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Fertige Bauabnahme vom Bauamt mit Hinweis *ohne Mängel*
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Fertige Bauabnahme vom Bauamt mit Hinweis *ohne Mängel*

Hallo,
wenn nach der Fertigabnahme vom Neubau, das Bauamt schriftlich bestätigt, dass keine Mängel vorliegen oder bestehen, (Akte geschlossen) aber nach einem Jahr später ein neuer Nachbar eine Grenzverletzung von 47 cm feststellt (ca. 0,94 m²²), dann wiederum das Bauamt erneut tätig wird, in Folge dass ich eine Ordnungsverfügung bekommen habe das mit dem Hintergrund zum Abriss des Gebäudes droht, oder eine Ausgleichzahlung an den Nachbarn erfolgen sollte. Frage: Darf das Bauamt den Bürger so mit Paragraphen vergewaltigen, und sich so aus der falsch erteilten Baugenehmigung von der Verantwortung entziehen?
Ich bin für jeden Hinweis dankbar! (Standort: NRW)
  • Name:
  • N.N.

  1. Wer hat denn da nicht aufgepasst?

    Bei der Bauabnahme prüft das Bauamt eigentlich nur, ob wesentliche Abweichungen von den gezeichneten Bauvorlagen vorliegen. Evtl. Treppengeländer und andere von der Landesbauordnung vorgeschriebene Details. Bei Männer Bauabnahme wurde auch nur kurz nachgesehen, ob alle Räume da sind wo sie sind. Dass das Gebäude nicht gemäß Lageplan errichtet wurde kann das Bauamt gar nicht verbindlich prüfen. Da müsste das Bauamt schon mit einem Vermessungsingenieur zur Bauabnahme kommen. Eine Bescheinigung, dass keine Mängel bestehen bescheinigt das Bauamt auch nicht, allenfalls das beim Ortstermin keine aufgefallen sind.
    In NRW ist eine Schnurgerüstabnahme durch einen Vermessungsingenieur nicht zwingend vorgeschrieben, aber es könnte so eine Verpflichtung in der Baugenehmigung stehen. Zumindest steht in der Baugenehmigung, dass Sie ihr Haus nach den genehmigten Bauvorlagen und wie im Lageplan dargestellt zu errichten haben und nicht anders.
    Ihrem Nachbarn und dem Bauamt gegenüber sind Sie in der Verantwortung, allerdings muss es doch jemanden geben (Architekt, Bauleiter, Bauunternehmer) der Ihnen gegenüber in der Haftung ist?

  2. Zur Bauabnahme

    Leider ist die Baufirma inkl. Architekten vor der Fertigstellung in den Konkurs gegangen. Angeblich wäre der Architekt vier Jahre Haftbar gewesen. War mir damals in der Zeit nicht bewusst gewesen, was heute nun auf mich zu kommt.
    Letztendlich ist es aber so, das die Grenzverletzung nur dadurch entsteht, weil in dem amtl. Lageplan ein mit  -  ERKER  -  bezeichnetes Bauteil steht. (Abstandsfläche kann dann 2,50 m sein) Jetzt heißt es aber, das es kein Erker ist, weil  -  wie in der Bauzeichnung angegeben  -  mein Hauseingang im Erker ist. Was angeblich nicht sein darf. Und nun stellt sich für mich die Frage: Warum bemängelt das Bauamt nicht diesen Fehler in dem Baugenehmigungsverfahren, jedoch spätestens bei der Rohbauabnahme? Das die Bauämter keine Service-Betriebe sind ist mir klar, aber das durch solche Fehler Existenzen zerstört werden können, das kann es einfach nicht sein. (Verfahren läuft mittlerweile neun Jahre)

  3. Nun regen Sie sich

    mal wieder ab.
    Wegen dem Kleinkram von 0,9 m² gibt es keine Abrissverfügung.
    In dem mit "Erker" gekennzeichnten Bauteil war bereits im Bauantrag der Eingang eingezeichnet, also hätte das Bauamt bereits im G-Verfahren beanstanden können/müssen.
    Akten unter den Arm nehmen und hin zu einem Fachanwalt für Bau- / Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht).
    • Name:
    • M.P.

