Mängelbeseitigung nach Hausabnahme: Vorgehen bei Fassadenmängeln, Beweispflicht & Fristen?
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Mängelbeseitigung nach Hausabnahme: Vorgehen bei Fassadenmängeln, Beweispflicht & Fristen?

Bezug unseres Einfamilienhaus erfolgte in 11/2003. Im Abnahmeprotokoll hatten wir damals Punkte festgehalten, die seitens des Bauunternehmers noch erbracht werden mussten. Einige davon wurden auch ordnungsgemäß abgearbeitet. Mit der Fassade bzw. der Abdichtung haben wir jedoch noch so unsere Probleme. Bzgl. der Abdichtung/Fassade hatten wir im Protokoll festgehalten, dass für dieses Gewerk die Abnahme nur unter Vorbehalt erfolgt, bis der Bauunternehmer uns schriftlich bestätigt, dass Abdichtung nach DIN und das WDVSAbk. nach Herstellerangaben (Maxit) ausgeführt wurde. Das haben wir bis heute nicht vorliegen. Die Schlussrechnung mit etwas über € 5.000,- hat der Bauunternehmer auch noch nicht gestellt. Allerdings bekommen wir auch noch Geld vom Bauunternehmer zurück (ca. € 2.500,- Gutschrift für Fliesen, die wir nachträglich aus BV (nach BGBAbk.) rausgenommen haben, im Gesamtpreis aber enthalten waren; haben wir schriftlich). Hier hieß es immer, das wird mit der Schlussrate verrechnet.
Ein Mangel waren u.a. die Fensterlaibungen, hier hat der Bauunternehmer bereits einmal nachgebessert, allerdings nicht zufriedenstellend (feine Diagonalrisse deuten auf fehlende Armierung an den Ecken hin, die Laibungen sind wellig und wurden vor dem Anmalen nicht glatt gespachtelt). An einer Ecke des Hauses (Porotonmauerwerk mit WDVS und 2 mm Putz) ist zudem ein feiner vertikaler Riss entstanden, an einer anderen Ecke direkt über Gelände ist die Fassade nach Regenfällen feucht. Die beiden letzten Punkte sind nach der Abnahme aufgetreten. Wir haben ein gutes Verhältnis zum BU, alles haben wir ihm bereits mehrfach telefonisch mitgeteilt, allerdings kommen wir mittlerweile mit telefonischen Absprachen nicht mehr weiter, d.h., wir können ihn nicht mehr erreichen. Wie sollten wir jetzt vorgehen? Sollte man sich bzgl. der Fassade einen Herstellervertreter kommen lassen, der den Aufbau der Fassade prüft? Oder einen Gutachter kommen lassen? Oder alles noch einmal schriftlich dem Bauunternehmer mitteilen mit Frist? (wobei wir dann ja noch nicht wissen, ob er es richtig ausführen wird). Da wir aber wohl nach der Abnahme in der Beweispflicht sind, müsste doch erst einmal jemanden einen Mangel feststellen? Und wie verhält es sich mit unserer Gutschrift? Kann er darauf bestehen, dass diese an die Schlussrechnung gekoppelt ist?
Hoffe, ich habe alles verständlich rübergebracht ... Danke für Eure Hilfe!
Helge
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  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeitseintritt durch Risse in der Fassade kann zu Schimmelbildung im Innenbereich führen. Lassen Sie die Ursache der Risse umgehend von einem Fachmann beheben.

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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit der Fassade Ihres Hauses haben, die bereits im Abnahmeprotokoll von 2003 festgehalten wurden. Da die Mängel anscheinend weiterhin bestehen, ist es wichtig, jetzt richtig vorzugehen.

    🔴 Gefahr: Risse in der Fassade können zu Feuchtigkeitseintritt und damit zu Schäden an der Bausubstanz führen. Dies kann langfristig die Statik des Gebäudes beeinträchtigen.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Prüfen Sie das Abnahmeprotokoll: Welche Mängel wurden genau festgehalten?
    • Setzen Sie dem Bauunternehmer eine Frist: Fordern Sie ihn schriftlich zur Mängelbeseitigung auf.
    • Dokumentieren Sie die Mängel: Machen Sie Fotos und Videos der Schäden.
    • Ziehen Sie einen Gutachter hinzu: Ein Bausachverständiger kann die Mängel fachgerecht beurteilen und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche helfen.

