Dachgeschoss als Vollgeschoss anrechnen? Lichte Höhe, BNVO & Sichtgebälk prüfen!
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Dachgeschoss als Vollgeschoss anrechnen? Lichte Höhe, BNVO & Sichtgebälk prüfen!

Hallo,
ich bin leider gerade in einer Auseinandersetzung mit meiner Gemeinde bzgl. der Anrechnung meines Dachgeschosses als Vollgeschoss. Der Neubau liegt in BW, die BNVO ist von 1977  -  die 2/3 Regel müsste also gelten  -  2,3 m vom FFBAbk. bis Unterkante Dach (lichte Höhe). Das scheint nun auch so von der Gemeinde akzeptiert zu werden. Ich habe einen Dachstuhl mit Sichtgebälk.
Eine Gemeindevertreter hat nun gemessen und zwar vom FFB bis Oberkante Sparren und prompt war ich über den 66 %.
Ich bin der Meinung dass bis Unterkannte Sparren gemessen werden müsste da  -  hätte ich eine Zwischensparrendämmung  -  die Sparren verschalt werden würden und dann ja auch nur bis dahin gemessen würde.
Hat vielleicht jemand bereits ähnliche Erfahrungen gemacht oder hat hier ein rechtliches Hintergrundwissen?
Im Voraus vielen Dank.
Michael
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  • Michael
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    Ich verstehe, dass Sie eine Auseinandersetzung mit Ihrer Gemeinde bezüglich der Anrechnung Ihres Dachgeschosses als Vollgeschoss haben. Da die BNVO von 1977 gilt, ist die 2/3-Regel relevant, die eine lichte Höhe von 2,3 m vom Fertigfußboden (FFBAbk.) bis zur Unterkante des Daches vorschreibt.

    Wichtig: Die Auslegung der lichten Höhe kann variieren, insbesondere bei Sichtgebälk. Die Gemeinde scheint die Oberkante der Sparren zu berücksichtigen, was zu Problemen führen kann, wenn Ihre Messung von der Unterkante der Zwischensparrendämmung ausgeht.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu prüfen:

    • Genaue Definition der lichten Höhe in der BNVO: Was genau ist als "Unterkante Dach" definiert?
    • Dokumentation: Erstellen Sie detaillierte Zeichnungen und Fotos, die die tatsächliche lichte Höhe belegen.
    • Rechtliche Beratung: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Position zu stärken.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Definition der lichten Höhe mit der Gemeinde und holen Sie sich bei Bedarf rechtlichen Rat.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    BNVO (Baunutzungsverordnung)
    Die Baunutzungsverordnung regelt die Art und Weise der Nutzung von Grundstücken. Sie legt fest, welche Bebauung in bestimmten Gebieten zulässig ist. Die BNVO ist ein wichtiger Bestandteil des deutschen Baurechts.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan
    Lichte Höhe
    Die lichte Höhe bezeichnet den vertikalen Abstand zwischen dem Fertigfußboden und der Unterkante der Decke oder des Daches. Sie ist ein wichtiges Kriterium für die Anrechnung eines Geschosses als Vollgeschoss.
    Verwandte Begriffe: Raumhöhe, Geschosshöhe, Deckenhöhe
    Vollgeschoss
    Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss eines Gebäudes, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und bestimmte Anforderungen an die lichte Höhe erfüllt. Die genauen Anforderungen sind in der jeweiligen Bauordnung festgelegt.
    Verwandte Begriffe: Dachgeschoss, Kellergeschoss, Obergeschoss
    Sichtgebälk
    Sichtgebälk bezeichnet eine Bauweise, bei der die tragenden Holzbalken des Daches oder der Decke sichtbar bleiben. Dies kann die Messung der lichten Höhe beeinflussen.
    Verwandte Begriffe: Dachstuhl, Sparren, Balkenlage
    Zwischensparrendämmung
    Die Zwischensparrendämmung ist eine Dämmmethode, bei der Dämmmaterial zwischen den Sparren eines Daches angebracht wird. Sie dient der Wärmedämmung des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Aufsparrendämmung, Untersparrendämmung, Wärmedämmung
    Fertigfußboden (FFB)
    Der Fertigfußboden ist die oberste Schicht eines Fußbodens, die nach allen anderen Bauarbeiten verlegt wird. Er dient als Grundlage für die Messung der lichten Höhe.
    Verwandte Begriffe: Rohfußboden, Estrich, Bodenbelag
    Dachgeschoss
    Ein Dachgeschoss ist ein Geschoss, das sich im Dachraum eines Gebäudes befindet. Es kann als Vollgeschoss angerechnet werden, wenn es bestimmte Anforderungen an die lichte Höhe erfüllt.
    Verwandte Begriffe: Spitzboden, Mansarde, Staffelgeschoss

