Erfüllungssicherheit im Bauvertrag: Gängige Praxis, Bürgschaft & Alternativen?

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Ich verstehe, dass Sie als Bauherr, der die Gewerke einzeln vergibt, sich gegen das Risiko eines Auftragnehmerausfalls absichern möchten. Die Erfüllungssicherheit dient dazu, Ihre Ansprüche auf Vertragserfüllung und Schadensersatz zu sichern, falls der Rohbauer seine Leistungen nicht vertragsgemäß erbringt.

Eine gängige Praxis ist die Vereinbarung einer Bürgschaft. Der Auftragnehmer (Rohbauer) legt eine Bürgschaftsurkunde vor, die von einer Bank oder Versicherung ausgestellt wird. Diese Bürgschaft deckt die Kosten ab, die Ihnen entstehen, wenn der Auftragnehmer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.

Alternativ zur Bürgschaft können Sie auch eine Gewährleistungssicherung vereinbaren. Dabei wird ein Teil der Abrechnungssumme (z.B. 5%) bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten oder auf ein Sperrkonto eingezahlt. Dies dient als Sicherheit für eventuelle Mängel, die nach der Abnahme auftreten.

Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, wie Sie es bereits planen. Achten Sie darauf, dass die Abschlagszahlungen dem tatsächlichen Wert der erbrachten Leistungen entsprechen und nicht zu hoch angesetzt sind. So minimieren Sie Ihr finanzielles Risiko.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht bezüglich der Erfüllungssicherheit beraten und die entsprechenden Klauseln im Bauvertrag prüfen.

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Der Bauherr plant, für den Rohbau einen Vertrag mit Einheitspreisen und Zahlung nach Baufortschritt abzuschließen. Zusätzlich zur Gewährleistungssicherung von 5 % der Abrechnungssumme soll eine Erfüllungssicherheit von 5 % der Angebotssumme vereinbart werden. Die Frage zielt auf die gängige Praxis zur Umsetzung dieser Sicherheiten ab.

✅ Zustimmung: Die Idee, sowohl eine Gewährleistungs- als auch eine Erfüllungssicherheit zu verlangen, ist grundsätzlich sinnvoll und im Bauvertragsrecht üblich. Die Gewährleistungssicherung deckt Mängel nach Abnahme ab, während die Erfüllungssicherheit die vertragsgerechte Fertigstellung bis zur Abnahme sichert.

➕ Ergänzung: Die gängige Praxis für die Erfüllungssicherheit ist die Vorlage einer Bürgschaft durch den Auftragnehmer vor Baubeginn. Ein Einbehalt von 5 % der Angebotssumme bereits bei der ersten Rechnung ist unüblich und könnte den Auftragnehmer in Liquiditätsschwierigkeiten bringen. Stattdessen wird die Bürgschaft meist als unbefristete Zahlungsgarantie einer Bank gestellt.

⚠️ Korrektur: Die Vorstellung, die Erfüllungssicherheit durch Einbehalt bei der ersten Rechnung zu realisieren, ist rechtlich und praktisch riskant. Ein solcher Einbehalt müsste vertraglich klar geregelt sein und könnte als unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers gewertet werden. Die Bürgschaft ist der Standardweg.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vom Rohbauer vor Vertragsunterzeichnung eine unbefristete Erfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Angebotssumme stellen. Die Gewährleistungssicherung von 5 % der Abrechnungssumme kann wie geplant durch Einbehalt bei jeder Rechnung erfolgen, der dann bei der Schlussrechnung gegen Vorlage einer Gewährleistungsbürgschaft ausgezahlt wird. Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um die Vertragsklauseln rechtssicher zu formulieren.

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Der Sachverhalt betrifft die vertragliche Absicherung der Erfüllung und Gewährleistung im Rahmen eines Bauvertrags mit Einheitspreis-Leistungsverzeichnis und staffelweiser Abrechnung nach Baufortschritt. Die geplante Doppelabsicherung mit 5 % Gewährleistungssicherung (einbehalten, dann gegen Bürgschaft auszahlbar) und zusätzlich 5 % Erfüllungssicherung auf die Angebotssumme ist grundsätzlich zulässig, erfordert aber klare vertragliche Abgrenzung beider Sicherheiten nach § 632a BGB und der VOB/B.

🔴 Gefahr: Eine unklare Vertragsformulierung oder die fehlende Trennung von Erfüllungs- und Gewährleistungssicherheit birgt das Risiko, dass beide Sicherheiten als unzulässige Doppelabsicherung gewertet werden – insbesondere wenn die Erfüllungssicherheit nicht bereits bei Vertragsabschluss in Form einer Bankbürgschaft oder Versicherungsbürgschaft vorliegt.

⚠️ Korrektur: Die Erfüllungssicherheit darf nicht erst bei der Abschlussrechnung gestellt werden; sie muss spätestens bei Vertragsbeginn (bzw. vor Baubeginn) in Form einer wirksamen Bürgschaft vorliegen – ein Einbehalt von 5 % bei der ersten Rechnung ist keine zulässige Erfüllungssicherung, sondern rechtlich eine unzulässige Sicherungsvereinbarung ohne Bürgschaft.

➕ Ergänzung: Die Gewährleistungssicherung darf maximal 5 % der Schlussrechnungssumme betragen und muss bis zur Ablaufsfrist der Gewährleistung (5 Jahre ab Abnahme) bestehen bleiben; eine Auszahlung gegen Vorlage einer Bürgschaft bei Abschlussrechnung ist zulässig, sofern die Bürgschaft die gesamte Gewährleistungsfrist abdeckt.

✅ Zustimmung: Die Staffelung der Zahlungen nach Baufortschritt (Bodenplatte, Decken, Abschluss) ist gängige und vertraglich unbedenkliche Praxis – vorausgesetzt, die Leistungsbestimmung erfolgt objektiv nach Aufmaß und nicht nach pauschalen Schätzungen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, man könne die Erfüllungssicherung durch Einbehaltung bei der ersten Rechnung ersetzen, widerspricht § 632a Abs. 2 BGB und der Rechtsprechung des BGH – Einbehaltungen sind keine Erfüllungssicherung, sondern nur zulässig als Gewährleistungssicherung nach Abnahme.

👉 Handlungsempfehlung: Vereinbaren Sie im Vertrag klar getrennte Regelungen: (1) Erfüllungssicherung als Bürgschaft mit Vorlage vor Baubeginn, (2) Gewährleistungssicherung als Einbehalt bis zur Abschlussrechnung, dann gegen Bürgschaft austauschbar – und beauftragen Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Bauvertragsberater zur Prüfung und Formulierung des Vertrags.