Hausabnahme in Brandenburg: Was tun bei Mängeln? Gutachten, Sicherheitseinbehalt & Nachbesserung
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Hausabnahme in Brandenburg: Was tun bei Mängeln? Gutachten, Sicherheitseinbehalt & Nachbesserung

Folgende Situation: Wir stehen kurz vor der Abnahme unseres neuen Hauses. (in Brandenburg) Vom Bauträger steht noch der Beweis aus, dass ein von uns gerügter Mangel, nicht besteht. Dazu muss ein Gutachten erstellt werden, um das sich der Bauträger auch kümmern will, da er ja die Beweislast hat. Dazu drei Fragen:
1. Müssen wir den Gutachter zahlen, falls sich herausstellt, dass kein Mangel vorliegt?
2. Der Bauträger wird das Gutachten nicht mehr vor der Abnahme erstellen lassen. Können wir, einen sog. Sicherheitseinbehalt (vertraglich nicht geregelt) im Abnahmeprotokoll geltend machen (immerhin könnte es sich ja herausstellen, dass der Mangel besteht und wir ein Nachbesserungsrecht haben.)?
3. Wenn ja, wieviel können wir einbehalten? (Da es sich um einen Schallschutzmangel handelt, kann die Beseitigung u.U. teuer werden) Freue mich über jede Antwort. Danke.
  • Name:
  • Jutta
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie kurz vor der Abnahme Ihres Hauses in Brandenburg stehen und ein gerügter Mangel noch nicht abschließend geklärt ist. Da der Bauträger die Beweislast trägt, ist es gut, dass er sich um ein Gutachten kümmern will.

    Wichtige Punkte, die ich Ihnen empfehle:

