Nach Absackung neue Baugenehmigung für Wiederauffüllung erforderlich?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Es handelt sich um eine selbständige Aufschüttung und die ist in SH nur bis 30 m3 [§ 61 (1) Nr. 9 LBO^Abk.] verfahrensfrei.

Dass damit der Zustand von vor 30 Jahren wieder hergestellt werden soll, ist für die Beurteilung, ob ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, unerheblich.

Sie haben vor 30 Jahren eine Baugenehmigung die erfüllt wurde und somit abgeschlossen ist. Nunmehr hat sich das Gelände seitdem langsam verändert und oh Wunder, die Aufschüttung ist verschwunden. Die alte BG ist "untergegangen" und muß erneuert werden. Hätten sie seit 30 Jahren jährlich ein paar cm aufgeschüttet würde kein Hahn danach krähen. Folglich brauchen Sie eine neue Baugenehmigung und in 30 Jahren wieder eine.

Liebe V.Stöckel und K. Kirschner, zunächst vielen Dank für die sehr schnellen Antworten - und das an einem Sonntag! Super!

Mich wundert allerdings, dass die Wiederinstandsetzung des Geländeniveaus eine "selbständige" Aufschüttung sein soll. Ich hatte es bisher so verstanden, dass eine selbständige Aufschüttung eine künstliche Veränderung der Oberfläche ist, die das Landschaftsbild verändert und eine eigene Zweckbestimmung hat. Nichtselbständig sind Aufschüttungen nach allgemein vertretener Auffassung solche, die im Zusammenhang mit anderen Baumaßnahmen zu sehen sind, zum Beispiel die Aufschüttung des Baugrundstückes im Zuge der Bebauung, und die keinen eigenständigen Nutzungszweck haben. Es dürfte somit wohl Einvernehmen bestehen, dass es sich vor 30 Jahren um eine unselbständige Aufschüttung gehandelt hat. Die Wiederherstellung des seinerzeit genehmigten Geländeniveaus stellt nach meinem Verständnis keine selbständige Zweckbestimmung (Nutzungszweck) dar. Auch wird das Landschaftsbild nicht verändert, sondern lediglich wieder hergestellt. Verändert wurde das - genehmigte - Landschaftsbild vielmehr durch die zwischenzeitliche Absackung des Geländes.

Nach meinem Verständnis dienen B-Plan^Abk. und (seinerzeit erteilte) Baugenehmigung der Rechtssicherheit. Ein Bauherr darf darauf vertrauen und muss darauf vertrauen dürfen, dass der Bau und die Gestaltung des Geländes, die unter Einhaltung des B-Plans und der Baugenehmigung durchgeführt wurden, für die Zukunft Bestand haben. Deshalb die Frage: Gibt es eine Rechtsgrundlage dafür, dass die Baugenehmigung "untergegangen" sein soll? Soviel ich weiß, bietet eine erteilte Baugenehmigung auch für Wiederinstandsetzungen des Hauses einen gewissen Bestandsschutz in dem Sinne, dass Maßnahmen zum Erhalt oder zur Instandsetzung eines Hauses keiner neuen Baugenehmigung bedürfen, sofern nicht von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung abgewichen wird (oder neue technische Standards eine Genehmigung erforderlich machen, was hier irrelevant ist).

Die Besonderheit liegt im vorliegenden Fall im Marschboden. Man sagt hier " Marschboden frisst Sand", soll heißen, er wandelt den Sand, Mutterboden etc. in Kleie um. Gerade der Hinweis darauf, dass eine Anpassung des Geländeniveaus in kleinen Schritten (z.B. alle 3 Jahre um 5 cm) hätte erfolgen können, macht m.E. deutlich, dass das Erfordernis einer neuen Baugenehmigung nicht sinnvoll wäre. Es war lediglich - schon allein aus Kostengründen - nicht möglich, alle 3 Jahre das Granitpflaster aufzunehmen, 5 cm Erde aufzufüllen und den Granit neu zu verlegen.

Aber selbst, wenn all dies nicht überzeugt: Wäre nicht der Entscheidungsspielraum des Bauamts auf Null reduziert, wenn die geplante Instandsetzungsmaßnahme der seinerzeitigen Baugenehmigung und dem heute noch immer gültigen B-Plan entspricht?

