Baufeldbestimmung: Abstandsflächen zum Nachbarn nicht eingehalten? Rechte, Vermessung & Kosten
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Baufeldbestimmung: Abstandsflächen zum Nachbarn nicht eingehalten? Rechte, Vermessung & Kosten

Hallo liebes Forum,
wir haben im vergangenen Jahr in Brandenburg ein (laut Vertrag lastenfreies) Grundstück (ca. 18 x 48 m) gekauft, welches wir gerne mit einem Haus von etwa 10  -  11 m Breite bebauen würden. Bisher haben wir gedacht, dies sei ohne weiteres möglich, da links und rechts 3 m bzw. 4 m Abstandsfläche von uns eingehalten werden.
Bei der Besichtigung des Grundstücks mit einem Bauunternehmer teilte uns dieser seine Bedenken bezüglich der Nachbarschaftsbebauung mit. Ein Nachbar hält etwa 1,5 m und der andere 1,8 m Abstand zur Grundstücksgrenze. Bebaut sind beide Grundstücke mit massiven Häusern wobei eines eine Art Wochenendhaus ist.
Stimmt es, das wir die Abstandsflächen der Nachbarn mitberücksichtigen müssen und somit nur 9,3 m (18  -  6  -  1,2  -  1,5) für unser Haus einplanen dürfen?
Wenn dem so ist, müssen wir einen Vermesser mit der genauen Bestimmung des Baufeldes beauftragen. Da wir den Bauzeitpunkt nicht genau kennen, würde ich diese Vermessung nur ungerne in einem Gesamtpaket vergeben. Macht das einen preislichen Unterschied?
Gibt es Möglichkeiten im Rahmen von Sonderregelungen trotzdem die gewünschte Haubreite zu bauen?
Vielen Dank!
  • Name:
  • Marc Schaefer
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    Ich verstehe, dass Sie ein Grundstück in Brandenburg erworben haben und nun Bedenken bezüglich der Einhaltung der Abstandsflächen durch die Nachbarbebauung bestehen. Dies ist ein wichtiger Punkt, der vor Baubeginn geklärt werden muss.

    Grundstücksvermessung: Eine genaue Vermessung des Grundstücks und der bestehenden Bebauung ist unerlässlich, um die tatsächlichen Abstände zur Grundstücksgrenze zu ermitteln. Ein öffentlich bestellter Vermesser kann das Baufeld präzise bestimmen.

    Abstandsflächen prüfen: Die Einhaltung der Abstandsflächen ist im Brandenburgischen Baurecht geregelt. Die genauen Bestimmungen finden Sie in der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO). Es ist wichtig zu prüfen, ob die bestehenden Gebäude die Abstandsflächen einhalten und ob Ihr geplantes Haus diese ebenfalls einhält.

    ? Gefahr: Nichteinhaltung der Abstandsflächen kann zu Baustopp, Rückbau oder Bußgeldern führen. Klären Sie die Situation unbedingt vor Baubeginn.