  4. Ja, dann liegt der Fall ja anders ...

    es gibt einige Kommentare und richterliche Entscheidungen zu dem Thema Erker.
    Der Entwurfsverfasser hat also wahrscheinlich die Abstandflächen des Erkers aus Unkenntnis oder wegen eines Irrtums über die Definition eines Erkers zu klein berechnet.
    Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gehört aber die Überprüfung der Abstandflächen zum Prüfprogramm. Also mit Erteilung der Baugenehmigung ist das Bauamt da evtl. wegen Amtshaftung mit in der Verantwortung. Es sei denn das Haus wurde doch näher an die Grenze gebaut wie in der Bauzeichnung. Also wie Herr Peters schon sagt gehen Sie zum Anwalt um dem Bauamt da Einhalt zu gebieten.
    Gruß

  5. Dem ist leider nicht so ...!

    Hallo Herr Peters, Sie wirken optimistisch! Die Wahrheit ist leider anders.
    Siehe:

    Dann wissen Sie, was mir geschieht.
    Aber trotzdem, ich bin für jede "Hilfe" oder Hinweise dankbar.
    Hallo Herr Lott,
    was meinen Sie mit Prüfprogramm?
    "Die" haben es Schlicht und Einfach übersehen. "Die" dürfen Fehler machen, brauchen aber nicht dafür zu bezahlen! Warum? Weil Sie immer für jeden Fehler Gesetze haben um sich später damit zu verteidigen.

  6. War es

    eine Genehmigung im vereinfachten Verfahren?
    Oder war es ein Freistellungsverfahren?
    Wieso Abrissverfügung?
    Wenn überhaupt, kann es nur darum gehen, den nach Ansicht des Bauamtes notwendigen Grenzabstand von 3 m herzustellen. Abhilfe könnte dann sein:
    • Verkleinerung des Erkers
    • Abstandsflächenbaulast übernommen durch den Nachbarn (wohl

    bei diesem Nachbarn nicht möglich.
    Problem ist die Einstufung/Zuordnung "Erker". Hier gab es in der Vergangenheit schon öfter Probleme. I.d.R. ist ein Erker dann kein Erker i.S. der BauO, wenn Verbindung mit dem Erdreich besteht, damit Wohnraumgewinn erzielt wird, der Erker der übrigen Fassade nicht untergeordnet ist.
    Im vereinfachten Genehmigungsverfahren hätte m.E. das Bauamt den "Erker" bzw. dem verringerten Grenzabstand nicht genehmigen dürfen. Im Freistellungsverfahren haftet der Architekt dafür, dass das Bauvorhaben dem Bebauungsplan bzw. den ööfentl. rechtl. Vorschriften entspricht.
    Artikel wie dem "Westpol" Ausschnitt begegne ich mit Skepsis.
    Immer noch der Meinung:
    Ein wirklich versierter Fachanwalt Schwerpunkt Verwaltungs- / Baurecht muss her.

    • Name:
    • M.P.

  7. Nachtrag

    Würde das Bauamt dem Eingangsvorbau den Status "Erker" zuerkennen, ist der Grenzabstand von 2,50 m zulässig.
    Nach § 6 LBOAbk. gilt für Erker bis 1,50 m Tiefe (ab Hauswand) ein verringerter Grenzabstand von mind. 2,00 m.
    Auch das ein möglicher Weg, für den Sie einen guten Pfadfinder (verhandlungssicherer Anwalt) brauchen.
    • Name:
    • M.P.

  8. Es war nach dem vereinfachten Verfahren

    und es geht dem Bauamt um die 3 m!
    Der Nachbar will mit mir pokern und ist selbst m. W ein anvertrauter vom Bauamt. Somit ist keine Einigung mehr möglich.
    Jetzt soll ich den Erker der nicht mit dem Erdreich verbunden ist und nur aus zwei herausstehende Krag Platten EGAbk. u. OGAbk. (74 cm) um ein im Dreieck von ca. 0,95 m²² abreißen. (Grenze verläuft schräg) Dann kann ich gegenüber dem Bauamt Schadenersatzleistungen wegen der rechtswidrigen Genehmigung geltend machen. Toll! Und wer hat dann wieder den Dreck, Kosten und Ärger? Für mich eine unsinnige Lösung.

  9. Noch mal

    Beitrag 7 erster Satz.
    Hoffentlich ist diese Möglichkeit nicht schon durch das raustragen in die Öffentlichkeit (Westpol) verbaut.
    Gibt es schon eine Begründung dafür, dass der "Erker" nicht als solcher anerkannt wird/wurde?
    • Name:
    • M.P.

