Vollgeschoss im Bauantrag: Ermessensspielraum, Drempelhöhe & Bauordnung in Hessen?
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Vollgeschoss im Bauantrag: Ermessensspielraum, Drempelhöhe & Bauordnung in Hessen?

Hallo,
ich habe einen Bauantrag für ein Baugebiet in Hessen gestellt, in dem der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss zulässt. Das Dachgeschoss ist vom Architekten mit einem Drempel so konstruiert worden, dass es gerade unterhalb des Vollgeschossbegriffes liegt (74,9 %, 75 % ist die Grenze). Das Bauamt schreibt nun: " ... ist es ... in der Baupraxis nicht immer möglich, dass die am Bau Beteiligten die in Plänen oder in der Baugenehmigung festgelegten Maße auf den Zentimeter genau einhalten. (...) Daraus ergibt sich, dass solche Geschosse von den Bauaufsichtsbehörden dennoch als Vollgeschoss zu behandeln sind, wenn die Maße nur bis zu 10 cm oder weniger unter dem Vollgeschossbegriff liegen. "
10 cm geringerer Drempel würde bedeuten, dass das DGAbk. bei 72,6 % liegt. Nach meinen alten Mathematik-Kenntnissen ist aber beispielsweise auch 74 % schon kleiner als 75 %.
Sind die Grenzen der Bauordnung tatsächlich von den Bauaufsichtsbehörden so auslegungsfähig? Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht?
Gruß
Paul Großer
  • Name:
  • Paul Großer
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    Die Auslegung des Vollgeschossbegriffs kann tatsächlich Ermessenssache des Bauamts sein, auch wenn die Drempelhöhe rechnerisch unter der Grenze liegt.

    Grundlage: Die hessische Bauordnung (HBO) definiert, was ein Vollgeschoss ist. Entscheidend ist die mittlere Höhe der äußeren Umfassungswände über Geländeoberfläche.

    Ermessensspielraum: Bauämter können bei der Auslegung von Grenzfällen einen gewissen Spielraum haben. Dies hängt oft von der konkreten Gestaltung des Dachgeschosses und der Gesamterscheinung des Gebäudes ab.