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet die 2/3-Regel im Zusammenhang mit Dachgeschossen?
      Die 2/3-Regel besagt, dass ein Dachgeschoss als Vollgeschoss angerechnet wird, wenn die lichte Höhe über mindestens 2/3 der Grundfläche des Raumes eine bestimmte Höhe (in Ihrem Fall 2,3 m) erreicht.
    2. Wie wird die lichte Höhe bei einem Dachgeschoss mit Sichtgebälk gemessen?
      Die Messung der lichten Höhe kann bei Sichtgebälk problematisch sein, da die Definition der "Unterkante Dach" unterschiedlich interpretiert werden kann. Es ist wichtig zu klären, ob die Oberkante der Sparren oder die Unterkante der Dämmung maßgeblich ist.
    3. Was kann ich tun, wenn die Gemeinde mein Dachgeschoss zu Unrecht als Vollgeschoss anrechnet?
      Sie sollten zunächst die genaue Begründung der Gemeinde einfordern und prüfen, ob diese mit der BNVO übereinstimmt. Dokumentieren Sie die tatsächlichen Gegebenheiten und ziehen Sie gegebenenfalls einen Anwalt für Baurecht hinzu.
    4. Welche Rolle spielt die Zwischensparrendämmung bei der Berechnung der lichten Höhe?
      Die Zwischensparrendämmung kann die lichte Höhe beeinflussen, wenn sie unterhalb der Sparren angebracht ist. Es ist wichtig zu klären, ob die Dämmung bei der Messung berücksichtigt wird oder nicht.
    5. Wo finde ich die genauen Bestimmungen zur Anrechnung von Dachgeschossen in der BNVO?
      Die genauen Bestimmungen finden Sie in der Baunutzungsverordnung (BNVO) Ihres Bundeslandes. Konsultieren Sie die aktuelle Fassung oder wenden Sie sich an einen Baurechtsexperten.
    6. Was ist der Unterschied zwischen einem Vollgeschoss und einem Dachgeschoss?
      Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und bestimmte Anforderungen an die lichte Höhe erfüllt. Ein Dachgeschoss ist ein Geschoss, das sich im Dachraum befindet und dessen Wände nicht vollständig senkrecht verlaufen.
    7. Kann ein Sichtdachstuhl die Anrechnung als Vollgeschoss verhindern?
      Ein Sichtdachstuhl kann die Anrechnung als Vollgeschoss erschweren, wenn die lichte Höhe durch die Sparren reduziert wird. Die genaue Auswirkung hängt von der Auslegung der Bauordnung ab.
    8. Welche Unterlagen sollte ich für die Auseinandersetzung mit der Gemeinde vorbereiten?
      Sie sollten detaillierte Bauzeichnungen, Fotos, Messprotokolle und gegebenenfalls ein Gutachten eines Sachverständigen vorbereiten.

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      Überblick über die wichtigsten Aspekte des Baurechts.
    • Streit mit der Baubehörde
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  2. Lichte Höhe Dachgeschoss: OK FFB bis UK Decke entscheidend

    Tja ...
    Tja habe leider die LBOBW nicht zur Hand aber:
    Es gilt die lichte Höhe, also von OK Fertigfußboden bis UKAbk. Decke / Dachschräge. Das Argument " ... da  -  hätte ich eine Zwischensparrendämmung  -  die Sparren verschalt werden würden und dann ja auch nur bis dahin gemessen würde ... " zieht m.E. nicht. Hätten Sie die Sparren verleidet, wäre auch nur bis dahin gemessen worden. Haben Sie aber nicht. Hätten Sie einen 10 cm höheren FB-Aufbau gemacht, wäre die Lichte RH auch geringer. Haben Sie aber auch nicht. "Hätte" gilt nicht!
    In den Sparren sehe ich auch nur Bauteile, die die lichte RH nicht einschränken. Mag aber sein, dass die LBOBW hier andere Definitionen hat. Da die Behörde dies aber auch anders sieht, sehe ich die Chancen für Sie als äußerst fraglich hier Recht zu bekommen.
    Gruß
    Thomas Bock

