Die Anrechnung einer Terrasse auf die Grundflächenzahl (GRZ) bei Altbauten hängt vom Bebauungsplan und der BauNVO ab. Es gilt in der Regel die Fassung der BauNVO, die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung oder des Inkrafttretens des Bebauungsplans gültig war. Auch ohne Bebauungsplan sind GR und GF relevant. Rückwirkend kann nicht gebaut werden, die aktuellen Vorschriften sind einzuhalten.
ich habe vor rund einem Jahr ein Haus gekauft (Baujahr 1980).
Nun plane ich den Bau einer Terrasse, die an das Haus angrenzen soll.
Ist es korrekt, dass bei Häusern, die vor 1990 gebaut wurden, die Terrasse nicht mit in die Berechnung der GRZAbk. einfließt?
Also kann ich theoretisch beliebig viel Fläche auf meinem Grundstück mit Terrasse und anderen gepflasterten Flächen bedecken ohne eine Genehmigung?
Vielen Dank schon mal im Voraus und viele Grüße
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).
🔴 KRITISCH: Kein eigenmächtiger Terrassenbau vor Klärung der GRZAbk.-Anrechnung und Genehmigungspflicht beim zuständigen Bauamt – Risiko von Rückbauforderung und Bußgeldern.
🔴 KRITISCH: Baujahr des Hauses (1980) begründet keinerlei automatische Befreiung von der GRZ – jede Terrasse gilt als bauliche Anlage und unterliegt den aktuellen bauplanungsrechtlichen Vorgaben.
⚠️ WICHTIG: Die GRZ-Anrechnung hängt zwingend vom konkreten Bebauungsplan ab – nicht von pauschalen Annahmen, sondern von festgesetzten Werten (z. B. GRZ 0,3) und eventuellen Ausnahmeregelungen nach § 19 Abs. 4 BauNVOAbk..
⚠️ WICHTIG: Auch wasserrechtliche Anforderungen (Versickerungsfähigkeit, Oberflächenabfluss) müssen vor Baubeginn geprüft werden – insbesondere bei versiegelten Terrassenflächen.
⚠️ WICHTIG: Überdachte oder überdachbare Terrassen können zusätzlich Geschossflächenzahl (GFZAbk.), Stellplatzverpflichtung und Bauhöhenfestsetzungen betreffen – nicht nur die GRZ.
Ob Ihre Terrasse auf die Grundflächenzahl (GRZ) angerechnet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind das Baujahr Ihres Hauses (vor oder nach 1990), die jeweiligen Landesbauordnungen und die spezifischen Festsetzungen im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde.
Wichtig: Auch wenn Ihr Haus vor 1990 gebaut wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass die Terrasse nicht angerechnet wird. Die Regelungen können je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich sein.
Ich empfehle Ihnen:
👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zum Bauamt auf und lassen Sie sich die spezifischen Regelungen für Ihr Grundstück erläutern. Klären Sie, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Der Sachverhalt betrifft die Anrechnung einer neu geplanten Terrasse auf die Grundflächenzahl (GRZ) bei einem Haus mit Baujahr 1980. Der Fragesteller geht fälschlicherweise davon aus, dass für Gebäude vor 1990 eine pauschale Befreiung von der GRZ-Berechnung für Terrassen und versiegelte Flächen besteht. Diese Annahme ist rechtlich nicht haltbar und birgt erhebliche Risiken.
❌ Widerspruch: Die Behauptung, dass Terrassen bei Häusern vor 1990 nicht auf die GRZ angerechnet werden, ist grundlegend falsch. Die GRZ wird durch den Bebauungsplan oder die Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt und gilt unabhängig vom Baujahr des Hauptgebäudes. Es gibt keine generelle Ausnahme für Altbauten.
⚠️ Korrektur: Die GRZ regelt, wie viel Quadratmeter Grundstücksfläche maximal durch bauliche Anlagen (Haus, Terrasse, Wege, Stellplätze) überdeckt werden darf. Eine Terrasse zählt in der Regel vollständig zur GRZ, da sie eine versiegelte oder teilversiegelte Fläche darstellt. Die Annahme, man könne "beliebig viel Fläche" versiegeln, ist rechtlich unzulässig und kann zu Bußgeldern oder Rückbauverfügungen führen.