    🔴 Gefahr: Eine Ablehnung des Bauantrags ist möglich, wenn das Bauamt die Drempelhöhe als faktisches Vollgeschoss wertet.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Auslegung des Vollgeschossbegriffs im Vorfeld mit dem Bauamt. Reichen Sie detaillierte Pläne und Berechnungen ein, die die Einhaltung der Vorgaben belegen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Architekten oder Baurechtsexperten hinzu.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Vollgeschoss
    Ein Geschoss eines Gebäudes, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und bestimmte Höhenanforderungen erfüllt. Die genaue Definition variiert je nach Landesbauordnung. Verwandte Begriffe: Geschoss, Dachgeschoss, Untergeschoss.
    Drempel (Kniestock)
    Eine niedrige Wand auf der Decke des obersten Geschosses, die das Dach trägt. Die Höhe des Drempels beeinflusst, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt. Verwandte Begriffe: Kniestock, Attika, Brüstung.
    Bauordnung
    Gesamtheit der öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die das Bauen regeln. Sie ist auf Landesebene geregelt (Landesbauordnung). Verwandte Begriffe: Baurecht, Bebauungsplan, Baugenehmigung.
    Bebauungsplan
    Ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er wird von der Gemeinde aufgestellt. Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze.
    Baugenehmigung
    Eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauanzeige, Genehmigungsfreistellung.
    Bauamt
    Die Behörde, die für die Überwachung und Durchsetzung der Bauvorschriften zuständig ist. Sie prüft Bauanträge und erteilt Baugenehmigungen. Verwandte Begriffe: Baubehörde, Bauaufsichtsbehörde, Gemeinde.
    Ermessensspielraum
    Der Entscheidungsspielraum, den eine Behörde bei der Anwendung von Gesetzen und Vorschriften hat. Dieser Spielraum ist jedoch nicht unbegrenzt und muss sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bewegen. Verwandte Begriffe: Verwaltungsakt, Rechtsanspruch, Billigkeit.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was genau ist ein Vollgeschoss im Sinne der Bauordnung?
      Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss eines Gebäudes, dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als eine bestimmte Höhe (je nach Bundesland unterschiedlich) über der Geländeoberfläche liegt. Die genaue Definition ist in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt.
    2. Was ist ein Drempel und wie beeinflusst er die Geschossdefinition?
      Ein Drempel (auch Kniestock genannt) ist eine niedrige Wand, die auf der Decke des obersten Vollgeschosses errichtet wird und das Dach trägt. Die Höhe des Drempels beeinflusst, ob das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt oder nicht. Ist der Drempel zu hoch, kann das Dachgeschoss als weiteres Vollgeschoss gewertet werden.
    3. Welche Rolle spielt die mittlere Wandhöhe bei der Bestimmung eines Vollgeschosses?
      Die mittlere Wandhöhe ist ein entscheidendes Kriterium. Sie wird berechnet, indem man die Höhe der Außenwände über dem Gelände addiert und durch die Anzahl der Messpunkte teilt. Überschreitet diese mittlere Höhe den in der Bauordnung festgelegten Wert, gilt das Geschoss als Vollgeschoss.
    4. Was kann ich tun, wenn das Bauamt meinen Bauantrag aufgrund des Vollgeschossbegriffs ablehnt?
      Zunächst sollten Sie das Gespräch mit dem Bauamt suchen und die Gründe für die Ablehnung genau erfragen. Prüfen Sie, ob die Berechnung der mittleren Wandhöhe korrekt ist. Gegebenenfalls können Sie einen Widerspruch gegen den Bescheid einlegen oder einen Baurechtsexperten hinzuziehen.
    5. Gibt es Unterschiede in der Auslegung des Vollgeschossbegriffs zwischen verschiedenen Bundesländern?
      Ja, die Definitionen und Regelungen zum Vollgeschossbegriff können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Es ist daher wichtig, die jeweilige Landesbauordnung zu beachten.
    6. Kann ich die Drempelhöhe nachträglich verändern, um den Vollgeschossbegriff zu erfüllen?
      Eine nachträgliche Veränderung der Drempelhöhe ist grundsätzlich möglich, erfordert aber in der Regel eine erneute Baugenehmigung. Zudem muss geprüft werden, ob die Änderung statisch und bauphysikalisch zulässig ist.
    7. Welche Unterlagen sind wichtig, um die Einhaltung des Vollgeschossbegriffs nachzuweisen?
      Wichtig sind detaillierte Baupläne, aus denen die Drempelhöhe, die Wandhöhen und die Geländeoberfläche ersichtlich sind. Zudem sollten Berechnungen der mittleren Wandhöhe und gegebenenfalls Gutachten eines Architekten oder Statikers vorgelegt werden.
    8. Was bedeutet Ermessensspielraum des Bauamts in Bezug auf den Vollgeschossbegriff?
      Ermessensspielraum bedeutet, dass das Bauamt bei der Auslegung von unklaren oder strittigen Sachverhalten einen gewissen Entscheidungsspielraum hat. Dieser Spielraum ist jedoch nicht unbegrenzt und muss sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bewegen.

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  2. Vollgeschoss: Bauamt-Ermessen – Toleranzen nach DIN 18202

    Foto von Norbert Basqué

    Jein!
    Wenn sie einen verständnisvollen Mitarbeiter des Bauamtes bei der Abnahme erwischen mag soetwas funktionieren. Was aber, wenn nicht ...
    Mit Sicherheit gelten die Toleranzen nach DINAbk. 18202, sodass sich hieraus je nach Höhe des Gebäudes durchaus 5 cm ergeben können. Ein daraus abzuleitender Flächengewinn lässt sich Aufgrund der jeweiligen, individuellen Geometrie des Grundrisses nicht vorhersagen.

  3. Vollgeschossdefinition vs. Bauamt: Maßtoleranzen – Geschosshöhe

    Maßtoleranzen
    Vielleicht habe ich mich etwas missverständlich ausgedrückt. Ich möchte nicht 10 cm höher bauen als geplant, sondern das Bauamt verlangt von mir, 10 cm niedriger zu bauen, als nach Vollgeschossdefinition eigentlich möglich  -  mit dem Argument, dass auf dem Bau eben bis zu 10 cm Überschreitungen passieren können und es dann ein Vollgeschoss ergeben würde.
    Danke für den Hinweis auf die DINAbk. 18202. Demnach wäre die Maßtoleranz bei Geschosshöhen zwischen 6 bis 15 Meter nur 2 cm! Wenn das Bauamt nun sagen würde, ich müsste mindestens z.B. 2 cm unter der Vollgeschossdefinition bleiben, würde ich das noch nachvollziehen. Aber 10 cm?!?
    • Name:
    • Paul Großer

