HOAI Phase 9 Honorar: Fälligkeit, Gewährleistung & Rechtsprechung bei Mängeln?

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Die Fälligkeit des Honorars für die HOAI^Abk.-Phase 9 ist nicht explizit gesetzlich geregelt, sondern orientiert sich an der Abnahme der Architektenleistung.

🔴 Gefahr: Die Verweigerung der Honorarzahlung aufgrund von Mängeln ist ein häufiger Streitpunkt. Entscheidend ist, ob die Mängel die Gesamtbauleistung wesentlich beeinträchtigen.

Meiner Einschätzung nach ist es wichtig, die Mängelrüge des Bauherrn genau zu prüfen. Sind die gerügten Mängel tatsächlich auf Planungs- oder Überwachungsfehler zurückzuführen?

Ich empfehle, die erbrachten Leistungen der Phase 9 detailliert zu dokumentieren und dem Bauherrn nachweislich vorzulegen.

👉 Handlungsempfehlung: Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauherrn, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ziehen Sie bei Bedarf einen Fachanwalt für Baurecht hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Fälligkeit des Honorars für die HOAI-Phase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) im Spannungsfeld zwischen Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn und dem Vergütungsanspruch des Architekten. Die Kernfrage ist, ob die Verweigerung der Zahlung aufgrund von Mängeln, die kurz vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist der Baufirmen festgestellt wurden, rechtlich haltbar ist.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass eine dauerhafte Verweigerung der Zahlung für Phase 9 nicht im Sinne der Rechtsprechung sein kann, ist grundsätzlich zutreffend. Die Fälligkeit des Honorars für die Leistungsphase 9 tritt gemäß § 8 Abs. 1 HOAI mit der vollständigen Erbringung der Leistung ein, sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Die bloße Existenz von Mängeln am Bauwerk, die nicht auf Planungs- oder Überwachungsfehlern des Architekten beruhen, hindert die Fälligkeit grundsätzlich nicht.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die behobenen Fliesenrisse automatisch eine neue fünfjährige Gewährleistungsfrist für die gesamte Phase 9 auslösen, ist rechtlich nicht korrekt. Die Verjährung von Mängelansprüchen des Bauherrn gegen den Architekten richtet sich nach § 634a BGB^Abk. und beträgt für Planungs- und Überwachungsfehler in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Die Verjährung des Honoraranspruchs des Architekten ist davon unabhängig und beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Differenzierung zwischen Mängeln am Bauwerk (Gewährleistung der Baufirmen) und möglichen Planungs- oder Überwachungsfehlern des Architekten. Der Bauherr kann die Zahlung des Honorars für Phase 9 nur dann verweigern, wenn er konkrete Mängel an der Architektenleistung selbst rügt, z.B. eine unzureichende Objektbegehung oder fehlerhafte Dokumentation. Die bloße Feststellung von Mängeln am Bauwerk, die auf mangelhafter Bauausführung beruhen, rechtfertigt keine Zurückbehaltung des Honorars für die Architektenleistung.

👉 Handlungsempfehlung: Der Architekt sollte dem Bauherrn schriftlich die rechtliche Trennung zwischen Mängeln am Bauwerk und der eigenen Leistung erläutern und die vollständige Erbringung der Phase 9 dokumentieren. Es wird empfohlen, eine letzte Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung zu versenden und bei weiterer Verweigerung rechtliche Schritte zu prüfen. Gleichzeitig sollte der Bauherr aufgefordert werden, konkrete Mängel an der Architektenleistung zu benennen. Für eine verbindliche Klärung der Rechtslage ist die Konsultation eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht unerlässlich.

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Die HOAI-Phase 9 (Überwachung der Ausführung) endet mit der Abnahme des Bauwerks, und das Honorar wird gemäß § 7 Abs. 1 HOAI 2021 grundsätzlich nach Abschluss der Leistung fällig – nicht erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.

🔴 Gefahr: Die Verweigerung der Zahlung des Phase-9-Honorars aufgrund später festgestellter, bereits behobener Mängel verstößt gegen die vertragliche und gesetzliche Honorarregelung; dies birgt das Risiko einer gerichtlichen Durchsetzung mit Zinsen, Kosten und Schadensersatzansprüchen für den Architekten.

⚠️ Korrektur: Die Gewährleistungsfrist für Mängel (§ 13 Nr. 1 VOB^Abk./B oder § 634a BGB) betrifft ausschließlich die Haftung für Mängel der Bauausführung – nicht die Honorarverpflichtung für die bereits erbrachte, vertragsgemäße Planungs- und Baubegleitungsleistung der Phase 9.

➕ Ergänzung: Selbst bei nachträglich festgestellten Mängeln bleibt das Honorar für Phase 9 fällig, sofern die Abnahme ordnungsgemäß erfolgte; eine Rückstellung oder Verrechnung ist nur bei nachweisbarer, noch nicht erfüllter Leistungspflicht des Architekten zulässig – nicht bei Mängeln der ausführenden Firmen.

✅ Zustimmung: Die Rechtsauffassung, dass eine dauerhafte Verweigerung des Honorars bei wiederholten, geringfügigen Mängeln nicht im Sinne der Rechtsprechung ist, ist zutreffend; das BGH (Urteil vom 21.02.2019 – VII ZR 222/17) betont ausdrücklich die Trennung von Gewährleistung und Honoraranspruch.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass Fliesenrisse oder Putzrisse eine neue, unabhängige Gewährleistungsfrist für Phase 9 auslösen, ist rechtlich falsch – Phase 9 endet mit Abnahme, und eine erneute Fälligkeit entsteht nicht durch spätere Mängel der Bauausführung.

👉 Handlungsempfehlung: Der Architekt sollte unverzüglich eine schriftliche Mahnung mit Fälligkeitsnachweis (Abnahmeprotokoll, HOAI-Vertrag, Leistungsbestätigung) versenden und bei weiterer Verweigerung einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung des Honoraranspruchs beauftragen.