Bauvoranfrage im Außenbereich abgelehnt: §35 BauGB, Genehmigung der Gemeinde – Was tun?
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Bauvoranfrage im Außenbereich abgelehnt: §35 BauGB, Genehmigung der Gemeinde – Was tun?

Hallo, als "Baulaie" hätte ich mal eine Frage zum Bauen im Außenbereich. Als erstes einmal zu dem Grundstück in Sachsen. Das Grundstück ist ein 3000 Quadratmeter großes Gartengrundstück, dass mit 2 Gartenlauben (2x Massivbauweise), 5 Gewächshäusern, einer 25 Meter langen und 5 Meter hohen Betonmauer bebaut ist. Strom und Wasser liegen auf dem Grundstück an. Das Grundstück liegt genau an einer Straße. Nachfolgend an unserem Grundstück anliegend ortsauswärts gerichtet steht ein weiteres großes Einfamilienhaus. Das nächste Haus ortseinwärts folgt nach 200 Metern. Laut Flurplan zählt das Grundstück jedoch zum Außenbereich. Die Bauvoranfrage wurde von der Gemeinde positiv bewertet und nun von LRA als Anhörung abgelehnt.
Ziel ist es, die vorhandene Bausubstanz auf dem Grundstück abzureißen und ein Einfamilienhaus (Flachbau, Bungalow) zu errichten. Des weiteren wurde in dieser Gemeinde bereits ein anderes Einfamilienhaus im Außenbereich an anderer Stelle genehmigt. Ich habe nun die Möglichkeit bis zur endgültigen Entscheidung noch einmal beim LRA vorzusprechen. Hat dies Sinn? Und welche Argumentationsmöglichkeiten für eine positive Entscheidung des LRA hätte man. Für Antworten bin ich Ihnen sehr dankbar.
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    Als Baulaie stehen Sie vor einer komplexen Situation. Eine Ablehnung der Bauvoranfrage durch das Landratsamt (LRA) trotz Genehmigung der Gemeinde deutet auf unterschiedliche Auslegungen des § 35 BauGBAbk. (Bauen im Außenbereich) hin.

    Ich empfehle Ihnen:

    • Prüfung der Ablehnungsbegründung: Analysieren Sie die Begründung des LRA genau. Welche konkreten Punkte des § 35 BauGB werden als nicht erfüllt angesehen?
    • Anhörungsprotokoll einsehen: Fordern Sie Einsicht in das Protokoll der Anhörung bei der Gemeinde an. Welche Argumente wurden dort vorgebracht?
    • Bebauungsplan prüfen: Gibt es einen Bebauungsplan für den Bereich? Dieser könnte die Bebaubarkeit beeinflussen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Fachanwalt für Baurecht oder einen erfahrenen Architekten mit Kenntnissen im Baurecht hinzu. Dieser kann die Situation rechtlich bewerten und Ihnen bei der weiteren Vorgehensweise (z.B. Widerspruch, Klage) helfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    § 35 BauGB
    Regelt das Bauen im Außenbereich. Es definiert, unter welchen Voraussetzungen Bauvorhaben außerhalb von Bebauungsplänen zulässig sind. Ziel ist es, den Außenbereich vor Zersiedelung zu schützen.
    Verwandte Begriffe: Außenbereich, Baugenehmigung, Bebauungsplan
    Bauvoranfrage
    Ein formeller Antrag zur Klärung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens vor dem eigentlichen Bauantrag. Sie dient der Planungssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Vorbescheid
    Außenbereich
    Gebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen. Hier gelten besondere Einschränkungen für das Bauen.
    Verwandte Begriffe: Innenbereich, Bebauungsplan, Baurecht
    Landratsamt (LRA)
    Eine Kreisverwaltungsbehörde in Bayern und Baden-Württemberg, die u.a. für die Baugenehmigung zuständig ist. Es übt die Fachaufsicht über die Gemeinden aus.
    Verwandte Begriffe: Baubehörde, Gemeinde, Baugenehmigung
    Gemeinde
    Eine kommunale Gebietskörperschaft, die in eigener Verantwortung die örtlichen Angelegenheiten regelt. Sie ist u.a. für die Aufstellung von Bebauungsplänen und die Erteilung von Baugenehmigungen zuständig.
    Verwandte Begriffe: Kommunalrecht, Baurecht, Bebauungsplan
    Bebauungsplan
    Ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken festlegt. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und ist Grundlage für die Baugenehmigung.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Flächennutzungsplan, Baugenehmigung
    Flurplan
    Eine maßstabsgetreue Karte, die die Lage und die Grenzen von Grundstücken darstellt. Er dient als Grundlage für die Planung und Genehmigung von Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Kataster, Grundstück, Lageplan

