Ablehnung der Übernahme einer Baulast für Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht) trotz Eintragung im Grundbuch
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Ablehnung der Übernahme einer Baulast für Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht) trotz Eintragung im Grundbuch

Hallo zusammen,
ich brauche mal Hilfe zu einem Problem, von dem ich vor Kurzem noch nicht ahnte, dass ich es haben könnte.
Im vergangenen Jahr habe ich das Haus meiner Eltern geerbt. Das zugehörige Grundstück befindet sich in der 2. Reihe. Die Zufahrt erfolgt über das vorliegende Grundstück. Unter der Zufahrt liegen auch alle Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Gas, Elektro, Telefon). Im Grundbuch ist das Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht) entsprechen eingetragen.
Anfang des Jahres ich das Haus (altes Bauernhaus von 1830,450 m²) abreißen lassen, da die Substanz einfach zu schlecht und marode war und eine Instandsetzung mich wahrscheinlich in den Ruin getrieben hätte. Statt desse beabsichtige ich an gleicher Stelle den Bau eines kleine bescheidenen Häuschens.
Das Bauamt verlangt für die Erteilung einer Baugenehmigung die Eintragung einer Baulast für das Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht).
Bei der Überfahrt handelt es sich um ein separates unbebautes Grundstück (30 m x 3,5 m), das 4 Eigentümern von 3 benachbarten Grundstücken gehört. An diese habe ich mich mit der Bitte um Übernahme der geforderten Baulast gewandt.
Meiner Bitte wurde leider mit der Begründung nicht entsprochen, dass die Zustimmung zur Baulast bei einem eventuellen Straßenbau auf der anderen Seite meines Grundstückes kaum wieder rückgängig gemacht werden kann. Außerdem bat man mich, meine hintere Zuwegung (Gartentor und Trampelpfad) zu nutzen.
Wie dem auch sei, ohne Eintragung einer Baulast  -  keine Baugenehmigung.
Kann mir jemand mit einer Erfahrung, einem Tipp oder Rat weiterhelfen? Habe ich die Möglichkeit, eine Baulast auch gegen den erkärten Willen der Eigentümer durchzusetzen, zumal mein Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht) zivilrechtlich unbestritten ist?
Im Voraus vielen Dank für die Hilfe, macht mich bitte schlau!
Gruß aus Mecklenburg-Vorpommern
  • Name:
  • man-o-man-o-man

  1. Es konnte wohl klappen ...

    Es gibt Gerichtsurteile, wonach Grunddienstbarkeiten den Belasteten auch zur Abgabe einer gleichlautenden Baulasterklärung verpflichten.
    Das bedeutet aber für Sie, dass Sie wohl den Klageweg beschreiten müssen.
    Also müssen Sie sich ohnehin an einen Fachanwalt wenden.
    Schlechte Karten haben Sie, wenn wegen dem Neubau der Wortlaut der Verpflichtungserklärung der Baulast in irgendeiner Form anders sein muss als die Grunddienstbarkeiten oder sich die Grundlage ändert, wie auch immer.
    Also: Nochmal mit den Nachbarn reden, dann zum Anwalt.
    Es ist nie klug, ein Gebäude mit Bestandsschutz abzureißen, wenn man die neue Baugenehmigung noch nicht in der Tasche hat.
    Gruß

  2. Danke!

    Ich habe mir schon fast gedacht, dass ich nun die Gerichte beschäftigen muss  -  aber was hilft's. Ich werde es wohl erst noch mal mit betteln versuchen.
    Vielen Dank für die schnelle Antwort!
    Gruß Achim

  3. Wie erlischt eine Grunddienstbarkeit?

    Das ist die Gretchenfrage!
    Nach meiner Ansicht bedarf es einer Willenserklärung aller Parteien.
    Folglich hätte der Bauantrag lauten müssen: Neubau mit bestehendem Leitungs- und Wegerecht (Leitungsrecht, Wegerecht).
    Ohne diese Erklärung fragt das Bauamt automatisch nach der Grunddienstbarkeit weil der Ver- und Entsorgung (Versorgung, Entsorgung) eine Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist.
    Falls aber ein Abriss ein Verzicht auf das Wege- und Leitungsrecht (Wegerecht, Leitungsrecht) bedeutet so haben Sie schlechte Karten.
    Das könnte der Fall sein, wenn der Abriss illegal, also ohne Genehmigung erfolgte.
    Versuchen Sie das Bauamt zu überzeugen, dass ein Wege- und Leitungsrecht (Wegerecht, Leitungsrecht) bereits besteht.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. Bei

    der Baulast geht es wohl um den Nachweis der gesicherten Erschließung. Dieser Nachweis dürfte bereits durch die bestehenden Grunddienstbarkeiten zu führen sein.
    Dass die Grunddienstbarkeit an den Bestand des Altobjekts gekoppelt sein sollen ist eher unwahrscheinlich und lässt sich durch Grundbucheinsicht nachprüfen.
    Fall für Anwalt Bau- / Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht).
    • Name:
    • M.P.

