WEG Schadensminderungspflicht: Was Wohnungseigentümer bei Baumängeln wissen müssen?
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Zu den Obliegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Veranlassung von Nachbesserungsmaßnahmen im Rahmen der Schadensminderungspflicht gegenüber dem Architekten. Ges. Vorschriften: §§ 635,254 BGB^Abk. Aktenzeichen: 13 U 90/95 Entscheidungsdatum: 24.08.2000 Senatsbezeichnung: 13. Zivilsenat Urteilstext: Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil 13 U 90/95 2 O 268/88 LG Göttingen Verkündet am 24. August 2000 #, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle In dem Rechtsstreit #, #, #, Kläger und Berufungskläger, - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte # # in Celle  -  gegen #, #, #, Beklagter und Berufungsbeklagter, - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte # # in Celle  -  hat der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht #, des Richters am Oberlandesgericht # und des Richters am Landgericht # für Recht erkannt: Auf die Berufung des Klägers wird unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils vom 17. September 1996 das am 23. Februar 1995 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Göttingen teilweise geändert und insgesamt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Wohnungseigentümergemeinschaft #, bestehend aus den Parteien des Rechtsstreits sowie den Herren #, # und #, #, #, #, # und # 8.800 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 2. Juni 1988 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass der Beklagte der Wohnungseigentümergemeinschaft # sämtliche Kosten für Schäden an der Balkonanlage und hierauf beruhend an dem Gebäude bzw. der Südfassade des Hauses # # in # zu ersetzen hat, die infolge der fehlerhaften Planung des Randanschlusses der Balkonbohlen und der unterlassenen Planung eines Spritzwasserschutzes durch das Eindringen von Niederschlagwasser in der Gebäudewand entstanden sind und künftig entstehen werden. Mehrkos- ten, die dadurch entstehen und entstanden sind, dass die Balkonanschlüsse und ein Spritzwasserschutz am 30. Juni 1988 nicht ordnungsgemäß abgedichtet bzw. angebracht waren, trägt der Kläger allein. Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und das Versäumnisurteil vom 17. September 1996 aufrechterhalten. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt der Beklagte 20 % und der Kläger 80 % nebst den Kosten seiner Säumnis im Termin vom 17. November 1988. Von den Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte 38 % und der Kläger 62 % nebst den Kosten seiner Säumnis im Termin vom 17. September 1996. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000 DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 22.000 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Dem Beklagten wird gestattet, die Sicherheit durch eine schriftliche, unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu leisten. Streitwert vom 27. Mai 1999 (Teilannahme der Revision) bis zum 29. Mai 2000:159.207,78 DM, vom 29. März 2000 bis zum 23. Mai 2000:176.350,53 DM, danach: 159.207,78 DM. Beschwer für beide Parteien: über 60.000 DM. Tatbestand Der Kläger hat den beklagten Architekten wegen fehlerhafter Planung einer Balkonanlage auf Schadensersatz in Anspruch genommen und begehrt Feststellung weiterer Schadensersatzpflicht des Beklagten. Die Parteien sind Mitglieder einer früheren Bauherren- und jetzigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mitglieder erwarben 1982 ein Fachwerkhaus, um es zu sanieren und anschließend in Wohnungseigentum aufzuteilen. Der Beklagte erbrachte Architektenleistungen, andere Mitglieder die Bauausführung. Einen schriftlichen Architektenvertrag gab es nicht. Der Beklagte sollte die Planungsleistungen einschließlich der Leistungsphasen 8 und 9 des § 15 HOAI^Abk. erbringen. Die Bauarbeiten wurden im Sommer 1984 fertiggestellt. Eine Abnahme der Architektenleistungen fand nicht statt. Der Beklagte plante eine der Fassade des Fachwerkhauses vor-gesetzte Balkonanlage von 12 einzelnen Balkonen und überwach - te ihre Errichtung. Die Fußböden der Balkone bestanden aus in einem Fugenabstand