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich)?
      § 35 BauGB regelt, unter welchen Voraussetzungen im Außenbereich (d.h. außerhalb von Bebauungsplänen und im unbeplanten Gebiet) gebaut werden darf. Grundsätzlich ist Bauen im Außenbereich nur in Ausnahmefällen zulässig, z.B. für landwirtschaftliche Betriebe oder wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
    2. Warum kann das LRA eine Bauvoranfrage ablehnen, obwohl die Gemeinde zustimmt?
      Das LRA ist als übergeordnete Behörde für die Einhaltung des Baurechts zuständig. Es kann die Entscheidung der Gemeinde überprüfen und aufheben, wenn es zu dem Schluss kommt, dass die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung im Außenbereich nicht gegeben sind.
    3. Welche Argumente können für eine Genehmigung im Außenbereich sprechen?
      Mögliche Argumente sind z.B., dass das Vorhaben ortsüblich ist, die vorhandene Bausubstanz (z.B. alte Gartenlauben) genutzt wird oder keine öffentlichen Belange (z.B. Naturschutz, Landschaftsbild) beeinträchtigt werden.
    4. Was ist eine Bauvoranfrage?
      Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie ist weniger aufwendig als ein Bauantrag und gibt dem Bauherrn Planungssicherheit.
    5. Was kann ich tun, wenn meine Bauvoranfrage abgelehnt wurde?
      Gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage kann Widerspruch eingelegt werden. Hilft der Widerspruch nicht, kann Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden. Es ist ratsam, sich dabei von einem Fachanwalt für Baurecht vertreten zu lassen.
    6. Was ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einem Bauantrag?
      Eine Bauvoranfrage klärt vorab einzelne Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, während ein Bauantrag das gesamte Bauvorhaben detailliert beschreibt und zur Genehmigung eingereicht wird. Der Bauantrag ist umfangreicher und erfordert detaillierte Planungsunterlagen.
    7. Welche Rolle spielt der Flurplan bei einer Bauvoranfrage?
      Der Flurplan ist eine maßstabsgetreue Darstellung des Grundstücks und seiner Grenzen. Er dient dazu, die Lage des geplanten Bauvorhabens im Verhältnis zum Grundstück und zur Umgebung zu verdeutlichen.
    8. Was sind öffentliche Belange im Sinne des § 35 BauGB?
      Öffentliche Belange sind z.B. der Schutz der Natur und Landschaft, die Erhaltung des Ortsbildes, die Sicherstellung der Trinkwasserversorgung oder die Vermeidung von Lärmbelästigungen. Diese Belange können einer Bebauung im Außenbereich entgegenstehen.

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  2. §35 BauGB: Einfamilienhaus im Außenbereich – Nicht privilegiert

    Ein Einfamilienwohnhaus ist nicht privilegiert
    Hallo,
    nur wenige Bauvorhaben sind im Außenbereich zulässig.
    Auszug aus § 35 BauGBAbk.:
    "
    (1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
    1. einem land- oder forstwirtschaftlichen (landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen) Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
    2. einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient
    "
    Sie schreiben von 5 Gewächshäusern. Haben Sie dort einen gartenbaulichen Betrieb?
    Auch Landwirte bekommen nicht immer ein Einfamilienwohnhaus auf Ihrer Hofstelle genehmigt. Es muss schon sein, dass der landwirtschaftliche Betrieb eine ständige Anwesenheit des Landwirts erforderlich macht (z.B. bei Tierhaltung).
    Wenn Ihr Wohnhaus rein zu privaten Wohnzwecken dienen soll, haben Sie keine Chanze.
    Die Gartenlauben sind wohlmöglich ohne Genehmigung oder noch zu DDR-Zeiten errichtet worden. Daraus kann man keinen Bebauungsanspruch ableiten. Die Gewächshäuser könnten als privilegierte Gebäude im Außenbereich zulässig sein. Einen Anspruch auf ein Wohnhaus können sie nur begründen, wenn Sie dort einen gartenbaulichen Betrieb von einigem Gewicht betreiben und eine Betriebsleiterwohnung am Betriebsort notwendig ist.
    Ansonsten bleibt noch die entfernte Möglichkeit, bei der Gemeinde nachzufragen, ob die Aufstellung eines Bebauungsplans oder einer Außenbereichssatzung denkbar ist. Diese Möglichkeit brauchen Sie aber nur anfragen, wenn Ihr Grundstück sehr nah an einem bebauten Gebiet liegt.
    Das irgendwo anders ein Haus im Außenbereich genehmigt wurde, kann verschiedene Gründe haben. Das Argument muss nicht zwangsläufig geeignet sein, weil die Umstände ganz anders sein können.
    In der Regel haben Sie wenig Chanzen. Mehr Chanzen auf Genehmigung hätten Sie, die vorhandene Bausubstanz sinnvoll umzunutzen.
    Gruß
    Gruß