    • Abnahmeprotokoll: Bestehen Sie auf ein detailliertes Abnahmeprotokoll, in dem alle Mängel genau dokumentiert werden.
    • Sicherheitseinbehalt: Vereinbaren Sie einen angemessenen Sicherheitseinbehalt, bis der Mangel beseitigt ist. Die Höhe sollte sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung richten.
    • Nachbesserungsrecht: Klären Sie Ihr Nachbesserungsrecht schriftlich. Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung.
    • Gutachter: Wenn Sie Zweifel an der Objektivität des vom Bauträger beauftragten Gutachters haben, können Sie auch selbst einen Gutachter beauftragen. Die Kosten dafür können Sie unter Umständen vom Bauträger zurückfordern, wenn der Mangel tatsächlich besteht.
    • Schallschutzmangel: Achten Sie besonders auf den Schallschutzmangel. Dieser kann später schwerwiegende Folgen haben.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht beraten, um Ihre Rechte optimal zu wahren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die formelle Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Sie ist ein wichtiger rechtlicher Schritt, der die Beweislast für Mängel umkehrt und den Beginn der Gewährleistungsfrist markiert.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Teilabnahme, förmliche Abnahme.
    Mangel
    Ein Mangel ist eine Abweichung des Bauwerks von der vereinbarten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik. Mängel können die Gebrauchstauglichkeit des Hauses beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Baumangel, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Sicherheitseinbehalt
    Ein Sicherheitseinbehalt ist ein Betrag, den der Bauherr bis zur Beseitigung der Mängel einbehält. Er dient als Sicherheit für den Bauherrn, falls der Bauträger die Mängel nicht beseitigt.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistungseinbehalt, Bürgschaft.
    Nachbesserungsrecht
    Das Nachbesserungsrecht ist das Recht des Bauherrn, vom Bauträger die Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Der Bauträger muss die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Mängelbeseitigung, Nacherfüllung.
    Gutachten
    Ein Gutachten ist eine fachliche Stellungnahme eines Sachverständigen zu einem bestimmten Sachverhalt. Im Baubereich werden Gutachten häufig zur Feststellung und Bewertung von Mängeln erstellt.
    Verwandte Begriffe: Sachverständigengutachten, Privatgutachten, Gerichtsgutachten.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er ist Vertragspartner des Bauherrn und für die mangelfreie Erstellung des Bauwerks verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Bauunternehmer, Generalunternehmer, Projektentwickler.
    Schallschutz
    Schallschutz bezeichnet Maßnahmen zur Reduzierung der Schallübertragung in Gebäuden. Ein guter Schallschutz trägt zu einer hohen Wohnqualität bei und schützt vor Lärmbelästigung.
    Verwandte Begriffe: Trittschalldämmung, Luftschalldämmung, Schallabsorption.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Abnahmeprotokoll und warum ist es wichtig?
      Das Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Hausabnahme erstellt wird und alle festgestellten Mängel auflistet. Es ist wichtig, weil es als Beweismittel dient und die Grundlage für die Mängelbeseitigung bildet.
    2. Was ist ein Sicherheitseinbehalt und wie hoch sollte er sein?
      Ein Sicherheitseinbehalt ist ein Betrag, den der Bauherr bis zur Beseitigung der Mängel einbehält. Die Höhe sollte sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung richten, oft sind das 3-5% der Bausumme.
    3. Welche Rechte habe ich bei Mängeln nach der Abnahme?
      Nach der Abnahme haben Sie ein Nachbesserungsrecht. Das bedeutet, der Bauträger muss die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Gelingt dies nicht, können Sie Schadensersatz fordern oder die Mängel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Bauträger zurückfordern.
    4. Was tun, wenn der Bauträger die Mängel nicht beseitigt?
      Setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine Frist zur Mängelbeseitigung. Wenn er diese Frist verstreichen lässt, können Sie einen Anwalt einschalten und rechtliche Schritte einleiten.
    5. Kann ich die Abnahme verweigern, wenn Mängel vorhanden sind?
      Ja, wenn die Mängel so schwerwiegend sind, dass die Gebrauchstauglichkeit des Hauses erheblich beeinträchtigt ist, können Sie die Abnahme verweigern. Kleinere Mängel berechtigen jedoch nicht zur Verweigerung.
    6. Was ist ein Schallschutzmangel und wie wirkt er sich aus?
      Ein Schallschutzmangel bedeutet, dass der Schallschutz im Haus nicht den Anforderungen entspricht. Dies kann zu Lärmbelästigung und einer Beeinträchtigung der Wohnqualität führen.
    7. Wie finde ich einen unabhängigen Bausachverständigen?
      Sie finden Bausachverständige über die Architektenkammer, Ingenieurkammer oder über Online-Portale. Achten Sie auf eine Zertifizierung und Erfahrung des Sachverständigen.
    8. Was kostet ein Gutachten?
      Die Kosten für ein Gutachten variieren je nach Umfang und Komplexität des Mangels. Ein einfaches Gutachten kann einige hundert Euro kosten, während ein umfassendes Gutachten mehrere tausend Euro kosten kann.

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      So dokumentieren Sie Mängel korrekt und vollständig.
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      Wie Sie Ihre Rechte mit einem Sicherheitseinbehalt wahren.
    • Gewährleistung im Baurecht
      Ihre Rechte und Pflichten nach der Bauabnahme.
    • Bausachverständiger finden
      So wählen Sie den richtigen Experten für Ihr Bauvorhaben.

  2. Beweislast: Gutachterkosten bei fehlendem Mangel?

    hallo
    zu 1. ja  -  und das ist doch gerecht  -  oder?
    zu 2. ja  -  mögliche Mängelbeseitigungskosten x 3
    zu 3. das müssten nun wieder sie ermitteln lassen
    MfG
    jens

