Was gilt? Text der Baubeschreibung oder Zeichnung und Grundrissangabe?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Was gilt? Text der Baubeschreibung oder Zeichnung und Grundrissangabe?

Hallo Forumsgemeinde, Ich hoffe auf Eure Hilfe. Von einem Bauträger erwarben wir im letzten Dezember ein Grundstück auf dem er für uns ab Sommer ein freistehendes Einfamilienhaus errichten wird. Kaufabwicklung beim Notar, der vorab die Baubeschreibung und Zeichnungen mit Stempel und Unterschrift Versehen hat, fand auch noch im alten Jahr statt. Jetzt im Nachhinein ergab sich folgendes Problem: Geplant ist  -  und das ist auch in der Baubeschreibung beschrieben  -  dass das Haus verblendet und die Steine dann weiß gestrichen werden. So weit so gut und auch so von uns gewollt. Zeichnung der Grundrisse und Angabe der Wohnfläche wurde uns vorab so mitgeteilt und auch von uns abgesegnet. Auch dieses wurde von Notar mit in den Kaufvertrag aufgenommen. Nun sagt der Bauträger allerdings, dass die Außenwände in den Zeichnungen lediglich ein Verputzen berücksichtigten und eine Verblendung nun dickere Wände notwendig wären. Dadurch verringert sich, bei Beibehaltung der Außenmaße, die Wohnfläche um jeweils 2 m² je Geschoss, also bei Keller, EGAbk., OGAbk. und Studio also um 8 m². Vorher wurde mit uns nicht über die Dicke der Außenwände gesprochen und dass bei Verblenden die gezeichnete Wände dicker werden müssen. Was ist nun maßgebend? Die Baubeschreibung oder die Angabe der QM-Zahl? Oder müssen wir die Reduzierung der Wfl. in Kauf nehmen? Grundsätzlich wollen wir keinen Streit mit dem Bauträger, da wir ja noch über Monate zusammenarbeiten wollen. Wer weiß Rat? Vielen Dank vorab. Bau soll in NRW sein.
  • Name:
  • Dnalor

  1. beides

    Foto von wiki

    Was wurde vertraglich vereinbart? Die Dicke der Wände? Oder die Verblendung und die Wohnflächenzahl? Letzteres! Also müssen die Wände dicker werden, ohne Einschränkung der Wohnfläche. Keine Rechtsberatung, ich bin auch kein Anwalt.

    Gruß

  2. wesentlich und unwesentlich

    Der Wandaufbau ist eine wesentliche Sache des Hauses, die Berechnung der m² dagegen unwesentlich wie bei einer Mietwohnung, wo die Mietfläche von der tatsächlichen Fläche abweichen kann. Sie könnten das Haus auch größer machen. Das Qualitätsmerkmal ist wichtig. Gruß
    • Name:
    • Herr Kla-2930-Kir

  3. Wurde eine Rangordnung festgesetzt?

    Es soll vorkommen das in Verträgen die mehrere beschreibende Dokumente enthalten eine Rangordnung festgelegt wird.

    Die Wohnflächenangabe sehe ich als ein abgeleitetes Maß an, das in der Zeichnung entsteht. Die Zeichnung sollte wiederum dem Funktionaltext der Baubeschreibung entsprechen. Mich wundert das Sie vor dem Kauf die Schnitte der Außenwand nicht geprüft haben, denn da müsste die Verblendung bereits dargestellt gewesen sein.

    Wäre ein Ansatz, doch ohne genaue Vertragskenntnis ist es wohl schwierig zu beurteilen. Wenn Sie das weiterverfolgen möchten sollten Sie sich erst einmal Rechtsberatung einholen  -  das kann hier nicht geleistet werden.

  4. was spart das

    was spart denn der Bauträger da an Material ein, kann wohl nicht die Welt sein die paar Steine. Oder kann das Haus wegen Abständen nicht einfach um die Klinker vergrößert werden?

  5. Müssen Bauherren eine verringerte Wohnfläche akzeptieren?

    Foto von Ralf Wortmann

    Wenn Gerichte so einen Fall zu entscheiden hätten, würden sie nicht so sehr an den Plänen und an den dort eingezeichneten dünneren Wänden "kleben", sondern sie würden sich fragen, was die Bauherren als Verbraucher auf Grundlage des Vertragswerks bei verständiger Würdigung erwarten durften.

    Sie als Bauherren sind bautechnische Laien. Sie konnten nicht wissen, dass man für die Verblendung dickere Wände benötigt, als in den Plänen eingezeichnet.

    Sie müssen sich nicht mit einer Verringerung der Wohnfläche einverstanden erklären. Der Bauträger hätte vielmehr die dem Vertrag beigefügten Pläne den Vorgaben der Baubeschreibung anpassen müssen, was er offenbar versäumt hat. Er ist aus meiner Sicht verpflichtet, die Bodenplatte entsprechend zu vergrößern und die Außenwände so zu gestalten, dass der Innenraum trotz der dickeren Wände so ausgeführt wird, wie auf den Plänen ersichtlich. Schreiben Sie dem Bauträger per Einwurfeinschreiben, dass Sie darauf bestehen. Die sollten sie tun, damit Sie später beweisen können, dass Sie frühzeitig eindeutig auf diese Interessenlage hingewiesen haben. Sonst zaubert der Bauträger in seiner Not womöglich später noch Zeugen aus dem Hut und behauptet, Sie wären mit der Wohnflächenverringerung einverstanden gewesen (ist alles schon vorgekommen).

    Das ist die Rechtslage, so, wie sie sich mir darstellt. Etwas anders könnte z.B. evtl. dann gelten, wenn die Außenmaße aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht überschritten werden dürfen, wenn im Vertragswerk (wirksame) Leistungsänderungsklauseln oder z.B. eine Klausel enthalten ist, dass die Wohnfläche nur eine ca. -Angabe ist. Das müsste dann geprüft werden, denn solche Klauseln sind oftmals unwirksam.

    Viel Erfolg dabei!

    Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  6. Vielen Dank für die Antworten.

     

  7. Schade,

    dass der Fragesteller sich hier nicht mehr äußert. Wäre schon schön gewesen zu wissen, was draus geworden ist. 1.) Ist das Baufenster so klein, dass das Haus tatsächlich nach außen nicht länger und breiter gemacht werden darf, weil es sonst mit den Abstandsflächen zu Nachbars nicht mehr passt? 2.) Wäre ein größeres Haus zulässig und die Firma will nur nicht, weil es mehr Geld kostet? 3.) Wäre das Haus denn mit den Maßen der Pläne z.B. aus Porenbeton-Mauerwerk (selbstdämmend) oder als KS-Mauerwerk mit einer Außendämmung baubar gewesen, oder lag von Anbeginn ein Planungsfehler vor, sodass Ihnen Wohnflächen "versprochen" wurden, die durch keine gängige Bauweise hätten erreicht werden können?

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