Mängel nach der Abnahme
BAU-Forum: Neubau

Mängel nach der Abnahme

Hallo an alle,
hier eine sehr dringende Frage.
EFHAbk. in BW
Wir sind im August 2006 in unser EFH eingezogen und haben auch ungefähr zu diesem zeitpunkt die Abnahme gemacht.
Noch kleine Fehler wurden jetzt soweit alle behoben, .
Mitte 2007 haben wir festgestellt, das unsere Außenfenstersimse untescheidlich weit von der Außenwand überstehen.
von 0,3 cm bis 3,5 cm.
Dies habe ich auch gleich unserem Bauträger mitgeteilt mit der bitte um Stellungnahme.
Er sagt jetzt und auch damals, dass wir das bei der Abnahme hätten angeben müssen und die Fa. die diese Arbeiten damals ausgeführt hat, heute leider nicht mehr existiert (Insolvenz eines Subunternehmers).
Ich habe aber von der Schlussrechnung Geld Einbehalt.
Das will er jetzt haben.
Bietet mir "kulanter" Weise 500 € für die Fenstersims, das ich damit zurfrieden bin.
Ich bin damit nicht so ganz einverstanden.
Er will sich quer stellen und pocht auf sein Abnahmeprotokoll.
Was kann ich tun, was für rechte haben wir?
Danke für die schnelle Hilfe, es "brennt" schon ein bishen.
Rulamann
  • Name:
  • Rulamann

  1. wie jetzt,

    0,3 cm Abstandsdifferenz (untereinander) ,
    oder insgesamt nur 3 mm? bis 35 mm Überstand zur Fassade?
    Grüße

  2. Beweislastumkehr

    nennt sich das. NACH der Abnahme müssen SIE den Mangel nachweisen, vorher musste er nachweisen, dass es kein Mangel ist.
    Fazit: Kostet sie vermutlich eine Stange Geld und dauert lange.
    Vielleicht wäre eine Einigung daher günstiger. Und wenn das der einzige Mangel ist, dann haben Sie ja nochmals Glück gehabt, da dies wohl eher ein optischer als ein "Baulicher" Mangel ist.
    Klar ist das nicht toll, aber es gibt Bauherren, die haben ganz andere Mängel (z.B. undichter Keller). Da geht es dann um ganz andere Dinge (und viel mehr Geld).

  3. Mängel nach der Abnahme Teil 2

    Danke für die ersten Antworten.
    Der Abstand zwischen Sims Hintekante und Fassade variiert zwischen 3 mm und 35 mm.
    Wie kann ich diese Beweislastumkehr erreichen?
    Danke

  4. Keine Mängelansprüche mehr, wenn Sie bei Abnahme nicht gerügt wurden?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Herr Filusch!
    die von kho genannte Beweislastumkehr ist im Grunde nur für einen Rechtsstreit relevant. Sie müssen diese nicht irgendwie erreichen und sie ist für auch eher nachteilig. Es bedeutet, dass Sie im Prozess den Sachverständigenvorschuss leisten müssen, wenn es um die Frage geht, ob das ein Mangel ist und ob man deshalb in der von Ihnen ins Auge gefassten Höhe Restwerklohn einbehalten kann.
    Wenn Sie im Prozess mit Ihrer Rechtsansicht allerdings Recht erhalten und den Prozesss gewinnen, haben Sie einen Kostenerstattungsanspruch gegen Ihrer Bauträger, auch hinsichtlich der SV-Kosten.
    Aber kho hat im Grunde recht: Wenn das der einzige Mangel ist, sollten Sie das Angebot Ihres Bauträgers annehmen.
    Übrigens: Sie waren nicht verpflichtet, diesen Mangel bereist bei Abnahme zu rügen, sofern sie ihn damals noch nicht entdeckt haben. Ein Verlust des Mängelbeseitigungs- oder Minderungsrechts tritt gemäß § 640 II BGBAbk. nur bei vorbehaltsloser Abnahme trotz positiver Mangelkenntnis des Bauherren ein. Der Bauträger muss in einem etwaigen Rechtsstreit also positiv beweisen, dass Sie diesen Mangel im Abnahmezeitpunkt bereits kannten. Kann er das nicht, ist er in der Gewährleistung. Einen "Kennen müssen" oder eine "fahrlässige Unkenntnis" gibt es in diesem Bereich nicht.
    Die Insolvenz eines Subunternehmers des Bauträgers spielt keine Rolle. Wenn der Bauträger seinerzeit seinen Subunternehmer besser kontrolliert hätte, müsste er jetzt nicht jammern. Und: er wird vom Subunternehmer ohnehin 5 % Gewährleistungseinbehalt einbehalten oder in gleicher Höhe eine Gewährleisungsbürgschaft erhalten haben, vorausgesetzt, er befolgt die in diesem Gewerbe üblichen kaufmännischen Grundregeln.
    Beachten Sie aber, dass sich der Bauträger u.U. darauf berufen könnte, dass es sich nur um einen evtl. geringfügigen optischen Mangel handelt und dass es ihm wirtschaftlich nicht zumutbar sei, die Fensterbänke zu korrigieren. Bejahendenfalls hätte Sie nur einen Anspruch auf Werklohnminderung und der wäre in diesem Bereich sicherlich deutlich niedriger, als die angebotenen 500,00 €.
    Falls Sie Ihren restlichen Werklohn nicht so gern aus der Hand geben wollen, könnten sie noch darüber nachdenken, ob die Luftdichtigkeit Ihres Hauses der Energiereinsparverordnung entspricht und einen Blower-Door-Test (BDT) machen lassen. Das kostet hier bei uns in Sachsen-Anhalt so zwischen 250 € und 350 € (mit Zertifikat), bei Ihnen in BW ist es wahrscheinlich ein bisschen teurer. Wenn der Sub, der die Fensterbänke schief einbaute, auch für Türen und Fenster zuständig war, hat er da vielleicht auch geschlampt.
    Sollte der Blower-Door-Test (BDT) Mängel aufdecken, haben Sie (neben dem Mängelbeseitigungsanspruch natürlich) einen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Tests gegenüber Ihrem Bauträger. Wenn der BDT keine Mängel zu Tage fördert, bleiben Sie indes auf den Kosten "sitzen".
    Viele Grüße und viel Erfolg,
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  5. ich hoffe,

