Befähigung wurde nach 20 Jahren Tätigkeit nicht angezweifelt. Nichte keine große Fachausbildung, jedoch selbst Pferdehalterin. Befähigung für 5 Pferde dürfte ausreichend sein. Lebensunterhalt für mich überwiegend, für Nichte eher Nebenerwerb, kommt aufs übrige zu erzielende Einkommen an. Die baulichen Maßnahmen wurden im Rahmen der früheren Landwirtschaft errichtet.
    Seit wann LandschSchG muss ich erst klären, war aber wohl schon vor 50 Jahren.
    Knackpunkt ist, dass ich Übergabevertraqg vorlegen soll. Ich will aber jetzt nicht übergeben, sondern später in ein paar Jahren. Nach den zitierten BVerw. G Urteil muss ich keinen Nachfolger benennen. Zu verstehen ist "auf Generationen" wenn ich neu Gründe. Der Stall steht schon 50 Jahre, ich bin hier 20 Jahre, und möchte nur eine Legitimierung des Bestandes, nichts Neues bauen.
    Ich brauche anwaltliche Unterstützung, bloß wo finde ich für diesen speziellen Fall den richtigen Anwalt?
    • Name:
    • Jürgens
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    BauGB §35: Hofstelle nachträglich legalisieren – So geht's!

    💡 Kernaussagen: Die nachträgliche Legalisierung einer Hofstelle im Außenbereich gemäß §35 BauGBAbk. erfordert die Prüfung von Privilegierung, Bestandsschutz und Nutzungsänderung. Die Einhaltung von Fristen und Grenzabständen ist entscheidend. Eine umfassende Beratung durch einen Fachanwalt für Baurecht ist unerlässlich, um Risiken zu minimieren und die Genehmigung zu erreichen. Die Ausbildung und Qualifikation des Betreibers sowie die Nachhaltigkeit der Nutzung spielen eine wichtige Rolle bei der Beurteilung der Privilegierung.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Der Verlust des Bestandsschutzes durch Umnutzung oder längere Nichtnutzung kann die Legalisierung erheblich erschweren. Beachten Sie den Beitrag Bestandsschutz: Umnutzung der Hofstelle – Frist beachten!.

    ✅ Zusatzinfo: Die Privilegierung einer Pensionstierhaltung setzt eine überwiegend eigene Futtergrundlage voraus. Details dazu im Beitrag Hofstelle Privilegierung: Futtergrundlage & Ausbildung prüfen!. Die Anforderungen an die Befähigung des Betreibers können je nach Umfang der Tierhaltung variieren, wie in Hofstelle: Futtergrundlage ausreichend? – Befähigung entscheidend diskutiert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Baurecht, um die spezifischen Voraussetzungen und Risiken für Ihre Hofstelle im Außenbereich zu prüfen. Klären Sie die Fragen zur Privilegierung und zum Bestandsschutz, wie im Beitrag Baurechtliche Beratung: Fachanwalt für Hofstelle Legalisierung empfohlen.

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