von 1,5 cm verlegten Bohlen, eine Entwässerung der Balkone war nicht vorgesehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Feuchtigkeitsschäden am Gebäude befürchtete, sah hierin einen Planungs- und Bauaufsichtsmangel. Ein auf ihren Antrag 1987 erstelltes Beweissicherungsgutachten bestätigte ihre Ansicht. Der Kläger hat Aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft im Mai 1988 Klage auf Zahlung eines Vorschusses von 40.000 DM mit der Begründung geltend gemacht, der Beklagte habe die Balkonkonstruktion fehlerhaft geplant. Nach dem Hinweis des Landgerichts, ein Vorschussanspruch ge - gen den Beklagten bestehe aus Rechtsgründen nicht, hat sich der Kläger durch weiteren Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Juni 1989 zur Umstellung des Klagantrags auf Schadensersatz ermächtigen lassen. Das Landgericht Göttingen hat die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen. Hiergegen hat der Kläger form- und fristgerecht (formgerecht, fristgerecht) Einspruch eingelegt. Er hat beantragt, unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 17. November 1988 1. den Beklagten zu verurteilen, an die Bauherrengemeinschaft / Eigentümergemeinschaft # einen Vorschuss von 40.000 DM zum Zwecke der Mängelbesei-Tilgung an den Balkonen zu zahlen, 2. festzustellen, dass der Beklagte dem Kläger sämtliche Kosten zu ersetzen hat, die dadurch entstanden sind und noch entstehen, dass der Beklagte hin-sichtlich der streitbefangenen Balkone keine statischen Nachweise betreffend deren Standsicherheit vorgelegt hat. Der Beklagte hat beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Er hat behauptet, die Planung beruhe darauf, dass die Gesellschafter übereinstimmend die kostengünstigste Lösung gewählt hätten. Obwohl schon Mitte 1984 Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Balkonanschlüsse erkennbar gewesen seien, hätten die Gesellschafter keine Nachbesserungsmaßnahmen ergriffen. Die Balkone seien ordnungsgemäß am Gebäude befestigt. Die Höhe des Zahlungsanspruchs hat der Beklagte bestritten. Das Landgericht hat der Schadensersatzklage in Höhe von 7.900 DM stattgegeben; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Mit der Berufung wendet sich der Kläger gegen die Abweisung der Zahlungsklage. Im Wege der Klageerweiterung verlangt er nunmehr auch die Feststellung, dass der Beklagte verpflichtet sei, der Bauherrengemeinschaft sämtliche Kosten zu ersetzen, die infolge fehlerhafter Planung und Bauüberwachung des Beklagten an der Balkonanlage und an dem Gebäude entstanden seien und künftig entstünden. Hierzu hat er vorgetragen: Die vom Landgericht zugrunde gelegten Mängelbeseitigungsmaßnahmen reichten nicht aus. Es sei unklar, wohin das Regenwasser abgeleitet werden solle. Außerdem habe der Sachverständige offenbar die Notwendigkeit einer feuerhemmenden Ausführung der Fußbodenfläche nicht gesehen. Die Anbindung der Balkontürme mittels Balkenschuhen an die Fassade sei nicht fachgerecht. Ferner faulten ohne einen Spritzwasserschutz die Balken des Hauses, sodass die Tragfähigkeit der Geschossdecken nicht mehr gewährleistet sei. Im Bereich der Balkone müssten die Fußschwellen ausgewechselt werden, soweit Feuchtigkeit eingedrungen sei. Dies lasse sich ohne vorherigen Abriss der Balkonanlage nicht bewerkstelligen. Die Eigentümergemeinschaft habe Aufgrund eines im November 1995 gefassten Beschlusses als Schadensmindernde Sofortmaßnahme die vier oberen Balkone, insbesondere deren Fußböden, mit einer Riffelblechabdeckung und mit einer Außendachrinne versehen lassen. Diese Sanierungsarbeiten hätten 31.767,09 DM gekostet. Der Feststellungsantrag sei begründet, weil die zur Sanierung des Gebäudes erforderlichen Kosten derzeit nicht beziffert werden könnten. Der vom Kläger insgesamt geltend gemachte Betrag von 40.000 DM reiche nicht einmal zum Abbruch und Wiederaufbau der Balkonanlage aus. Erst recht genüge er nicht für die Sanierung der Fußschwellen und der Balkenköpfe sowie zur Beseitigung der weiteren, durch das Eindringen von Spritzwasser in die Hauswand entstandenen Schäden. Nachdem der Kläger zur mündlichen Verhandlung vom 17. September 1996 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist, hat