  5. Nein ...

    Nein eine Grunddienstbarkeit kann jederzeit durch Erklärung der Parteien oder auch durch Zwangsversteigerung gelöscht werden. Eine Baulast, so wird in der Schule gelehrt, nur durch den 3. Weltkrieg oder indem man das Bauamt in die Luft sprengt.. :-)). Und dann wieder: gesicherte Erschließung heißt öffentlich-rechtlich, und das heißt Baulast.

  6. Es ist zum Mäusemelken!

    Hallo,
    vielen Dank für die rege Anteilnahme.
    Ich bin zwischenzeitlich ein ganzes Stück schlauer.
    Also es ist so, dass ich ein Recht auf Eintragung der Baulast habe. Dazu gibt es eine Reihe von Urteilen und die Rechtsprechung ist da eigentlich einheitlich (obwohl, jeder Richter kann immer für eine Überraschung "gut" sein).
    Das eigentliche Problem für mich besteht jetzt eigentlich darin, dass die Baulast nicht auf eine vernünftige Art und Weise zustande kommt. Mir geht sicher ein Jahr verloren und das Verhältnis zu den Nachbarn, die sonst eigentlich ganz nett sind, wird sich durch die notwendige gerichtliche Auseinandersetzung sicher deutlich abkühlen. Von den Kosten will ich gar nicht reden.
    Da im Land M-V die Eintragung einer Baulast jedoch zwingend vorgeschrieben ist, besteht auch seitens des Bauamtes kein Ermessensspielraum. Es bleiben also leider nur die Mühlen der Justiz.

  7. Hallo noch mal, ich füge noch einenn Link ...

    Hallo noch mal,
    ich füge noch einenn Link zu einer Abhandlung zu diesem Thema von Prof. Franz Reuter von der TU Dresden an. Besseres findet man wohl nicht. Siehe Seite 14 ff.
    Vielleicht kann ich damit ja auch jemandem helfen, denn liebe Nachbarn gibt es doch schließlich überall.
    Ein schönes Wochenende!
    Gruß
    Achim

  8. Anspruch auf Baulastzustimmung bei bestehender Grunddienstbarkeit?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Andreas!
    Eine Grunddienstbarkeit verflichtet zwar nicht immer, aber zumindest sehr oft dazu, dass der Eigentümer des Grundstücks auch einer entsprechenden Baulast zustimmen muss.
    Schön zusammengefasst hat das das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 28.04.2003, Az. 9 U 204/02. Zitat aus dem Leitsatz des Urteils:

    Eine Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast kann sich aus einer Grunddienstbarkeit ergeben, und zwar als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis, wenn die Bewilligung der Baulast für den Berechtigten notwendig ist, um den Zweck der Grunddienstbarkeit zu verwirklichen. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs sind insbesondere folgende:
    a) Die Übernahme der Baulast ist zwingende Voraussetzung für eine Bebauung des berechtigten Grundstücks; auch eine Befreiung von der Baulast kommt nicht in Betracht,
    b) Inhalt und Umfang der geforderten Baulast entsprechen dem der Dienstbarkeit,
    c) Die Grunddienstbarkeit dient dem Zweck, das berechtigte Grundstück baulich zu nutzen,
    d) Die Übernahme der Baulast ist dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zumutbar (vgl. BGH, 3. Februar 1989, V ZR 224/87, BGHZ 106,348).

