Baulast-Wertminderung
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Mit einer Baulast soll die Genehmigungsfähigkeit einer Baumaßnahme hergestellt werden, was sonst zur Ablehnung führt. Im Umkehrschluß benötigt eine genehmigungsfreie Maßnahme keine Baulast. Baugenehmigungsfrei bedeutet, sie müssen niemand fragen. Fragen bedeutet es besteht kein Anspruch. Besteht die Notwendigkeit von nachbarlichem Einvernehmen (Zustimmung) so ist die erst nach schriftlicher Zustimmung wirksam. Das Einvernehmen ist formbedürftig, mündliche Zusagen sind Schall und Rauch. Die Wertminderung einer Baulast ist fiktiv, nehmen sie einfach an, der Nachbar will nicht. Ist die Maßnahme genehmigungsfrei, so lassen sie sich das von der Baubehörde bestätigen.

Warum? Wofür?

Die NBauO kennt "verfahrensfreie" Bauvorhaben [§ 60]. Vordächer sind in der Anlage zwar nicht explizit ausfgeführt, dafür aber Terrassenüberdachung bis 30 m².

Ich würde das Vordach deshalb als verfahrensfrei einstufen.

Sofern also die Grenzabstände nach § 5 NBauO eingehalten werden, ist die Eingangsüberdachung verfahrensfrei zulässig und geht die Nachbarn einen feuchten an.

P.S.: Es kann örtliche Vorschriften geben (B-Plan^Abk., Gestaltungssatzung o.ä.) die etwas abweichendes regeln.

@Herr Stöckel der Abstand zum Nachbarn ist bei einem Reihenmittelhaus ja gerade das Problem, weshalb ihr Hinweis: "Sofern also die Grenzabstände nach § 5 NBauO eingehalten werden, ist die Eingangsüberdachung verfahrensfrei zulässig und geht die Nachbarn einen feuchten an." wohl nix hilft, oder? Die Terrassenüberdachung soll bei dem schmalen Reihenmittelhaus sicher über die gesamte Hausbreite gehen.

Die Abstandsfläche beträgt bei Vordächern und üblicher Gebäudehöhe nur 1,50 m. [§ 5 Abs. 3 Nr. 2 NBauO]

Interessant ist das ja eh nur, wenn das einzelne Haus als Gebäude gezählt wird. Dann wäre das Vordach aber, weil die Abstandsfläche des Vordaches in der Abstandsfläche des Nachbargebäudes liegen würde, auch mit Baulasteintragung nicht genehmigungsfähig.

Ist das gesamte Reihenhaus als ein Gebäude anzusehen, spielen die seitlichen Abstandsflächen keine Rolle mehr.

Es kommt halt darauf an, wem was gehört und wie was genehmigt wurde.

Eine Baulast kann auch wertsteigernd wirken, was hier durchaus in Betracht kommt, da sie für das Nachbargrundstück Erweiterungsmöglichkeiten eröffnet. Ob und wie eine Baulast den Wert des Grundstücks beeinflusst, ist von vielen individuellen Faktoren abhängig, die im Forum nicht zu klären sind, denn die größten Faktoren sind die beteiligten Menschen und deren subjektives Empfinden.

@Klaus Kirschner: Die Baulast soll keine Genehmigungsfähigkeit herstellen, sondern die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit. Somit bedürfen auch genehmigungsfreie Maßnahmen einer Baulast, wenn dadurch baurechtswidrige Umstände geheilt werden.

@Volker Stöckel: Zugegeben, die Informationen zum Bauvorhaben sind sehr dünn, dennoch weiß ich nicht, warum Sie aus einer Terrassenüberdachung ein Vordach bzw. eine Eingangsüberdachung machen und Fragen zum Gebäudebegriff aufwerfen. Der Text des Fragestellers lässt doch eher den Standardfall vermuten, dass es sich um ein Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück handelt, dessen Terrasse breiter als 1/3 des Hauses ist und mehr als nur 1,5 m tief überdacht werden soll, so dass Abstandsflächen ausgelöst werden, die nicht auf dem eigenen Grundstück liegen und daher durch Baulast gesichert werden sollen.

Danke!