  10. Was ist mit dem Entwurfsverfasser?

    Haben Sie das als möglichen Planungsmangel beim Architekten angemeldet? Der kann wiederum seine Versicherung einschalten. Soll sich doch die Rechtsabteilung der Versicherung mit dem Problem herumschlagen.
    Ich zitiere aus meinem Kommentar zur Bauordnung, ist zwar zur Bauordnung 2000, aber der Paragraph aus der Bauordnung 1996 ist inhaltsgleich:
    Zitat aus Gädtke/Temme/Heintz:
    Besondere Probleme hinsichtlich Ihrer Unterordnung verursachen Erker, da sie mitunter missbräuchlich als solche deklariert werden, in Wirklichkeit aber nur der Vergrößerung der Wohnhfläche dienen. Begrifflich sind Erker dadurch gekennzeichnet, dass sie aus einer Gebäudewand hervorspringen und nicht vom Boden aufsteigen ...
    Ein Erker ist ein aus der Gebäudeaußenwand vorspringender und nicht aus dem Boden aufsteigender Vorbau, welcher der Verbesserung des Ausblicks und der Belichtungsverhältnisse sowie der Fassadengestaltung dient. (OVG NRW vom 17.12.1992)
    Die Annahme eines Erkers scheidet grundsätzlich aus, wenn der vortretende Gebäudeteil nicht Element der architektonischen FassadenGestaltung oder Facette der Innenraumaufteilung und -Gestaltung, sondern in erster Linie ein Mittel zur Gewinnung einer zusätzlichen Wohnfläche nennenswerten Außmaßes ist. (OVG NRW 26.03.1993). Als nennenswert bezeichnet das Gericht die Vergrößerung des Geschosses um jeweils 5 % der Wohnfläche.
    Zitat Ende.
    Die Größe im Bezug auf die Außenwand ist auch noch zu berücksichtigen.
    Stooooooop!

  11. Also ...

    ich habe jetzt das Video dazu gefunden.

    Ein Ausschnitt aus der Bauzeichnung ist zu sehen.
    Die Außenwand ist gegeliedert, da auch die Grenze schräg läuft. Die Grenzabstände sind vom Architekt mit genau 3,00 m vermaßt. Deutlich in der Zeichnung zu erkennen. Erkennbar ist auch der "grüne Prüfhaken" vom Bauamt.
    Der Architekt hat richtig geplant, nur wohl jemand Schlaueres hat anders ausgeführt.
    Also Herr Schustern, das haben Sie unterschlagen. Auch dem Fernsehen haben Sie das nicht richtig erklärt.
    Jeder Entwurfsverfasser weiß, dass bei einer Unterschreitung des Grenzabstands, also durch das öffentl. Baurecht geschützte nachbarrechtliche Belange beeinträchtigt sind, das Bauamt gar nicht anders handeln kann, wenn vom Nachbarn so eine Anzeige kommt.
    Sie müssen sich an den Verantwortlichen wenden, der das Haus entgegen den genehmigten Plänen gebaut hat. Ich hoffe, Sie finden da jemanden.
    Gruß

  12. Das finde ich jetzt aber doch lächerlich!

    Im Fersehbeitrag heißt es so schön:
    "Und schon damals war klar, beim Erkervorbau wird die 3 m Grenze nicht eingehalten. Das ist eindeutig in der Bauzeichnung zu erkennen. "
    Also ich erkenne in der Bauzeichnung eindeutig, dass es
    1. keine Erker sind
    2. die Zeichnung so vermaßt ist, dass jede Gebäudekante immer 3 m Grenzabstand hält.
    Also das Fernseh und Sie können keine Maßlinien lesen. Der Architekt, bzw. Zeichner hätte zwar schöner vermaßen können, aber für einen Fachmann ist die Vermassung trotzdem eindeutig. Und nur das ist genehmigt worden. Sie haben anders gebaut, und das ist gleichzusetzen, als hätten Sie ohne Genehmigung gebaut.
    Ich finde schon bemerkenswert, wozu der Fernsehsender sich hergibt und was der Rechtsanwalt so alles an unqualifiziertem Zeugs erzählt, sobald eine Kamera dabei ist.
    Ich habe von der Zeichnung eine Bitmap gemacht und werde die mal online stellen.
    Gruß

