Wohnfläche berechnen: Was zählt zur Wohnfläche? Tipps zur Berechnung & Vermeidung von Fehlern

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Ich verstehe, dass Sie in der Bauantragsphase sind und die zulässige Wohnfläche von 120 m² nicht überschreiten dürfen. Hier sind einige wichtige Punkte zur Berechnung der Wohnfläche:

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese Verordnung regelt, welche Flächen wie angerechnet werden.
• Anrechenbare Flächen: Zur Wohnfläche zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder, Toiletten, Flure und Dielen innerhalb der Wohnung.
• Nicht anrechenbare Flächen: Nicht zur Wohnfläche gehören Treppenhäuser (außer innerhalb der Wohnung), Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen.
• Balkone, Loggien, Terrassen: Diese Flächen werden in der Regel nur zu einem Viertel (maximal zur Hälfte) der Wohnfläche hinzugerechnet.
• Dachschrägen: Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden voll angerechnet, Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet. Flächen unter 1 Meter Höhe werden nicht berücksichtigt.

👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Architekten oder einen Sachverständigen für die Wohnflächenberechnung hinzu, um sicherzustellen, dass alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden und die Berechnung korrekt ist. Dies hilft, Probleme mit dem Bauamt zu vermeiden.

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Der Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnung der Wohnfläche im Rahmen eines Bauantrags, bei dem eine Obergrenze von 120 m² eingehalten werden muss. Der Nutzer sucht nach Möglichkeiten, Flächen von der Wohnfläche abzuziehen, um die Vorgabe zu erfüllen. Dies ist ein typisches Problem im Bauplanungsrecht, bei dem die Definition der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN^Abk. 277 maßgeblich ist.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist es richtig, dass bestimmte Flächen nicht zur Wohnfläche zählen. Dazu gehören Keller- und Abstellräume, Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume sowie Treppenhäuser, sofern sie nicht als Wohnraum genutzt werden. Auch Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel nur anteilig (meist 25-50%) angerechnet.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, man könne Räume einfach als "Trockenräume" deklarieren, um sie aus der Wohnfläche herauszurechnen, ist rechtlich riskant. Die tatsächliche Nutzung und die bauliche Ausführung sind entscheidend. Ein Raum, der als Trockenraum ausgewiesen wird, aber faktisch als Wohnraum genutzt werden kann (z.B. mit Heizung, Fenster und ausreichender Raumhöhe), könnte von der Bauaufsicht als Wohnfläche eingestuft werden.

➕ Ergänzung: Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der DIN 277. Die WoFlV ist für Wohnungen und die Einhaltung von Wohnflächengrenzen in Bauanträgen oft maßgeblich. Nach WoFlV zählen Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter gar nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und über 2 Metern voll. Auch Schrägen (Dachschrägen) können die anrechenbare Fläche reduzieren.

🔴 Gefahr: Eine bewusste Falschdeklaration von Räumen, um die Wohnflächengrenze zu umgehen, kann als Bauordnungswidrigkeit oder sogar als Täuschung der Baubehörde gewertet werden. Dies kann zur Verweigerung der Baugenehmigung, zu Nachforderungen oder im schlimmsten Fall zu einem Bußgeld führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauingenieur mit der Erstellung eines exakten Wohnflächennachweises nach WoFlV. Lassen Sie prüfen, ob durch die Optimierung von Raumhöhen, die Ausweisung von Abstellflächen oder die Reduzierung von Schrägen die 120 m² eingehalten werden können. Vermeiden Sie eigenmächtige Umdeklarationen und holen Sie im Zweifel eine verbindliche Auskunft der Bauaufsichtsbehörde ein.

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Die Anfrage betrifft die korrekte Ermittlung der Wohnfläche im Rahmen eines Bauantrags mit strikter Obergrenze von 120 m² – ein kritisches Kriterium für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens.

🔴 Gefahr: Falsche Wohnflächenberechnung führt unmittelbar zu einer nicht genehmigungsfähigen Bauvorlage, möglichen Rückstellungen durch die Bauaufsicht, Nachbesserungsaufwand oder gar Baustopp – insbesondere bei bestehenden Wohneinheiten mit bereits abgeschlossener Genehmigung.

⚠️ Korrektur: Der Begriff "Trockenräume" ist kein anerkannter Begriff der Wohnflächenverordnung (WoFlV); ausschlaggebend ist allein die tatsächliche Nutzung, nicht eine willkürliche Bezeichnung – eine "Ausgabe" als Trockenraum ohne reale Nutzung ist rechtlich unzulässig und kann als Täuschungsversuch gewertet werden.

➕ Ergänzung: Gemäß § 2 WoFlV zählen nur Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m zur Wohnfläche; Flächen unter Dachschrägen ab 1,00 m Höhe werden anteilig (50 % bei 1,00–1,99 m, 100 % ab 2,00 m) berücksichtigt – Treppenläufe und -podeste zählen grundsätzlich zur Wohnfläche, es sei denn, sie liegen außerhalb aller Wohnräume und sind nicht nutzbar.

❌ Widerspruch: Treppenhäuser zählen nicht automatisch zur Wohnfläche – vielmehr hängt es von ihrer Lage und Zugänglichkeit ab: Gemeinschaftliche Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern sind grundsätzlich nicht in die Wohnfläche einzubeziehen, während innenliegende, ausschließlich einer Wohneinheit zugeordnete Treppenräume in der Regel einbezogen werden müssen.

✅ Zustimmung: Die Prüfung der Wohnfläche vor Einreichung des Bauantrags ist zwingend erforderlich – insbesondere bei Aus- und Anbauten an bestehende Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, da sich die Flächenverteilung auf die gesamte Anlage auswirkt und die Einhaltung der 120-m²-Grenze für die zweite Einheit nachweislich gesichert sein muss.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen zertifizierten Bauzeichner oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik, um die Wohnfläche nach WoFlV 2021 exakt zu ermitteln – eine Eigenberechnung birgt erhebliche Risiken und ist bei Genehmigungsverfahren nicht ausreichend.