  3. Schallschutzmangel: Sicherheitseinbehalt bei Hausabnahme

    Vielen Dank für die schnelle Antwort. Wie gesagt, ...
    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Wie gesagt, die Abnahme steht unmittelbar bevor und wir würden im Protokoll gerne vermerken, dass wir bis zur Klärung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, eine bestimmten Betrag X zurückbehalten. Es handelt sich um einen Schallschutzmangel, der zeitgleich mit dem Einbau der Stahlharfentreppe in der benachbarten Doppelhaushälfte auftrat, und wir vermuten da die Ursache. Wenn das Gutachten erst nach der Abnahme erstellt wird, können wir auch erst danach ermitteln, was eine evtl. Nachbesserung kosten würde. Wir haben den Bauträger schon zweimal aufgefordert, den Beweis zu erbringen, er ist auch grundsätzlich dazu bereit, aber er tut nichts. Ob sich das nach Abnahme ändert, möchte ich mal dahinstellen. Aus diesem Grunde möchten wir gerne etwas zu unserer Sicherheit zurückbehalten. Wissen aber nicht, ob wir das dürfen und wenn, wieviel.
    • Name:
    • Jutta

  4. Schallschutz: Mangelursache & Sicherheitseinbehalt berechnen

    in diesem fall
    nicht einfach!
    scallschutzmaßnahmen  -  Mangel  -  beziffern?
    ich würde in diesem Fall davon ausgehen  -  zur Vereinfachung  -  das wenn es tatsächlich ein Mangel ist  -  auch meine Treppe den Mangel verursachen könnte (ich weiß  -  sie vermuten den Mangel im Wandaufbau)  -  also stahlharfentreppe ca. 3500 € x 3 = 10.500 €
    die würde ich ansetzen. Achtung! setzen sie Termine  -  schriftlich. aber auch Achtung! es gibt oftmals nicht einen besonderen Schallschutz  -  will sagen die Anforderungen sind oft nicht so hoch wie die Interessen des Bauherrn. sie könnten also unterliegen  -  mit dem gutachten. was passiert dann. sie zahlen das gutachten und den zinsausfall.
    MfG
    jens

  5. Hausabnahme verweigern: Rechte bei Mängeln (§ 640 BGB)

    Abnahme verweigern
    Hallo,
    Sie sollten die Abnahme verweigern, sich mindestens aber alle Rechte auf Nachbesserung und Schadensersatz vorbehalten.
    [sh. BGBAbk. § 640 Abnahme oder sofern zutreffend § 12 VOBAbk./B]
    Solange nicht abgenommen wurde, ist die Leistung nicht fertig gestellt und die vereinbarte Vergütung nicht fällig.
    Achten Sie darauf, dass eine eventuelle Innutzungnahme nicht zu einer Stillschweigenden Abnahme führt.
    Im übrigen sind die Kosten vom Unternehmer zu tragen [§ 641a BGB]. Etwas anderes kann zwar vereinbart (und als fair angesehen) werden, muss aber nicht.
    Der Unternehmer hat zu beweisen, dass sein Werk dem Vertrag entspricht und frei von Mängeln ist.
    Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt (Drehpunkt, Angelpunkt) jeden Vertrages. Sofern Zweifel an der Mangelfreiheit des Werkes bestehen können hier leicht Fehler gemacht werden. Besorgen Sie sich also spätestens jetzt fachkundige Unterstützung.
    Mit freundlichen Grüßen

  6. Info: Stahlharfentreppe & Schallschutz im Forum suchen

    Foto von Lieselotte Tussing

    zu Ihrer Information
    sollten Sie auch mal die gesammelten Werke zu diesem Thema hier im Forum lesen; Suche-Funktion, Begriffe 'Stahlharfentreppe' AND 'Aselmeyer'
    • Name:

  7. Abnahme: Keine Vergütung ohne mängelfreie Leistung!

    hallo
    >>>>>>>>>Solange nicht abgenommen wurde, ist die Leistung nicht fertig gestellt und die vereinbarte Vergütung nicht fällig.
    <<<<<<<<<<< woher entnehmen sie das?
    > >>>>>>>>Im übrigen sind die Kosten vom Unternehmer zu tragen [§ 641a BGBAbk.]. Etwas anderes kann zwar vereinbart (und als fair angesehen) werden, muss aber nicht. <<<<<<<<<<<<
    ja  -  aber die Frage war  -  wer trägt die Kosten falls kein Mangel vorliegt!
    MfG
    jens

