Sanierung, Modernisierung oder Renovierung für MFH von 1900: Was ist günstiger? Kosten?
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Sanierung, Modernisierung oder Renovierung für MFH von 1900: Was ist günstiger? Kosten?

Guten Tag
Wir werden ein kleines Mehrfamilienhaus (MFH) BJ 1900 kaufen und es für unsere Zwecke als Einfamilienhaus herrichten lassen  -  geschätzte Kosten etwa € 100.000.
Bei den geplanten Vorhaben sind wir uns nicht klar, wen wir dabei zu Rate ziehen sollen. Im Bekanntenkreis weichen die Meinungen darüber komplett ab  -  die einen sagen das alle geplanten Arbeiten auch einzeln von Firmen ausgefühhrt werden können, ande sagen, dass man sich unbedingt einen Architekten nehmen muss, weitere emmpfehlen es mit einem Bauleiter zu versuchen. Naturgemäß ist man da verunsichert.
Die Arbeiten die wir geplant haben, sind der Einbau einer Heizung/Sanitär, die Sanierung des Keller (bei diesen Arbeiten stehen die zu beauftragenden Firmen fest) neue Fenster, Entrümpelung, Arbeiten an den Fußböden, Elektrik, Gartengestaltung sowie den Durchbruch einer tragenden Wand.
Wer kann oder sollte bei so einer Sache sinnvoll die Leitung übernehmen?
Vielen Dank im Voraus.
  • Name:
  • Derek Gimpel
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Bei Arbeiten an einem Altbau können Schadstoffe wie Asbest oder alte Anstriche mit Blei freigesetzt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie vor Beginn der Arbeiten eine Schadstoffanalyse durchführen und beauftragen Sie Fachfirmen mit der Entsorgung.

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    Für Ihr Mehrfamilienhaus (MFH) Baujahr 1900 stellt sich die Frage, ob eine Sanierung, Modernisierung oder Renovierung die richtige Wahl ist. Die Begriffe unterscheiden sich wesentlich im Umfang und den damit verbundenen Kosten.

    Renovierung: Umfasst hauptsächlich Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren oder das Austauschen von Bodenbelägen. Hier sind keine baulichen Veränderungen geplant.

    Modernisierung: Beinhaltet Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder den Energieverbrauch senken. Dazu gehören beispielsweise der Einbau einer neuen Heizung, die Erneuerung der Fenster oder die Dämmung der Fassade.

