Umgebungsbebauung trotz gültigen Bebauungsplans?
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Umgebungsbebauung trotz gültigen Bebauungsplans?

Hallo zusammen,
ich möchte ein Einfamilienhaus in BaWü in einer Baulücke bauen. Für diese Baulücke existiert ein gültiger, 35 Jahre alter Bebauungsplan, nachdem 2 Vollgeschosse erlaubt sind. In der Straße gibt es auch einige Mehrfamilienhäuser mit 2 Vollgeschossen. Die direkt angrenzenden Nachbarn haben aber nur EFHs gebaut mit einem Vollgeschoss, keinen Kniestock und ein relativ flaches Dach (<35 °😉.
Ich selber möchte in der Baulücke ein eingeschössiges Einfamilienhaus mit vollausgebautem OGAbk., einem Kniestock mit einem Meter und ein steileres Dach (45 °😉 bauen. Nun stellen sich aber das Landratsamt und der zuständige Herr bei der Gemeinde quer, da sie auf die Umgebungsbebauung nach § 34 pochen und ich mich damit an die zwei benachbarten Häuser orientieren müsste.
Vorher hatte ich auch eine Bauvoranfrage gestellt, ob ich das Dach mit 45 ° Neigung bauen darf, da im gültigen Bebauungsplan nur max. 35 ° erlaubt sind. Die Anfrage wurde positiv beantwortet. Anzumerken wäre auch, dass im selben Gebiet auch Häuser (direktes Nachbarhaus hinter meinem Grundstück) aus den 50er Jahren stehen, welche eine Dachneigung von mehr als 50 ° haben.
Nun meine Fragen dazu:
1. Ist § 34 überhaupt anwendbar, schließlich gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan. Wenn ich nur nach § 30 gehe, erfülle ich ja alle Anforderungen (max. 2 Vollgeschosse und 45 ° Dachneigung wurde ja über die Voranfrage bejaht) und dann müsste ich mich eigentlich überhaupt nicht darum kümmern, wie die Nachbarn gebaut haben, oder?
2. Falls § 34 doch auch angewendet werden darf (was ich ja nicht hoffe), was versteht man dann unter "nähere Umgebung"? Es gibt ja in der Straße schon Häuser mit 2 Vollgeschossen, welche 3-4 Häuser weiter weg stehen wie mein Bauplatz. Kann ich auf den Verweis dieser Häuser dann auch hoch bauen?
3. Muss ich, nur weil die direkten Nachbarn links und rechts neben mir die Bebauungsplan nicht voll "ausgenutzt" haben, mich an ihnen orientieren oder kann ich trotzdem z.B. zweigeschossig zwischendrin bauen, da es ja nach dem Bebauungsplan erlaubt ist?
Ich habe nämlich keine Lust ein Haus zu bauen, welches nur unwesentlich höher sein darf wie die zwei Nachbarhäuser, obwohl der Bebauungsplan ausdrücklich 2 Vollgeschosse erlaubt und auch schon entsprechende hohe Häuser in der Straße seit Jahrzehnten stehen.
Vielen Dank schon mal für eure Antworten!
Viele Grüße,
Andreas
  • Name:
  • Andreas

  1. Baulückenschließung im Innenbereich

    Zu 1. § 34 BauGBAbk. ist anwendbar und anzuwenden, wenn es sich bei dem Bebauungsplan um einen einfachen handelt. Ein qualifizierter Bebauungsplan muss (soll) mindestens enthalten Art und Maß der baul. Nutzung, Angaben zur überbaubaren Grundstücksfläche, Festsetzungen über öffentliche Verkehrsflächen.
    Fraglich ist der erteilte Bauvorbescheid der die Zulässigkeit Ihres BVAbk. rechtsverbindlich genehmigt haben soll.
    Wenn Ihre Bauvoranfrage genehmigt wurde haben Sie m.E. hier einen entscheidenden Ansatzpunkt für eine Durchsetzung Ihres Bauwunsches. (Verhandlungsgrundlage)
    Zu 2. der Begriff "nähere Umgebung" ist nicht genau definiert, also eine Ermessenssache der Gemeinde. Soll aber heißen, dass insbesondere die direkt anschließende Bebauung als Vorgabe herangezogen wird. Und nein, Bestandsbauten in der von Ihnen genannten Entfernung haben für Ihr konkretes Vorhaben weit weniger Einfluss bei der Entscheidung des LRA und der Gemeinde, als der direkte Nachbar.
    Zu 3. Nur wenn der Bebauungsplan qualifiziert ist können, bzw. müssen Sie gem. dessen Festsetzungen bauen.
    . -.
    🔴 Was sagt Ihr Architekt hierzu?
    Ich möchte Ihnen empfehlen:
    einen bauplanungsrechtlich erfahrenen Architekten hinzuzuziehen und nach Prüfung der Sachlage entsprechende Verhandlungen (ggf. auch zur Optimierung des bisherigen Standpunktes der Gemeinde) mit der Gemeinde und Behörde zu führen. (ggf. mit Unterstützung eines Fachanwaltes für Baurecht)
    MfG
    R. Kaiser

