Genehmigungsfreistellungsverfahren: Illegale Baugrenzen? Folgen für Bauherr & Architekt?

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Ich verstehe, dass es um ein Einfamilienhaus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans geht, bei dem die Baugrenzlinien nicht eindeutig vermasst sind. Der Bauherr besteht auf einer Planung, die möglicherweise illegal ist, da sie sich an einem Nachbarhaus orientiert, dessen Genehmigung fragwürdig erscheint.

🔴 Gefahr: Wenn die Baugrenzen nicht eingehalten werden, kann dies zu erheblichen Problemen führen, wie z.B. Baustopp, Rückbauverpflichtungen oder Bußgeldern. Auch der Bestandsschutz des Nachbarhauses ist keine Garantie für die Rechtmäßigkeit des eigenen Bauvorhabens.

Ich empfehle Ihnen dringend, die Baugrenzen von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einem Bausachverständigen überprüfen zu lassen. Dieser kann die tatsächlichen Baugrenzen feststellen und mit dem Bebauungsplan abgleichen.

Des Weiteren rate ich Ihnen, sich von einem Fachanwalt für Baurecht beraten zu lassen. Dieser kann die rechtlichen Folgen einer möglichen Illegalität aufzeigen und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Baugrenzen durch einen Fachmann und lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine Planungssituation, bei der ein Einfamilienhaus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans die Baugrenze um 60 cm überschreitet. Die Baugrenzen waren im Bebauungsplan nicht vermaßt, sodass die Planung auf Basis eines Nachbarhauses erfolgte. Erst spät im Verfahren klärte die Baubehörde die korrekten Maße auf. Die Behörde signalisiert, dass sie ein Auge zudrücken würde, was jedoch keine rechtliche Sicherheit bietet.

🔴 Gefahr: Die Überschreitung der Baugrenze um 60 cm führt zur materiellen Illegalität des Bauvorhabens. Es besteht kein Bestandsschutz, was bedeutet, dass die Behörde auch Jahre später eine Beseitigungsanordnung erlassen könnte. Der Bauherr trägt das volle Risiko, dass das Gebäude nicht dauerhaft geduldet wird.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Behörde, dass eine Genehmigung wünschenswert, aber nicht notwendig sei, ist irreführend. Im Freistellungsverfahren müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Eine Überschreitung der Baugrenze ist ein Verstoß, der nicht durch eine informelle Zusage geheilt werden kann. Der Bauherr kann nicht auf ein kostenfreies Verfahren bestehen, da die Kosten für eine nachträgliche Genehmigung oder Abweichung von ihm zu tragen sind.

➕ Ergänzung: Der Architekt muss seine Haftung minimieren. Eine einfache Aufklärung des Bauherrn reicht nicht aus. Erforderlich ist eine schriftliche Vereinbarung, in der der Bauherr über die Risiken (fehlender Bestandsschutz, mögliche Abrissverfügung, Wertverlust) informiert wird und die Abweichung ausdrücklich akzeptiert. Zudem sollte der Architekt die Behördenaussage schriftlich dokumentieren lassen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Architekt sollte umgehend ein schriftliches Einverständnis des Bauherrn einholen, das die Risiken der Baugrenzüberschreitung klar benennt. Parallel ist ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans bei der Baubehörde zu stellen. Nur so kann Rechtssicherheit geschaffen werden. Der Bauherr ist über die Kosten eines solchen Verfahrens zu informieren. Ohne diese Schritte sollte der Architekt die Bauleitung nicht übernehmen, da er sonst persönlich haftbar gemacht werden kann.

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Ein Bauvorhaben, das eine festgesetzte Baugrenze um 60 cm überschreitet, stellt eine materielle Rechtsverletzung dar – unabhängig davon, ob die Baubehörde im Einzelfall 'ein Auge zudrückt'. Baugrenzen sind rechtsverbindliche Festsetzungen im Bebauungsplan und nicht bloße Orientierungshilfen; ihre Überschreitung führt grundsätzlich zur Unzulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 3 BauGB^Abk..

🔴 Gefahr: Die Behauptung, eine Genehmigung sei 'nicht unbedingt notwendig', ist juristisch irreführend und gefährlich: Ein Freistellungsverfahren setzt zwingend die Einhaltung aller bauplanungsrechtlichen Vorgaben voraus. Die Baugrenzüberschreitung macht das Vorhaben von vornherein nicht genehmigungsfrei – und schafft ein dauerhaftes Rückbaurecht der Behörde, auch Jahre nach Fertigstellung.

⚠️ Korrektur: Es gibt keinen 'Bestandsschutz' bei materiell rechtswidrigen Vorhaben – weder nach § 71 Abs. 1 BauGB noch nach der Rechtsprechung des BVerwG. Ein späterer Rückbauanspruch bleibt mindestens bis zur Verwirkung (i. d. R. 5 Jahre nach Kenntnis) bestehen und kann auch bei Erwerb durch Dritte geltend gemacht werden.

➕ Ergänzung: Der Architekt trägt als Planer eine eigenständige baurechtliche Sorgfaltspflicht nach § 642 BGB^Abk. und der HOAI. Die fehlende Vermassung im Bebauungsplan entbindet ihn nicht von der Prüfpflicht – er muss eigenständig die maßgeblichen Pläne (z. B. Lageplan der Nachbarbebauung, amtliche Vermessung) einholen und die Baugrenzen rechnerisch oder durch Vor-Ort-Absteckung sichern.

❌ Widerspruch: Eine bloße 'Aufklärung' des Bauherrn und eine Einverständniserklärung reichen nicht aus, um den Architekten von Haftungsrisiken zu entlasten. Solche Erklärungen sind im Schadensfall vor Gericht regelmäßig unwirksam, da sie gegen zwingende Rechtsgrundsätze (Rechtssicherheit, Bauplanungsrecht) verstoßen.

✅ Zustimmung: Die wiederholten Besuche bei der Baubehörde zeigen ein gewisses Bemühen um Klärung – doch die endgültige Verantwortung für die baurechtliche Zulässigkeit liegt beim Planer, nicht bei der Behörde, die im Freistellungsverfahren keine Prüfung vornimmt.

👉 Handlungsempfehlung: Der Architekt muss unverzüglich die Einreichung des Freistellungsverfahrens stoppen, eine formelle baurechtliche Stellungnahme durch einen zertifizierten Baugutachter oder Fachanwalt für Bau- und Vergaberecht einholen und dem Bauherrn schriftlich – unter Bezug auf § 642 BGB und HOAI § 15 – die Unzulässigkeit des Vorhabens darlegen. Eine Baugenehmigung ist zwingend erforderlich; bei Ablehnung droht Rückbau – und der Architekt haftet bei unterlassener Warnung für entstehende Mehrkosten und Wertminderung.