Baumängel Rohbau: Sachverständiger, Nachträge, Abnahme – Was tun bei Streit mit Bauunternehmer?
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Baumängel Rohbau: Sachverständiger, Nachträge, Abnahme – Was tun bei Streit mit Bauunternehmer?

@Ralph,
hier ist wieder Regina. Wir haben Ihren Rat befolgt und uns von einem Fachanwalt für Baurecht beraten lassen. (Der RA ist noch nicht beauftragt, da wir noch hoffen, dass es nicht zu einem Rechtsstreit kommt).
Ein Bausachverständiger war ebenfalls da und hat sich alles angesehen. Dieser hat in der Tat einige Mängel im Rohbau festgestellt (Tür- und Fenster-Laibungen (Tür-Laibungen, Fenster-Laibungen) nicht sauber hergestellt, Stahlträger aus der Flucht, kleineres Mauerwerk an Fenstern fehltnoch ...). Diese Mängel hat unser A. nicht gesehen, im Gegenteil, er hat dem Bauunternehmer schriftlich bestätigt (?), dass alle Restarbeiten OK sind und die Abnahme erfolgen könne.
Nachdem wir unseren A. über das Ergebnis beim RA + Sachverständigen informiert haben, hat er umgeschwenkt und den Bauunternehmer aufgefordert, weitere Restarbeiten zu erledigen. Daraufhin gab es einen Riesenkrach, der Bauunternehmer hat unseren A. am Telefon angeschrieen und gedroht, er würde nun noch 20 weitere Nachträge geltend machen.
Er weigert sich irgendwelche Restarbeiten zu erledigen oder Mängel zu beseitigen  -  da nicht in LVAbk. (Laibungen sind aber drin, das fehlende Mauerwerk am Fenster wohl nicht).
Der RA hat uns gesagt, dass wir nur den Preis aber nicht die Leistung pauschaliert haben, da es ein LV gibt. Deshalb seien wir berechtigt, alle nicht zur Ausführung gekommenen LV Positionen gegen die Nachforderungen aufzurechnen. Das wäre o auf o. Der Bauunternehmer droht nun, wenn wir anfangen aufzurechnen, würde er noch zig weitere Nachträge geltend machen können und wir würden "das bereuen".
Selbst dem A. wird es nun zu viel mit dem BU. Er sagt, wenn wir das wollen, würde er dem Bauunternehmer die diese Arbeiten von der Schlussrechnung. Aber das wäre eine echte Kriegserklärung.
Können wir nun ruhig auf die Schlussrechnung warten oder müssen wir wirklich befürchten, dass der Bauunternehmer noch mehr geltend machen will (bisher haben wir nur die Raportzettel und eine Excel Tabelle von ihm  -  und die mündliche genannte Forderung, leider kein richtiges Dokument).
Den Restbetrag hat er übrigens als "3. Abschlagszahlung" angefordert, anstatt Schlussrechnung + Nachträge (die möchte er gerne so kassieren).
Sollen wir den Fremd-Sachverständigen zur Abnahme mitnehmen oder gibt das erst Recht "böses Blut"?
Wie würden Sie jetzt vorgehen? (Mit dem Bauunternehmer ist nicht zu reden, er ist aggressiv, verdreht jedes Wort und steht nicht zu vorher getroffenen Vereinbarungen, selbst vor Zeugen. (Er hatte zugesichert, die im Rohbau entstandenen Schäden beheben zu lassen und bestreitet dies nun.
uuuih, jetzt habe ich schon wieder so viel geschrieben.
Hoffe, das ist noch überschaubar.
Schon jetzt nochmals herzlichen Dank und lieben Gruß
Regina
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Es scheint, als gäbe es erhebliche Probleme mit der Bauausführung und nun Streitigkeiten bezüglich der Abnahme und Schlussrechnung. Da bereits ein Bausachverständiger involviert war, ist es wichtig, dessen Gutachten sorgfältig zu prüfen und die darin genannten Mängel zu dokumentieren.

    🔴 Gefahr: Nicht erkannte oder ignorierte Baumängel können langfristig zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz führen, beispielsweise durch eindringende Feuchtigkeit oder statische Probleme.

