Baufinanzierung ohne Grundschuldbestellungsurkunde: Risiken, Alternativen & Ablauf?
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Baufinanzierung ohne Grundschuldbestellungsurkunde: Risiken, Alternativen & Ablauf?

Hallo zusammen,
wir haben ein Problem und vielleicht kann uns da ja jemand bei helfen.
Wir haben uns eine Wohnung gekauft, bei der der Bau gerade begonnen hat und der Kredit ist von der Diba (war für 15 Jahre sehr günstig).
Nun soll es zur ersten Ratenzahlung kommen. Die Diba hat soweit alle Unterlagen, was ihnen aber fehlt ist die vollstreckbare Grundschuld-Bestellungsurkunde. Da der Eintrag im Grundbuchamt noch nicht fertig ist (Aussage Bauträger/Notar) kann der Diba die vollstreckbare Grundschuld-Bestellungsurkunde nicht zugesendet werden. Damit die Auszahlung trotzdem erfolgen kann, sind die Abtretungen der Bürgschaft gem. § 7 MaBV von allen Parteien unterschrieben und an die Diba gegangen.
Nun hatten wir erst unterschiedliche Meinungen der verschiedenen Sachbearbeiter bekommen (geht/geht nicht), nun sind sie aber zum Schluss gekommen, das es ohne vollstreckbare Grundschuld-Bestellungsurkunde nicht geht.
Ist da so richtig? Wozu haben wir über den Teilbetrag dann die Bürgschaft eingereicht? Muss das nicht für die Rate langen?
Die Diba weigert sich zu Zeit noch, der Bauträger kann den Eintrag nicht vornehmen und will aber das Geld und wir stehen dumm dazwischen ...
Vielen Dank im Voraus
Christian
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  • Christian
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Ohne eingetragene Grundschuld hat die Bank keine Sicherheit für den Kredit. Dies kann im schlimmsten Fall zur Kündigung des Kredits führen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie eine Baufinanzierung bei der Diba haben und es Probleme mit der Grundschuldbestellungsurkunde gibt. Das Fehlen dieser Urkunde kann die Auszahlung des Kredits verzögern oder verhindern.

    Mögliche Ursachen:

    • Verzögerungen beim Notar oder Grundbuchamt
    • Unstimmigkeiten in den Unterlagen
    • Interne Prozesse bei der Bank

    Empfehlungen:

    • Kontaktieren Sie umgehend den Notar: Klären Sie den Stand der Bearbeitung der Grundschuldbestellungsurkunde.
    • Sprechen Sie mit Ihrem Sachbearbeiter bei der Diba: Erfragen Sie die genauen Gründe für die Verzögerung und welche Unterlagen noch benötigt werden.
    • Prüfen Sie den Kaufvertrag: Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen bezüglich der Grundschuld korrekt im Vertrag festgehalten sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Gespräche und halten Sie Fristen schriftlich fest. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzu.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundschuld
    Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für eine Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt den Gläubiger (meist eine Bank), das Grundstück im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zu verwerten.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Belastung, Grundbuch.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentum, Grundschulden, Wegerechte) verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt geführt und dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eintragung, Abteilung.
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden (z.B. Kaufverträge, Grundschuldbestellungen, Testamente) beurkundet. Er berät die Parteien, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und sorgt für die korrekte Abwicklung der Geschäfte.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Beglaubigung, Urkunde.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke kauft, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Er übernimmt die Planung, Finanzierung und Durchführung des Bauprojekts.
    Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Bauherr, Neubau.
    Abtretung
    Eine Abtretung ist die Übertragung einer Forderung von einem Gläubiger (Zedent) auf einen anderen Gläubiger (Zessionar). Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung tritt der Bauträger oft seine Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises an die Bank ab.
    Verwandte Begriffe: Zession, Forderungsübergang, Gläubigerwechsel.
    Bürgschaft
    Eine Bürgschaft ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die sich ein Bürge verpflichtet, für die Schulden eines Dritten (Hauptschuldner) einzustehen, falls dieser nicht zahlen kann. Sie dient als zusätzliche Sicherheit für den Gläubiger.
    Verwandte Begriffe: Haftung, Sicherheit, Ausfallbürgschaft.
    Grundbuchamt
    Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist. Es nimmt Eintragungen vor, erteilt Grundbuchauszüge und berät die Bürger in grundbuchrechtlichen Fragen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Eintragung, Amtsgericht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Grundschuldbestellungsurkunde?
      Die Grundschuldbestellungsurkunde ist ein Dokument, das von einem Notar erstellt wird und die Bestellung einer Grundschuld auf einem Grundstück oder einer Immobilie beurkundet. Sie ist die Grundlage für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
    2. Warum ist die Grundschuldbestellungsurkunde so wichtig für die Bank?
      Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und aus dem Erlös ihre Forderungen begleichen.
    3. Was passiert, wenn die Grundschuld nicht im Grundbuch eingetragen wird?
      Ohne Eintragung der Grundschuld im Grundbuch hat die Bank keine rechtliche Sicherheit. Der Kreditnehmer könnte die Immobilie verkaufen oder mit weiteren Schulden belasten, ohne dass die Bank davon Kenntnis hat.
    4. Kann ich die erste Rate zahlen, auch wenn die Grundschuld noch nicht eingetragen ist?
      Das hängt von den Vereinbarungen mit der Bank ab. In der Regel wird die Bank die Auszahlung des Kredits und damit die Fälligkeit der ersten Rate erst veranlassen, wenn die Grundschuld bestellt ist. Klären Sie dies unbedingt mit Ihrem Sachbearbeiter.
    5. Was ist eine Abtretung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung?
      Eine Abtretung bedeutet, dass der Bauträger seine Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises an die Bank abtritt. Die Bank zahlt dann den Kaufpreis direkt an den Bauträger und erhält im Gegenzug die Sicherheit, dass der Kredit durch die Grundschuld abgesichert ist.
    6. Welche Rolle spielt der Notar bei der Grundschuldbestellung?
      Der Notar ist für die Beurkundung der Grundschuldbestellung zuständig. Er prüft die rechtlichen Voraussetzungen, berät die Parteien und sorgt für die korrekte Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
    7. Was kann ich tun, wenn sich die Eintragung der Grundschuld verzögert?
      Setzen Sie sich mit dem Notar und der Bank in Verbindung, um die Gründe für die Verzögerung zu klären. Bitten Sie um einen Zeitplan für die weitere Bearbeitung und dokumentieren Sie alle Gespräche.
    8. Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldbestellung?
      Für die Grundschuldbestellung fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Höhe der Grundschuld und den jeweiligen Gebührensätzen.

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