Vollgeschoss Berechnung BW: 2/3 oder 3/4 Regelung für Dachausbau im Altbau?

KI-Analyse (GoogleAI): Vollgeschoss: 2/3 oder 3/4 Regelung?

Die Frage dreht sich um die korrekte Berechnung eines Vollgeschosses im Kontext des Baurechts von Baden-Württemberg, insbesondere im Hinblick auf einen geplanten Dachausbau. Entscheidend ist, ob die 2/3- oder die 3/4-Regelung zur Anwendung kommt, um festzustellen, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.

Relevante Kriterien sind:

• Landesbauordnung (LBO^Abk.) Baden-Württemberg: Die LBO definiert, wann ein Geschoss als Vollgeschoss gilt.
• Bebauungsplan: Der Bebauungsplan der Gemeinde kann zusätzliche Festsetzungen enthalten, die die Definition des Vollgeschosses beeinflussen.
• Grundfläche und Wohnfläche: Das Verhältnis der Wohnfläche des Dachgeschosses zur Grundfläche des darunterliegenden Geschosses ist entscheidend für die Anwendung der 2/3- oder 3/4-Regelung.
• Höhe des Geschosses: Die mittlere Höhe des Geschosses muss bestimmte Mindestmaße überschreiten, damit es als Vollgeschoss zählt.

🔴 Gefahr: Falsche Berechnungen können zu Baurechtsverstößen und damit zu Rückbau-Forderungen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, die genauen Bestimmungen der LBO Baden-Württemberg sowie den Bebauungsplan der Gemeinde zu prüfen und gegebenenfalls einen Architekten oder Baurechtsexperten hinzuzuziehen, um eine korrekte Berechnung sicherzustellen.

KI-Analyse (DeepSeek): Vollgeschoss: 2/3 oder 3/4 Regelung?

Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Bewertung eines Dachgeschossausbaus in Baden-Württemberg, konkret die Frage, ob die 3/4-Regel oder die 2/3-Regel der Landesbauordnung (LBO) anzuwenden ist. Das Gebäude aus dem Jahr 1972 hat zwei Vollgeschosse (Keller und Erdgeschoss), und ein drittes Vollgeschoss ist laut Bebauungsplan unzulässig. Der Bauherr plant ein neues Stockwerk in Holzständerbauweise, das kein Vollgeschoss darstellen soll, wenn es kleiner als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses ist.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Überlegung, dass ein Geschoss dann kein Vollgeschoss ist, wenn seine Grundfläche weniger als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses beträgt, ist korrekt. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 6 LBO Baden-Württemberg. Die Berechnung mit 122 m² (Grundfläche ohne Wintergarten) als Referenzwert ist nachvollziehbar, da der Wintergarten als untergeordnetes Bauteil oder Anbau betrachtet werden kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die 2/3-Regelung aus dem Baujahr 1972 noch anwendbar sei, ist rechtlich nicht haltbar. Die LBO Baden-Württemberg wurde mehrfach novelliert, und die aktuell geltende Fassung (Stand 2024) sieht die 3/4-Regel vor. Bei Neubauten oder wesentlichen Änderungen ist stets das aktuelle Recht anzuwenden. Eine Rückausnahme für Altbauten existiert nicht, es sei denn, der Bebauungsplan selbst enthält abweichende Festsetzungen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht nur die Grundfläche, sondern auch die Höhe des neuen Geschosses. Nach § 2 Abs. 6 LBO ist ein Vollgeschoss definiert durch eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens 2/3 der Grundfläche. Der Bauherr muss sicherstellen, dass die Dachschrägen und die Raumhöhen diese Vorgaben nicht überschreiten, da sonst trotz Unterschreitung der 3/4-Regel ein Vollgeschoss entstehen könnte.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in der Fehlinterpretation des Übergangsrechts. Sollte die Baurechtsbehörde die 3/4-Regel anwenden und das Vorhaben als Vollgeschoss einstufen, droht die Versagung der Baugenehmigung oder eine spätere Nutzungsuntersagung. Zudem könnte der Wintergarten von 1997 als genehmigter Bestandteil die Berechnung der Bezugsfläche beeinflussen, wenn er als Vollgeschossfläche gewertet wird.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauplanungsrecht oder einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Baurechtsbehörde stellen, um die Anwendung der 3/4-Regel sowie die korrekte Berechnung der Grundfläche (inkl. Wintergarten) rechtsverbindlich zu klären. Nur so können Sie rechtssicher planen und teure Fehlinvestitionen vermeiden.

KI-Analyse (Qwen): Vollgeschoss: 2/3 oder 3/4 Regelung?

Die Anfrage betrifft die baurechtliche Einordnung eines geplanten Dachausbaus im Altbau (Baujahr 1972) in Baden-Württemberg im Hinblick auf die Vollgeschossregelung gemäß Landesbauordnung (LBO BW) und die damit verbundene Zulässigkeit einer Dachgeschossausbildung ohne Genehmigung als drittes Vollgeschoss.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass der Multiplikator 3/4 grundsätzlich anwendbar sei, birgt erhebliche baurechtliche Risiken – insbesondere, weil die LBO BW in der geltenden Fassung (zuletzt geändert durch die 17. Verordnung zur Änderung der LBO BW vom 12.07.2023) für Bestandsgebäude mit mehr als zwei Vollgeschossen strikt auf die 2/3-Regelung abstellen kann, sofern die Bauordnung zum Zeitpunkt der ursprünglichen Genehmigung oder Errichtung des Gebäudes diese vorsah.

⚠️ Korrektur: Der Multiplikator 3/4 gilt nicht automatisch für alle Bestandsgebäude – er ist nur anwendbar, wenn die Bauordnung zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (1972) bereits die 3/4-Regelung kannte oder wenn die aktuelle LBO BW ausdrücklich auf Bestandsgebäude mit Übergangsregelung verweist; dies ist jedoch nicht der Fall: Die 3/4-Regelung wurde erst mit der LBO BW 2002 eingeführt und gilt nicht rückwirkend für vor 2002 errichtete Gebäude ohne entsprechende Übergangsbestimmung.

➕ Ergänzung: Der Wintergarten aus 1997 ist als genehmigter Anbau zwar baurechtlich wirksam, verändert aber nicht die maßgebliche Vollgeschosszählung des Hauptgebäudes – die Grundfläche des Dachgeschosses muss sich auf die Grundfläche des darunterliegenden Geschosses (ohne Wintergarten) beziehen, also auf die ursprüngliche Geschossgrundfläche des Erdgeschosses.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Grundfläche des Dachgeschosses sich an der aktuellen Wohnfläche (164 m² inkl. Wintergarten) orientiert, ist baurechtlich unzulässig – maßgeblich ist die genehmigte Grundfläche des jeweiligen darunterliegenden Geschosses zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder letzter baurechtlicher Änderung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, der die konkrete Bauaktenlage (Baugenehmigung 1972, Wintergartengenehmigung 1997, aktueller Bebauungsplan) prüft und eine bindende baurechtliche Stellungnahme zur Anwendbarkeit der 2/3- oder 3/4-Regelung abgibt – eine eigenständige Berechnung ohne Aktenzugriff birgt hohe Risiken für Rückbau- oder Genehmigungsverweigerungsfolgen.