  3. Außenbereich: Neubau vs. Privatnutzung – Beurteilung durch LRA

    Das Grundstück wurde rein privat genutzt, eine Gärtnerei ...
    Das Grundstück wurde rein privat genutzt, eine Gärtnerei war dort nicht ansässig. Nach meiner logischen Denkweise ist jetzt mehr versiegelte Fläche, als nach dem Neubau vorhanden, sowie mehr Gebäude als nach dem Neubau. Aus 2 Bungalows wird ein großer gemacht und das jetzt verwilderte Grundstück fügt sich als neubebautes Gelände besser in das Ortsbild ein, als der Schandfleck der jetzt vorhanden ist.
    Somit verstehe ich eine Ablehnung aus Sicht des LRA eigentlich nicht!

  4. §35 BauGB: Bebauung im Außenbereich – Chance durch Abriss?

    Ich kann Sie schon verstehen,
    sie schlagen dem Bauamt vor, die unschöne, ungeordnete Bebauung abzureißen, und dafür ein schmuckes Einfamilienhaus hinzusetzen. So ein Deal kann im Einzelfall funktionieren.
    Aber wenn das Bauamt nicht mitspielt, haben Sie keine Möglichkeit mehr.
    Das liegt nun mal am Baugesetzbuch § 35 (Außenbereich). Der politische Wille, der dahinter steckt, ist, dass keine Zersiedlung in den Außenbereich stattfindet. Wohnbebauung soll dort stattfinden, wo Bebauungspläne dafür aufgestellt sind oder wo bereits entsprechende Bebauung in bestimmter Menge vorhanden ist.
    Sie bekommen auch keine Baugenehmigung, weil sich Eigentümer umliegender Grundstücke darauf berufen könnten.
    Es wird davon ausgegangen, dass die vorhandene Bebauung irgendwann (im Laufe der nächsten 1-2 Generationen) ohnehin verschwindet, da sie nicht mehr vernünftig zu nutzen ist und Umnutzungs- und Neubaugenehmigungen nicht mehr erteilt werden. Damit wird im Laufe der Zeit dann der Zustand unbebauter Außenbereich wieder hergestellt, grüne Wiese also.
    Die Genehmigung eines neuen Einfamilienhaus, welches dann wieder 100-150 stehen würde, wäre genau das Gegenteil von dem, was der Gesetzgeber mit dem BauGBAbk. § 35 erreichen will. Deshalb sehen Ihre Chanzen halt so schlecht aus.
    Gruß
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    Bauvoranfrage im Außenbereich abgelehnt – Was tun bei §35 BauGBAbk.?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Ablehnung einer Bauvoranfrage im Außenbereich gemäß §35 BauGB, trotz Zustimmung der Gemeinde. Es werden die Zulässigkeitskriterien, Argumentationsmöglichkeiten gegenüber dem LRA (Landratsamt) und alternative Vorgehensweisen erörtert. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob ein Einfamilienhaus im Außenbereich als privilegiertes Vorhaben gilt.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag §35 BauGB: Einfamilienhaus im Außenbereich – Nicht privilegiert sind nur wenige Bauvorhaben im Außenbereich zulässig. Ein Einfamilienwohnhaus zählt in der Regel nicht dazu, es sei denn, es dient einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Außenbereich: Neubau vs. Privatnutzung – Beurteilung durch LRA wird die Argumentation beleuchtet, dass ein Neubau unter Umständen eine geringere Versiegelung und eine bessere Integration ins Ortsbild bewirken könnte als die bestehende Bebauung. Dies kann jedoch die Ablehnung durch das LRA nicht automatisch aufheben.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie genau, ob Ihr Bauvorhaben die Kriterien für eine Privilegierung nach §35 BauGB erfüllt. Argumentieren Sie mit den Vorteilen des Neubaus gegenüber dem aktuellen Zustand und suchen Sie das Gespräch mit dem Bauamt, wie im Beitrag §35 BauGB: Bebauung im Außenbereich – Chance durch Abriss? vorgeschlagen. Beachten Sie, dass der politische Wille hinter §35 BauGB die Verhinderung von Zersiedlung im Außenbereich ist.

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