    Nachträge sollten nur dann akzeptiert werden, wenn sie eindeutig begründet sind und die erbrachten Leistungen den geforderten Preisen entsprechen. Dokumentieren Sie alle mündlichen Vereinbarungen und Rapportzettel schriftlich, um im Streitfall Beweise zu haben. Eine detaillierte Auflistung aller Positionen der Schlussrechnung ist unerlässlich.

    Ich empfehle, die Kommunikation mit dem Bauunternehmer schriftlich zu führen, um einen Nachweis über alle Absprachen und Beanstandungen zu haben. Eine Eskalation des Streits sollte vermieden werden, solange eine außergerichtliche Einigung möglich ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Gutachten des Bausachverständigen von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, um die Erfolgsaussichten einer möglichen Klage einschätzen zu können. Klären Sie, welche Mängelrechte (Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz) Ihnen zustehen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baumangel
    Ein Baumangel ist eine Abweichung vom Soll-Zustand eines Bauwerks, die dessen Wert oder Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Baumängel können verschiedene Ursachen haben, wie z.B. Planungsfehler, Ausführungsfehler oder Materialfehler.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Mängelanzeige
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß fertiggestellt ist. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Teilabnahme, fiktive Abnahme
    Nachtrag
    Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Vereinbarung zum Bauvertrag, die erforderlich wird, wenn sich während der Bauausführung Änderungen oder Ergänzungen ergeben. Nachträge müssen schriftlich vereinbart werden.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsänderung, Mehrkosten
    Rohbau
    Der Rohbau ist die Phase des Bauens, in der die tragende Struktur des Gebäudes errichtet wird, einschließlich Fundament, Mauern, Decken und Dach.
    Verwandte Begriffe: Baugrube, Fundament, Mauerwerk
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Sachkunde auf dem Gebiet des Bauwesens, die Gutachten zu Baumängeln, Bauschäden oder anderen bautechnischen Fragen erstellt.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Schadensgutachten
    Mängelanzeige
    Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Bauherrn an den Bauunternehmer, in der er die festgestellten Mängel rügt und zur Mängelbeseitigung auffordert.
    Verwandte Begriffe: Rüge, Mängelrüge, Gewährleistung
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Haftung des Bauunternehmers für Mängel am Bauwerk. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
    Verwandte Begriffe: Haftung, Mängelhaftung, Verjährung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was tun, wenn der Bauunternehmer Mängel bestreitet?
      Antwort: Dokumentieren Sie die Mängel detailliert mit Fotos und Videos. Lassen Sie ein Gutachten von einem unabhängigen Bausachverständigen erstellen. Fordern Sie den Bauunternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung auf und setzen Sie eine angemessene Frist.
    2. Frage: Wie gehe ich mit unberechtigten Nachträgen um?
      Antwort: Prüfen Sie die Nachträge sorgfältig. Fordern Sie eine detaillierte Begründung und Nachweise für die zusätzlichen Leistungen an. Wenn die Nachträge unberechtigt sind, weisen Sie diese schriftlich zurück.
    3. Frage: Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?
      Antwort: Nehmen Sie die Bauabnahme nicht unter Zeitdruck vor. Begehen Sie das Objekt gründlich und protokollieren Sie alle Mängel schriftlich. Verweigern Sie die Abnahme, wenn wesentliche Mängel vorliegen.
    4. Frage: Welche Rechte habe ich bei Baumängeln?
      Antwort: Sie haben das Recht auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung), Minderung des Werklohns, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag, wenn die Mängel erheblich sind.
    5. Frage: Wann verjähren Mängelansprüche?
      Antwort: Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
    6. Frage: Was ist der Unterschied zwischen Abschlagszahlung und Schlussrechnung?
      Antwort: Abschlagszahlungen sind Teilzahlungen für bereits erbrachte Leistungen. Die Schlussrechnung stellt die abschließende Abrechnung aller Leistungen dar.
    7. Frage: Wie kann ich mündliche Vereinbarungen beweisen?
      Antwort: Sichern Sie mündliche Vereinbarungen durch Zeugen oder schriftliche Bestätigungen.
    8. Frage: Was tun, wenn der Bauunternehmer Insolvenz anmeldet?
      Antwort: Melden Sie Ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter an. Klären Sie, ob eine Bauhandwerkersicherung besteht.