  8. Hausabnahme mit Vorbehalt: Notaranderkonto & Mängelanzeige

    Danke
    für die vielen Antworten.
    Dass ich das Gutachten zahlen muss, falls kein Mangel vorliegt, sehe ich ein. Da wir unsere Wohnung gekündigt haben und ausziehen bzw. einziehen müssen, haben wir uns entschlossen abzunehmen mit entsprechenden Vorbehalten, die im Protokoll auch vermerkt werden.
    Der Kaufpreis liegt bereits seit einem guten Monat auf einem Notanderkonto (da sich Aufgrund unserer Mangelanzeige die Übergabe verzögert hat). Der gesamte Kaufpreis wird also bereits verzinst und die Zinsen bekommt der Bauträger auch.
    Fazit: Ich kann also erst mal ca. 10000 € auf dem Notaranderkonto belassen, bis das Gutachten den Mangel beweist oder eben nicht. Habe ich das so richtig verstanden.
    • Name:
    • Jutta

  9. Wichtig: Nicht jeder 'Mangel' ist ein Baumangel!

    eigentlich richtig aber
    jutta ließ nochmal durch was tu =>>>>>>>>> wichtiges  -  geschrieben hat. nicht jeder "Mangel" ist ein Mangel  -  um es kurz auszudrücken.
    MfG
    jens

  10. Schallschutz: DIN 4109 unterschritten? Bauträger-Aussage

    Ich kenne die Stahlharfenproblematik, aber nichtdestotrotz könnte es ...
    Ich kenne die Stahlharfenproblematik, aber nichtdestotrotz könnte es ja sein, dass die DINAbk. 4109 knapp verfehlt wird. Selbst unserem Bauträger kam (nach mündlicher Aussage) die Schallübertragung aus dem Nachbarhaus ungewöhnlich laut vor.
    • Name:
    • Jutta

  11. Beweislast: Wer zahlt das Gutachten? (§ 641a BGB)

    @Herrn Stöckel
    Hallo Herr Stöckel,
    nachdem ich jetzt von anderer Seite auch gehört habe, dass der Unternehmer die Beweislast hat und aus dem Grund auch das Gutachten zahlen muss, würde ich gerne wissen, woher sie das haben. Aus der 641a BGBAbk. geht das meiner Meinung nach nicht eindeutig hervor. Ich finde zwar einleuchtend, dass ich zahlen muss, wenn der Mangel nicht bewiesen wird, aber andererseits muss mir ja bewiesen werden, dass mangelfrei gearbeitet worden ist und wenn das nur mittels eines Gutachtens feststellen ist, ist es auch einleuchtend, wenn der Unternehmer zahlen muss.
    • Name:
    • Jutta

  12. Gutachterkosten: Unberechtigte Mängelanzeige vermeiden!

    Ich dreh den Spieß mal um ...
    Werte Fragestellerin
    Wenn Sie (ohne Ihnen das real unterstellen zu wollen) einfach mal 20 Mängel vor der Abnahme behaupten, ist der Bauunternehmer pleite, bevor er eine Abnahme hat - wg der Gutachterkosten ;-((.
    Vor der Abnahme liegt die Beweislast für ein mangelfreies Werk beim Unternehmer. Aber: 1) können Sie die Abnahme nur bei schwerwiegenden Mängel verweigern und

    2) kann der Unternehmer u.U. seinen "Schaden" also z.B. auch Gutachterkosten, bei Ihnen geltend machen, wenn Sie zu Unrecht Mängel behaupten.
    Wenn Sie so sicher sind, das es einen schweren Mangel gibt, sollte es doch kein Problem geben. Und wenn nicht, führt eine solche Kostenregelung vielleicht zu einem Gutachterauftrag mit Augenmaß.
    Sie könnten ja z.B. erstmal nur die Messung und eine mündliche Einschätzung beauftragen.
    Sagt der Gutachter Autsch, erweitern Sie den Auftrag (natürlich in Absprache mit dem BU) auf schriftliches Gutachten.
    Wenn er aber 0,5 dBAbk. Abweichung misst, wird die evtl. Minderung nicht von Gutachterkosten aufgefressen.
    Und wenn alles i.O. ist, sind Sie beruhigt und haben Geld gespart.
    An die öbuvAbk.'s hier im Kollegium:
    Ja, der Gutachter muss dokumentieren. Aber es steht nirgends, dass diese Doku ein 40-seitiges Gutachten mit entsprechenden Kosten sein muss. Da reicht auch ein kurzes Protokoll.