  13. So, hier habe ich das Bild

    Hoffentlich kriegt jetzt nicht doch der Architekt einen drüber, weil die Maßketten nicht "Laiensicher" gezeichnet sind.
    Herr Schuster, nehmen Sie mal einen Maßstab zur Hand und Sie werden genau 3 cm, enstpricht 3 m, zwischen den Gebäudeecken und der Grenze messen. Ihr Plan wurde genehmigt, weil auch geplant war, dass das Haus immer mindestens 3 m Abstand halten sollte. Die Stadt kommt also zu unrecht im Fernsehbeitrag so schlecht weg. Wenn ich mal Lange Weile habe schreibe ich mal die Redaktion an.
    Also um den Abriss zu umgehen müssen Sie ganz schön kleine Brötchen backen. Aber meistens haben solche Nachbaranezeigen eine Vorgeschichte. Gab es da schon länger Zoff mit dem Nachbarn, sodass der nur zurück geschlagen hat?
    Ich kann zwar Ihre Sorgen nachvollziehen, aber rücken Sie doch mal damit raus, wer den Fehler nun verursacht hat. Die Stadt ist es jedenfalls nicht. Und wie eingangs erwähnt, müssen bei der Bauabnahme nicht Grenzabstaäne nachgemessen werden.
    Gruß

  14. @H. Lott

    Gut gemacht!
    • Name:
    • M.P.

  15. Das sehe ich etwas anders! Zu 7.)

    Herr Lott, Sie argumentieren an Hand einer gesehene Bauzeichnung.
    Die Maße in der Zeichnung stehen an einer für mich verkehrten Stelle. Die rechte Mauerstärke ist zu dünn eingezeichnet, sodass es auf der Zeichnung an Hand Ihrer Überlegung stimmen kann. Und überhaupt könnte diese Zeichnung vom Kindergarten sein. Ich habe mich seinerzeit auf dem Architekten verlassen. Das der Nachbar ein Jahr später mit dem selben Architekten unter einen anderen Namen eine neue Firma gründet und dann versucht mir über den Nachbar Schwierigkeiten zu machen ... dann können Sie sich doch den Rest denken. Oder? Aber im amtl. Lageplan ist der Überstand eingezeichnet und mit dem Wort "ERKER" deutlich eingetragen, sodass die Außenmauer im Erdgeschoss eine Stärke von 24 + Putz haben. Und auf dem amtl. Lageplan steht auch ein grüner Stempel mit O. K!
    Aber nochmals: Ich habe in diesem Forum meinen Artikel deswegen gesetzt, weil ich Hilfe oder evtl. Hinweise bekommen möchte. Ich möchte keinen auf die Füße treten oder irgendwelche Bomben legen. Mein Nachbar, ist mein Nachbar. Damit kann ich umgehen! Aber mit der Abwicklung und deren Folgen die ich nun als Laie habe, ist für mich nicht nachvollziehbar. Und Abreißen ist mein letztes tun!
    Vielen Dank!

  16. Hören Sie bitte auf ...

    von ihrem Architekten zu reden!
    Es ist ein Bauträger oder Generalübernehmer gewesen, mit dem Sie gebaut haben.
    Und der Plan ist nicht Kindergarten, sondern Genehmigungsgrundlage. In dem Plan ist ein Versatz in dem Bau drin, den ich auf dem Video nicht sehe. Sowas wird doch nicht anders gebaut, ohne dass Sie es merken! Ob Ihnen die Folgen klar waren, sei dahin gestellt.
    Sie als Eigentümer sind für die baurechtliche Richtigkeit Ihres Hauses zuständig.
    Der Versuch, sich jetzt mit der Abnahme rauszureden, ist mehr als schwach. Was wäre gewesen, wenn es damals aufgefallen wäre? Selbe Situation, nur ein püaar Jahre früher  -  wo Sie finanziell wahrscheinlich noch schwächer waren.
    Das von beauftragte Unternehmen hat abweichend von den Plänen gebaut, Sie haben es nicht kontrolliert. So what.
    Und nach der Nummer mit dem WDR wird das Amt wohl auch nicht mehr gesprächsberit sein.

  17. Oowweiaa?

    Hallo Herr Dühlmeyer,
    vielen Dank für Ihr Geschreibsel!
    Sie sind offensichtlich auch nicht besser wie mein EX-Architekt.
    Viel Glück noch!