  4. Vollgeschoss-Nachweis: Drempelhöhe durch Dämmung korrigiert

    Foto von Martin G. Halbinger

    Vorfall
    Ich hatte einen Vorfall, die die Möglichkeiten beschreibt.
    Im Bauablauf wurde der Kniestick (= Drempel) ca. 5 cm Höher ausgeführt. Bei der Rohbauabnahme wurde vom Bauamt nachgemessen und anschlißend nachgerechnet. Ergebnis: knapp über der Grenze zum Vollgeschoss.
    Lösung nach Absprache mit dem Sachbearbeiter: unter dem Estrich wurden 3 cm mehr Dämmung eingebaut; somit Vollgeschossnachweis eingehalten.

  5. Bauamt-Auslegung: Vollgeschoss – Hinterfragen & Argumentieren!

    das Bauamt
    kann es mit Sicherheit nicht so auslegen. fragen sie ihren bauamtsmitarbeiter mal, ob er sich bei jedem bau soviel Gedanken macht und woher er diesen "Durchführungserlass" denn hat. genau gearbeitet werden sollte dann allerdings. übrigens: man kann natürlich auch andersrum argumentieren, das wäre mir auch einleuchtender.

  6. Vollgeschoss in Hessen: Annäherung an die 3/4-Grenze üblich

    hmmm
    moin,
    klingt schon ein bisschen seltsam.
    wir sind hier ebenfalls im hessischen ansässig und haben ein derartiges Problem, auch bei größeren Projekten, noch nie gehabt. oder anders gesagt, ist es eigentlich normal, sich an die 3/4grenze so gut es geht anzunähern, bis auf zur not 74.9999 % eben. wenn vorh. < zul. dann im Regelfall = OK
    sind die Baueingabezeichnungen vielleicht so, dass es dort noch Spielraum geben könnte?
    konnte z.B. schon welche sehen, in denen kein Dachaufbau berücksichtigt war, oder auch mal ein zu geringer, oder auch mal Bodenaufbauten fehlten. in einem solchen fall, wäre ich als Sachbearbeiter auch schon mal skeptisch und könnte diesen Schritt wie von ihnen geschildert evtl. nachvollziehen.
    wenn die Darstellung in den Bauzeichnungen nicht wie eben geschildert ist, wäre es ja vielleicht als Kompromiss für sie annehmbar, in die auflagen der Baugenehmigung eine höhenkontrolle durch einen öbvi reinschreiben zu lassen, um zu gewährleisten, dass schon in der rohbauphase alles maßlich genau läuft (nicht nur die Bescheinigung der Höhenabsteckung zum eg).

  7. BayBO-Kommentar: Vollgeschoss-Argumentation in Hessen möglich?

    Durchführungserlass
    Vielen Dank für die Meinungen.
    Der Bauamtsmitarbeiter bezieht sich auf einen Kommentar zu BayBOAbk. (wie gesagt wir sind in Hessen) von Simon zum Artikel 2, Rdnr 123b. Und die Bauunterlagen sind nicht in dem Sinne frisiert, dass z.B. Dachaufbau geringer dargestellt ist als ausführbar o.ä.
    Hat jemand Erfahrungen mit einer Argumentation auf der Basis des o.a. Kommentars gemacht? Und gibt es ggf. einen Durchführungserlass für Hessen zu dem Thema?
    • Name:
    • Paul Großer

  8. BayBO Art. 12: Kein Bezug zu Vollgeschossigkeit – Kommentar prüfen!

    Foto von

    Von wann ist diese Kommentarfassung?
    der Art. 12 BayBOAbk. (Fassung seit '98) hat Nichts mit Dachhöhen oder Vollgeschossigkeit zu tun.
    Den Kommentar eines anderen Bundeslandes zu verwenden, in dem die Berechnung der Vollgeschossigkeit auch noch anders geregelt ist (2/3 der Grundfläche) halte ich für rechtlich sehr fraglich ...