  3. Vollgeschoss-Anrechnung: Planunterlagen & Baugenehmigung prüfen!

    Nachfrage ...
    Ihrem Beitrag entnehme ich, dass es sich um einen Neubau handelt.
    Daher wird das Bauvorhaben ja auch irgendjemand geplant haben (Architekt/Bau. Ing.). Aus den Planunterlagen müsste ja eigentlich hervorgehen, ob es sich um ein Vollgeschoss handelt oder nicht bzw. wenn ja, hätte dieses anscheinend gar nicht genehmigt werden dürfen.
    Ich unterstelle mal, dass Sie eine Baugenehmigung haben.
    Dann muss davon ausgegangen werden, dass hier wahrscheinlich abweichend von den Plänen gebaut wurde (warum sonst kommt ein Gemeindevertreter und misst in Ihrem Haus); wahrscheinlich ist es jemandem aufgefallen.
    Wer also hat eine abweichende Ausführung angeordnet/zugelassen? Dem Planer oder dem, der die Abweichung angeordent hat, sollten Sie hierzu ins Boot holen ... dann kann gerudert werden.
    Gruß
    Thomas Bock

  4. LBO BW: Definition Vollgeschoss – Höhe & Geländeoberfläche

    So sieht's aus:
    Aus der LBOAbk. BW
    (6) Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüber liegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüber liegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind. Keine Vollgeschosse sind
    1. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung von haustechnischen Anlagen und Feuerungsanlagen dienen,
    2. oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.
    Also hat der Gemeindevertreter richtig gemessen, nämlich von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden. Oberkante Kehlbalken wäre dann der Fußboden eines möglichen Spitzbodens. Aber ich glaube ohnehin, dass sowohl sie, als auch die Gemeinde da falsch rechnet.
    Und warum soll eine 2/3-Regel gelten, weil die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1977 gilt?
    Es ist ein Neubau und damit gilt die Definition der Vollgeschossigkeit die aktuelle Landesbauordnung, und mit 3/4 der Grundfläche ist das ja nur positiv für Sie.
    Warum schlagen Sie sich als Laie mit solchen Fragen herum. Wo ist Ihr Architekt?
    Gruß

  5. Vollgeschoss: Entwässerungssatzung vs. LBO – Der Unterschied!

    Nö. SO sieht es aus.
    Ich bin mir sicher, dass ihr alle drei auf dem Holzweg seid: Thomas, Andreas und Michael.
    Die 2/3-Regelung hat mit keiner LBO und keiner Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) was zu tun, sondern mit der Beitrags- und Gebührensatzung (Beitragssatzung, Gebührensatzung) zur kommunalen Entwässerungssatzung. Deshalb kommt auch der Gemeindemensch zur Kontrolle und keiner vom Bauamt. Und wenn von 2,30 m LICHTE Höhe die Rede ist, das gilt dieses Maß selbstverständlich von OF FFBAbk. bis Unterkante Sparren, nicht bis zur Brettschalung. Alles andere ist unlogisch und widerspricht dem gesunden Menschen- bzw. Ingenieursverstand.
    Gute Nacht, Ortwin

  6. Wasser-/Abwasserbeitrag: Vollgeschoss-Anrechnung prüfen (€3000!)

    Es geht halt knapp zu -- und um viel Geld
    Hallo,
    erstmal vielen Dank für die bisherigen Antworten (ich hoffe es kommen noch mehr😉
    Der Hintergrund ist hier dass die Gemeinde mir einen Wasser- und Abwasserbeitragsbescheid für 2 Vollgeschosse ausgestellt hat (immerhin kostet mich das 25 % mehr -- ca, € 3000,-) mit der Begründung dass laut BB 2 Vollgeschosse zulässig sind und dies schon immer so abgerechnet wurde. Auf meinen Widerspruch hin kam die Aussage: ... ja, eine Abrechnung für nur ein Vollgeschoss wäre richtiger, ich hätte ja aber de-facto das Dachgeschoss auch als Vollgeschoss ausgeführt. Dies wird einfach so in den Raum gestellt ohne genaue Kenntnis zu haben wie der Bau tatsächlich ausgeführt wurde und ohne genau gemessen zu haben.
    Ich habe nun einen Vollgeschossnachweis meines Architekten geschickt woraufhin der Gemeindevertreter zum Nachmessen kam (es wurden nur 3 Maße genommen. Im neuen Schreiben steht nun dass die Dachgeschossfläche bei 71,36 % liegt  -  gemessen bis OK Sparren.
    Ich habe mal (grob) überschlagen und bei UKAbk. Sparren läge ich wahrscheinlich unter den 66 %. Es geht also ziemlich knapp zu.
    Gruß
    Michael

