Bauabnahme durch Architekt: Kellerisolierung mangelhaft – Was tun bei Feuchtigkeit?
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Bauabnahme durch Architekt: Kellerisolierung mangelhaft – Was tun bei Feuchtigkeit?

Wir bauen ein Einfamilienhaus mit Keller mit Architekten in Schleswig-Holstein. Normalerweise bereitet der Architekt die Aufträge vor, die wir dann mit den Handwerkern abschließen. Leider hat uns der Architekt aber bei der Auftragsvergabe der Kellerisolierung und -Dämmung und Drainage nicht eingebunden. Hier haben wir weder Angebote noch eine Auftragserteilung zu Gesicht bekommen und wir vermuten, dass der Auftrag nur mündlich von Seiten des Architekten erteilt worden ist. Die Isolierung des Kellers ist dann durch Bitumenanstrich und Anbringen von Schweißbahnen vorgenommen worden. Danach ist die Dämmung (Styrodur?) angebracht worden. Das alles ging leider unheimlich schnell. Mein Mann hatte sich aber die Anbringung der Schweißbahnen angesehen und festgestellt, dass diese nicht an allen Stellen richtig fest am Mauerwerk kleben. An der Überlappung der Bahnen schien es aber ganz gut gemacht worden zu sein. Aufgrund einer mündlichen Anfrage meines Mannes hinsichtlich der Qualität der Arbeit beim Architekten, sagte der Architekt, dass die Qualität ausreichend sei, um die Feuchtigkeit vom Keller fernzuhalten und dass er die Leistung sich angesehen habe. Die Drainage ist dann auch sehr schnell verlegt worden, und daraufhin ist die Baugrube mit Sand zugeschüttet worden. Im oberen Bereich ist aber noch zu sehen, dass die Verklebung der Schweißbahnen nicht ordentlich gemacht worden ist, hier klebt die Bahn nicht durchgängig auf dem Mauerwerk, die Kante der Schweißbahnen ist nicht mit dem Mauerwerk verbunden, sondern lose. Hierzu bemerkte der Architekt, dass ja darüber die Thermohaut noch angebracht würde, sodass die Verklebung der oberen Kante nicht notwendig wäre. Wir wissen nicht, ob es ein Abnahmeprotokoll von Seiten des Architekten gibt. In den Verträgen ist eine schriftliche Abnahme mit dem Handwerkern nicht vereinbart, hier ist hinsichtlich der Abnahme kein Passus vorhanden. Auf Nachfrage beim Architekten diesbezüglich wurde uns gesagt, dass wir als Bauherren erst bei Einzug abnehmen würden, alles andere wäre schlecht, da die Handwerker dann hinsichtlich nicht erkennbarer Mängel aus der Verantwortung sind. So ganz ist uns das nicht einleuchtend.
Wie ist unsere Situation zu bewerten?
Was können wir tun, um haftungsmäßig hinsichtlich der Kellerisolierung auf der sicheren Seite zu sein, wenn das überhaupt noch geht (Mängelprotokoll, Nachbesserung? , Begehung mit Architekt und Handwerker?)
Wenn es von Seiten des Architekten keinen schriftlichen Auftrag gegeben hat, welche Gewährleistung gilt dann?
Sollten in Zukunft schriftliche Abnahmen in den Verträgen vereinbart werden? Sind die Handwerker dann hinsichtlich nicht entdeckter Mängel, die sich erst bei der Nutzung des Bauwerks rausstellen, aus dem Schneider?
Vielen Dank für Ihre Antworten!
  • Name:
  • Sabine Weber
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    Sicherheitshinweise

    ? Kritisch: Feuchtigkeit im Keller kann die Bausubstanz schädigen und zu Schimmelbildung führen. Umgehende Maßnahmen sind erforderlich.

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    Ich verstehe, dass es um Mängel bei der Kellerisolierung geht, die im Rahmen der Bauabnahme durch den Architekten festgestellt wurden. Da die Auftragsvergabe der Kellerisolierung und -Dämmung sowie Drainage nicht durch den Architekten erfolgte, ergeben sich besondere Aspekte hinsichtlich der Verantwortlichkeit.

    ? Gefahr: Eine mangelhafte Kellerisolierung kann zu Feuchtigkeitsschäden im Keller führen, was die Bausubstanz gefährdet und die Wohnqualität mindert.

    Ich empfehle folgende Schritte:

    • Mängelprotokoll: Erstellen Sie ein detailliertes Mängelprotokoll, in dem alle festgestellten Mängel (z.B. mangelhafter Bitumenanstrich, fehlende Verklebung der Bahnen) genau beschrieben werden.
    • Beweissicherung: Dokumentieren Sie die Mängel fotografisch und ggf. durch Hinzuziehen eines Bausachverständigen.
    • Nachbesserung: Fordern Sie den Handwerker schriftlich zur Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist auf. Setzen Sie ihm eine klare Frist zur Mängelbeseitigung.
    • Architekt: Auch wenn der Architekt den Auftrag nicht vorbereitet hat, sollte er als Bauleiter die Ausführung kontrollieren und Mängel dokumentieren.
    • Verträge prüfen: Überprüfen Sie die Verträge mit dem Architekten und den Handwerkern auf Regelungen zur Bauabnahme und Gewährleistung.

    ? Gefahr: Unsachgemäße Ausführung der Drainage kann zu Wasserschäden am Gebäude führen.

    ? Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Kellerisolierung und Drainage von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten, um die Ursachen der Mängel festzustellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu definieren. Klären Sie die Verantwortlichkeiten und Gewährleistungsansprüche gegenüber den beteiligten Parteien (Architekt, Handwerker).

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauabnahme
    Die Bauabnahme ist die förmliche Entgegennahme der Bauleistung durch den Bauherrn. Sie dokumentiert den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme und setzt die Gewährleistungsfrist in Gang.
    Verwandte Begriffe: Mängelprotokoll, Gewährleistung, Bauvertrag
    Mängelprotokoll
    Ein Mängelprotokoll ist eine schriftliche Aufzeichnung aller bei der Bauabnahme festgestellten Mängel. Es dient als Beweismittel und Grundlage für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Gewährleistung, Nachbesserung
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Handwerkers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauleistungen.
    Verwandte Begriffe: Mängel, Nachbesserung, Verjährung
    Drainage
    Eine Drainage ist ein System zur Ableitung von Wasser vom Gebäude. Sie verhindert, dass sich Wasser am Gebäude staut und in das Gebäude eindringt.
    Verwandte Begriffe: Kellerabdichtung, Feuchtigkeitsschutz, Sickerschicht
    Bitumenanstrich
    Ein Bitumenanstrich ist eine wasserabweisende Beschichtung, die auf Kellerwände aufgetragen wird, um sie vor Feuchtigkeit zu schützen.
    Verwandte Begriffe: Kellerabdichtung, Abdichtung, Feuchtigkeitssperre
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über spezielle Kenntnisse im Bauwesen verfügt und Gutachten zu Bauschäden und Baumängeln erstellen kann.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Schadensanalyse, Beweissicherung
    Thermohaut
    Eine Thermohaut ist eine zusätzliche Dämmschicht, die auf die Kellerwand aufgebracht wird, um den Wärmeverlust zu reduzieren und die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern.
    Verwandte Begriffe: Dämmung, Wärmedämmung, Energieeffizienz

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Mängelprotokoll und wozu dient es?
      Ein Mängelprotokoll ist eine schriftliche Dokumentation aller bei der Bauabnahme festgestellten Mängel. Es dient als Grundlage für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Handwerker.
    2. Welche Fristen gelten für die Mängelbeseitigung?
      Dem Handwerker muss eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Die Angemessenheit der Frist hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab. Ich empfehle, die Frist schriftlich festzulegen.
    3. Wer ist für die Mängelbeseitigung verantwortlich?
      Grundsätzlich ist der Handwerker für die Beseitigung der von ihm verursachten Mängel verantwortlich. Allerdings kann auch der Architekt haftbar gemacht werden, wenn er seine Überwachungspflichten verletzt hat.
    4. Was ist, wenn der Handwerker die Mängel nicht beseitigt?
      Wenn der Handwerker die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, können Sie einen anderen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten dem ursprünglichen Handwerker in Rechnung stellen.
    5. Welche Rolle spielt der Architekt bei der Bauabnahme?
      Der Architekt hat die Aufgabe, die Bauausführung zu überwachen und sicherzustellen, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Bei der Bauabnahme prüft er, ob die Leistung des Handwerkers den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
    6. Was bedeutet Gewährleistung?
      Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Handwerkers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre.
    7. Was tun bei Schimmelbildung im Keller?
      Schimmelbildung im Keller ist ein ernstes Problem, das umgehend behoben werden muss. Lassen Sie die Ursache der Feuchtigkeit von einem Fachmann untersuchen und den Schimmel fachgerecht entfernen.
    8. Wie wichtig ist eine Drainage beim Kellerbau?
      Eine fachgerecht ausgeführte Drainage ist entscheidend, um das Gebäude vor eindringendem Wasser zu schützen. Sie leitet das Wasser vom Gebäude weg und verhindert so Feuchtigkeitsschäden.

    ? Verwandte Themen

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      Wann und wie ein Architekt für Planungs- oder Überwachungsfehler haftbar gemacht werden kann.

  2. Hinweis: Doppelposting zum Thema Kellerisolierung

    Doppelposting
    Gleicher Beitrag unter Schaden/3325.

  3. Info: Triple-Posting – Kellerabdichtung im Forum

    triple-Posting
    Hallo,
    ist auch unter Keller/1654 zu lesen!
    Gruß aus Baden
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI) Schutz

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Bauabnahme Keller: Mangelhafte Isolierung – Was tun?

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Problematik einer mangelhaften Kellerisolierung, die bei der Bauabnahme durch den Architekten festgestellt wurde. Es wird auf Doppel- und Triple-Postings hingewiesen, die das gleiche Thema in verschiedenen Forenbereichen behandeln. Die Diskussion dreht sich um mögliche Vorgehensweisen bei Feuchtigkeitsschäden und Gewährleistungsansprüchen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Mehrfach-Postings können die Übersichtlichkeit des Forums beeinträchtigen. Beachten Sie den Hinweis im Beitrag Hinweis: Doppelposting zum Thema Kellerisolierung.

    👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie, ob Ihr Anliegen bereits in einem anderen Thread behandelt wird, bevor Sie einen neuen Beitrag erstellen. Nutzen Sie die Suchfunktion des Forums, um relevante Informationen zu finden. Beachten Sie auch den Beitrag Info: Triple-Posting – Kellerabdichtung im Forum.

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