Baugenehmigung Gartenbüro
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Baugenehmigung Gartenbüro

Hallo! Wir möchten eine Einfamilienhaus (90 qm) auf einem ca. 1000 qm großen Grundstück erwerben. Die Verhandlungen sind bisher vielversprechend.

Das Grundstück ist im Bebauungsplan "zweigeteilt", also 2 Grundstücke, die wir erwerben würden. Auf dem einen davon steht das Haupthaus, auf dem 2. würden wir gerne ungefähr mittig ein 25 bis 35 qm großes Gartenbüro errichten. Die Grundstücke befinden sich in Rheinland Pfalz in einem ehemaligen Wochenendgebiet aus den 70ern (Schindeldorf, Stromberg), bei dem wohl der Bauherr pleite ging und die Häuser dann einzeln verkauft wurden. Wir wissen, dass wir für das Gartenbüro eine Baugenehmigung benötigen.

Wie geht man jetzt vor? Kann man als Privatperson vor dem Kauf eine Bauvoranfrage stellen? Was müsste man da formulieren und wie würde das Verfahren dann ablaufen wenn wir Eigentümer des Grundstücks sind? Man braucht einen Statiker (Waldboden am Hang), der dann den Bauantrag macht?

Vielen Dank schonmal! Wir sind absolute Bau-Neulinge. :)

  • Name:
  • Nadine
  1. erster Schritt...

    ... Bauvoranfrage: https://bus.rlp.de/detail?pstId=8968560

    zweiter Schritt Bauantrag:

    §§ 61 ff LBOAbk. (auf den link Rechtsgrundlage tippen)

  2. Danke. Aber ich bräuchte genauere Infos.

    Das beantwortet leider nicht ganz meine Fragen. Die Formulare habe ich schon selbst gefunden. Und dass die Voranfrage vor einem Antrag kommt, ist mir auch klar. Ich bräuchte eine etwas detailliertere Antwort. Kann man beides selbst machen und wenn ja, was schreibt man da rein? Müssen in einer Bauvoranfrage z. B. der genaue Typ und ausgemessene Lage stehen oder reicht ca. 5x5 m großes Blockbohlenhaus. Höhe xy. Mittig auf Grundstück XYZ platziert. Genutzt als Gartenbüro und Abstellraum. Ist überhaupt eine Bauvoranfrage nötig, wenn schon ein Bebauungsplan des Gebiets vorliegt? Dazu hätte ich gerne eine Meinung. Danke.
    • Name:
    • Nadine
  3. Bauberatung auf dem Amt

    Bei einer kostenlosen Bauberatung auf dem Kreisbauamt müsste man in Erfahrung bringen, ob das Grundstück bei einer Teilung mit einem Gewerbebau bebaubar wäre. Den Begriff Gartenbüro gibt es nicht. Das ist wie eine Bauvoranfrage ohne Recht auf Genehmigung. Voraussetzung ist allerdings, dass das Wohnhaus zwischenzeitlich legalisiert ist, d.h. bestandskräftig ist.
  4. Was soll man denn bei den spärlichen Angaben...

    ... sagen?

    Erst heißt es: ehemaliges Wochendhausgebiet. Dann heißt es es gibt nen B-PlanAbk.. Wenn es einen B-Plan (noch)gibt, dann schreibt der auch vor, was zulässig ist und was nicht. Ob da auch dauerhaftes Wohnen überhaupt zulässig ist? k.A. Je besser und ausführlicher die Bauvoranfrage, umso einfacher wird die Genehmigung/Freistellung was auch immer.

    Zum Bauantrag: es muß ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben/einreichen. Wer das ist, steht in den von mir zitierten Vorschriften. Wie dieser Bauantrag auszusehen hat, weiß der Bauvorlageberechtigte. Da hat jedes Bauamt noch mal seine eigenen Ideen.

    Dann wissen wir auch nicht, was es nu genau werden soll. Büro ist keine Gartenhütte. usw. usw.

  5. Sorry, aber...

    wenn Sie keine Lust haben auf meine Fragen zu antworten, lassen Sie es doch einfach. Hätte ich Ahnung von der Materie, müsste ich hier nicht blöd fragen. Gesetzestexte interpretieren ist nicht so einfach, wenn man sich in dem Gebiet nicht auskennt. Ich dachte, da wäre ich hier richtig.