  18. Es gibt ja noch Möglichkeiten ...

    aber die kann man wohl nur in sachlichen Gesprächen mit dem Bauamt hinbekommen.
    Die Zeichnung jedenfalls ist eindeutig richtig und beweißt genau das Gegenteil von Ihren Theorien.
    Wichtiger als der Grundriss ist der genehmigte Lageplan. Ich nehme aber an, dass auch der richtig gezeichnet ist. Bitte scannen Sie den doch mal ein und laden den ins Internet hoch, am Besten noch mit der Abstandflächenberechnung, falls vorhanden. Aber bitte so scannen und hochladen, dass Adressen, Namen usw. nicht zu erkennen sind.
    Dann sehen wir genau, was Sache ist.
    Ich habe nochmal das Video angeschaut.
    Es ist ein Versprung gezeichnet zwischen Windfang und WC. Und der ist nicht da. Die Wand ist begradigt gemauert worden, und zwar so, dass die Mauerecke neben der Haustür in eine Flucht mit der Hauswand des WC's gebracht wurde. Deshalb ist die Ecke zu dicht an der Grenze.
    Nun, der Nachbar hat Ihnen da eine hässliche Grenzmauer hingesetzt. Vielleicht rührt daher der ganze Ärger?
    Aber es ist ja nicht so, dass man Ihnen hier keine Hilfestellung geben will. Aber ein paar Infos müssen da noch kommen:
    War ein Bauleiter gemäß Landesbauordnung bestellt?
    Wer hat das Haus gebaut? Eigenleistung, Baufirma oder Bauträger?
    War der Architekt von Ihnen beauftragt und hatte er auch die Bauleitung?
    Wer hat das Schnurgerüst aufgestell?
    Wurde das Schnurgerüst vom Vermesser abgenommen?
    Wenn Sie uns dann noch den Lageplan zeigen können sehen wir weiter.
    Gruß

  19. auch wenn es keinen interessiert

    meine Meinung:
    das Genehmigungsfreistellungsverfahren ist halt mit größeren Risiken behaftete, als eine Baugenehmigung.
    Wie z.B. die entfallende Endeinmessung, Spätestens hierbei wäre die Überbauung aufgefallen.
    Ich persönlich finde die Abrissverfügung korrekt. Man sollte auf keinen Fall einen Präzedenzfall schaffen, nach dem Motto: wenn es lang genug nicht aufgefallen ist, wird es halt weiterhin geduldet. "Wenn das jeder machen würde"
    Ich sehe den Rückbau auch nicht als baulich problematisch an.
    Bei Grenzen sind halt alle Nachbarn empfindlich.
    Nur die Ahnungslosen vom Fernsehen (inkl. RA) haben die Karre natürlich komplett versenkt.
    Bieten Sie dem Nachbarn ein Ausgleichsgeld in relevanter Höhe an, für eine Baulasteintragung. Wenn Sie vorher weit genug reingekrochen sind, stimmt der ja vielleicht zu.
    Nur meine Meinung.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  20. Tja, ...

    da habe ich wohl Ihren wunden Punkt getroffen, dass Sie so unsachlich auskeilen. Macht nix.
    Ich sage es nochmal, so wie auch Herr Lott.
    Im Plan ist der Baukörper korrekt vermaßt und mit einem dem Grenzverlauf folgenden Versatz versehen.
    Dieser ist nun "zufällig" entfallen. Wer das veranlasst hat, ist egal.
    Eine solche Abweichung fällt auf  -  und wer dann elegant zur anderen Seite schaut, muss sich hinterher nicht aufregen, wenn es ihn einholt.
    Außerdem haben Sie den Weg des "Einer macht alles" gewählt  -  einen Bauträger oder Generalübernehmer. Nu ist der weg (pleite vermutlich) und Sie bleiben drauf hängen. Das ist halt die Kehrseite dieses Easy way des Bauens.
    Mit Planer und Einzelvergaben wäre das so nicht gelaufen, denn da gäbe es eine Haftpflicht des Planers, des Vermessers ggf. des Bauunternehmer usw.
    Eine Vielzahl von Ansprechpartnern.
    Dat eine, was ich will, das anner, was ich Schall, sagte meine Großmutter dazu immer. ^
    Ich bin mir sicher, die Damen und Herren im Bauamt haben den Trick auch schon verstanden und sind deswegen auch so "unkooperativ".
    Aber daraus hätte der WDR ja keinen Bericht über Behördenwillkür machen können.

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