  7. Vollgeschoss-Ermittlung: Gebührensatzung & Nachmessen (Anleitung)

    Vorschlag für Vorgehensweise
    Eine korrekte und sinnvolle Vorgehensweise wäre:
    1. Gebührensatzung bzw. Entwässerungssatzung von der Gemeinde besorgen
    2. Abschnitt Vollgeschossermittlung aufschlagen
    3. genau nachlesen, welche Höhe maßgebend ist, ob lichte Höhe oder Höhe bis Dachhaut, etc.
    4. selber nachmessen und Vollgeschossberechnung durchführen. Falls du damit überfordert bist, Architekten einschalten (der ist dann vermutlich unterfordert, ist aber egal ...)
    5. Wenn kein Vollgeschoss, Einspruch bei der Gemeinde einlegen
    6. Wenn Vollgeschoss, zahlen.
    MfG Ortwin

  8. Definition 'Lichte Höhe': Wo finde ich die korrekte Angabe?

    genaue Definition "lichte Höhe" gesucht
    Hallo,
    ich habe mir die Finger wund 'gegoogelt' um eine Definition des Begriffs 'lichte Höhe' zu finden.
    Auf einer Schweizer Seite steht: "Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der
    Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Balkenlage bestimmt wird ".
    Gibt es hier eine entsprechende Definition nach DINAbk. oder nach einer LBOAbk. oder nach einer Wohnflächenverordnung oder einer sonstigen deutschen Verordnung?
    Ich kann euch versichern dass die Nutzbarkeit des Dachgeschosses durch die Balkenlage eingeschränkt ist -- es tut sehr weh wenn man mit dem Kopf gegen einen Sparren läuft😉
    Vielen Dank im Voraus
    Michael

  9. Lichte Raumhöhe: Definition in der Hessischen Bauordnung

    Das Thema hatten wir ...
    Das Thema hatten wir vor Jahren schon mal in einer ähnlichen Weise (siehe Link). Leider kam damals schon keine gültige Definition heraus.
    Ich habe dann in einer Fortschreibung der Hessischen Bauordnung folgende Definition gefunden:
    Die "lichte Raumhöhe" ist der Abstand von Fertigfußboden bis Unterkante Fertigdecke. Einzelne Bauteile, wie Balken oder Unterzüge schränken die sonst eingehaltene lichte Höhe nicht ein. Dies gilt jedoch nicht, wenn z.B. die gesamten Sparren oder Deckenbalken die erforderliche lichte Raumhöhe unterschreiten.
    Ob das jetzt allgemeingültig ist, kann ich natürlich nicht sagen ...
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Dachgeschoss als Vollgeschoss anrechnen: Lichte Höhe, BNVO & Sichtgebälk

    💡 Kernaussagen: Die Anrechnung eines Dachgeschosses als Vollgeschoss hängt von der lichten Höhe, der jeweiligen Bauordnung (hier BNVO von 1977) und der kommunalen Entwässerungssatzung ab. Die korrekte Ermittlung der lichten Höhe ist entscheidend, wobei die Definition je nach Satzung variieren kann. Bei Unklarheiten sollte die Gebührensatzung der Gemeinde geprüft und ggf. ein Architekt hinzugezogen werden. Die Baugenehmigung und die Planunterlagen geben Aufschluss darüber, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss geplant und genehmigt wurde.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Vollgeschoss: Entwässerungssatzung vs. LBO – Der Unterschied! ist die 2/3-Regelung relevant für die kommunale Entwässerungssatzung, nicht für die LBO oder BauNVOAbk.. Daher ist die Kontrolle durch die Gemeinde und nicht das Bauamt entscheidend.

    ✅ Zusatzinfo: Die Definition der lichten Höhe kann je nach Bauordnung variieren. In der Hessischen Bauordnung ist die "lichte Raumhöhe" der Abstand von Fertigfußboden bis Unterkante Fertigdecke, wie im Beitrag Lichte Raumhöhe: Definition in der Hessischen Bauordnung erläutert wird.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Gemeinde berechnet dem Fragesteller ca. 3000 € mehr, da sie das Dachgeschoss als 2 Vollgeschosse anrechnet, wie im Beitrag Wasser-/Abwasserbeitrag: Vollgeschoss-Anrechnung prüfen (€3000!) beschrieben.

    👉 Handlungsempfehlung: Um die korrekte Anrechnung zu prüfen, sollte man, wie in Vollgeschoss-Ermittlung: Gebührensatzung & Nachmessen (Anleitung) vorgeschlagen, die Gebührensatzung der Gemeinde einholen, die Vollgeschossermittlung nachlesen und selbst nachmessen oder einen Architekten einschalten. Die Planunterlagen und Baugenehmigung sollten ebenfalls geprüft werden, um festzustellen, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss geplant und genehmigt wurde.

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