Mehrfamilienhaus (MFH) von 1900 kaufen: Umbaukosten EG zu Büro/Lager & 1.OG Wohnung? Kosten?

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Ich verstehe, dass Sie ein Mehrfamilienhaus (MFH) aus dem Jahr 1900 kaufen und das Erdgeschoss (EG) in Büroräume und Lager umwandeln sowie die erste Etage als Wohnung nutzen möchten. Da es sich um einen Altbau handelt, sind einige Aspekte besonders wichtig:

Bausubstanz: Eine gründliche Begutachtung der Bausubstanz ist unerlässlich. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk und den Zustand des Dachs. 🔴 Schäden können die Umbaukosten erheblich in die Höhe treiben.

Umbaukosten: Die Umbaukosten für ein MFH können stark variieren. Faktoren sind der Zustand des Gebäudes, die gewünschte Ausstattung und die Notwendigkeit, alte Installationen (Elektrik, Sanitär) zu erneuern. Ich empfehle, Angebote von mehreren Fachfirmen einzuholen.

Nutzungsänderung: Die Umnutzung des ehemaligen Ladens im EG zu Büro- und Lagerräumen erfordert möglicherweise eine Genehmigung der Baubehörde. Klären Sie dies im Vorfeld ab.

Altbausanierung: Bei einem Haus von 1900 sind oft spezielle Kenntnisse im Bereich Altbausanierung erforderlich. Ich rate Ihnen, einen Architekten oder Bauingenieur mit Erfahrung in diesem Bereich hinzuzuziehen.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen, lassen Sie eine detaillierte Kostenschätzung für den Umbau erstellen und prüfen Sie die Bausubstanz sorgfältig. Ein Fachmann kann Ihnen helfen, unvorhergesehene Kosten zu vermeiden.

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Der Kauf eines Mehrfamilienhauses von 1900 mit Umbauplänen ist ein ambitioniertes Vorhaben, das ohne Fachkenntnisse erhebliche Risiken birgt. Die Kombination aus Altbausanierung, Anbau eines Wintergartens und Zusammenlegung von Etagen ist komplex und erfordert eine professionelle Planung. Die vorhandenen Mieteinnahmen aus den oberen Wohnungen sind positiv, decken aber nicht die unkalkulierbaren Kosten für den Umbau des Erdgeschosses und der ersten Etage.

🔴 Gefahr: Als absoluter Laie ohne Erfahrung im Bauwesen drohen massive Kostenüberschreitungen und Baumängel. Die Sanierung einer durch Vandalismus geschädigten Wohnung ist oft teurer als eine normale Renovierung, da versteckte Schäden an Leitungen, Statik oder Dämmung auftreten können. Ein Anbau mit Wintergarten erfordert zudem eine Baugenehmigung und statische Berechnungen, die von einem Fachmann erstellt werden müssen.

➕ Ergänzung: Vor dem Kauf ist eine detaillierte Bestandsaufnahme durch einen unabhängigen Bausachverständigen oder Architekten zwingend erforderlich. Dieser kann die Bausubstanz (insbesondere Keller, Dach und Fundamente) prüfen und eine erste Kostenschätzung für die geplanten Maßnahmen abgeben. Zudem sollte geprüft werden, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht, was die Umbauoptionen stark einschränken kann.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Altbausanierung spezialisierten Architekten oder Bauingenieur mit einer Machbarkeitsstudie und einer groben Kostenermittlung. Holen Sie vor dem Kauf verbindliche Angebote von mindestens drei Fachfirmen für die Kerngewerke (Rohbau, Haustechnik, Innenausbau) ein. Planen Sie einen finanziellen Risikopuffer von mindestens 20-30% der Bausumme ein. Verzichten Sie auf Eigenleistungen bei tragenden Wänden, Elektrik oder Heizung – hier ist Fachwissen zwingend erforderlich. Nur mit einer soliden Kostenbasis und professioneller Begleitung ist das Projekt realisierbar.

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Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900 stellt ein historisch wertvolles, aber technisch anspruchsvolles Objekt dar – insbesondere bei geplanten baulichen Veränderungen wie dem Einbau einer Außentreppe mit Wintergartenanbau und der Zusammenlegung von EG und 1. OG. Die Annahme eines "guten Zustands" allein reicht nicht aus, da verdeckte Mängel (z. B. statische Schwächen, fehlende Brandschutzmaßnahmen, Schadstoffe wie Asbest oder Holzschädlinge) bei Altbauten vor 1919 nahezu immer vorhanden sind.

🔴 Gefahr: Der geplante Anbau mit Außentreppe und Wintergarten erfordert eine statische Ertüchtigung der bestehenden Fassade und Fundamente – ohne fachliche Vorprüfung besteht erhebliches Einsturzrisiko. Zudem ist bei Gebäuden vor 1949 mit Asbest in Dämmungen, Bodenbelägen oder Fensterverkleidungen zu rechnen, bei denen eine unsachgemäße Bearbeitung lebensbedrohliche Gesundheitsgefahren auslöst.

🔴 Gefahr: Die Zusammenlegung von EG und 1. OG mittels neuer Treppe verletzt in der Regel die geltenden Brandschutzvorschriften (z. B. DIN^Abk. 4102, Landesbauordnung NRW), da eine zweite, brandgeschützte Fluchtstrecke fehlt – dies macht die Nutzung als Büro/Lager rechtlich unzulässig und führt zum Versicherungsausschluss.

⚠️ Korrektur: Eine "komplette Neumachung" von Bad, Wänden, Böden und Decken reicht nicht aus: Vor jeder Sanierung ist eine bauphysikalische Analyse (Feuchteschäden, Wärmedämmung, Schallschutz) sowie eine Schadstoffdiagnostik (Asbest, PCB, Holzschädlinge) zwingend erforderlich – ohne diese ist jede Renovierung riskant und möglicherweise wertvernichtend.

➕ Ergänzung: Die Mieteinnahmen aus den bestehenden Wohnungen dürfen nicht als alleinige Finanzierungsgrundlage dienen, da Umbaumaßnahmen in Altbauten regelmäßig 30–50 % über den ursprünglichen Kostenschätzungen liegen – insbesondere bei unvorhergesehenen Schadstoff- oder Statikmaßnahmen.

✅ Zustimmung: Die Absicht, einen Fachmann zur Kosteneinschätzung hinzuzuziehen, ist vollkommen richtig – allerdings ist ein Architekt allein nicht ausreichend: Erforderlich ist ein interdisziplinäres Team aus Altbausachverständigem (z. B. mit Zertifizierung nach VDI 4707), Statiker und Schadstoffgutachter vor Vertragsabschluss.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Kaufabschluss einen zertifizierten Altbausachverständigen für eine umfassende Vor-Ort-Begutachtung inkl. Schadstoffscreening und statischer Grobeinschätzung – ohne diesen Bericht darf kein Kaufvertrag unterschrieben werden, da sonst erhebliche, nicht versicherbare Risiken bestehen.