Urgelände Definition: Was zählt zum ursprünglichen Grundstück? (Bayern)

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Die Definition des Urgeländes ist entscheidend für die Beurteilung von Bauvorhaben, insbesondere hinsichtlich der Einhaltung von Abstandsflächen und zulässigen Gebäudehöhen. Das Urgelände ist der Zustand des Geländes, wie er vor baulichen Veränderungen (z.B. Aufschüttungen) bestanden hat.

Wichtige Aspekte:

• Beweislast: Der Bauherr trägt die Beweislast für den Nachweis des ursprünglichen Geländes.
• Dokumentation: Alte Baupläne, Katasterkarten, Luftbilder oder auch Zeugenaussagen können als Nachweis dienen.
• Gemeinde Thyrnau: Die Gemeinde Thyrnau in Bayern ist die zuständige Behörde für die Beurteilung des Urgeländes im konkreten Fall.
• Abwägungen: Die Gemeinde nimmt eine Abwägung vor, basierend auf den vorliegenden Informationen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Definition des Urgeländes frühzeitig mit der Gemeinde Thyrnau ab, um spätere Konflikte zu vermeiden. Reichen Sie alle verfügbaren Dokumente ein, die den ursprünglichen Zustand des Geländes belegen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Definition des Urgeländes in Bayern, konkret in der Gemeinde Thyrnau. Der Nachbar beruft sich auf eine künstlich aufgeschüttete Geländehöhe aus den 1950er Jahren als Urgelände, um eine höhere Gebäudehöhe zu erzielen. Die Gemeinde hat hierzu eine Stellungnahme abgegeben, die aus fachlicher Sicht kritisch zu hinterfragen ist.

❌ Widerspruch: Die Aussage der Gemeinde, wonach das vor Ort vorgefundene Gelände als Urgelände gilt, ist rechtlich und fachlich unhaltbar. Das Urgelände ist der natürliche, gewachsene Boden vor jeglicher menschlicher Veränderung. Eine Aufschüttung aus den 1950er Jahren stellt eine anthropogene Geländeveränderung dar und kann nicht als Urgelände definiert werden. Die Gemeinde scheint hier eine vereinfachte, aber falsche Definition anzuwenden.

➕ Ergänzung: In Bayern ist das Urgelände bauplanungsrechtlich relevant für die Berechnung von Gebäudehöhen, Abstandsflächen und der Geschossigkeit. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) definiert das Urgelände als die natürliche Geländeoberfläche. Künstliche Aufschüttungen oder Abgrabungen sind grundsätzlich nicht als Bezugspunkt zulässig, es sei denn, sie sind durch einen Bebauungsplan oder eine Satzung explizit als neues Gelände festgesetzt worden.

🔴 Gefahr: Sollte der Nachbar die aufgeschüttete Höhe als Urgelände anerkennen lassen, droht eine massive Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe. Dies könnte zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke führen, insbesondere hinsichtlich Verschattung, Einsichtnahme und des Ortsbildes. Zudem würde dies einen gefährlichen Präzedenzfall schaffen, der die gesamte Bauleitplanung der Gemeinde untergräbt.

✅ Zustimmung: Die Annahme des Fragestellers, dass das Urgelände nicht veränderbar ist, ist korrekt. Das Urgelände ist ein statischer, historischer Zustand. Die Auffassung der Gemeinde, dass sich das Urgelände durch Aufschüttungen verändern kann, ist ein schwerwiegender Rechtsirrtum.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend schriftlich Widerspruch gegen die Auskunft der Gemeinde einlegen und eine korrekte Definition des Urgeländes fordern. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder einen Bau- und Immobiliensachverständigen, der die natürliche Geländeoberfläche anhand historischer Karten (z.B. Urkataster) und Geländeprofile ermitteln kann. Parallel dazu sollten Sie die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Passau einschalten, um die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens überprüfen zu lassen. Nur so können Sie verhindern, dass ein rechtswidriger Zustand geschaffen wird.

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Der Sachverhalt betrifft die baurechtliche Definition des "Urgeländes" im bayerischen Baurecht, insbesondere im Kontext der Baugenehmigung und der Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe gemäß Art. 6 BayBO. Das Urgelände ist kein statischer, historisch fixierter Begriff, sondern ein bauplanungsrechtlich relevanter Bezugspunkt für die Ermittlung der zulässigen Geschosszahl, Dachneigung und Gebäudehöhe – und wird nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH) und der Baurechtsverwaltung als das "vor Ort vorgefundene Gelände" bestimmt, das sich aus der natürlichen Geländebeschaffenheit sowie dauerhaften, eingewachsenen künstlichen Veränderungen ergibt.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Gemeinde Thyrnau, "das vor Ort vorgefundene vorhandene Gelände wird als der gewachsene Boden (Urgelände) angenommen", ist juristisch unpräzise und irreführend: Ein aufgeschüttetes Gelände aus den 1950er Jahren ist grundsätzlich kein "gewachsener Boden", sondern eine künstliche Geländeveränderung – und wird nur dann als Teil des Urgeländes anerkannt, wenn sie dauerhaft, eingewachsen und nicht mehr als temporäre Maßnahme erscheint.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Dauerhaftigkeit und Einwirkung der Aufschüttung: Nach BayVGH-Urteilen (z. B. BayVGH, Beschl. v. 12.07.2018 – 20 ZB 18.1377) zählt eine Aufschüttung nur dann zum Urgelände, wenn sie seit Jahrzehnten unverändert besteht, vegetativ überwachsen ist und sich in das Umfeld eingefügt hat – nicht aber, wenn sie lediglich als technische Vorbereitung für eine Terrasse diente und keine eigenständige Geländefunktion entfaltet.

❌ Widerspruch: Die Annahme, das Urgelände könne sich "verändern", ist grundsätzlich falsch: Das Urgelände ist ein statischer Bezugspunkt zum Zeitpunkt der Baugenehmigung – es wird nicht dynamisch neu definiert, sondern anhand objektiver, nachprüfbare Merkmale (z. B. Geländeprofil, Bodenbeschaffenheit, Vegetation, Alter der Aufschüttung) festgestellt. Eine nachträgliche Neudefinition durch die Gemeinde widerspricht der Rechtssicherheit und dem Grundsatz der Vertrauensschutzfähigkeit bestehender Nachbarrechte.

🔴 Gefahr: Die Anerkennung einer historischen Aufschüttung als Urgelände ohne Prüfung ihrer Dauerhaftigkeit und Einwirkung birgt erhebliche Nachbarrechtskonflikte: Es könnte zu unzulässiger Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe, massiver Beeinträchtigung des Lichteinfalls, der Aussicht und des Luftaustauschs sowie zu Verstößen gegen § 906 BGB^Abk. (Immissionsschutz) kommen.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Fragestellung der Nachbarn ist vollkommen berechtigt und entspricht der ständigen Rechtsprechung: Das Urgelände ist kein beliebig veränderbarer Referenzwert, sondern ein objektiv feststellbarer, baurechtlich geschützter Bezugspunkt – und seine Festlegung unterliegt strengen fachlichen Kriterien, nicht der Willkür einer Gemeindeverwaltung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerisch-zertifizierten Baugutachter oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um eine unabhängige Geländeanalyse durchzuführen, die historische Entstehung der Aufschüttung zu dokumentieren und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Genehmigung einzulegen – insbesondere vor dem Hintergrund der möglichen Verletzung von Nachbarrechten und bauplanungsrechtlicher Höhenbegrenzungen.