    Sanierung: Geht über die Modernisierung hinaus und umfasst umfassende Maßnahmen zur Beseitigung von Bauschäden oder zur Wiederherstellung der ursprünglichen Bausubstanz. Dies kann beispielsweise die Trockenlegung des Kellers, die Erneuerung der Elektrik oder die statische Sicherung des Gebäudes beinhalten. 🔴 Bei einer Sanierung ist es besonders wichtig, einen Fachmann hinzuzuziehen, um mögliche Gefahren zu erkennen und zu beheben.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Architekten oder Energieberater beraten, um den genauen Umfang der notwendigen Arbeiten zu bestimmen und die Kosten zu kalkulieren. Klären Sie, ob es sich um eine Sanierung, Modernisierung oder Renovierung handelt, um die richtigen Fachfirmen zu beauftragen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Sanierung
    Umfassende Maßnahmen zur Beseitigung von Bauschäden und zur Wiederherstellung der ursprünglichen Bausubstanz eines Gebäudes. Oftmals beinhaltet dies auch eine Modernisierung, um den Wohnwert zu steigern. Verwandte Begriffe: Kernsanierung, Teilsanierung, Instandsetzung.
    Modernisierung
    Maßnahmen, die den Wohnwert eines Gebäudes erhöhen oder den Energieverbrauch senken, ohne die Bausubstanz grundlegend zu verändern. Dies kann beispielsweise den Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung der Fassade umfassen. Verwandte Begriffe: Energetische Sanierung, Umbau, Ausbau.
    Renovierung
    Auffrischungsarbeiten, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verbessern, ohne die Bausubstanz zu verändern. Dazu gehören beispielsweise Streichen, Tapezieren oder der Austausch von Bodenbelägen. Verwandte Begriffe: Schönheitsreparaturen, Instandhaltung, Ausbesserung.
    Mehrfamilienhaus (MFH)
    Ein Wohngebäude, das mehrere separate Wohneinheiten beherbergt, die von verschiedenen Mietern oder Eigentümern bewohnt werden. MFHs sind typisch für städtische Gebiete und bieten Wohnraum für eine größere Anzahl von Personen. Verwandte Begriffe: Wohnhaus, Mietshaus, Apartmenthaus.
    Bausubstanz
    Die Gesamtheit der tragenden und raumbildenden Bauteile eines Gebäudes, die dessen Stabilität und Funktionalität gewährleisten. Die Bausubstanz umfasst unter anderem Fundamente, Wände, Decken und das Dach. Verwandte Begriffe: Tragwerk, Rohbau, Gebäudehülle.
    Elektrik
    Die elektrische Anlage eines Gebäudes, die für die Stromversorgung und die Funktion elektrischer Geräte verantwortlich ist. Eine veraltete oder beschädigte Elektrik kann ein Sicherheitsrisiko darstellen. Verwandte Begriffe: Stromversorgung, Elektroinstallation, Leitungen.
    Heizung
    Die Anlage, die für die Beheizung eines Gebäudes zuständig ist. Eine moderne Heizungsanlage kann den Energieverbrauch und die Heizkosten senken. Verwandte Begriffe: Heizkörper, Heizkessel, Wärmepumpe.
    Schadstoffe
    Gesundheitsschädliche Substanzen, die in Baumaterialien oder Bauteilen enthalten sein können, wie z.B. Asbest, Blei oder Schimmelpilze. Die Entfernung von Schadstoffen sollte von Fachfirmen durchgeführt werden. Verwandte Begriffe: Asbest, Blei, Schimmel.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovierung?
      Renovierung umfasst Schönheitsreparaturen, Modernisierung wertsteigernde Maßnahmen und Sanierung die Beseitigung von Bauschäden.
    2. Welche Gewerke sind bei einer Sanierung eines MFH typischerweise beteiligt?
      Typischerweise sind Maurer, Zimmerleute, Dachdecker, Heizungsbauer, Sanitärinstallateure, Elektriker, Fensterbauer und ggf. Schadstoffsanierer beteiligt.
    3. Benötige ich für die Sanierung eines MFH eine Baugenehmigung?
      Das hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Bauliche Veränderungen, die die Statik oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, sind in der Regel genehmigungspflichtig.
    4. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Sanierung eines MFH?
      Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen, z.B. zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen.
    5. Wie finde ich die richtigen Fachfirmen für die Sanierung meines MFH?
      Fragen Sie im Bekanntenkreis nach Empfehlungen, recherchieren Sie im Internet oder wenden Sie sich an die Handwerkskammer.
    6. Was kostet eine Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses?
      Die Kosten für eine Kernsanierung sind sehr individuell und hängen vom Zustand des Gebäudes, dem Umfang der Arbeiten und den gewählten Materialien ab. Eine grobe Schätzung liegt zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
    7. Wie lange dauert eine Sanierung eines Mehrfamilienhauses?
      Die Dauer einer Sanierung hängt ebenfalls vom Umfang der Arbeiten ab. Eine Komplettsanierung kann mehrere Monate bis zu einem Jahr dauern.
    8. Muss ich die Mieter während der Sanierung ausquartieren?
      Das hängt vom Umfang der Arbeiten und der Beeinträchtigung der Mieter ab. Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen ist eine Ausquartierung oft unvermeidlich.

    🔗 Verwandte Themen

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  2. Empfehlung: Architekt für Planung, Bauleiter für Ausführung

    ich empfehle
    den Architekten für die Planung und den Bauleiter für die Überwachung der Ausführung. Hierzu gibt es hier im Forum schon viele Threads. Einfach mal stöbern.
    • Name:
    • Herr Man-272-Pfa

  3. Aufgabenverteilung: Architekt vs. Handwerker bei Sanierung?

    Ist das wirklich so?
    Naja, wie so die Aufgabenverteilung läuft ist mir auch klar, mal abgesehen dass die meisten Beiträge sich mit einen Neubau befassen. Darüber hinaus aber, würden Sie z.B. für den Einbau einer Heizung oder neuer Fenster einen Architekten bemühen?
    • Name:
    • D.G.