Wäre super, wenn Sie - oder auch andere - noch einmal antworten würden.

Ich wünsche noch einen schönen Sonntag!

Wollt Ihr "jetzt" anfüllen, braucht ihr eine Baugenehmigung.

Eine Baugenehmigung genehmigt die Baumaßnahme (Neubau Haus mit Auffüllung). Diese Maßnahme ist abgeschlossen.

Das Verfüllen der Baugrube nach dem Keller, das Auffüllen der Einfahrt mit dem Garagenbau usw. sind unselbständige Abgrabungen / Auffüllungen, da Teil einer größeren Gesamtmaßnahme.

Die Baugenehmigung genehmigt nicht die auf ewig gültige Erhaltung der auf dem Plan dargestellten / genehmigten Situation.

Die jetzt geplante Maßnahme ist eine selbstständige Aufschüttung, die nicht Teil einer anderen Baumaßnahme ist und wohl (wenn alles auf einmal gemacht wird) den genehmigungsfreien Rahmen überschreitet.

Auch wenn es seltsam klingt, stimmt es so.

Denkbar wäre, es auf kleinere für sich noch genehmigungsfreie Teilmaßnahmen, die für sich unabhängig und abgeschlossen sind, aufzuteilen.

• Eingang / Einfahrt anpassen.
• Terrasse
• Grenze mit Stützwand

usw....

Es gibt eine BG für eine Gesamtmaßnahme vor 30 Jahren. Damit kann es nur eine neue BG als Gesamtmaßnahme geben. Die Maßnahmen in Teilen als genehmigungfrei zu deklarieren sind Kaskaden und als Bauweise unzulässig. Die Natur hat eine Veränderung vorgenommen, der Baugrund gehört dem Bauherrn. Was ist so schwer daran, einen neuen Antrag auf Genehmigung zu stellen? Im Extremfall erhalten Sie ein Benutzungsverbot für das Grundstück.

Vielen Dank für die erkenntnisreichen Beiträge!

Ich bitte, noch eine Zusatzfrage stellen zu dürfen:

Wenn die alte Baugenehmigung nicht mehr gilt, liegt dann nicht ein klassischer Fall der Genehmigungsfreistellung gem. § 62 LBO^Abk. SH vor?

§ 62 lautet (auszugsweise):

(1) Keiner Genehmigung bedarf unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, die keine Sonderbauten sind.

(2) Nach Absatz 1 ist ein Bauvorhaben genehmigungsfrei gestellt, wenn

1. es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Absatz 1 oder der §§ 12, 30 Absatz 2 des Baugesetzbuchs liegt,

2. es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht,

3. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuchs gesichert ist und

4. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Absatz 3 Satz 2 erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Absatz 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs beantragt.

Ich freue mich auf qualifizierte Antworten.

Schöne Grüße

@Hr. Kirschner Wenn man mehrere kleine für sich abgeschlossene und voneinander unabhängige Maßnahmen mit zeitlichem Abstand zueinander macht, können die nicht zwangsweise zusammengefasst werden. Der Zustand muss natürlich die Anforderungen an Verkehrssicherheit, Abstandsflächen usw. einhalten.

Die Genehmigungsfreistellung ist nur eine Sonderform des Baugenehmigungsverfahrens, bei dem eben, solange der Bebauungsplan eingehalten wird und die Gemeinde nicht widerspricht, keine Baugenehmigung erteilt wird / werden muss. Die Unterlagen, die eingereicht werden müssen sind erstmal aber die selben.

Die Experten und das Amt sind einer Meinung: es ist eine BG notwendig. Damit ist das eine Sache für einen Anwalt! Der könnte zu dem Versuch raten: "Wiedereinsetzen in den ursprünglichen Zustand" Insgesamt könnte es kritisch werden wenn an den Grenzen mit Winkelsteinen gearbeitet wird oder das Umweltamt beteiligt wird. Ich bin schon bei den Zuwegen für Sofortmaßnahmen offen und wäre auch zu Klärung der Kaskaden offen bei zeitlichem Abstand dazwischen. Auch das Amt sollte für Lösungen offen sein da die Natur der Verursacher des Schlamassels ist. Die Natur stellt keinen Bauantrag und trägt keine Kosten.

