Geschossanzahl Berechnung in Bayern: Was zählt als Vollgeschoss? Firsthöhe & Keller?

KI-Analyse (GoogleAI): Geschossanzahl Bayern: Berechnung & Definition

Die Berechnung der Geschossanzahl in Bayern ist abhängig von der Bayerischen Bauordnung (BayBO^Abk.). Ob ein erhöhter Keller und ein schräges Obergeschoss als Vollgeschosse zählen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Ein Kellergeschoss wird als Vollgeschoss gewertet, wenn es im Mittel mehr als 1,40 m aus dem Gelände herausragt. Die genaue Höhe kann je nach Gemeinde variieren. Ein Keller, der bis zu 1,20 m aus dem Gelände ragt, wird in der Regel nicht als Vollgeschoss gezählt.

Ein schräges Obergeschoss wird dann als Vollgeschoss gewertet, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m oder mehr aufweist. Wenn diese Bedingung nicht erfüllt ist, wird es nicht als Vollgeschoss gezählt.

Die Firsthöhe ist ebenfalls ein wichtiger Faktor bei der Bauplanung. Sie wird vom höchsten Punkt des Daches bis zur Geländeoberfläche gemessen. Die maximal zulässige Firsthöhe ist im Bebauungsplan oder in der Gemeindesatzung festgelegt.

👉 Handlungsempfehlung: Um sicherzustellen, dass Ihr Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen entspricht, empfehle ich Ihnen, sich von einem Architekten oder einem Bauamt beraten zu lassen. Diese können Ihnen eine verbindliche Auskunft zur Geschossanzahl und Firsthöhe geben.

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Der Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Bewertung von Vollgeschossen in Bayern, speziell die Anrechnung eines erhöhten Kellers und eines schrägen Obergeschosses bei einer maximalen Firsthöhe von 8,7 m. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) definiert Vollgeschosse in Art. 2 Abs. 5, wobei die lichte Höhe und die Grundfläche maßgeblich sind. Ein erhöhter Keller mit einer Höhe von bis zu 120 cm über der Geländeoberfläche wird in der Regel nicht als Vollgeschoss gewertet, sofern er nicht die Kriterien für Aufenthaltsräume erfüllt. Ein schräges Obergeschoss, bei dem weniger als zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen, gilt ebenfalls nicht als Vollgeschoss. Somit könnten Keller und Dachgeschoss zusammen als ein Vollgeschoss zählen, wenn sie die genannten Bedingungen erfüllen. Die maximale Firsthöhe von 8,7 m ist für ein zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach in der Regel ausreichend, erfordert aber eine genaue Berechnung der Geschosshöhen und Dachneigung.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass ein Keller mit max. 120 cm Höhe und ein schräges Obergeschoss mit weniger als 2/3 über 2,30 m als ein Vollgeschoss gewertet werden können, ist grundsätzlich richtig. Dies entspricht der gängigen Praxis in Bayern, sofern die BayBO-Kriterien eingehalten werden.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Definition des Vollgeschosses nach Art. 2 Abs. 5 BayBO: Ein Geschoss gilt als Vollgeschoss, wenn es eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m auf mindestens zwei Dritteln seiner Grundfläche hat. Für den Keller ist zudem die Höhe über der Geländeoberfläche relevant; liegt diese unter 1,40 m, wird er meist nicht als Vollgeschoss angerechnet. Die Firsthöhe von 8,7 m erfordert eine Abstimmung von Geschosshöhen (z. B. 2,50 m pro Geschoss) und Dachneigung (z. B. 30-35 Grad), um die maximale Höhe einzuhalten.

🔴 Gefahr: Eine Fehlinterpretation der Vollgeschossdefinition kann zu einer Überschreitung der zulässigen Geschosszahl führen, was baurechtliche Konsequenzen wie Baustopp oder Abrissverfügungen nach sich ziehen kann. Zudem können abweichende Festsetzungen im Bebauungsplan die Regelungen der BayBO überlagern.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie frühzeitig einen Architekten oder Bauingenieur mit Erfahrung im bayerischen Baurecht. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde stellen, um die Einstufung von Keller und Dachgeschoss sowie die Einhaltung der Firsthöhe rechtsverbindlich zu klären. Nur so vermeiden Sie spätere Planungsfehler und rechtliche Risiken.

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In Bayern richtet sich die zulässige Geschossanzahl nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO), insbesondere § 2 Abs. 3 und § 32, wobei die Einstufung als "Vollgeschoss" entscheidend für die Zählung ist – nicht die bloße Anzahl der Baukörper oder Raumhöhenunterschiede.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Selbsteinschätzung der Geschosszählung führt zu rechtswidrigen Bauanträgen, Baustopps, Zwangsabbruch oder Nachbesserungszwängen – insbesondere bei Überschreitung der zulässigen Firsthöhe von 8,7 m oder falscher Einordnung von Keller- und Dachgeschossanteilen.

⚠️ Korrektur: Ein "erhöhter Keller" bis 120 cm über Gelände gilt nach BayBO § 2 Abs. 3 Nr. 2 nicht als Vollgeschoss – aber nur, wenn er vollständig unter Gelände liegt oder maximal 120 cm über Gelände ragt und nicht als Aufenthaltsraum genutzt wird; bei Wohnnutzung oder Lüftungsöffnungen kann dies bereits die Einordnung als Vollgeschoss auslösen.

➕ Ergänzung: Ein Dachgeschoss zählt als Vollgeschoss, wenn mindestens zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m aufweisen – nicht nur "2/3 über 2,30" im Sinne einer Flächenangabe, sondern im maßgeblichen Schnitt durch die Dachneigung; die Firsthöhe von 8,7 m bezieht sich auf die Höhe über der Geländeoberkante am höchsten Punkt des Gebäudes und muss inkl. Dachaufbau (z. B. Dachstuhl, Schalung, Dachdeckung) eingehalten werden.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme, dass ein Erdgeschoss plus ein zulässiges Obergeschoss die zulässige II-geschossige Bauweise erfüllen, ist korrekt – vorausgesetzt, kein weiterer Baukörper (z. B. Staffelgeschoss, auskragender Dachstuhl oder erhöhter Keller mit Wohnnutzung) führt zur Überschreitung der Vollgeschoss-Grenze.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass ein schräges Obergeschoss "automatisch" nur als Teilgeschoss zählt, ist falsch: Die BayBO kennt keine pauschale "Teilgeschoss"-Kategorie – es zählt entweder als Vollgeschoss (bei Erfüllung der 2/3-Regel) oder gar nicht (bei Unterschreitung), wobei letzteres nur bei reinen Dachräumen ohne Aufenthaltsfunktion möglich ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie noch vor Einreichung des Bauantrags einen bayerisch zugelassenen Architekten oder Bauingenieur zur präzisen Ermittlung der Geschosszählung nach BayBO § 2 und § 32 – inkl. Höhenmessung am Gelände, Schnittanalyse des Dachraums und Prüfung der Keller-Nutzung; eine fehlerhafte Selbsteinschätzung birgt erhebliche baurechtliche Risiken.