Können bei Teilung eines Grundstücks die Rechte eines dazugehörigen gemeinsamen Erschließungsweges ohne Zustimmung des Dritten auch geteilt werden?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Wenn ein neues Flurstück entsteht, muss die Erschließung gesichert sein, d.h. der Dritte muss in einen bestehenden Vertrag eintreten. Das bedarf der einstimmigen Zustimmung der bestehenden Vertragspartner. Damit ist das die Voraussetzung der Teilung und es ist Formbedürftig über einen Notar. Wenn die Form fehlt ist das Geschäft nichtig und die Teilung kann nicht erfolgen. Anders sieht es aus, wenn eine Bebauung ohne neues Flurstück erfolgt. Der Nachbar könnte aber gegen die Nutzung als Baustraße vorgehen. Wenn die Nutzung für PKW vereinbart ist, können Schubkarren nicht verboten werden, aber SLW 30 Tonnen oder mehr bedürfen wieder einer einstimmigen Genehmigung und einer späteren Sanierung durch den Verursacher. Also freuen Sie sich über einen großen Garten.

Könnte man denn das Grundstück auch bebauen und veräußern ohne dass ein neues Flurstück entsteht?

Da kann nur ein Anwalt helfen. In einer WEG^Abk. gibt es Teileigentum ohne neues Flurstück, aber im Grundbuch abgesichert und einzel veräußerbar, aber mit lebenslangen Problemen, Ärger und unfähigen Verwaltern.

Ja die Probleme in einer entstehenden WEG^Abk. sind mir bekannt das würde ich nicht favorisieren. Gibt es eventuell noch einen anderen Weg in dieser Konstellation eventuell den Nachbarn auf Zustimmung verklagen? Der Sachverhalt ist nämlich der: das Grundstück habe ich von eben diesem Nachbarn erworben und dafür wurde ein Preis für ein Baugrundstück angesetzt. Immerhin handelt es sich um insgesamt rund 1500 Quadratmeter und es steht bislang nur ein Gebäude drauf. Der Garten ist nicht nur viel zu groß sondern auch viel zu arbeitsaufwendig und sollte es kein Baugrundstück sein bin ich ja sozusagen quasi enteignet. Ich müsste dann den seinerzeitigen Kaufpreis anfechten allerdings ist dies nun 30 Jahre her

Im Grundbuch ist für die gemeinsame Zuwegung X nur ein Wegerecht geregelt für Grundstück Y und Z und kein Leistungsrecht?

Ist die leitungstechnische Erschließung der Grundstücke Y und Z über Grundstück X erfolgt?

Vielleicht sollten Sie mal einen Ausschnitt aus dem Flurplan online stellen, damit an die Situation Sehen kann, wie die Grundstücke angeordnet sind und welche Optionen sich daraus ergeben können.

Wenn Sie Grundstück X aufteilen in X. 1 und X. 2 dann bestünde ja die ggf. auch die Möglichkeit, dass die Leitungserschließung für das veräußerte Teilgrundstück über X. 1 erfolgt.

Ob das gemeinsam bzw. gegenseitig eingeräumte Wegerecht tatsächlich nur für Pkw gilt erschließt sich mir nicht. Da ist von Anliegerverkehr die rede. Könnte das nicht auch Lkw-Verkehr sein, wenn dieser zum Grundstück des Anliegers will?

In der Urkunde ist von "Erschließungsweg" die Rede, ich bin bislang davon ausgegangen, dass es sich dabei selbstverständlich auch um ein Leitungsrecht handeln sollte. Y ist über diesen Weg erschlossen worden, z lediglich was den Strom anbelangt. Beide benötigen und nutzen jedoch seit 30 Jahren dieses Grundstück X als Zufahrt. Eine Aufteilung in x1 und x2 wird sich möglicherweise wiederum schwierig gestalten, denn der Nachbar ist der Meinung ihm gehöre von jedem Quadratzentimeter eben die Hälfte. Sollte mit "Erschließungsweg" also nur das Fahren und Gehen gemeint sein (was eine Katastrophe für die Grundstücks Nutzung und den Wert wäre) hätte man mich seinerzeit sozusagen betrogen. Es wäre ein Hubschrauber Bauplatz den ich viel zu teuer erworben habe.

 

Der Erschließungsweg wird zum Flucht- und Rettungsweg (Fluchtweg, Rettungsweg). Sie haben gekauft und bekommen was sie gewollt haben. Die Bebauung lässt nicht erkennen, dass sie eine weitere Bebauung gewollt haben. Folglich ist das eine Vertragsänderung, dem der Nachbar zuzustimmen muss. Ohne Zustimmung wird der Nachbar enteignet. Andererseits wäre die Verweigerung schikanös und damit nichtig. Prüfen sie also, ob die Teilung genehmigt wird. Die Veränderung der Zufahrt liegt ausschließlich auf ihrem Grund. Damit wird die Sache rein juristisch. Eine weitere Option wäre eine rückseitige Erschließung über den Wanderweg und andere Grundstücke. Ein Erschließungsweg beinhaltet auch die Ver- und Entsorgung (Versorgung, Entsorgung) mit Strom, Medien, Frisch- und Abwasser (Frischwasser, Abwasser), wie sonst sollte das sonst geschehen. Lieferverkehr geht auch mit Klein-Lkw. Nun aber braucht der "Hinterlieger" eine Feuerwehrzufahrt mit bestimmten Kriterien und vorher eine "Baustraße". Ohne gütliche Einigung mit dem Vertragspartner wird es nicht gehen.

steht denn im Lastenverzeichnis des Grundbuchs von Grundstück X? Da wird doch wohl Wegerecht und Leitungsrecht eingetragen sein, oder?