Den Bauantrag einzureichen sollte nicht so schwer sein.

Grundsätzlich erlicht eine Baugenehmigung, wenn mehrere Jahre nicht am Bau gearbeitet wird. Das dürfte hier gegeben sein.

Ich denke auch in SH darf ein Bauingenieur, ein Bautechniker, ein Maurermeister oder ein Zimmermannsmeister einen Bauantrag für ein derartiges Bauvorhaben einreichen. Das Bauamt wird darüber Auskunft geben. Sonst muß man in der LBO^Abk. nachsehen.

Diese Berufe unterliegen nicht der Gebührenordnung der Architekten und haben nicht so hohe Bürokosten.

Es muß also kein Architektenbüro mit seinen Bürokosten sein

Obwohl aus meiner Sicht die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung vorliegen, frage ich mich, ob es klug ist, eine solche bei der (gem. LBO^Abk. zuständigen) Gemeinde zu beantragen. Wegen der seinerzeitigen Zuständigkeit habe ich beim Bauamt (obere Bauaufsichtsbehörde) angefragt und dieses hat - wenn auch nur per formloser Email - mitgeteilt, dass es einen Bauantrag beim Bauamt für erforderlich hält. Obwohl die LBO die Zuständigkeit bei der Gemeinde ansiedelt, tendiere ich dazu, beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigungsfreistellung zu stellen, mit der Bitte, diesen ggf. zuständigkeitshalber an die Gemeinde weiterzuleiten und für den Fall, dass eine Genehmigungsfreistellung abgelehnt wird, den Antrag als Antrag auf Baugenehmigung zu bearbeiten.

Gem. § 65 LBO Bauvorlageberechtigung müssen Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von G E B Ä U D E N von einer Entwurfsverfasserin oder von einem Entwurfsverfasser erstellt sein, die oder der bauvorlageberechtigt ist. Dies gilt (schon bei Gebäuden) nicht für (1.) Bauvorlagen die üblicherweise von Fachkräften mit anderer Ausbildung als nach Absatz 2 verfasst werden, und (2.) geringfügige oder technisch einfache Bauvorhaben. Bei der Wiederauffüllung des abgesackten Bodens handelt es sich nicht um ein Gebäude und überdies um ein technisches einfaches Vorhaben. Ich gehe deshalb davon aus, dass ich keine der in § 65 Abs. 2 LBO genannten Personen (Architekten, Ingenieure etc.) beauftragen muss, sondern den Antrag selbst stellen kann. Sehe ich das richtig?

Darf ich noch einmal um Antworten bitten?

Schöne Grüße

Die alte Baugenehmigung erlischt oder verfällt hier nicht, da sie damals vollständig bis zur Fertigstellung in Anspruch genommen wurde. Verfallen ist nur ein Thema, wenn nach der Genehmigung jahrelang gewartet wird, bis mit dem Bau begonnen wurde oder die Ausführung lange unterbrochen wurde.

Auch der Bauantrag wurde früher bei der Gemeinde abgegeben; diese hatte ihn dann mit einer eigenen Stellungnahme z. B. zum Planungsrecht (grunds. Zuständigkeitsbereich der Gemeinden) ans Landratsamt weitergegeben. Inzwischen läuft das im Regelfall digital.

Auch wenn nicht zwingend ein Bauvorlageberechtigter notwendig sein könnte, sollte es jemand machen, der schonmal Bau-Pläne gezeichnet hat und Erfahrung mit Bauanträgen hat. Auch wenn es ein einfaches Vorhaben ist, kann man vieles bei den Unterlagen falsch machen und die Fristen beginnen erst zu laufen, wenn der Antrag vollständig ist. Auch sollten die richtigen Fachbegriffe genutzt werden, Höhen gemessen und richtig angegeben werden usw.

Sind Bäume im Auffüllbereich? Bei ner Baumschutzverordnung können die der Auffüllung entgegenstehen, da die große Geländeveränderungen ggf nicht vertragen.

Auch ist vorstellbar, dass für die Stützwand ein Statiker dann die Standsicherheit bestätigen muss.

Es fängt mit der Begrifflichkeit "Bauamt" an. Zuständig für die Genehmigung ist die untere Bauaufsicht, welche, außer bei kreisfreien Städten, im Kreis angesiedelt ist. Die obere Bauaufsicht ist beim Land angesiedelt.