➕ Ergänzung: Entscheidend ist der konkrete Bebauungsplan der Gemeinde. Dieser kann eine Überschreitung der GRZ durch Terrassen (z.B. gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO) bis zu einem bestimmten Prozentsatz zulassen. Ohne Prüfung des Bebauungsplans und ohne Baugenehmigung darf keine Terrasse gebaut werden. Zudem sind wasserrechtliche Vorschriften zur Versickerung zu beachten.
🔴 Gefahr: Ein Bau ohne Genehmigung oder unter Missachtung der GRZ kann zu einer illegalen Überbauung führen. Die Bauaufsichtsbehörde kann den Rückbau auf eigene Kosten anordnen. Zudem kann eine Überschreitung der GRZ zu Problemen beim späteren Verkauf oder bei der Finanzierung führen.
👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Bauingenieur. Lassen Sie den Bebauungsplan einsehen und prüfen, ob die geplante Terrasse genehmigungsfrei ist oder eine Baugenehmigung benötigt wird. Planen Sie die Terrasse so, dass die zulässige GRZ inklusive aller Nebenanlagen nicht überschritten wird. Verzichten Sie auf eigenmächtiges Bauen, um rechtliche und finanzielle Konsequenzen zu vermeiden.
Die Annahme, dass Terrassen bei vor-1990 errichteten Gebäuden grundsätzlich nicht in die Grundflächenzahl (GRZ) einbezogen werden, ist rechtlich unzutreffend und birgt erhebliche baurechtliche Risiken.
⚠️ Korrektur: Die GRZ-Berechnung richtet sich nicht nach dem Baujahr des Gebäudes, sondern nach der jeweils geltenden Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der örtlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan). Auch bei Altbauten unterliegt jede neue bauliche Anlage – wie eine Terrasse – den aktuellen bauplanungsrechtlichen Vorgaben.
➕ Ergänzung: Eine Terrasse gilt nach § 2 Abs. 4 BauNVO regelmäßig als bauliche Anlage, sofern sie dauerhaft befestigt ist (z. B. mit Betonfundament, Pflaster oder Platten auf Splitt). Ihre Grundfläche wird daher – je nach Ausgestaltung – voll oder teilweise auf die GRZ angerechnet.
🔴 Gefahr: Ungeprüfte, genehmigungslose Terrassenanlagen können zu Ordnungswidrigkeiten, Rückbauforderungen oder Wertminderung beim Verkauf führen – insbesondere wenn der Bebauungsplan eine GRZ von z. B. 0,3 oder 0,4 vorsieht und diese durch die Terrasse überschritten wird.
➕ Ergänzung: Auch die Abweichung von der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ), die zulässige Höhe oder die Stellplatzverpflichtung können betroffen sein – insbesondere bei überdachten oder überdachbaren Terrassen.
⚠️ Korrektur: Das Baujahr 1980 ist für die GRZ-Relevanz ohne Bedeutung; entscheidend ist allein, ob die Terrasse im Geltungsbereich eines Bebauungsplans steht – was in der Regel der Fall ist – und welche Festsetzungen dort enthalten sind.
👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie mit dem Terrassenbau beginnen, holen Sie unbedingt eine verbindliche Auskunft bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein – am besten in Form eines Bauvoranfrageschreibens mit Lageplan und Skizze. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob die geplante Terrasse genehmigungsfrei ist und wie sie auf die GRZ angerechnet wird.