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  2. Abnahme mit Sachverständigem – Juristische Feinheiten beachten!

    So wie Sie es schildern ...
    So wie Sie es schildern kann es wohl kaum noch mehr böses Blut geben. Ich würde den Sachverständigen in Absprache mit dem Architekten in jedem Fall mit zur Abnahme mitnehmen. Weiterhin würde ich den Rechtsanwalt hinsichtlich der juristischen Feinheiten hinzuziehen. Fragen Sie den Mann was Sie beachten müssen (häufig kommt es auf kleine Feinheiten in Formulierung und Dokumentation an).
    Mal ehrlich: Es scheint mir das der Bauträger versucht Sie wild polternd einzuschüchtern. Mit Zurückhaltung ist da kein Blumentopf mehr zugewinnen. Bringen Sie freundlich aber bestimmt Ihre Truppen in Stellung und sichern Sie Ihre Ansprüche.

  3. Nachträge prüfen: Preise müssen auf Urangebot basieren!

    Vorneweg ...
    Ich biete ein ph und kaufe ein f 😉.
    Ob der Bauunternehmer das Recht hat, Nachforderungen durchzusetzen, kann ich nicht beurteilen, da ich weder weiß, was er fordert noch welches Anrecht er darauf hat.
    Aber sicher ist, dass die Preise angemessen und auf der Grundlage der Kalkulation des Urangebotes sein müssen.
    Also kann er jetzt nicht mit 50 €/Std. rechnen, wenn er im LVAbk. mit 30 gerechnet hat.
    Mit DEM Bauunternehmer wird das eh nichts mehr. Also lassen Sie ruhig poltern, dann geht er schneller.
    Mit anwaltlicher Hilfe kündigen und einen anderen fertig machen lassen.
    Die Mehrkosten von der SR absetzen. Und jetzt schon mal die Mängel in € fassen und von der Abschlagsrechnung absetzen, nachdem diese auf das Maß der erbrachten Leistung gestutzt wurde.
    Evtl auch noch mit Druckzuschlag.
    Lassen Sie das alles Ihren Anwalt machen.

  4. Baurechtliche Beratung: Verhältnis zum Bauunternehmer klären

    nebenbei ..
    wenn sowas
    "Wir haben Ihren Rat befolgt und uns von einem Fachanwalt für Baurecht
    beraten lassen. (Der RA ist noch nicht beauftragt ... "
    auch für das Verhältnis zum Bauunternehmer gilt .. wird mir einiges klar.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baumängel Rohbau: Streit mit Bauunternehmer vermeiden

    💡 Kernaussagen: Bei Baumängeln im Rohbau ist die Hinzuziehung eines Sachverständigen und eines Fachanwalts für Baurecht ratsam. Nachträge des Bauunternehmers müssen auf Basis des ursprünglichen Angebots kalkuliert sein. Eine sorgfältige Dokumentation und Beachtung juristischer Feinheiten sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie in Abnahme mit Sachverständigem – Juristische Feinheiten beachten! betont, sollte bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um Mängel frühzeitig zu erkennen und zu dokumentieren. Dies kann spätere Auseinandersetzungen mit dem Bauunternehmer verhindern.

    💰 Zusatzinfo: Bei der Prüfung von Nachträgen ist es wichtig, dass die Preise auf der ursprünglichen Kalkulation des Angebots basieren, wie im Beitrag Nachträge prüfen: Preise müssen auf Urangebot basieren! erläutert wird. Unangemessene Preiserhöhungen sollten nicht akzeptiert werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie das Verhältnis zum Bauunternehmer frühzeitig und suchen Sie baurechtliche Beratung, wie im Beitrag Baurechtliche Beratung: Verhältnis zum Bauunternehmer klären empfohlen wird. Dies hilft, Missverständnisse zu vermeiden und eine solide Basis für die Zusammenarbeit zu schaffen.

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