    Ja, es ist ein Gebiet, dass grundsätzlich bebaut und ganzjährig bewohnt werden darf mit einem vorhandenen Bebauungsplan. Mehr kann ich als Laie dazu aber nicht sagen. Konkrete Nachfragen nach Infos, die fehlen, würden mir helfen. Hellsehen kann ich leider nicht. Sonst wäre mein Beitrag hier auch überflüssig oder?

    Und mich würde der ungefähre angemessene Kostenfaktor eines solchen Vorhabens interessieren, damit ich nicht von einer Firma über den Tisch gezogen werde. Gibt es hier ja leider genügend Beispiele, die hinterher schlauer sind. Das möchte ich vermeiden. Nicht die Gebühr, die gesetzlich festgelegt ist für den Bauantrag, sondern Erfahrungswerte, was es kostet einen von einer Firma für so etwas erstellen zu lassen.

    Was genau fehlt bei Angabe Gartenbüro, ca. 30 qm? Ein ganz normales einstöckiges, gedämmtes, beheiztes und handelsübliches Blockhaus aus Holz. Das Haupthaus ist ein Bungalow, Nachbarbebauung ist teilweise sogar zweistöckig. Was fehlen noch für Infos?

    • Name:
    • Nadine
  6. @Klaus Kirschner

    Danke. Ihre Antwort wurde mir bisher nicht angezeigt. Mit Gartenbüro meine ich ein als Büro genutzter und beheizter Raum. Dass der in RLP genehmigungspflichtig ist, weiß ich. Bisher war mir nicht bekannt, dass es auch eine kostenlose Beratung bei den Ämtern gibt. Ich dachte, ich muss da schon mit einer Bauvoranfrage auftauchen und da weiß ich eben nicht, was ich rein schreiben soll.

    Muss ich mich denn bei so einer Voranfrage oder später Bauantrag schon auf ein konkretes Fertighaus festlegen oder kann man einfach ca. 30 qm, eingeschössig beantragen?

    Und wie viel sollte es ungefähr kosten, wenn sich eine Firma um die Anträge kümmert? Da fehlen mir leider die Erfahrungswerte.

    • Name:
    • Nadine
  7. nun mal langsam

    Fragen beim Baurecht führen immer wieder dazu, dass wichtige Einzelheiten und Begriffe unterschlagen werden. Die Berater stochern im Kaffeesatz oder sehen in eine blinde Glaskugel. Oft kommt nach Nachfragen etwas anderes heraus. Die Beratung hier im Forum ist kostenlos aber die Hilfe als umsonst darzustellen ist unhöflich. Es genügt, den Fragesteller auf den richtigen Weg zu bringen. Eine Rückantwort über das Ergebnis bei der Baubehörde ist hilfreich, auch wenn die Frage länger zurück liegt.
  8. @Klaus Kirschner

    es war nicht meine Absicht, dass es so rüber kommt, dass ich die Beratung hier als "umsonst" ansehe. Ganz im Gegenteil, ich wäre dankbar für konkrete Antworten zu meinen Fragen. Wie z. B. Ihr Hinweis, dass es eine kostenlose Beratung bei Amt gibt. Hilft mir weiter!

    Wenn mir allerdings einfach jemand einen Link zu Gesetzestexten hin klatscht (Antwort von Berg) und nicht mal sagt, welche Infos fehlen, hilft mir das nicht weiter. Gesetzestexte kann ich als Laie selbst googeln, aber leider nicht selbst interpretieren. Solch eine Antwort finde ich widerum als sehr unhöflich. Dann kann man sich die Antwort auch sparen. Nun gut, zurück zum Thema:

    Es ging auch gar nicht um den Bebauungsplan an sich. Mir geht es um Erfahrungen über das Verfahren und die Kosten einer solchen Antragsstellung. Ich möchte einfach nicht über den Tisch gezogen werden. Ich habe z. B. mittlerweile von einer Firma ein Angebot über 1500 € erhalten, was mir für solch ein "einfaches Bauvorhaben" sehr viel erscheint.

    • Name:
    • Nadine
  9. Planvolles Vorgehen

    Foto von wiki

    "Wie geht man jetzt vor?" Suche Dir einen bauvorlageberechtigten Menschen (Architekt, Bauingeneurin oder eine andere in §64 LBauOAbk. beschriebene Person). Dieser wird die planungsrechtlichen Grundlagen ermitteln und danach entscheiden, ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist. Dann wird er die notwendigen Bauvorlagen (BauuntPrüfVO)anfertigen und bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

    "Kann man als Privatperson vor dem Kauf eine Bauvoranfrage stellen?" Ja, "absolute Bau-Neulinge" sollten aber unbedingt Fachleute hinzuziehen.