    Nachbarrecht: Das Nachbarrecht regelt die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Es kann sein, dass Sonderregelungen oder Vereinbarungen mit den Nachbarn getroffen werden können, um die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Fachanwalt für Baurecht und einem Vermessungsingenieur beraten zu lassen, um die Situation rechtlich und technisch zu bewerten und die nächsten Schritte zu planen.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abstandsfläche
    Die Abstandsfläche ist der Bereich, der vor einer Außenwand eines Gebäudes freizuhalten ist, um eine ausreichende Belichtung, Belüftung und den Brandschutz zu gewährleisten. Die genauen Bestimmungen sind in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Baugrenze, Baulinie
    Baufeldbestimmung
    Die Baufeldbestimmung ist die Festlegung des Bereichs auf einem Grundstück, innerhalb dessen ein Gebäude errichtet werden darf. Sie erfolgt in der Regel durch einen öffentlich bestellten Vermesser.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksvermessung, Lageplan, Kataster
    Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
    Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) ist das zentrale Gesetz für das Bauwesen im Land Brandenburg. Sie enthält Regelungen zu den Abstandsflächen, der Bebaubarkeit von Grundstücken und anderen baurechtlichen Fragen.
    Verwandte Begriffe: Landesbauordnung, Baurecht, Bauordnung
    Grenzabstand
    Der Grenzabstand ist der tatsächliche Abstand eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze. Er ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Abstandsflächen.
    Verwandte Begriffe: Abstandsfläche, Grundstücksgrenze, Nachbarrecht
    Nachbarrecht
    Das Nachbarrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Es enthält Bestimmungen zu den Abstandsflächen, dem Überhang von Bäumen und Sträuchern und anderen nachbarschaftlichen Belästigungen.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksrecht, Eigentumsrecht, Baurecht
    Vermessung
    Die Vermessung ist die präzise Erfassung und Darstellung von Geometrie und Lage von Objekten auf der Erdoberfläche. Im Baurecht dient sie zur Feststellung von Grundstücksgrenzen, Abständen und Höhen.
    Verwandte Begriffe: Geodäsie, Kataster, Lageplan
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die im Baulastenverzeichnis eingetragen ist und das Grundstück belastet. Sie kann z.B. die Einhaltung von Abstandsflächen auf einem Nachbargrundstück sichern.
    Verwandte Begriffe: Grunddienstbarkeit, Beschränkung, Baurecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden?
      Die Nichteinhaltung von Abstandsflächen kann zu einem Baustopp, einer Beseitigungsanordnung (Rückbau) oder zu Bußgeldern führen. Zudem können Nachbarn Klage erheben, um die Einhaltung der Abstandsflächen durchzusetzen.
    2. Wie werden Abstandsflächen berechnet?
      Die Berechnung der Abstandsflächen ist in der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) geregelt. Sie hängt von der Höhe der Gebäude und der Lage der Grundstücksgrenzen ab. Es gibt auch Sonderregelungen, z.B. für Garagen oder untergeordnete Bauteile.
    3. Was ist eine Baulast?
      Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Sie kann z.B. die Einhaltung von Abstandsflächen auf einem Nachbargrundstück sichern. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen.
    4. Kann man eine Befreiung von den Abstandsflächen beantragen?
      In bestimmten Fällen kann eine Befreiung von den Abstandsflächen bei der Baubehörde beantragt werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn besondere Umstände vorliegen und die Befreiung mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist.
    5. Was kostet eine Baufeldbestimmung durch einen Vermesser?
      Die Kosten für eine Baufeldbestimmung durch einen Vermesser hängen vom Aufwand und der Größe des Grundstücks ab. Sie können mit Kosten im Bereich von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro rechnen. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen.
    6. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei den Abstandsflächen?
      Der Bebauungsplan kann Festsetzungen zu den Abstandsflächen enthalten, die von den allgemeinen Regelungen der Bauordnung abweichen. Es ist daher wichtig, den Bebauungsplan für das Gebiet zu prüfen.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Abstandsfläche und Grenzabstand?
      Der Grenzabstand ist der tatsächliche Abstand eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze. Die Abstandsfläche ist die Fläche, die vor einer Außenwand eines Gebäudes freizuhalten ist, um eine ausreichende Belichtung, Belüftung und den Brandschutz zu gewährleisten. Die Abstandsfläche kann größer sein als der Grenzabstand.
    8. Wie kann ich mich gegen eine Bebauung des Nachbarn wehren, die die Abstandsflächen nicht einhält?
      Sie können bei der Baubehörde eine Beschwerde einlegen und die Einhaltung der Abstandsflächen fordern. Wenn die Baubehörde nicht tätig wird, können Sie gerichtlich gegen die Baugenehmigung des Nachbarn vorgehen.

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  2. Abstandsflächen: Grundbucheintrag prüfen & Baubehörde kontaktieren

    Baufeld und Abstandsflächen
    Hallo Herr Schäfer,
    bezüglich Ihrer Problematik ist folgendes anzumerken.
    a.) Sind auf Ihrem Grundstück die übernommen Abstandsflächen Ihrer Nachbarn eingetragen?  -  siehe Grundbuchauszug.
    b.) falls dem nicht so ist  -  mal ein konstruktives Gespräch mit der Baubehörde suchen  -  aber bitte mit Architekt.
    Ich glaube dann werden sich verschiedene Punkte aufklären.
    Mit freundlichen Grüßen

  3. Baulast: Abstandsflächenübernahme – Eintragung im Baulastenverzeichnis!

    Übernahme
    von Abstandsflächen = Baulast. Baulasten müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein, i.d.R. eingetragen im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Im Grundstücksvertrag zugesicherte Lastenfreiheit sieht meist so aus: "Lastenfrei in Abtlg. II und III des Grundbuchs" oft auch noch der Zusatz: "der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen, die Parteien sind auf die damit verbundenen Gefahren hingewiesen und baten dennoch um Beurkundung".
    Im übrigen wie schon geschrieben: Gespräch mit Bauamt führen.
    • Name:
    • M.P.