    Da es sich um Mängel handelt, die bereits bei der Abnahme bekannt waren, ist die Beweispflicht unter Umständen erschwert. Es ist wichtig, alle Absprachen und Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären und die nächsten Schritte zu besprechen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Gewährleistung, Mängelrüge
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung des Bauunternehmers, Mängel an der Bauleistung zu beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre.
    Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Abnahme, Bauvertrag
    Mängelrüge
    Die Mängelrüge ist die schriftliche Mitteilung des Bauherrn an den Bauunternehmer, dass Mängel an der Bauleistung vorliegen. Die Mängelrüge muss innerhalb der Gewährleistungsfrist erfolgen.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Abnahme, Bauvertrag
    Beweispflicht
    Die Beweispflicht liegt grundsätzlich beim Bauherrn. Er muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass dieser Mangel auf eine fehlerhafte Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen ist.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Mängel
    Gutachter
    Ein Gutachter ist ein Sachverständiger, der von einem Gericht oder einer Privatperson beauftragt wird, ein Gutachten zu erstellen. Im Baubereich werden Gutachter häufig zur Beurteilung von Mängeln eingesetzt.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Beweispflicht, Mängel
    Fassade
    Die Fassade ist die äußere Hülle eines Gebäudes. Sie dient dem Schutz vor Witterungseinflüssen und trägt zur Gestaltung des Gebäudes bei.
    Verwandte Begriffe: Putz, Dämmung, WDVSAbk.
    Porotonmauerwerk
    Porotonmauerwerk besteht aus Ziegeln mit einer hohen Wärmedämmung. Es wird häufig für den Bau von Wohnhäusern verwendet.
    Verwandte Begriffe: Ziegel, Mauerwerk, Wärmedämmung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Fristen gelten für die Mängelbeseitigung nach der Abnahme?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre. Allerdings können die Fristen im Einzelfall abweichen, insbesondere wenn die Mängel bereits bei der Abnahme gerügt wurden. Es ist wichtig, die genauen Fristen im Bauvertrag zu prüfen.
    2. Was ist, wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht beseitigt?
      Wenn der Bauunternehmer die Mängel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, können Sie die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben und die Kosten dem Bauunternehmer in Rechnung stellen. Alternativ können Sie auch eine Klage auf Mängelbeseitigung einreichen.
    3. Wie finde ich einen geeigneten Gutachter für Fassadenmängel?
      Sie können einen Bausachverständigen über die Architektenkammer oder Ingenieurkammer Ihres Bundeslandes finden. Achten Sie darauf, dass der Gutachter über Erfahrung mit Fassadenschäden verfügt.
    4. Was bedeutet "Beweispflicht" im Zusammenhang mit Mängeln?
      Grundsätzlich muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass dieser Mangel auf eine fehlerhafte Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen ist. Bei Mängeln, die bereits bei der Abnahme gerügt wurden, kann die Beweispflicht jedoch anders geregelt sein.
    5. Welche Rolle spielt die Herstellerangabe (z.B. Maxit) bei Fassadenmängeln?
      Die Herstellerangaben sind wichtig, da sie die fachgerechte Verarbeitung der Materialien beschreiben. Wenn die Fassade nicht gemäß den Herstellerangaben errichtet wurde, kann dies ein Mangel sein. Ein Gutachter kann prüfen, ob die Verarbeitung den Vorgaben entspricht.
    6. Was sind Diagonalrisse in der Fassade und wie entstehen sie?
      Diagonalrisse sind schräge Risse, die oft an Ecken und Laibungen auftreten. Sie können durch Setzungen des Baukörpers, thermische Spannungen oder fehlerhafte Ausführung der Armierung entstehen.
    7. Wie wirkt sich Feuchtigkeit in der Fassade aus?
      Feuchtigkeit in der Fassade kann zu Frostschäden, Schimmelbildung und Korrosion der Armierung führen. Dies kann die Bausubstanz langfristig schädigen und die Lebensdauer der Fassade verkürzen.
    8. Kann ich die Schlussrate zurückbehalten, wenn Mängel vorliegen?
      Ja, Sie haben das Recht, einen angemessenen Teil der Schlussrate zurückzubehalten, um die Kosten für die Mängelbeseitigung zu decken. Die Höhe des Zurückbehalts sollte sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung orientieren.