  2. Bebauungsplan

    Der Bebauungsplan ist von 1970, enthält aber Art und Maß der baul. Nutzung, Angaben zur überbaubaren Grundstücksfläche, Festsetzungen über öffentliche Verkehrsflächen, somit ist dieser also qualifiziert. Damit entfällt also Absatz 3 von § 30. Damit kann ich doch darauf pochen, dass § 34 nicht angewendet werden darf, da ja der Bebauungsplan qualifiziert ist, oder? Damit würde ich jegliche Diskussion über die Umgebungsbebauung im Keim ersticken.
    Der Bauvoranfrage lag eine Skizze bei, bei der Das Haus mit 45 ° Dachneigung dargestellt wurde, aber ohne Kniestock. Sollte aber egal sein, in der Anfrage war ja nur die Dachneigung relevant. Nun aber verweist das LRA aber auch auf den fehlenden Kniestock in der Skizze der Anfrage, worauf es nun den positiven Bescheid der Anfrage "aufweichen" will. Aber in der Anfrage und in der Antwort ist der Kniestock nirgends erwähnt worden, vor allem nicht im Zusammenhang mit der Dachneigung!
    Meine Wunschvorstellung ist, dass ich nur nach dem Bebauungsplan zusammen mit der Dachneigungsänderung, welche über die Voranfrage positiv beantwortet wurde, baue. Was die Nachbarn um mich herum gemacht haben, interessiert mich wenig, da der Bebauungsplan qualifiziert ist und demnach § 34 nicht anwendbar ist. Ist diese Sichtweise "wasserdicht"?
    Am Mittwoch ist die Vorortbesichtigung mit der Architektin, LRA und der Gemeinde. Die Architektin scheint nicht wirklich in der Sache engagiert zu sein, da ich ein Haus eines Generalunternehmers baue und diese für einen Pausch-Betrag für den G-Unternehmer die Pläne zeichnet. Somit hat Sie aus Ihrer Sicht nur mehr Arbeit für das gleiche Geld.
    Viele Grüße,
    Andreas Berger
    • Name:
    • Andreas Berger

  3. Ohne den konkreten Fall

    zu kennen werden Sie hier, nur basierend auf Ihren Angaben, keine verbindliche Aussage erhalten können.
    . -.
    Wenn der Bebauungsplan schon qualifiziert sein soll, so enthält dieser bestimmt Festsetzungen bspw. zum Kniestock (ob überhaupt und dann wie hoch zulässig, bzw. muss), etc.
    . -.
    Ob es rechtlich ggf. unzulässig ist den § 34 BauGBAbk. trotz Vorliegen eines B-Plans heranzuziehen ist eine rechtliche. M.E. bezieht sich § 30, Abs. 3 BauGB nur auf Vorhaben ohne qualif. Bebauungsplan. Ortssatzungen können weitere Bestimmungen enthalten.
    . -.
    Ggf. zahlen Sie Ihrer Architektin einen Bonus für die Bearbeitung Ihres Problems, oder Sie nehmen sich einen anderen kostenpflichtigen Berater (natürlich nur mit Vorlage aller beurteilungsrelevanten Unterlagen)
    MfG
    R. Kaiser

  4. Der Bebauungsplan enthält

    keinerlei Infos zum Kniestock, es ist nur eine maximale Geschosszahl von 2, Dachart und Dachneigung sowie die Dachausrichtung und die Art der Häuser (max. Häuser mit nicht mehr als 2 Wohnungen) und andere Dinge wie bebaubare Fläche, etc. Es gibt aber keinerlei Vorschriften zu entsprechenden Maßen des Bauobjektes, etc. Somit ist eigentlich nach Bebauungsplan so gut wie alles erlaubt.
    Ich werde nochmals mit meiner Architektin reden, vielleicht kann ich sie ja "motivieren".
    Vielen Dank schon mal für die bisherigen Antworten und Hilfen!
    Viele Grüße,
    Andreas Berger
    • Name:
    • Andreas Berger

  5. wenn der Bebauungsplan,

    Hallo Herr Berger,
    noch gültig ist, würde ich auf das Recht meines Bauherrn pochen! Antrag stellen und wenn negativ beschieden (eg. der Geschossigkeit) gleich in Widerspruch gehen! Das dem zuständigen Sachbearbeiter auch so mitteilen!
    Gruß aus Baden

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