der Senat auf Antrag des Beklagten durch Versäumnisurteil vom selben Tag die Berufung des Klägers auf seine Kosten zurückgewiesen. Gegen dieses Versäumnisurteil hat der Kläger form- und fristgerecht (formgerecht, fristgerecht) Einspruch eingelegt. Der Kläger hat beantragt, unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 17. September 1996 1. unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, der Bauherrengemeinschaft/Eigentümergemeinschaft #, bestehend aus den Parteien des Rechtsstreits sowie den Herren #, # und #, #, #, #, # und # 31.767,09 DM nebst 11 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. festzustellen, dass der Beklagte der Bauherrengemeinschaft / Eigentümergemeinschaft #, bestehend aus den Parteien des Rechtsstreits sowie den Herren #, # und #, #, #, #, # und # sämtliche Kos- ten zu ersetzen hat, die infolge der fehlerhaften Planung und Bauüberwachung des Beklagten an der Balkonanlage und, hierauf beruhend, an dem Gebäude # auf dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von # Band XIX Blatt 389, entstanden sind und künftig entstehen werden. Der Beklagte hat beantragt, unter Zurückweisung des Einspruchs das Versäumnisurteil vom 17. September 1996 aufrecht zu erhalten. Er hat vorgetragen, dass der dem Feststellungsanspruch zugrunde liegende Gewährleistungsanspruch verjährt sei. Er hat weiter geltend gemacht, dass die behaupteten Schadensstellen am Gebäude mit Spritzwasser nichts zu tun hätten, sondern die Folge von Abnutzungserscheinungen wegen unterlassener Sanierungsmaßnahmen seien. Jedenfalls müsse sich der Kläger ein Mitverschulden der Bauherren entgegenhalten lassen. Der Senat hat mit Urteil vom 23. April 1997 dem Kläger einen weiteren Betrag von 900 DM als Schadensersatz zugesprochen. Dem Antrag auf Feststellung weiterer Schadensersatzpflicht wurde nicht stattgegeben, weil der Schadensersatzanspruch verjährt sei. Die hiergegen gerichtete Revision des Klägers, mit der er seine zweitinstanzlichen Anträge weiterverfolgt hat, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 27. Mai 1999 nur hin-sichtlich des Feststellungsantrages angenommen. Mit Urteil vom 30. September 1999 hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Senats vom 23. April 1997 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Versäumnisurteil vom 17. September 1996 hinsichtlich des Feststellungsantrages des Klägers aufrechterhalten worden ist, und hat die Sache in diesem Umfang zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Revisionsverfahrens an den Senat zurückverwiesen. Zur Be-Gründung ist ausgeführt, dass dem Kläger ein Schadensersatz-Anspruch wegen fehlerhafter Planung und Bauaufsicht gegen den Beklagten nach § 635 BGB zustehe. Es liege ein nicht mehr nachbesserungsfähiger Mangel des Architektenwerks vor. Dieser Anspruch setze eine Abnahme nicht voraus. Der Anspruch war auch im Zeitpunkt der Erhebung auf Feststellung errichteten Klage nicht verjährt, weil er der 30-jährigen Regelverjährung nach § 195 BGB unterliege. Der Senat habe weitere Feststellungen zu dem vom Beklagten eingewandten Mitverschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Unterlassung gebotener Instandhaltungsmaßnahmen zu treffen. Die Parteien haben ihr Vorbringen zur Frage des Mitverschuldens vertieft. Nachdem der Kläger mit Schriftsatz vom 28. März 2000 im Wege der Klageerweiterung den Antrag angekündigt hatte, den Beklagten zu verurteilen, der Wohnungseigentümergemeinschaft # weitere 17.142,75 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (29. März 2000) zu zahlen, hat er diesen Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 23. Mai 2000 zurückgenommen. Der Kläger beantragt, das Versäumnisurteil vom 17. September 1996 aufzuheben und festzustellen, dass der Beklagte der Eigentümergemeinschaft # sämtliche Kosten zu ersetzen hat, die infolge der fehlerhaften Planung des Randanschlusses der Balkonbohlen und der unterlassenen Planung eines Spritzwasserschutzes, durch das Eindringen von Niederschlagswasser in die Gebäudewand verursacht worden ist, an der Balkonanlage und hierauf beruhend an dem Gebäude bzw. der Südfassade des Hauses # in # entstanden sind und künftig entstehen werden. Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 17. September 1996 aufrechtzuerhalten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe der angefochtenen Urteile, auf die Gutachten der Sachverständigen #, # und # sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen. Die Akten des Beweissicherungsverfahrens 2 H 8/87 AG^Abk. # haben vorgelegen. Entscheidungsgründe Nachdem der Bundesgerichtshof die Revision des Klägers nur zum Teil angenommen hat, ist lediglich noch über den Feststellungsanspruch zu befinden. Der dem Feststellungsanspruch zugrunde liegende Schadensersatzanspruch gemäß § 635 BGB ist dem Grunde nach gerechtfertigt und nicht verjährt. Der Beklagte ist demnach grundsätzlich zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der infolge der fehlerhaften Planung des Randanschlusses der Balkonbohlen und der unterlassenen Planung eines Spritzwasserschutzes durch das Eindringen von Niederschlagswasser in die Gebäudewand verursacht worden ist, entstanden ist und entstehen wird. Der Kläger muss sich jedoch gemäß § 254 Abs. 2 BGB ein Mitverschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft zurechnen lassen, weil diese es unterlassen hat, bis spätestens zum 30. Juni 1988 die gebotenen Instandhaltungsmaßnahmen zu veranlassen und durchzuführen. Nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB trifft den Geschädigten die Obliegenheit, nach Möglichkeit und im Rahmen des Zumutbaren zur Minderung des ihm vom ande - ren Teil zu ersetzenden Schadens beizutragen. Das Unterlassungsverschulden im Sinne dieser Vorschrift setzt nicht die Verletzung einer besonderen Rechtspflicht voraus, sondern umfasst jeden Verstoß gegen Treu und Glauben, mithin ein Unter- lassen derjenigen Maßnahmen, die ein vernünftiger, Wirtschaft- lich denkender Mensch nach Lage der Sache ergreifen würde, um Schaden von sich abzuwenden (BGH NJW 1989,290, 291). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat im vorliegenden Fall ihre Obliegenheiten verletzt, in dem sie sich nicht zu gebotener Zeit im erforderlichen Umfang selbst um die Schadensbeseitigung bemüht hat, obwohl sie selbst schon im Jahr 1987 die Mangelursachen sowie die Möglichkeiten zu deren Beseitigung kannte und der Mangelbeseitigungsaufwand hierfür überschaubar war. Der Wohnungseigentümergemeinschaft war das Mangelerscheinungsbild an der Südfassade des Gebäudes bekannt. Bereits Aufgrund des im Beweissicherungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens stand auch die Mangelursache fest. Schon der Beweissicherungsantrag vom 16. Juni 1987 führt aus, dass Regenwasser an die Hauswand 'platscht' und erhebliche Schäden an der Hausfassade anrichte. Nach Vorliegen des im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachtens des Sachverständigen # vom 9. November 1987 war auch für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbar, dass zumindest die meisten Feuchtigkeitsschäden an der Fassade im Bereich der Balkone auf fehlende Spritzwassersockel und unzureichende Randanschlüsse zurückzuführen seien. Das Gutachten des Sachverständigen # bestätigt, dass in diesem Bereich die Schäden insbesondere aufgetreten seien. Die Bau-teilfeuchten in der Außenwand im Bereich der Balkonanschlüsse seien erheblich höher als die Ausgleichsfeuchte. Darüber hin- aus seien Putzschäden erkennbar, die eindeutig darauf zurückzuführen seien, dass Wasser im Bereich der Balkonbelege in die Außenwand eindringe bzw. eingedrungen sei. Diese Schäden seien auf den mangelhaften Anschluss der Balkone an das Gebäude zurückzuführen. Der Sachverständige hat das Fehlen der Randanschlüsse und Spritzwasserschutzmaßnahmen an den Balkon- nen eindeutig als Konstruktionsmangel gekennzeichnet und seine Auffassung bei seiner mündlichen Anhörung im Rahmen des Beweissicherungsverfahrens am 19. April 1988 verteidigt. Darüber hinaus waren die Beweise auch für eine gerichtliche Aus-Auseinandersetzung mit dem Beklagten gesichert, sodass nunmehr Instandsetzungsmaßnahmen hätten ergriffen werden können und müssen, ohne dass die Gefahr bestand, dass Beweise vernichtet würden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre verpflichtet gewesen, alsbald nach Vorlage des Gutachtens #, aus dem sich die Gefahr weitergehender Schäden durch eingetretene und noch eintretene Feuchtigkeit deutlich ergab, über die zu ergreifenden Abhilfemaßnahmen zu entscheiden. Dass es rascher Ab-Hilfe bedurfte, um gravierende Schäden an der Substanz des Gebäudes zu vermeiden, musste sich den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zudem überwiegend aus Handwerkern bestand, geradezu aufdrängen. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz Kenntnis des Gutachtens # zunächst zur Sanierung der eingetretenen und zur Abwendung drohender Schäden nichts unternommen hat, trifft sie  -  nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist  -  die alleinige Ver-Beantwortung für die Mehrkosten, die durch ihr Zuwarten mit der Mangelbeseitigung entstanden sind und entstehen werden. Der Kläger kann sich nicht dadurch entlasten, dass  -  wie er selbst vorträgt  -  zunächst der endgültige Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits habe abgewartet werden sollen, um sodann den Beklagten in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Bereits mit Anwaltsschreiben vom 17. März 1988 hatte die Eigentümergemeinschaft den Beklagten aufgefordert, Mangelbeseitigungsmaßnahmen Aufgrund der ihm überreichten Kostenvoranschläge vorzunehmen. Nach dieser erfolglosen Aufforderung ist, soweit ersichtlich, von der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin nichts veranlasst worden. Der Kläger hat erst mit Schriftsatz vom 29. Mai 1995 unter Vorlage eines Lichtbildes und einer Skizze weiter vorgetragen, dass zwischenzeitlich weitere, äußerst gravierende Mängel an der Balkenlage des Gebäudes infolge des fehlenden Spritzwasserschutzes aufgetreten seien und dass nunmehr Fäulnis in den Balken unterhalb des Balkonfußbodens festzustellen sei, das die Tragfähigkeit der Geschossdecken innerhalb des Gebäudes beeinträchtige. Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind offensichtlich erst Aufgrund eines Beschlusses vom 30. November 1995 ergriffen worden. Hiernach sollten im Hinblick auf eine Schadensminderungspflicht die derzeit von der Eigentümergemeinschaft finanzierbaren Sofortmaßnahmen getroffen werden. Ein Zuwarten mit dringend notwendigen Sanierungsmaßnahmen von über sieben Jahren ist angesichts der vom Kläger vorgetragenen zwischenzeitlich eingetretenen Schäden als erhebliches Mitverschulden zu werten. Angesichts der Umstände im vorliegenden Streitfall und der sich bereits verwirklichenden Gefahr weiterer Schäden an der Gebäudesubstanz stellt dieses Vorgehen einen gravierenden Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar. Das gilt insbesondere deshalb, weil sich bereits in der ersten Instanz abzeichnete, dass der Rechtsstreit nicht kurzfristig werde abgeschlossen werden können. Es ist darüber hinaus nicht ersichtlich, dass es der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen ist, umgehend die gebotenen Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt umso mehr, als die zur Abhilfe erforderlichen Maßnahmen keinen großen Kostenaufwand erforderten. So hat der Sachverständige # in seinem Gutachten vom 26. Februar 1991 insofern ausgeführt, dass die nachträgliche Anbringung eines Spritzwassersockels rd. 300 DM je Balkon kostet. Die fach-gerechte Anbringung eines Wandanschlusses erfordere rd. 150 DM pro Balkon. Bei den vorhandenen zehn Balkone Stelle dies einen Gesamtbetrag von rd. 4.500 DM dar. Auch ohne Vorliegen dieses Gutachtens hätten die Wohnungseigentümer, soweit sie Aufgrund ihrer handwerklichen Kenntnisse nicht ohnehin selbst in der Lage gewesen sind, den Kostenaufwand abzuschätzen, sich jedenfalls entsprechend fachkundig beraten lassen müssen, um die Instandsetzung alsbald zu beginnen. Der Senat verkennt dabei nicht, dass angesichts des Umstandes, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ursprünglich aus neun Wohnungseigentümern bestanden hat, es einer gemeinsamen Ab-Stimmung bedurfte, wie die Schäden zu beseitigen wären und welche Maßnahmen zu ergreifen seien. Eine solche Abstimmung der anwaltlich beratenen Wohnungs

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