  4. Brandenburg: Baulastenverzeichnis seit 1994 – Relevanz für Baugenehmigung

    Nachtrag
    Im Bundesland Brandenburg seit 1994 gilt:
    Entsprechend dem Gesetz über die Bauordnung (§ 80 BauO) vom 20.7.1990 erfolgte bis zum Juni 1994 die Führung eines Baulastenverzeichnisses durch die Bauaufsichtsbehörde.
    Baulasten wurden Aufgrund dieser bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Zusammenhang mit Bauanträgen oder Grundstücksteilungen erforderlich.
    Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde konnten Aufgrund dieses Gesetzes Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergaben. Bauordnungswidrigkeiten konnten somit ausgeräumt werden.
    Die neue Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) kennt keine Baulast mehr. Ab Juli 1994 erfolgt mit Runderlass Nr. 3/1994 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr die rechtliche Sicherung über Dienstbarkeiten im Grundbuchblatt des Nachbarn.
    Bestellte Dienstbarkeiten werden gemäß Pkt. 5.3 des Runderlasses durch die untere Bauaufsichtsbehörde in einem Grundstücksbelastungsregister eingetragen.
    • Name:
    • M.P.

  5. Baufeldbestimmung: Was bedeutet Baulasteintragung für mein Grundstück?

    was bedeutet das letztendlich?
    Es hängt also davon ab, ob ich eine entsprechende Eintragung finde?
    Wenn ja, habe ich schlechte Karten und kann nur ein schmales Stück bebauen  -  richtig? Oder habe ich da sonst noch Möglichkeiten?
    Wenn nein, dann hat die Behörde einen Fehler gemacht und gibt mir vielleicht eine Sondergenehmigung  -  richtig?
    Herr Peters: Ich verstehe Ihre zweite Anmerkung nicht ganz. Meine Nachbar haben sicher vor 1994 gebaut. Bedeutet das also, dass ich mich im Baulastenverzeichnis der Gemeinde auf die Suche nach Eintragungen zu meinem Grundstück machen muss? Im Grundbuch steht nichts  -  ich habe nachgesehen.

  6. Baulastenverzeichnis: Einsicht & Offenbarungspflicht beim Grundstückskauf

    Baulastenverzeichnis
    einsehen und prüfen ob Eintragung vorhanden. Sondergenehmigung wird's wohl keine geben. Wenn der Verkäufer des Grundstücks seinerzeit der Baulasteintragung zugestimmt hat, hätte er dies bei Vertragsabschluss offenbaren müssen.
    • Name:
    • M.P.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Baufeldbestimmung: Abstandsflächen korrekt ermitteln & Rechte sichern

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Baufeldbestimmung unter Berücksichtigung von Abstandsflächen und Baulasten in Brandenburg. Es wird betont, dass Baulasten nicht zwingend im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen sein können. Die Prüfung des Baulastenverzeichnisses ist entscheidend, um die tatsächliche Bebauungsfreiheit des Grundstücks zu ermitteln. Ein Gespräch mit der Baubehörde wird empfohlen, um Klarheit über die Situation zu gewinnen. Der Verkäufer eines Grundstücks ist verpflichtet, bestehende Baulasten offenzulegen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Baulast: Abstandsflächenübernahme – Eintragung im Baulastenverzeichnis! müssen Baulasten nicht im Grundbuch stehen, sondern sind i.d.R. im Baulastenverzeichnis der Gemeinde zu finden. Dies sollte unbedingt geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Brandenburg: Baulastenverzeichnis seit 1994 – Relevanz für Baugenehmigung wird darauf hingewiesen, dass in Brandenburg seit 1994 ein Baulastenverzeichnis geführt wird, welches für die Beurteilung von Bauanträgen relevant ist.

    📊 Fakten/Zahlen: Das Grundstück hat eine Größe von ca. 18 x 48 m und soll mit einem Haus von etwa 10 - 11 m Breite bebaut werden. Die Einhaltung der Abstandsflächen von 3 m bzw. 4 m zu den Nachbarn ist dabei zu berücksichtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie das Baulastenverzeichnis der Gemeinde auf Eintragungen bezüglich Abstandsflächen. Führen Sie ein Gespräch mit der Baubehörde, idealerweise mit Unterstützung eines Architekten, um die Bebaubarkeit des Grundstücks zu klären. Beachten Sie den Beitrag Abstandsflächen: Grundbucheintrag prüfen & Baubehörde kontaktieren.

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