[ Zitat Anfang ] ... Obwohl die LBO^Abk. die Zuständigkeit bei der Gemeinde ansiedelt, tendiere ich dazu, beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigungsfreistellung zu stellen, ... [ Zitat Ende ]

Die Zuständigkeit ist fehlerhaft dargestellt und der Antrag wird vermutlich einfach zurückgeschickt, da eine Verfahrensfreiheit in der Regel nicht bestätigt wird.

Sofern es einen B-Plan^Abk. gibt und das Vorhaben den Festsetzungen entspricht, ist ein Anzeigeverfahren vorgesehen. Dann sind die Unterlagen an die Gemeinde zu senden, die sie an die untere Bauaufsicht weiterleitet.

Im Übrigen ist die Genehmigungspflicht im § 50 LBO geregelt und da geht es allgemein um Anlagen und nicht nur um Gebäude. Was unter baulichen Anlagen zu verstehen ist, wurde gleich ganz vorn in § 2 LBO geregelt.

Du hast nachgefragt und eine zutreffende Antwort erhalten. Ich kann nur davon abraten, jetzt ohne Baugenehmigung tätig zu werden.

Ich bin wirklich dankbar für alle gut gemeinten Hinweise. Deshalb möchte ich den wohlmeinenden Ratgebern nicht vorenthalten, welche Auskunft ich von einem Fachanwalt für Baurecht erhalten habe. Hier die kurze Zusammenfassung:

Die (1992 erteilte) Baugenehmigung (BG) umfasst das Gesamtvorhaben, bestehend aus der Errichtung des Hauses und der Herstellung der Außenanlagen inkl. Aufschüttung auf die im B-Plan^Abk. und in der Baugenehmigung festgelegte Höhe. Die BG ist ein den Bauherrn begünstigender Verwaltungsakt. Sie hat feststellende Wirkung, d.h., sie stellt fest, dass das Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Genehmigung im Einklang mit dem überprüften öffentlichen Recht (Gesetze, B-Plan etc.) steht, und sie verfügt, dass das präventive Bauverbot aufgehoben wird. Die BG verleiht dem genehmigungsbedürftigen Vorhaben damit seine formelle Rechtmäßigkeit, die den Bestandsschutz der baulichen Anlage garantiert. Durch diesen Bestandsschutz der BG wird das Bauvorhaben während seines tatsächlichen Bestandes legalisiert und erhält eine bestandssichernde Funktion. Die bestandssichernde Schutzfunktion besteht, solange die BG nicht beseitigt wurde.

Der Bestandsschutz hat seine Grundlage in der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes. Zulässig sind deshalb im Zusammenhang mit dem Bestandsschutz sämtliche Maßnahmen, die erforderlich sind, um den baulichen Bestand (Haus und Außenanlage) zeitgemäß und funktionsgerecht nutzbar zu erhalten.

Der Bauherr ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, den Bestand entsprechend der erteilten Baugenehmigung bzw. im "zulässigen" Zustand zu erhalten, ohne Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Davon sind in jedem Fall Maßnahmen der Instandhaltung wie auch Maßnahmen der Sanierung gedeckt (Ausnahme: Sanierung, die wegen ihres Umfangs einer Neuerrichtung gleichzustellen ist).

Instandhalten bedeutet, die baurechtlich und bautechnisch relevanten Eigenschaften von baulichen Anlagen sowie die Nutzungssicherheit i. S. der geforderten Gebrauchstauglichkeit angemessen dauerhaft zu sichern. Konkret meint die Instandhaltung die Wartung (Maßnahmen zu Bewahrung des Sollzustandes) und die Instandsetzung (Wiederherstellung des Sollzustandes). Damit sind alle Arbeiten erfasst, die dazu dienen, Anlagen oder Teile von Anlagen, die im Lauf der Zeit gelitten haben, wiederherzustellen.