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  2. Mängelbeseitigung: Fristsetzung zur Mängelbeseitigung per Einschreiben

    Foto von Ralf Wortmann

    Re: Mängelbeseitigung nach Abnahme
    Hallo Helge!
    Bevor ihr einen Sachverständigen einschaltet, solltet ihr euren Bauunternehmer eine Liste mit allen eurer Meinung nach bestehenden, präzise beschriebenen Mängel per Einschreiben übersenden und ihn mit einer angemessenen Frist (genaues Datum nennen) zur Mängelbeseitigung auffordern. Lasst SV-Kosten erst dann entstehen, wenn diese Frist ergebnislos verstrichen ist.
    Sonst könnte es Schwierigkeiten geben, die SV-Kosten später vom Bauunternehmer erstattet zu erhalten.
    Ralf

  3. Beweisverfahren: Gerichtliches Gutachten vs. Privatgutachten

    wenn es so nicht mehr weiter geht
    kann es angezeigt sein, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten. Dabei wird ein SV vom Gericht bestellt, der die gestellten Fragen, über die Beweis erhoben wird (und nur diese!) in einem Gutachten abarbeitet. Ein Privatgutachter ist ggf. sinnvoll, um den RA bei der Formulierung der zu stellenden Fragen zu unterstützen. Ob die Kosten eines Privatgutachtens erstattet werden, ist durchaus fraglich, die Kosten des Gutachtens in Beweisverfahren werden vom Antragsteller vorgestreckt und dann je nach Ausgang des Verfahrens verteilt.

  4. Kostenerstattung: BGH-Urteil zur Erstattung von Gutachterkosten

    Foto von

    Erstattung von Kosten eines Gutachters
    zu: Beitrag von Josef-Feldwisch Drentrup, 03.09.2005
    Die Erstattung der Kosten eines außergerichtlichen Gutachters ist nicht fraglich, sondern entspricht seit Jahrzehnten ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Wichtigste Voraussetzung: Der Gutachter muss tatsächlich auch Mängel feststellen, zu deren Beseitigung der Bauunternehmer verpflichtet ist.
    Bauherren, die Gutachterkosten zur Mängelfeststellung aufwenden, haben einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber ihrer Baufirma, vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 22.10.1970, VII ZR 71/69, BGHZ 54,352, 358, BauR 71, S. 51-53; Urteil vom 16.10.1984, X ZR 86/83, BauR 1985, S. 83, BGHZ 92,308f sowie Urteil vom 13.09.2001, VII ZR 392/00, BauR 2002, S. 86,87.
    Das zuletzt zitierte Urteil des BGH (vom 13.09.2001) lautet auszugsweise wie folgt:

    BGH, Urteil vom 13. September 2001, VII ZR 392/00 (auszugsweise):
    I. Das Berufungsgericht hält die Beklagte lediglich für verpflichtet, 25 000,- DM als Kostenvorschuss wegen der festgestellten Mängel der Dacharbeiten zu zahlen. Die Kosten des Sachverständigen für die Begutachtung des Daches könne die Klägerin nicht verlangen. Denn die Klägerin habe den Sachverständigen nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung eingesetzt.
    Der Sachverständige sei unabhängig von der Frage, in welchem Umfang die Klägerin Kosten dieser Sanierung von der Beklagten ersetzt verlangen könne, eingesetzt worden. Er sei bereits beauftragt worden, bevor festgestanden habe, dass die Beklagte nicht in der Lage sein würde, die Mängel zu beheben.
    II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat hat den Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten zu Unrecht verneint.
    1. (...)
    2. Das Urteil hat keinen Bestand, soweit das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten versagt. Die Begründung des Berufungsgerichts trägt die Abweisung der Klage nicht.
    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Kosten für ein Gutachten über Ursache und Ausmaß der eingetretenen und vielleicht noch zu erwartenden Mängel Mangelfolgeschäden BGH, Urteil v. 22.10.1970  -  VII ZR 71/69 -, = BGHZ 54,352, 358. Sie sind nach § 13 Nr. 7 VOBAbk./B zu ersetzen. Dieser Schaden entsteht von vornherein neben dem Nachbesserungsanspruch, sodass eine Fristsetzung gemäß § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B keine Anspruchsvoraussetzung ist, vgl. BGH, Urteil v. 16.10.1984
    X ZR 86/83, = BGHZ 92,308, 310.

    Soweit das Zitat.
    Nach diesem Urteil wäre nicht einmal eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erforderlich. Gleichwohl halte ich es für besser, vor SV-Bestellung eine solche Frist verstreichen zu lassen. Das hilft bei der Geltendmachung von Kosten in Prozessen bei den "unteren" Gerichten, denn es geht ja nicht sogleich zum BGH.
    Weitere Voraussetzung: Auf die Kostenhöhe achten und nicht unnötig hohe Kosten entstehen lassen. Der Bauherr hat eine Schadensminderungspflicht.
    Das selbständige Beweisverfahren vor Gericht hat durchaus Vorteile, dauert aber erfahrungsgemäß sehr lange. Eine Verfahrensdauer von 1 1/2 Jahren und mehr ist dabei eher die Regel, als die Ausnahme. Die Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) müssen sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.
    Tipp für finanzschwache (weil baudarlehensbelastete) Bauherren: Für das gerichtliche selbständige Beweisverfahren bekommt man oftmals sogar Prozesskostenhilfe (PKH). Aber auch hier ist eine Abwägung und Beratung erforderlich, denn die PKH umfasst nicht die Anwaltskosten der Gegenseite und muss u.U. nach 4 Jahren zurückgezahlt werden.
    MfG
    Ralf Wortmann

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Mängelbeseitigung nach Hausabnahme: Fassadenmängel & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Bei Fassadenmängeln nach der Hausabnahme ist eine präzise Mängelbeschreibung und Fristsetzung an den Bauunternehmer entscheidend. Ein selbstständiges Beweisverfahren kann sinnvoll sein, um ein gerichtliches Gutachten zu erhalten. Die Kosten für einen außergerichtlichen Gutachter können erstattet werden, wenn Mängel festgestellt werden, zu deren Beseitigung der Bauunternehmer verpflichtet ist.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Bevor ein Sachverständiger (SV) eingeschaltet wird, sollte dem Bauunternehmer eine detaillierte Mängelliste per Einschreiben mit Frist zur Mängelbeseitigung zugesendet werden, wie im Beitrag Mängelbeseitigung: Fristsetzung zur Mängelbeseitigung per Einschreiben erläutert wird. Andernfalls könnten die SV-Kosten nicht erstattet werden.

    ✅ Zusatzinfo: Ein Privatgutachter kann den Rechtsanwalt bei der Formulierung der Fragen für das gerichtliche Beweisverfahren unterstützen. Ob diese Kosten erstattet werden, ist jedoch unsicher, wie im Beitrag Beweisverfahren: Gerichtliches Gutachten vs. Privatgutachten diskutiert wird.

    💰 Zusatzinfo: Die Erstattung von Kosten eines außergerichtlichen Gutachters entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH, sofern der Gutachter Mängel feststellt, zu deren Beseitigung der Bauunternehmer verpflichtet ist. Details dazu im Beitrag Kostenerstattung: BGH-Urteil zur Erstattung von Gutachterkosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei Problemen mit Fassadenmängeln nach der Hausabnahme sollte zunächst der Bauunternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Bei Bedarf kann ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet werden. Die Möglichkeit der Kostenerstattung für Gutachter sollte geprüft werden.

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