✅ Übereinstimmung:
⚠️ Abweichung:
➕ Ergänzung:
❌ Widerspruch:
👉 Empfehlung:
| Thema | Status | KI-Konsens |
|---|---|---|
| Anrechnung auf GRZ bei Baujahr 1980 | ❌ Widerspruch | Keine Befreiung durch Baujahr – Terrasse zählt grundsätzlich zur GRZ (DeepSeek, Qwen); GoogleAI bleibt unklar. |
| Rechtsgrundlage | ✅ Konsens | Geltung von BauNVO und Bebauungsplan – nicht des Baujahres (alle drei Modelle). |
| Definition Terrasse als bauliche Anlage | ✅ Konsens | Ja, wenn dauerhaft befestigt (§ 2 Abs. 4 BauNVO) – zählt voll/partial auf GRZ (DeepSeek, Qwen); GoogleAI erwähnt dies nicht spezifisch. |
| Genehmigungspflicht | ⚠️ Abwägung | Grundsätzlich ja – aber Genehmigungsfreiheit ist im Einzelfall möglich (z. B. § 19 Abs. 4 BauNVO); prüfpflichtig beim Bauamt (alle drei, mit unterschiedlicher Betonung). |
| Weitere Rechtsbereiche | ➕ Ergänzung | Wasserrecht (Versickerung), GFZ, Stellplatzverpflichtung, Bauhöhe können betroffen sein – nur DeepSeek und Qwen nennen dies explizit. |
👉 Handlungsempfehlung: Die Terrasse ist – unabhängig vom Baujahr des Hauses – bauplanungsrechtlich vollständig neu zu bewerten. Eine verbindliche, schriftliche Bauvoranfrage mit Lageplan und Skizze beim Bauamt ist zwingend erforderlich, bevor mit Planung oder Bau begonnen wird.
| Kategorie | Risiko / Chance | Auswirkung |
|---|---|---|
| 🔴 Risiko | Ungeprüfte GRZ-Überschreitung durch Terrasse | Rechtswidrige Überbauung → Rückbauforderung auf eigene Kosten |
| 🔴 Risiko | Fehlende Baugenehmigung oder Bauvoranfrage | Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 50.000 € (§ 81 BauO BW, vergleichbar in allen Ländern) |
| 🔴 Risiko | Ignorieren wasserrechtlicher Vorgaben (z. B. Versickerung) | Unterbindung des Bauvorhabens oder Auflagen zur Nachrüstung teurer Entwässerungssysteme |
| 🔴 Risiko | Unklare Stellung der Terrasse (überdachbar, befestigt) | Unerwartete Einbeziehung in GFZ oder Stellplatzverpflichtung → Abweichungsantrag nötig |
| 🔴 Risiko | Keine schriftliche Bestätigung des Bauamts | Bei Streitigkeiten keine Beweisgrundlage – behördliche Auskünfte ohne Schriftform sind nicht bindend |
| ✅ Chance | Gezielte Bauvoranfrage mit technisch präziser Skizze | Frühzeitige Klärung von Genehmigungsfreiheit oder geringem Aufwand für formellen Antrag |
| ✅ Chance | Nutzung der § 19 Abs. 4 BauNVO-Ausnahme | Genehmigungsfreie Versiegelung bis zu 10 % der Grundstücksfläche – bei günstigem Bebauungsplan nutzbar |
| ✅ Chance | Permeable Terrassenkonstruktion (z. B. Rasengittersteine) | Reduzierte oder keine GRZ-Anrechnung – gleichzeitig Erfüllung wasserrechtlicher Anforderungen |
| ✅ Chance | Integration in bestehende Entwässerungskonzepte | Vermeidung separater Versickerungsanlagen → Kosteneinsparung und erhöhte Planungssicherheit |
| ✅ Chance | Frühzeitige Einbindung eines Baufachmanns (Bauingenieur / Sachverständiger) | Vermeidung von Korrekturen in der Bauphase – Zeit- und Kosteneinsparung über den gesamten Prozess |
Es gilt im Allgemeinen die Rechtslage zum Zeitpunkt der Inkraftretung des B-Plans.
Ausnahmen können bei dynamischen Rechtsbezügen bestehen. Ist aber eher selten.
Herr Stöckel, Sie schreiben im Betreff „Wenn sie heute bauen gilt das heutige Datum“ und im Text schreiben Sie dann „Es gilt im Allgemeinen die Rechtslage zum Zeitpunkt der Inkraftretung des B-Plans“. Die Aussagen widersprechen sich doch, wenn ich das richtig lese,oder?