  4. Altbausanierung: Gewerkeübergreifende Planung durch Architekt/Ingenieur

    Erfahrung in Altbausanierung gefragt
    Ich würde auf jeden Fall jemanden /Architekt/ Bauingenieur.) gewerkeübergreifend zur Sanierung einschalten, der Erfahrung in Altbausanierung hat. Allein bei der Heizungsauswahl werden Sie Beratungsbedarf haben  -  3 unterschiedliche Firmen erzählen Ihnen 3 unterschiedliche Versionen, was möglich ist (z.B. Brennwert oder nicht? Wärmebedarf, Auslegungstemperatur, HK-Größe usw.
    Bei Sanitär geht es weiter  -  Leitungsführung, Fragen zu Dämmung und Putz bei alter Substanz, Abdichtung, evtl. auch Wände mit Durchbrüchen?
    Angebote verschiedener Firmen kann man nur auf gleicher (Ausschreibungs-) Basis vergleichen.
    Freundliche Grüße

  5. Architektenmeinungen: Einheitlichkeit bei Altbausanierung?

    Und bei drei Architekten das Selbe?
    Da haben Sie genau recht, aber geben denn drei Architekten nicht auch drei unterschiedliche Antworten oder sind die dann im Gegensatz zu den ausführenden Firmen immer mit ihrer Antwort nahe beieinnander?
    D. G
    • Name:
    • D.G.

  6. Erfahrung wichtig: Gesamtüberblick bei Altbau-Sanierung

    Leider nicht 😉
    Deshalb sieht selten ein Haus wie das andere aus.
    Wichtig ist es deshalb jemanden zu finden, der Erfahrung auf diesem Gebiet hat und einen Überblick über die Gesamtmaßnahme, der auf mögliche Fehler und Nachteile hinweist. (z.B. Schallbrücken, Feuchteschutz usw. bei der Badrenovierung!)
    Es gibt immer verschiedene Möglichkeiten  -  unterschiedlich in der Qualität oder in den Kosten  -  je nach Gewichtung kann man dann gemeinsam die Auswahl treffen.
    Freundliche Grüße

  7. Planungsfehler vermeiden: Architekt oder Bauleiter notwendig?

    Was erwarten Sie? Ideen? Keinen Ärger? So billig wie möglich?
    Wenn Sie alle Fehler  -  in der Planung wie in der Ausführung  -  gerne selber machen und sich darin auch schon auskennen, brauchen Sie keinen Architekten oder Bauleiter. Und Fehler kann man viele machen ... und man kann mit diesen Fehlern auch glücklich und zufrieden das Häuschen bewohnen, jahrelang. Bis zur nächsten Renovierung.
    Suchen Sie sich einen Architekten, der engagiert und brotlos ist, z.B. einen der vielen Hochschulabsolventen oder über 50-jährigen, die Aufgrund der Sparsamkeit der Bauherren auf der Straße sitzen. Sie glauben gar nicht, für wie wenig Geld die Ihnen Ihre eigensinnigen Handwerker koordinieren! Die paar € holen Sie locker durch die Vermeidung unsinniger Nachtragsforderungen und falscher Bauabfolge wieder rein  -  und Sie haben jemand, auf den Sie alle Schuld schieben können! (Ein ex-Kollege von mir plant z.B. grad für seinen Autoschrauber ein Häuschen  -  im Gegenwert der Arbeiten an seinem Auto!).
    Ich bin als Architekt immer wieder entsetzt über die Einstellung, am Haus alles selber verantworten zu wollen, während man z.B. das Auto immer für teuer Geld in die Fachwerkstatt bringt. Ist es denn egal, wie z.B. Vorwandmontagen und Verkofferungen ihr Bad verändern? Ob der Bodenbelag zum Haus/Einrichtung passt oder ob es da nicht Alternativen gäbe ... usw. usf.
    Aber denken Sie daran, dass für die vielleicht 1000 €, die Sie einem Architekten geben, er bei gutem Willen nicht mehr wie vielleicht 50 Stunden arbeiten kann, ohne draufzuzahlen. Sinnlose hin- und her-Diskussionen sind daher das sicherste Mittel, einen Architekten (und auch Handwerker) zu vergrätzen, und dann haben Sie nur zusätzlichen Ärger am Hals. Wenn also Sie selbst zu viel Zeit haben und sowieso von früh bis spät auf der Baustelle herumturnen und Handwerker nerven, können Sie sich den Bauleiter wie auch den Architekten sparen, das bringt dann nix.
    • Name:
    • Herr Wil-358-Bee

