GRZ-Überschreitung bei BauNVO vor 1990: Sanierung rechtlich prüfen & Vorgehen?

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Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob eine GRZ-Überschreitung auf Ihrem Grundstück, das vor 1990 bebaut wurde, ein Problem darstellt. Grundsätzlich gilt, dass für Bauten, die vor Inkrafttreten neuer Bauvorschriften rechtmäßig errichtet wurden, ein gewisser Bestandschutz bestehen kann.

Allerdings ist die Situation komplexer, wenn Sie nun Sanierungsmaßnahmen planen. Eine Sanierung kann als Neubau gewertet werden, wodurch die aktuellen Bauvorschriften, einschließlich der GRZ, zur Anwendung kommen könnten. 🔴 Eine Überschreitung der GRZ könnte dann problematisch werden.

Ich empfehle Ihnen dringend, folgende Schritte zu unternehmen:

• Prüfung der aktuellen BauNVO: Informieren Sie sich über die aktuell gültige Baunutzungsverordnung für Ihr Gebiet.
• Gespräch mit dem Bauamt: Klären Sie mit dem zuständigen Bauamt, ob Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen als Neubau gewertet werden und welche Konsequenzen dies für die GRZ-Überschreitung hat.
• Rechtliche Beratung: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Rechte und Pflichten im Detail zu prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich umfassend rechtlich beraten, bevor Sie mit der Sanierung beginnen, um mögliche Konflikte mit dem Bauamt zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Grundflächenzahl (GRZ) und die Frage, ob bei einer Sanierung von Terrassen und Stellplätzen die alte oder neue Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzuwenden ist. Der Eigentümer geht davon aus, dass Terrassen und Stellplätze nicht zur GRZ zählen, was jedoch ein häufiges Missverständnis darstellt. Nach der BauNVO 1990 sind Terrassen und Stellplätze grundsätzlich mitzurechnen, sofern sie nicht ausdrücklich ausgenommen sind. Die Annahme, dass vor 1990 errichtete Anlagen automatisch Bestandsschutz genießen, ist rechtlich differenziert zu betrachten.

❌ Widerspruch: Die Aussage, dass Terrassen und Stellplätze aus der GRZ-Berechnung fallen, ist rechtlich unzutreffend. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1990 sind Terrassen und Stellplätze als Nebenanlagen in die GRZ einzubeziehen, es sei denn, die Landesbauordnung sieht Ausnahmen vor. In Mecklenburg-Vorpommern gibt es keine pauschale Freistellung für diese Flächen.

⚠️ Korrektur: Der Bestandsschutz gilt nur für die ursprünglich genehmigte Bebauung. Eine Sanierung oder Erneuerung, wie das Neupflastern der Terrasse, kann als genehmigungspflichtige Änderung gewertet werden. Dabei wird in der Regel die aktuell geltende BauNVO angewendet, nicht die von 1990. Die Überschreitung der GRZ um 6% könnte dann zu einer illegalen Nutzung führen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist, ob die Sanierung als Instandhaltung oder als Neubau gilt. Bei einer vollständigen Erneuerung der Pflasterung könnte die Baubehörde eine Neugenehmigung verlangen. Zudem sind die konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans zu prüfen, da dieser die GRZ abweichend regeln kann.

🔴 Gefahr: Die geplante Sanierung ohne vorherige rechtliche Prüfung birgt das Risiko einer nachträglichen Untersagung oder Rückbauverfügung. Die Überschreitung der GRZ um 6% ist nicht geringfügig und kann zu Bußgeldern oder Nutzungsuntersagung führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht oder die untere Bauaufsichtsbehörde mit einer verbindlichen Auskunft. Lassen Sie vor der Sanierung prüfen, ob eine Befreiung von den GRZ-Festsetzungen möglich ist oder ob die Sanierung als genehmigungsfreie Instandhaltung eingestuft werden kann. Nur so vermeiden Sie rechtliche Konsequenzen und sichern Ihr Vorhaben ab.

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Der Sachverhalt betrifft ein Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern mit baulichen Anlagen aus dem Jahr 1988, bei dem die aktuelle Grundflächenzahl (GRZ) um 6 % über dem geltenden Wert von 0,3 liegt – unter Berücksichtigung der Frage, ob Terrassen und Stellplätze in die GRZ-Berechnung einzubeziehen sind.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "alles vor 1990 gebaut wurde" automatisch eine Freistellung von der aktuellen BauNVO begründet, ist rechtlich unzutreffend. Bestehende Anlagen genießen zwar Bestandsschutz, doch jede wesentliche Änderung – wie das komplette Neu-Pflastern einer Terrasse oder eines Stellplatzes – kann eine "Erweiterung" oder "Veränderung" im Sinne der Bauordnung darstellen und damit die Anwendung der aktuell geltenden Landesbauordnung (LBO MV) und der BauNVO auslösen.

➕ Ergänzung: In Mecklenburg-Vorpommern ist gemäß § 6 Abs. 3 der Landesbauordnung (LBO MV) die GRZ grundsätzlich auch für Nebenanlagen wie Stellplätze und überdachte Terrassen maßgeblich – sofern diese nicht ausdrücklich als "unversiegelte Flächen" oder "naturnahe Flächen" im Bebauungsplan ausgenommen sind. Die bloße Tatsache, dass die Anlagen vor 1990 errichtet wurden, ändert nichts an der Verpflichtung zur Einhaltung der aktuellen städtebaulichen Festsetzungen bei baulichen Veränderungen.

🔴 Gefahr: Ein Neu-Pflastern mit versiegelnden Materialien (z. B. Betonsteinpflaster, Asphalt) kann als bauliche Veränderung gewertet werden, die eine Baugenehmigungspflicht auslöst – insbesondere wenn die Flächen neu strukturiert, vergrößert oder funktional aufgewertet werden. Ein Verstoß gegen die GRZ-Festsetzung kann zu Unterlassungs- oder Beseitigungsanordnungen führen.

✅ Zustimmung: Es ist korrekt, dass reine Reparaturen oder Instandsetzungen ohne Vergrößerung oder Funktionsänderung grundsätzlich genehmigungsfrei bleiben können – doch "Neu-Pflastern" ist in der Regel keine bloße Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung, die einer Prüfung durch die Bauaufsicht bedarf.

❌ Widerspruch: Die Annahme, Terrassen und Stellplätze fielen generell "aus der GRZ-Berechnung" ist falsch: Ob sie einbezogen werden, hängt vom konkreten Bebauungsplan, der Definition im Bauordnungsgesetz MV und der Art der Versiegelung ab – nicht vom Baujahr.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie mit dem Neu-Pflastern beginnen, lassen Sie den Vorhabenentwurf unverzüglich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Kreisbauamt oder Stadtverwaltung) prüfen – inklusive einer schriftlichen Bestätigung zur Genehmigungsfreiheit oder zur Erforderlichkeit einer Baugenehmigung. Beauftragen Sie ggf. einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um die Rechtslage im Einzelfall abschließend zu klären.