  13. Beweislast: Zustimmung zur Argumentation

    @Herrn Dühlmeyer
    Der Argumentation kann mich schlecht verschließen. Aber es hätte ja sein können. Danke für die Antwort.
    • Name:
    • Jutta

  14. Abnahmeprotokoll: Termin für Gutachten & Sicherheitseinbehalt

    Noch eine Frage
    Kann ich bei der Abnahme für den noch fehlenden Nachweis der Mängelfreiheit einen Termin in das Abnahmeprotokoll setzen (wir haben den Mangel bereits angezeigt mit Terminsetzung, ist aber nichts passiert), bis wann das Gutachten vorzuliegen hat und falls der Termin verstreicht, aus dem nicht erbrachten Nachweis erst mal auf mangelhafte Leistung schließen und eine Summe X vom Kaufpreis zurückbehalten?
    • Name:
    • Jutta

  15. Schallschutz: Gutachterkosten bei Unterliegen vereinbaren!

    Schallproblematik bei Abnahme
    Ich würde noch einen Schritt weitergehen, behalten Sie den Mangel bei der Abnahme vor und vereinbaren Sie mit dem Unternehmer, dass derjenige der unterliegt die vollen Kosten des Gutachtens übernimmt, denn vermutlich wird es im Streitfalle kaum anders ausgehen, als wie es der Kollege Dühlmeyer bereits aufgezeigt hat. Weiterhin vereinbaren Sie, dass jede Partei sich dem Urteil des Gutachters unterwirft und beauftragen diesen kostenmäßig zunächst gemeinsam. Vorteil dieser Regelung, Sie bestimmen Termin und Gutachter (und Umfang des Gutachtens) selber mit. Bei der Auswahl der Gutachter gibt es ohnehin nicht soviel Auswahl, messen kann so etwas nur ein anerkanntes Akustikbüro.
  16. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Hausabnahme in Brandenburg: Mängel, Gutachten & Sicherheitseinbehalt

    💡 Kernaussagen: Bei der Hausabnahme in Brandenburg ist es wichtig, Mängel im Protokoll festzuhalten und gegebenenfalls einen Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren. Die Beweislast für Mängel liegt vor der Abnahme beim Bauträger. Ein Schallschutzmangel kann komplex sein, daher ist eine genaue Bezifferung wichtig. Die Verweigerung der Abnahme ist bei schwerwiegenden Mängeln möglich, wobei alle Rechte auf Nachbesserung und Schadensersatz vorbehalten werden sollten.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Hausabnahme verweigern: Rechte bei Mängeln (§ 640 BGB) sollte die Abnahme verweigert oder zumindest alle Rechte vorbehalten werden, solange Mängel bestehen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Info: Stahlharfentreppe & Schallschutz im Forum suchen empfiehlt, im Forum nach Informationen zur 'Stahlharfentreppe' und 'Aselmeyer' zu suchen, um sich umfassend zu informieren.

    💰 Zusatzinfo: Im Falle eines Schallschutzmangels durch eine Stahlharfentreppe kann ein Sicherheitseinbehalt von ca. 3500 € x 3 = 10.500 € angemessen sein, wie im Beitrag Schallschutz: Mangelursache & Sicherheitseinbehalt berechnen vorgeschlagen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Termin für die Vorlage des Gutachtens im Abnahmeprotokoll festzulegen und bei Verstreichen des Termins einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten (siehe Abnahmeprotokoll: Termin für Gutachten & Sicherheitseinbehalt). Vereinbaren Sie mit dem Unternehmer, dass derjenige die Gutachterkosten trägt, der im Streitfall unterliegt, wie im Beitrag Schallschutz: Gutachterkosten bei Unterliegen vereinbaren! geraten wird.

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