  8. Stundensatz Architekt: Realistische Kosten für Planung/Überwachung

    hm
    ich bin ja mit Ihren Ausführungen einverstanden, Hr. Wil-358-Bee,
    aber beim Stundensatz haben Sie sich wohl vergriffen. Alle mir bekannten (Bau-) Handwerker verlangen zwischen 33 und 45 €/ Stunde und KFZ-Werkstätten noch erheblich mehr. Da wollen Sie die Planung und Überwachung für 20 € verschenken?
    Freundliche Grüße

  9. Kosten Architekt: Gute Arbeit bei Sanierung fair bezahlen

    Näturlic soll es auch etwas kosten
    Vielen Dank erst mal für die nützlichen Beiträge zu meiner Frage und ich will mich nicht auf sinnlose und Kostendiskussionen einlassen. Ich finde auch, dass man nicht Knausern sollte und für gute Arbeit auch gut bezahlen soll. Vor Allem wenn sie notwendig wird.
    Ich habe mir allerdings von einem jungen Architekten die Kosten für sein Bemühen durchkalkuliern lassen, und er hat für seine Arbeit € 13. ooo haben wollen, das erschien mir dann doch etwas sehr viel.
    D. G.

  10. Architektenpreise: Stundensätze und HOAI-Zuschläge im Vergleich

    Architektenpreise ...
    Architektenpreise zu verschenken habe ich auch nichts. Der Stundensatz für freie Mitarbeit liegt hier bei ca. 15  -  25 €. Handwerker bekommt man hier für die Stunde 10  -  20 € (brutto = netto). In der Auto  -  Fachwerkstatt kostet die Stunde ca. 30 €.
    Mein ehemaliger Chef hat die Angebote immer mit 60 €/ Stunde kalkuliert und hinterher die dreifache Stundenzahl verbraucht, warum auch immer ... ;.); kam also aufs gleiche raus.
    Aber im Ernst, selbst wenn man die HOAIAbk. 3 unten und Sanierungszuschlag ansetzt, kann bei einem Einfamilienhaus  -  Umbau LPH 1  -  4 nicht viel herauskommen.
    • Name:
    • Herr Wil-358-Bee

  11. HOAI-Kosten: Leistungsphasen und Beauftragungsumfang prüfen

    HOAI = 13.000 Eus (Sorry. zu schnell enter gedrückt)
    Die 13.000 € sind wohl ungefähr 3 Mitte mit Zuschlag für LPH 1  -  9. Also eigentlich korrekt. Ist nur die Frage, welche Leistungen Sie beauftragen wollen  -  lesen Sie sich mal die HOAIAbk. durch (Google), es gibt auch einen HOAI -Rechner im Netz:

    Seien Sie also dem jungen Kollegen nicht böse und halten ihn für einen Halsabschneider  -  das stimmt schon so. Andererseits ist das von mir gesagte auch selbst erlebt ... Die Wahrheit liegt in Ihrem Verhandlungsgeschick.

    • Name:
    • Herr Wil-358-Bee

  12. HOAI: Unabdingbar oder Verhandlungsbasis bei Altbausanierung?

    Aha nochmal vielen Dank Ich habe in meiner ...
    Aha, nochmal vielen Dank,
    Ich habe in meiner Einalt die HOAIAbk. für so etwas wie ein unabdingbar bindendes Gesetz gehalten, zumal der junge Kollege auch nicht den Eindruck gemacht hat, dass es Etwas zu besprechen gebe. Ich war auch deswegen ein Bisschen enttäuscht, weil wir schon so ziemlich genau wissen was wir wollen und auch schon Angebote von den Firmen vorzuliegen habe, sodass wer auch immer uns dabei unterstützt nicht so viel Vorarbeit machen muss.
    Ich muss mit Architekten also genau so verhandeln wie mit Handwerkern, oder

  13. HOAI: Verhandlungsspielraum bei Architektenleistungen möglich?

    Auch Architekten haben also Verhandlungsbedarf?
    Aha, nochmal vielen Dank,
    Ich habe in meiner Einfalt die HOAIAbk. für so etwas wie ein unabdingbar bindendes Gesetz gehalten, zumal der junge Kollege auch nicht den Eindruck gemacht hat, dass es Etwas zu besprechen gebe. Ich war auch deswegen ein bisschen enttäuscht, weil wir schon so ziemlich genau wissen, was wir wollen und auch schon Angebote von den Firmen vorzuliegen haben, dass, wer auch immer uns dabei unterstützt nicht so viel Vorarbeit machen muss.
    Ich muss mit Architekten also genau so verhandeln wie mit Handwerkern, oder
    D. G.