Änderungen und Erweiterungen bedürfen ggf. einer Baugenehmigung. Maßstab ist das seinerzeit der Genehmigung entsprechend verwirklichte Bauvorhaben. Wird dagegen - wie im vorliegenden Fall - der Zustand ggü. dem 1992 genehmigten und realisierten Bestand weder erweitert noch geändert, sondern lediglich der seinerzeitige Bestand wiederhergestellt, handelt es sich um eine reine Instandsetzung (Wiederherstellung des Sollzustands). Daran ändert nichts, dass - soweit dies möglich ist - zur Vermeidung künftiger Absackungen Winkelstützen eingesetzt werden, um dem seitlichen Abdriften entgegenzuwirken. Die Winkelstützen selbst (unter 2 m Höhe) sind im Übrigen verfahrensfrei gem. § 61 Abs. 1 Nr. 7 LBO^Abk. SH.

Instandhaltungsarbeiten sind gem. § 61 Abs. 4 LBO SH verfahrensfrei.

Soweit zusammenfassend die mir erteilte Auskunft.

Ich wünsche allen ein schönes Wochenende!

Jetzt müssen sie nur noch das Bauamt überzeugen und einen Antrag auf Genehmigungsfreistellung stellen. Es muß der damalige Zustand auch heute genehmigungsfähig sein und die schleichende Veränderung zum heutigen Zustand darf die Grenze zwischen Instandhaltung und Neubau nicht überschritten haben. Von Bedeutung könnte sein, ob die frühere Genehmigung eine neue natürliche Geländeoberfläche darstellt.

Hallo, Herr Kirschner, mein Anwalt sieht das anders: Es geht nicht um eine Genehmigungsfreistellung, sondern um Verfahrensfreiheit. Instandhaltungsarbeiten (umfasst Wartung und - wie hier - Instandsetzung) sind verfahrensfrei gem. § 61 Abs. 4 LBO^Abk. SH. Entsprechende Vorschriften finden sich in sämtlichen LBOs. Dabei hat § 61 Abs. 4 LBO SH lediglich deklaratorischen Charakter. Auch ohne § 61 Abs. 4 LBO SH wären die Instandsetzungsarbeiten verfahrensfrei. Rechtsgrundlage ist der durch die seinerzeit erteilte und bestandskräftige Baugenehmigung, auch auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG basierende Bestandsschutz. Bedeutet: Bestand und Nutzung zum Zeitpunkt der Bestandskraft der Baugenehmigung sind garantiert.

Das hat u.a. zur Folge, dass die Wiederherstellung des seinerzeitigen Zustands eben nicht auch nach heutigem Recht genehmigungsfähig sein müsste. Bestandsschutz bedeutet: Es darf der Zustand 1993 selbst dann wiederhergestellt werden, wenn die heutige Rechtslage dem entgegenstehen würde. In besonderen Fällen und unter strengen Anforderungen - die hier nicht vorliegen - könnte die Baugenehmigung aufgehoben werden; der Bauherr müsste in dem Fall entschädigt werden. Solange die Baugenehmigung nicht aufgehoben ist, schützt sie Zustand und Nutzung zum Zeitpunkt der Bestandskraft der Baugenehmigung bis in alle Zukunft.

Richtig ist, dass Umbauten, Erweiterungen oder Änderungen des 1993 bestehenden Zustands oder der 1993 bestehenden Nutzung genehmigungsbedürftig wären, wenn sie nicht von ganz untergeordneter Bedeutung und nicht ausdrücklich verfahrens- oder genehmigungsfrei wären (in SH gem. §§61,62 LBO).

Hier wird Granitpflaster aufgenommen und nach Einbau von Tragschichten werden dieselben Granitpflastersteine wieder verlegt, so dass das Geländeniveau und die Optik von 1993 wiederhergestellt werden. Es handelt sich somit weder um einen Umbau noch um eine Änderung des genehmigten und seinerzeit hergestellten Zustands.

Eigentlich ist es ganz einfach:

Baugenehmigung erforderlich: Neubau, Umbau, Erweiterung, Nutzungsänderung - soweit nicht ausdrücklich genehmigungsfrei oder verfahrensfrei (z.B. Aufschüttungen gem. § 61 Abs. 1 Nr. 9 LBO SH)

Bestandsschutz, keine erneute Baugenehmigung erforderlich: Instandhaltungsmaßnahmen (Wartungsarbeiten und Instandsetzungsarbeiten) (zusätzlich ausdrücklich geregelt durch § 61 Abs. 4 LBO SH).

Schöne Grüße und vielen Dank für Ihr Engagement!