    "Was müsste man da formulieren und wie würde das Verfahren dann ablaufen wenn wir Eigentümer des Grundstücks sind?" Die Beantwortung dieser Frage würde den Rahmen eines Forums sprengen.

    "Man braucht einen Statiker (Waldboden am Hang), der dann den Bauantrag macht?" Diese Frage ist pauschal nicht zu beantworten, da kein Bodengutachten bekannt ist. Wenn der Statiker bauvorlageberechtigt ist, kann man ihn aber sicher gebrauchen.

    "Kann man beides selbst machen" Nein.

    "Müssen in einer Bauvoranfrage z. B. der genaue Typ und ausgemessene Lage stehen" Nein.

    "reicht ca. 5x5 m großes Blockbohlenhaus" Das kommt darauf an, was genau man wissen will. Üblicherweise reicht diese Angabe in einem Lageplan, aus dem hinreichend genau die Lage des geplanten Baukörpers hervorgeht.

    "Ist überhaupt eine Bauvoranfrage nötig, wenn schon ein Bebauungsplan des Gebiets vorliegt?" Das kommt darauf an, was der BPlan festsetzt. Das entscheidet der ohnehin für den Bauantrag notwendige bauvorlageberechtigte Mensch.

    "dass es eine kostenlose Beratung bei Amt gibt" muss erst in Erfahrung gebracht werden, da viele Behörden das nie angeboten haben und viele, die es mal angeboten hatten, den Service wegen Personalmangel wieder eingestellt haben.

    "Es ging auch gar nicht um den Bebauungsplan an sich." Obwohl der ja der Dreh- und Angelpunkt für die Kaufentscheidung sein könnte.

    "Ich habe z. B. mittlerweile von einer Firma ein Angebot über 1500 € erhalten, was mir für solch ein "einfaches Bauvorhaben" sehr viel erscheint." Mir erscheint das angemessen bis wenig, wenn das Angebot die Leistungsphasen 1-4 HOAIAbk. umfasst.

  10. nicht so einfach

    Das Problem besteht darin, dass ein Amt niemand über den Tisch zieht, sondern nach Gebührenordnung handelt. Sicher entstehen auch bei einer Ablehnung Gebühren, deshalb ist eine kostenlose Bauberatung empfohlen. Dem Architekten ist es erst mal egal, er nimmt Gebühren nach HOAL bis Genehmigungsplanung oder Abnahme. Nach der Eingangsfrage könnte es auch sein, dass eine weitere Bebauung unmöglich ist. Also ist eine kostengünstige Vorklärung empfohlen und richtig Geld ausgeben erst nach einem Go empfehlenswert. Wenn der Architekt die HOAIAbk. herunterbetet ist es ein Schnäppchen, wenn es nicht geht ist Geld verbrannt.
  11. weiter ausgeholt

    Foto von Martin G. Halbinger

    ein Büro ist im "Baubeamtendeutsch" üblicherweise eine gewerbliche Nutzung, oft sogar mit Kundenverkehr usw. Dies wäre genauer zu erläutern z. B. in einer Betriebsbeschreibung. In manchen Wohngebieten ist dies nicht so ohne weiteres zulässig.

    Das "handelsübliche Blockhaus" als Gartenhaus ist nicht als dauerhaft beheizter Wohn- oder Gewerberaum zulässig, da z. B. die Wärmedämmung meißt nicht dem GEG entspricht, selbst wenn die "etwas" gedämmt sind. Bei den ganz billigen Varianten wird später der Statiker, den sie dann spätestens vor der Ausführung brauchen, auch "mit den Augen rollen". Bei dauerhaft genutzten und beheizten Gebäuden, sind die Anforderungen an Statik, Energieeinsparung usw. grundsätzlich die gleichen als bei einem normalen Wohnhaus. Das GEG lässt zwar für kleine Geäude Erleichterungen zu, es ist aber immer noch mehr als das normale Gartenhaus.

    Um die gestellten Fragen umfassend beantworten zu können, könnte ein "halbes Architekturstudium" notwendig sein, da auch die Fachbegriffe übersetzt werden müssen.

    Da Sie für Ihr Vorhaben eh (spätestens für den Bauantrag) einen Fachmann beauftragen müssen (als vorlageberechtigten Entwurfsverfasser) und später ggf Weitere, spare ich mir das aber und mach mir ein Bier auf, anstatt dafür, das ich hier kostenlos meine Freizeit investiere dann auch noch angepampt zu werden...


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