    Wenn du mir eine kurze E-Mail schickst, schicke ich dir gerne den Urteils-Volltext per E-Mail. Vielleicht reicht das ja, um deine Nachbarn zu "beeindrucken".
    Und: Bevor du einen Anwalt nimmst, setze den Grundstückseigentümern schriftlich (Zugangsnachweis!) eine konkrete Frist, um ihre Zustimmung zur Baulast zu erklären. Erst nach fruchtlosem Fristablauf evtl. einen Anwalt beauftragen! Wenn der Anspruch im konkreten Einzelfall wirklich besteht, kannst du dann die Anwaltskosten als Verzugsschaden erstattet verlangen.
    Viele Grüße
    Ralf

  9. Wertminderung durch Baulast

    Hallo erstmal,
    im Rahmen einer Dacherneuerung habe ich an mein älteres Haus (Baujahr 1968) ein Schleppdach anbauen lassen. Diese Schleppdach hat eine Länge von 15 m und steht genau auf der Grenze zum Nachbargrundstück. Diese Haus ist vermietet und die Eigentümer haben der Eintragung einer Baulast über 6 m schriftlich beim Bauamt zugestimmt.
    Vor Baubeginn und Baulastunterschrift habe ich einmal mit den Eigentümern gesprochen, als sie gerade Gartenarbeiten nebenan durchgeführt haben und habe ihnen mein Bauvorhaben "Höhe an der Grenze 2,70 m, Länge ca. 2 m über das Hausende hinaus" erklärt. Sie sagten  -  kein Problem (Mann). Dann habe ich nochmals telefonisch nachgefragt auch wegen der Baulasteintragung und Unterschrift. Wieder  -  kein Problem. Als ich mich dann wieder bei ihnen meldete um einen Termin beim Bauamt abzusprechen, sagt mir die Frau, dass sie eventuell das Haus verkaufen wollen und die Baulast eine Wertminderung von ca. 2.000 € darstellen würde und ob ich mich mit der Hälfte an dieser Minderung beteiligen würde.
    Stand jetzt ist, dass wir vor Unterschrift beim Bauamt bei einem Notar waren und da von keinem (Mann u. Frau) von der Wertminderung gesprochen wurde. Wir haben allerdings erfahren, dass auf dem Nachbargrundstück auch eine Grenzbebauung vorgenommen werden kann und man auch Vereinbarungen privatrechtlich treffen kann.
    Nun waren die Nachbarn bei mir und wollten das ich mich an der Wertminderung im Falle des Verkaufs und der Minderung durch den etwaigen Käufer zur Hälfte beteilige. Eine schriftliche Vereinbarung (Vertrag) wurde mir vorgelegt. Ich habe mir Bedenkzeit erbeten.
    Was soll ich tun? Unterschreiben?
    Gruß
    • Name:
    • Frau Jut-1877-Sch

  10. Sind bei mehreren Ansprüchen auch mehrere Baulasten nötig?

    Hallo noch mal,
    ich bin wie bereits im ersten Beitrag beschrieben durch das Bauamt angehalten, auf einem vorliegenden Grundstück eine Baulast (Wegerecht) eintragen zu lassen. Mein Anliegen wurde von dem Eigentümer dieses Grundstücks abgelehnt.
    Nun habe ich im Baulastverzeichnis gesehen, dass für eben diese Überfahrt, die ich nutze, bereits eine Baulast besteht, die jedoch ein weiteres Grundstück begünstigt.
    Ist denn nun für jedes Grundstück, das anliegt, eine Baulast erforderlich? Ich denke, dass bereits mit einer Baulast das öffentlich-rechtliche Interesse des Bauamtes eigentlich gesichert ist. Wie oft braucht man ein Recht, um es zu haben? (Man hat vielleicht Probleme, eh!)
    Wer letztendlich das dienende Grundstück überfahren darf, regelt sich ja ohnehin nicht über die Baulast, sondern über die Grunddienstbarkeiten nach dem Zivilrecht. Die Baulast ist doch nur zwischen dem Bauamt und dem belasteten Grunstückseigentümer als bauordnungsrechtlich sicherndes Instrument von Bedeutung.
    Ist es so, habe ich Recht oder sehe ich das richtig?
    Grüße
    Achim
    • Name:
    • man-o-man-o-man

  11. Für welches Grundstück ...

    " ... dass für eben diese Überfahrt, die ich nutze, bereits eine Baulast besteht, die jedoch ein weiteres Grundstück begünstigt ... "
    Ein weiteres Grundstück und Ihr Grundstück oder nur das weitere Grundstück?
    Also Sie müssen genau prüfen was wo steht.
    Im Grundbuch müssen für genau Ihr Grundstück Leitungsrechte und Wegerecht (auch zum Befahren mit KFZ) eingetragen sein.
    Das muss dann auch so im Baulastenverzeichnis stehen, damit die Erschließung öffentl. rechtl. gesichert ist.
    Gruß

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