Ich glaube dass Sie unter den gegebenen Verhältnissen zumindest die Chance haben auf Ihrem eignen Grundstück ohne dessen Realteilung ein weiteres Haus zu bauen und im Zuge dessen eine WEG^Abk. herzustellen mit Sondernutzungsrechten der beiden Teilflächen des Grundstücks für die jeweiligen Hauseigentümer.

Natürlich schulden Sie als Zustandsstörer dann die Wiederherstellung der Straße X nach Beendigung der Baumaßnahme. Das können Sie dem Nachbarn schriftlich geben und ggf. Vorab eine gemeinsame Zustandserfassung vornehmen und einen Bürgschaft als Garantie für die Wiederherstellung der Privatstraße anbieten.

Wenn Leitungs- und Wegerechte (Leitungsrechte, Wegerechte) im Grundbuch von X eingetragen sind, dann wird der Nachbar nichts gegen Wegenutzung und Tiefbauarbeiten zur Leitungsanbindung im Zuge der Erschließung des hinteren Grundstücksbereiches von Y unternehmen können, wenn Sie eine WEG planen.

Einzige problematische Regelung:

• a) Tritt die WEG als Teileigentümer des Grundstücks X an die Stelle des Eigentümers von Y?
• b) Verweigert der Nachbar den Eigentümerwechsel und es bedarf einer internen WEG-Regelung dass Eigentümer Y seine Anteile an X niemals veräußern darf (Sicherstellung der Zuwegung für Hinterliegergrundstücksteilfläche).

1. Es ist korrekt, nach Rücksprache mit der Gemeinde ist "X" auch Flucht  -  und Rettungsweg. Er erfüllt die Anforderungen.

2. Die von Ihnen angesprochene Bebauung stammt aus dem 19 JH. und war seinerzeit das einzige Gebäude auf 13.000 m² Grund mitten im Ort! Zwischenzeitlich stehen auf dieser Fläche 2 Zehnfamiliemhäuser und die große Villa des erwähnten Nachbarn => Flurnr "Z". Lediglich mein Hintergrundstück aus "Y" ist noch unbebaut. Selbst der Nachbar mit Hausnummer 19 (siehe Plan) wird demnächst das alte Stadelgebäude abreißen und auf der Fläche Mehrfamilienhäuser bauen.

3. Warum wird aus Ihrer Sicht der Nachbar ohne seine Zustimmung enteignet?

4. Die Teilung ist lt unterer Baubehörde (Gemeinde) nicht genehmigungspflichtig und damit geht sie in Ordnung. Die Frage, ob dann eine Baugenehmigung erteilt wird, hänge aber davon ab, ob die Erschließung gesichert ist, und darum geht es ja gerade.

5. Die Zufahrt zu dem abzuteilenden Grundstück ist ausschließlich über das Miteigentumsgrundstück "X" möglich. Weder Gemeinde noch Nachbarn sind bereit, durch Flächenabtretung etwas beizutragen, dass ich woanders eine Zufahrt oder Erschließung realisieren kann. Der Wanderweg ist weniger als 2,4 m breit und wird außerdem nicht zur Verfügung gestellt

6. Wenn es sich also bei "X" um einen Erschließungsweg handelt, warum muss ich mich dann mit dem Nachbarn "Z" noch gütlich einigen? Mir gehören doch 50 % von "X". Die Frage, ob ein "Erschließungsweg" (X) auch die technische Erschließung oder nur das Durchfahren meint, ist für mich allerdings noch ungeklärt.

7. Inwiefern handelt es sich um eine zustimmungspflichtige Vertragsänderung, was mein Grundstück Y und dessen Teilung anbelangt? Was ändert sich für den Nachbarn nach Abschluss der Bauarbeiten und Wiederherstellen des gemeinsamen Zufahrtsweges?

Sowohl im sogenannten Tauschvertrag als auch im Grundbuch wird das Flurstück Nummer X lediglich als Weg bezeichnet. Des Weiteren wird erwähnt, dass es sich hierbei um einen halben Miteigentumsanteil für die Eigentümer der Flurstücksnummer Y&Z handelt.

Lediglich im sogenannten Tauschvertrag, der zu dieser Aufteilung führte, wird er als Erschließungsweg bezeichnet. Allerdings in einem späteren Absatz heißt es dann, der Weg diene nur zum Fahren und Gehen, nicht aber zum Abstellen von Fahrzeugen. Ob ein Leitungsrecht beinhaltet oder explizit ausgeschlossen ist wird weder im Notarvertrag noch im Grundbuch erwähnt.