Also wenn ich ein Haus von 1980 habe und der Bebauungsplan von 1978 ist, zählt dann das Baurecht von 1978 oder von heute? Ich hatte es so verstanden dass Bebauungsplan und das Baurecht das zu dem Zeitpunkt der Veröffentlichung gültig war, fest zusammengehören.
Das müsste doch bedeuten, dass heute bei Umbauten auf dem Grundstück auch noch das alte Baurecht gelten müsste.
[ Zitat Anfang ] ...zählt dann das Baurecht von 1978 oder von heute?... [ Zitat Ende ]
Es gilt der aktuelle B-PlanAbk.. Der nimmt im Allgemeinen einen statischen Bezug auf eine BauNVOAbk.. Für die Berechnung der GFZAbk. usw. gelten dann die Regelungen der "alten" BauNVO.
Hat ein Bebauungsplan beispielsweise 1976 offen gelegen und wurde 1979 unverändert rechtskräftig, gilt die BauNVO in der Fassung vom 26.11.1968. Demnach bleiben gemäß § 19 Abs. 4 Terrassen bei der Berechnung der Grundflächenzahl unberücksichtigt.
Dennoch kann der Bau einer Terrasse unzulässig sein, z.B. Verstoß gegen § 15 BauNVO oder §23 BauNVO. Außerdem kommen noch bauordnungsrechtliche (LBOAbk.) oder zivilrechtliche Hindernisse (Nachbarrecht) in Betracht.
Das hat nichts mit dem Baujahr des Hauses oder der Terrasse zu tun und auch nichts mit der Notwendigkeit einer Genehmigung oder Genehmigungsfreiheit.
BauKI Hinweis:
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).
💡 Kernaussagen: Die Anrechnung einer Terrasse auf die Grundflächenzahl (GRZ) bei Altbauten hängt vom Bebauungsplan und der BauNVOAbk. ab. Es gilt in der Regel die Fassung der BauNVO, die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung oder des Inkrafttretens des Bebauungsplans gültig war. Auch ohne Bebauungsplan sind GR und GFAbk. relevant. Rückwirkend kann nicht gebaut werden, die aktuellen Vorschriften sind einzuhalten.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut GRZ: Heutige Bauvorschriften für Terrassen entscheidend muss der Bau einer Terrasse den heutigen Vorschriften entsprechen, unabhängig vom Baujahr des Hauses.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag GRZ/GFZ: Bebauungsplan vs. Einzelbeurteilung ohne Plan erläutert, dass ohne Bebauungsplan GRZ und GFZAbk. höchstens in Einzelfällen anzuwenden sind, während GR und GF relevanter sind.
Die Frage, ob bei einem geänderten Gesetz man sich auf die Anwendung der Vorgängerversion beziehen kann, wird im Beitrag Baurecht: Anwendbarkeit älterer Gesetze bei Änderungen? aufgeworfen. Dies ist relevant für die Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) bei Terrassen an Altbauten. Die Diskussionsteilnehmer weisen darauf hin, dass es im Allgemeinen die Rechtslage zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans ist, die gilt, wie im Beitrag Bebauungsplan: Rechtslage zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dargelegt wird.
Die korrekte Fassung der BauNVO für die GRZ-Berechnung ist entscheidend, wie im Beitrag GRZ Berechnung: BauNVO-Fassung zum Zeitpunkt der Baugenehmigung betont wird. Es gilt die Fassung zum Zeitpunkt der Baugenehmigung oder des Baubeginns bei genehmigungsfreien Maßnahmen. Der Beitrag Bebauungsplan: Statischer Bezug zur BauNVO für GRZ präzisiert, dass der aktuelle Bebauungsplan im Allgemeinen einen statischen Bezug auf eine BauNVO nimmt, wodurch die Regelungen der "alten" BauNVO für die Berechnung der GFZ gelten.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Gültigkeit des Bebauungsplans und die anzuwendende Fassung der BauNVO für Ihr Grundstück. Ziehen Sie einen Baurechtsexperten hinzu, um die spezifischen Gegebenheiten Ihres Falls zu prüfen und die korrekte GRZ-Berechnung sicherzustellen. Beachten Sie auch die Hinweise zu Terrassen und Baugenehmigungen in der Thread-Description.
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