  9. BayBO Artikel 2: Kommentierung – Versionsstand beachten!

    Artikel 2 BayBOAbk.
    Es wird nicht angegeben, von wann die Kommentierung ist. Sie bezieht sich auf Artikel 2 der BayBO, nicht Artikel 12.
    • Name:
    • Paul Großer

  10. Vollgeschoss-Abgrenzung: Keine Toleranz-Regelung im Kommentar gefunden

    Foto von

    Ich habe mir mal den Kommentar zur Hand genommen.
    Ich habe mir mal den Kommentar zur Hand genommen.
    (Simon/Busse Stand 2003)
    Art. 2
    • Die Abgrenzung des Vollgeschosses beginnt bei Rn 1259
    • Eine Regelung, dass die Maßtoleranzen prophylaktisch einzurechnen sind habe ich nicht gefunden.

    Ich würd mich erstmal nicht einschüchtern lassen ...

  11. Vollgeschoss: Kommentar zu Art. 2 Rdnr. 123b – Existiert er?

    Habe ich das richtig verstanden ...
    Es gibt keinen Kommentar zum Artikel 2 mit der Rdnr. 123b, der sich mit dem Thema Vollgeschoss beschäftigt?!?
    • Name:
    • Paul Großer

  12. Vollgeschoss-Kommentar: Alte oder verkürzte Fassung im Umlauf?

    Foto von

    Nicht in der Aktuellen Fassung.
    Nicht in der Aktuellen Fassung.
    Entweder die haben eine alte Fassung (vermutlich dann auch auf Basis einer alten Rechtsgrundlage) oder eine verkürzte Fassung, in der nur ein Bruchteil der Anmerkungen der "Vollversion" enthalten sind.
    Eine vergleichbare Aussage habe ich jedenfalls nicht gefunden ...

  13. Vollgeschoss im Bauantrag: Danke für die hilfreichen Beiträge!

    Danke
    Danke an alle Beitragenden! Hat mir sehr geholfen.
    (PS: Falls jemand weitere Meinungen/Erfahrungen hat, sind diese gerne willkommen)
    • Name:
    • Paul Großer
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Vollgeschoss im Bauantrag: Ermessensspielraum & Drempel in Hessen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Auslegung des Vollgeschossbegriffs im Bauantrag in Hessen, insbesondere im Hinblick auf den Ermessensspielraum des Bauamts und die Drempelhöhe. Es wird die Frage diskutiert, ob das Bauamt prophylaktisch Maßtoleranzen bei der Berechnung der Vollgeschossigkeit berücksichtigen darf. Ein weiterer Punkt ist die Relevanz von Kommentaren zur BayBOAbk. (Bayerische Bauordnung) für Bauvorhaben in Hessen. Abschließend wird die Bedeutung des Versionsstands von Kommentaren und Rechtsgrundlagen hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Vollgeschoss: Bauamt-Ermessen – Toleranzen nach DIN 18202 kann die Auslegung des Bauamtsmitarbeiters variieren, daher ist es ratsam, sich im Vorfeld abzustimmen. Die DINAbk. 18202 zu Maßtoleranzen kann relevant sein.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Vollgeschoss-Nachweis: Drempelhöhe durch Dämmung korrigiert wird ein praktisches Beispiel genannt, wie durch zusätzliche Dämmung unter dem Estrich ein Vollgeschoss-Nachweis erreicht werden konnte. Dies zeigt eine mögliche Lösung bei geringfügigen Überschreitungen.

    📊 Fakten/Zahlen: Mehrere Beiträge thematisieren die 3/4-Grenze für die Vollgeschossigkeit und die Problematik, wenn diese Grenze knapp überschritten wird. Der Beitrag Vollgeschoss in Hessen: Annäherung an die 3/4-Grenze üblich deutet an, dass eine Annäherung bis 74,9999 % im Regelfall akzeptiert wird.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag BayBO Art. 12: Kein Bezug zu Vollgeschossigkeit – Kommentar prüfen! weist darauf hin, dass die Verwendung von Kommentaren zu Bauordnungen anderer Bundesländer rechtlich fragwürdig sein kann, insbesondere wenn die Berechnung der Vollgeschossigkeit unterschiedlich geregelt ist. Es ist wichtig, die aktuelle und passende Rechtsgrundlage zu verwenden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Vorgehensweise des Bauamtsmitarbeiters genau ab und hinterfragen Sie die rechtliche Grundlage seiner Argumentation. Prüfen Sie den Versionsstand von Kommentaren und Bauordnungen, wie im Beitrag Vollgeschoss-Kommentar: Alte oder verkürzte Fassung im Umlauf? empfohlen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Baurechtsexperten hinzu.

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