  14. Architekten Kalkulation: Fähigkeit vs. Überlebensfähigkeit

    natürlich können sie (ver) handeln ...
    aber sie müssen nicht und ihr geeignetster (weil fähigster) optionaler
    Vertragspartner muss auch nicht 😉
    das ist nämlich das kreuz mit der Kalkulation: wer davon leben können
    will, kalkuliert vielleicht mit 60 €  -  wohl wissend, was am Ende
    dabei rauskommt ... das kenn ich auch irgendwoher 😉
    was ist mit einem Anbieter, dessen Kalkulation auf 20 € basiert?
    ist der 3-mal so schnell und 3-mal so gut wie der 60-euro-"halsabschneider"?
    oder arbeitet der unterm strich für 7 €?

  15. Architektenaufwand: Arbeitszeit für MFH-Sanierung realistisch?

    Eineinhalb Monate nur für mich allein, ist das wirklich so?
    Jetzt wird es zwar doch ein wenig eine Kostendiskussion, die ich eigentlich vermeiden wollte, aber wenn ich die Stunde mit 50 € bezahle, arbeitet dann der Architekt wirklich bei so einem Projekt geschlagene 6 Wochen a 36 Stunden nur ausschließlich für mich alleine, und braucht er für eine Maßnahme wie oben beschrieben so viel Zeit

  16. HOAI: Honorarzonen, Verhandlungsspielraum und Leistungsumfang

    HOAI
    Hallo,
    einerseits ist die HOAIAbk. geltendes Preisrecht, dennoch gibt es Verhandlungsspielraum.
    Einmal die Honorarzone, in der sich der Schwierigkeitsgrad der Bauaufgabe ausdrückt. Zone III ist bei den meisten Wohngebäuden angemessen.
    Dann gibt es in jeder Honorarzone einen unteren und oberen Grenzwert, je nach konjunktureller Lage ist dort Verhandlung möglich.
    Entscheidend ist jedoch der Leistungsumfang, den der Architekt erbringen soll, unterteilt in Leistungsphase 1 bis 9 (LPH 9 lassen wohl die meisten Kollegen gern weg, das wäre die Betreuung bis zum Ablauf der Gewährleistung.)
    Bei einem Umbau ohne genehmigungsbedürftige Änderungen sind m.E. nur die LPH 5 bis 8 interessant, eventuell mit Umbauzuschlag.
    Im Link können Sie online die Zusammensetzung des Honorars nachvollziehen  -  natürlich mit den Nettokosten ohne MwSt, die wird dem Honorar anschließend wieder zugerechnet.
    Ein Architekt, der sein Angebot nicht entsprechend erläutern kann, wäre für mich nicht akzeptabel.
    Freundliche Grüße
  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Sanierung MFH von 1900: Kosten, Architekt und Planung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus dem Jahr 1900 ein Architekt oder Bauleiter notwendig ist. Dabei werden Kosten, HOAIAbk.-Bestimmungen und der Umfang der Architektenleistungen thematisiert. Es wird betont, dass Erfahrung in der Altbausanierung wichtig ist und die HOAI einen Verhandlungsspielraum bietet.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Bei der Badrenovierung sollte auf mögliche Schallbrücken und Feuchteschutz geachtet werden (siehe Erfahrung wichtig: Gesamtüberblick bei Altbau-Sanierung).

    ✅ Zusatzinfo: Ein Architekt kann bei der Heizungsauswahl beratend zur Seite stehen, da verschiedene Firmen unterschiedliche Versionen anbieten (siehe Altbausanierung: Gewerkeübergreifende Planung durch Architekt/Ingenieur).

    💰 Zusatzinfo: Die Kosten für einen Architekten können durch Verhandlung beeinflusst werden, da die HOAI einen gewissen Spielraum lässt (siehe HOAI: Honorarzonen, Verhandlungsspielraum und Leistungsumfang). Es ist ratsam, sich die HOAI genau anzusehen und die beauftragten Leistungen zu prüfen (siehe HOAI-Kosten: Leistungsphasen und Beauftragungsumfang prüfen).

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vorab, welche Leistungen Sie von einem Architekten erwarten und holen Sie Angebote ein. Achten Sie auf Erfahrung in der Altbausanierung und verhandeln Sie die Kosten auf Basis der HOAI. Weitere Informationen zu den Stundensätzen von Architekten finden Sie im Beitrag Stundensatz Architekt: Realistische Kosten für Planung/Überwachung.

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