Bei der Bewertung des Grundstücks wurde allerdings vom Nachbarn (er ist zufällig mein Vater, was die Sache wirklich nicht einfacher macht ...) Stets betont ich könnte jederzeit im hinteren Bereich des Grundstücks ein Haus bauen oder das Grundstück als Baugrundstück veräußern. Daraus ergab sich dann auch der Bewertungspreis und meine Gegenleistung. Und um der jetzt gleich kommenden Frage vorzugreifen: Das Recht, das hintere Grundstück abzuteilen als Baugrund zu veräußern und zu erschließen, steht natürlich in keinem der Verträge schriftlich.

Die entsprechenden Seiten aus dem Grundbuchauszug sowie den seinerzeit erstellten neuen Plan der Tauschflächen hänge ich hier nochmals bei. Ebenso die entsprechende Formulierung aus dem Tauschvertrag.

Ein " Leitungsrecht" wird nicht explizit erwähnt. Ich war allerdings seiner Zeit als sehr junges Mädchen davon ausgegangen, dass es selbstverständlich ist, dass über diesen Weg auch das hintere Grundstück erschlossen werden könnte. Insbesondere, da dieser Tauschvertrag anlässlich des Bau Wunsches des Nachbarn geschlossen wurde. Er nämlich hatte von der Gemeinde die Auflage bekommen dort nur bauen zu dürfen wenn er mit mir eine entsprechende Vereinbarung bezüglich seiner Zuwegung trifft. Und so ist es dann auf dessen Wunsch hin geschehen. Anderenfalls hätte er dort nicht bauen können.

Und letztlich haben Sie Herr Tilgner auch mit Ihrer letzten Bemerkung ins Schwarze getroffen: Selbstverständlich hat der Nachbar (Vater) ein Vorkaufsrecht für meine Anteile am Grundstück X. Dieser Punkt wird aber aktuell verhandelt, denn es erstreckt sich auch auf Y, und das Vorkaufrecht soll nun durch eine Gegenleistung von mir abgelöst und dann gelöscht werden. Trotzdem wird ihm dann aber noch die andere Hälfte von "jedem einzelnen cm²" aus X gehören.

Anlage

Warum belästigen sie uns mit Familienkram? Setzen sie sich mit ihrem Vater zusammen oder warten sie auf die biologische Lösung.

Antworten Sie auf dieser Plattform wenn sie sich belästigt fühlen? Das war Ihre freie Entscheidung!

Ich möchte/muss ein Grundstück verkaufen und suche nach Klarheit bezüglich der Erschließbarkeit in einer besonderen vertraglichen Konstellation.

Mit Verlaub, Ihre Antwort war ziemlich widersprüchlich deshalb habe ich nachgefragt. Sie müssen aber darauf nicht mehr Antworten, wenn Ihnen die Nachfrage lästig ist.

Wenn etwas nicht im Vertrag steht ist per se schon mal unvorteilhaft. Teilweise kann man sowas aber "heilen" lassen.

Wo verlaufen denn nun Ihre Leitungen? (Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telefon?)  -  Auch auf dem Grundstück X?

sind wir mal ehrlich: Ihr Vater möchte nicht, dass Sie einen neuen Klotz auf das Grundstück bauen (Aussicht, unnötig viele Leute was weiß ich). Egal was hier rauskommt, letzten Endes dürfte es wohl auf einen Gerichtsstreit hinauslaufen. Dann benötigen Sie aber sowieso anwaltliche Beratung. (Eventuell überlegen Rechtschutzversicherung abzuschließen und mit der Klage noch etwas zu warten, könnte teuer werden auch sind auch ein paar Jahre sicherlich)

... Laufen in der Tat über das Grundstück X. Es war seinerzeit als ich das alte Gebäude saniert habe keine Frage, dass dieses Grundstück für die Erschließung dient, insbesondere natürlich da mein Vater das lebenslange Nutzungsrecht auf diesem Gebäude hat und dadurch natürlich selbst davon profitiert dass ich überhaupt erschlossen wurde das Gebäude ist nämlich aus dem 19. Jahrhundert.

Ich kann auch weder die biologische Lösung abwarten noch dies auf dem Klageweg klären, denn wenn ich das Grundstück jetzt an einen Bauherrn verkaufen will muss ich diesem ja klipp und klar sagen wie er seine Erschließung vornehmen kann.

Außerdem ändert sich ja die Grundbuch bzw. Rechtslage nicht wenn sich die Eigentumsverhältnisse beim Nachbar verändern. Ich werde keinesfalls Eigentümer des Nachbargrundstücks werden.

Meine konkrete Frage an dieser Stelle wäre also:

1. Bedeutet Erschließungsweg, wie auf Seite 1 der Dienstbarkeit aufgeführt auf jeden Fall auch Erschließung mit Wasser Strom Abwasser etc?

Oder:

2. Bedeutet der Satz auf Seite 2 in der Dienstbarkeit, dass die Erschließung bzw. Nutzung des Grundstücks X begrenzt ist auf fahren und gehen auf dem Grundstück?

Kann jemand diese Frage konkret mit eins trifft zu oder zwei trifft zu beantworten?