    Rulamann, der Fragesteller, liest noch mit.
    Hallo Herr Wortmann,
    schön, mal wieder was von Ihnen zu hören!
    @Rulamann:
    ich würde die 500,- € ohne eigenen Sachverstand hinzuzuziehen nicht so einfach annehmen!
    Aus welchem Material sind die Bänke eigentlich?
    Bei 3 mm Überstand der Bänke ist nicht viel mit Abtropfkante und der technischen Funktion von Fensterbänken vorhanden,
    Oberflächenwasser von Fenster und Fassade kontrolliert abzuleiten.
    Ist das jedoch nicht gegeben, und dafür gibt es anerkannte Mindestabstände,
    könnten bereits nach relativ kurzer Zeit, Mangelfolgeschäden an der Fassade und am Putz auftreten.
    Da spricht schon einiges für einen technischen Mangel.
    Auch wenn die 500,- Glocken locken ;-), ich bin für die Mängelbeseitigung.
    Wobei man die Mängel und deren Umfang eindeutig, mit Sicherheit und seriös nur vor Ort feststellen kann.
    Grüße

  6. Herr Filusch, ich hatte mich oben doch glatt ...

    Foto von Ralf Wortmann

    Herr Filusch, ich hatte mich oben doch glatt bei der Anrede vertan.
    "Hallo Rulamann (m/w) " hätte es heißen müssen. Ich hoffe auch, Herr oder Frau Rulamann lesen noch mit.
    Mit Ihrem Einwand, Herr Filusch, dass man Mängel und deren Umfang eindeutig, mit Sicherheit und seriös nur vor Ort feststellen kann, haben Sie völlig recht. Aus der Ferne (im Internet) zu orakeln, ob ein Vergleichsbetrag angemessen ist, ist durchaus problematisch.
    Für den Fall, dass es ein wirklich bautechnischer und nicht nur ein optischer Mangel sein sollte, sollten Sie sich, Herr/Frau Rulamann, zuvor bautechnischen Rat vor Ort holen. Meine Ausführungen zwei Threads weiter oben gelten nur für den Fall, dass es sich a) um einen rein optischen Mangel handelt, bei dem sich b) der Bauträger zudem auf eine Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen kann.
    Ob Ihre Aussage, "der Abstand zwischen Sims Hinterkante und Fassade variiert zwischen 3 mm und 35 mm" so zu verstehen ist, dass die Vorderkante der Fensterbank (von außen gesehen) im ungünstigsten Fall nur 3 mm über der Fassadenoberfläche übersteht, bin ich mir nicht sicher. Wie haben Sie das gemeint? Wieso Hinterkante? Gibt es da irgendwo eine Lücke? Oder sind seitliche Abstände gemeint?
    Viele Grüße an alle
    Ralf Wortmann

  7. Sims Teil 3

    ^Danke für die rege anteilnahme,
    also, die 3-35 mm sinmd seitlich gesehen.
    die vorderkante ist min. 10 mm vom Putz weg.
    somit ist ein ablaufen von Wasser gegeben.
    Habe mich mit meinem Bauträger auf die 500 €nen geeinigt.
    Ich will auch mal meine Ruhe und er auch.
    soweit so gut,
    danke noch einmal, Ihr seit klasse
    Rulamann (M)

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