Einliegerwohnung Baugenehmigung: Voraussetzungen, Kosten & Genehmigungspflicht?

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Ich beurteile die Frage nach der Notwendigkeit einer Baugenehmigung für den Umbau einer Einliegerwohnung in einem bestehenden Haus. Da die Umbauarbeiten sich hauptsächlich auf ein Badezimmer beschränken und bereits ein separater Eingang vorhanden ist, ist die Genehmigungspflicht von den jeweiligen Landesbauordnungen abhängig.

Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

• Änderung der Nutzung: Wird durch die Vermietung eine Nutzungsänderung erforderlich? Dies ist oft der Fall, wenn aus einem Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus wird.
• Eingriffe in die Bausubstanz: Werden tragende Wände verändert oder neue Fensteröffnungen geschaffen? Dies ist in der Regel genehmigungspflichtig.
• Brandschutz: Entsprechen die Brandschutzmaßnahmen den Anforderungen für zwei separate Wohneinheiten?

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich beim zuständigen Bauamt über die spezifischen Anforderungen und Genehmigungspflichten in Ihrem Bundesland zu informieren. Ein Gespräch mit einem Architekten oder Bauingenieur kann ebenfalls hilfreich sein.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Umwandlung eines bestehenden Einfamilienhauses aus dem Jahr 1890 in ein Zweifamilienhaus durch die Schaffung einer Einliegerwohnung. Dies ist ein klassischer Fall des nachträglichen Einbaus einer zweiten Wohneinheit, der in der Regel baugenehmigungspflichtig ist. Die Tatsache, dass das Gebäude ursprünglich als 1-2 Familienhaus erworben wurde, ändert nichts an der Genehmigungspflicht für die konkrete Umbaumaßnahme, da die Nutzungsänderung und die baulichen Veränderungen (neues Bad, Abtrennung) eine neue Genehmigung erfordern.

🔴 Gefahr: Eine Vermietung ohne Baugenehmigung stellt eine illegale Nutzungsänderung dar. Dies kann zu einer Nutzungsuntersagung, einer Rückbauverfügung und empfindlichen Bußgeldern durch die Bauaufsichtsbehörde führen. Zudem kann der Mietvertrag unwirksam sein und der Mieter die Miete mindern oder den Vertrag anfechten.

➕ Ergänzung: Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1890 ist zwingend eine Prüfung auf Schadstoffe wie Asbest, PCB oder Holzschutzmittel erforderlich, bevor Umbauarbeiten beginnen. Zudem muss die Statik des Altbaus für die neuen Lasten (neues Bad) ausgelegt sein. Auch der Brandschutz (z.B. feuerbeständige Trennwände, Fluchtwege) und der Schallschutz zwischen den Wohneinheiten sind kritische Punkte, die in der Regel nur durch einen Fachplaner nachgewiesen werden können.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein "1-2 Familienhaus" automatisch die Nutzung als Zweifamilienhaus ohne Genehmigung erlaubt, ist falsch. Die Baugenehmigung bezieht sich auf den konkreten Bestand. Jede Änderung der Nutzung oder der baulichen Anlage, die von der ursprünglichen Genehmigung abweicht, ist genehmigungspflichtig.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Architekten oder Bauingenieur mit der Prüfung der Machbarkeit und der Erstellung eines Bauantrags. Lassen Sie vorab eine Schadstoffuntersuchung des Altbestands durchführen. Klären Sie mit der Bauaufsichtsbehörde, ob eine Befreiung von bestimmten Auflagen (z.B. Stellplätze) möglich ist, um Kosten zu sparen. Führen Sie keinerlei Umbauarbeiten ohne gültige Baugenehmigung durch, da dies zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken führt.

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Die Anfrage betrifft die rechtliche und baurechtliche Einordnung einer geplanten Untergliederung eines historischen 1-2-Familienhauses aus dem Jahr 1890 in eine selbstständige Einliegerwohnung – mit Fokus auf Baugenehmigungspflicht, Sicherheitsanforderungen und Folgen einer rechtswidrigen Nutzung.

🔴 Gefahr: Ein Gebäude aus dem Jahr 1890 unterliegt strengen Denkmalschutz- oder Altbauschutzvorschriften – je nach Bundesland und Gemeinde – und birgt häufig nicht sichtbare Risiken wie Asbest, mangelhafte Statik, veraltete Elektroinstallationen oder unzureichende Brandschutzmaßnahmen; eine bloße Trennung durch eine Tür und Einbau eines Badezimmers reicht nicht aus, um die Anforderungen an eine eigenständige Wohnung zu erfüllen.

🔴 Gefahr: Ohne Baugenehmigung ist die Schaffung einer eigenständigen Wohneinheit rechtswidrig – dies führt nicht nur zu Bußgeldern, sondern kann bei Brand, Wasserschaden oder Unfall zu haftungsrechtlichen Konsequenzen für den Eigentümer führen, insbesondere wenn die Unterkunft nicht den Mindestanforderungen an Fluchtwege, Rauchwarnmelder, Barrierefreiheit oder Feuerwiderstand der Trennwände entspricht.

⚠️ Korrektur: Die Tatsache, dass das Haus als "1-2-Familienhaus" erworben wurde, begründet keinerlei baurechtliche Freistellung – die aktuelle Nutzung und bauliche Gestaltung entscheidet über die Genehmigungspflicht, nicht der historische Nutzungshinweis im Kaufvertrag oder Grundbuch.

➕ Ergänzung: Selbst bei baugenehmigungsfreien Maßnahmen (z. B. reine Innenausbauarbeiten) ist eine Bauvoranfrage oder eine Abstimmung mit der Bauaufsicht unverzichtbar, da die Schaffung einer eigenständigen Wohneinheit regelmäßig eine Änderung der Nutzung nach § 34 oder § 35 BauGB^Abk. auslöst – und damit zwingend einer Genehmigung bedarf.

➕ Ergänzung: Die Kosten für eine ordnungsgemäße Genehmigung sind im Vergleich zu möglichen Nachbesserungen, Zwangsvollstreckungen oder Rückbauanordnungen langfristig deutlich geringer; zudem können Fördermittel für altersgerechte oder barrierearme Umbauten in Altbeständen bestehen – diese sind jedoch nur bei vorheriger Genehmigung zugänglich.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie unverzüglich die zuständige Bauaufsichtsbehörde Ihres Landkreises oder der kreisfreien Stadt und legen Sie einen detaillierten Lage- und Schnittplan vor; beauftragen Sie zusätzlich einen zertifizierten Sachverständigen für Altbausanierung, um Asbest, Statik, Elektro- und Brandschutz vorab prüfen zu lassen – dies ist zwingend erforderlich, bevor auch nur ein Handwerker tätig wird.