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Bauplanung / Baugenehmigung

Was brauch ich fürs Finanzamt bei einer Einliegerwohnung

Hallo zusammen,
folgender Sachverhalt.
Beim Baubeginn war ein reines Einfamilienhaus geplant.
Während des Baus hat es sich ergeben dass einige Kellerräume so geändert wurden dass sich eine Einliegerwohnung ergibt.
Diese ist zur Vermietung gedacht.
Um nun auch steuerlich die Einliegerwohnung geltend machen zu können scheiden sich etwas die Geister.
Die einen sagen, es reicht aus die Wohnflächenberechnung des Architekten beim Finanzamt vorzulegen und das reicht aus um die Flächenverteilung Hauptwohnung <-> Einliegerwohnung zu ermitteln.
Andere behaupten es ist eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt notwendig die auch anscheinend im Grundbuch eingetragen werden muss.
Warum das eingetragen werden muss ist mir etwas unklar da mir weiterhin beide Wohneinheiten gehören aber okay.
Vielleicht kann jemand hier aus dem Forum etwas Licht ins Dunkel bringen was wir tun müssen damit das Finanzamt die Sache anerkennt.
Achso...Bundesland BW.
Vielen Dank

  1. Abgeschlossenheitsbescheinigungen

    nach dem WEG Gesetz werden benötigt, wenn getrenntes Wohneigentum gebildet werden soll. z.B. wegen Verkauf. Dann wird natürlich auch ins Grundbuch eingetragen. Baurechtlich ist in Ihrem Fall zu klären, ob die im KG vorgesehene Einliegerwohnung die Anforderungen erfüllt, die die LBOA Ihres Bundeslandes an Wohnungen stellt. Dazu berät Sie Ihr Architekt.

  2. Das ist bereits geschehen

    Sehr geehrter Herr Peters,
    vielen Dank für diese schnelle Antwort.
    Dass die im KG entstandene Wohneinheit tatsächlich die in BW geltenden Anforderungen an eine Einliegerwohnugn erfüllt ist geklärt und bestätigt vom Architekten.
    Entsprechende Baugesuchsunterlagen liegen auch vor.
    Es ist nur so, dass bei Baubeginn ein EFHA geplant und vom Baugesuch her eingereicht war.
    Wir bauen im Kenntnisgabeverfahren.
    Nun liegen uns die geänderten Baugesuchsunterlagen vor.
    Und nun ist eben die Frage was wir tun müssen um die Einliegerwohnung steuerlich geltend machen zu können.
    Wenn ich Ihre Auführung richtig verstanden habe ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung NICHT notwendig.
    Ist das richtig?
    Vielen Dank

  3. da Sie

    nicht verkaufen wollen, muss kein getrenntes Wohneigentum gebildet werden = Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich.

  4. Dankeschön

    Hallo Herr Peters,
    danke nochmal.
    Sorry wenn ich nochmals nachfrage, aber wenn ich Sie richitg verstehe, dann muss ich lediglich dem Finanzamt aufgrund der Baugesuchsunterlagen darlegen wie sich die Flächen aufteilen und brauche keine zusätzlichen Unterlagen mehr.
    Ist das korrekt?
    Gruß aus Stuttgart

  5. Es könnte Probleme geben

    Wenn Sie im Freistellungsverfahren gebaut haben, könnte diese gravierende Änderung einen Bauantrag erfordern.
    Bis zur Genehmigung haben Sie nun einen Schwarzbau.
    Sie müssen alle Anforderungen des Bauantrages erfüllen.
    Problemlos dürfte es sein wenn der Bebauungsplan die Einliegerwohnung zulässt und Sie alle anderen Kriterien erfüllen.
    Das sind z.B. Parkplätze, Deckenhöhen und Fenstergrößen.
    Sowas klärt man im Planungsstadium und nicht nach der Fertigstellung.
    Gruß

    Name:

    • Herr Klaus
  6. @ sven

    Was das Finanzamt angeht ist das so. Was das Bauamt angeht siehe Beitrag von H. Klaus.

  7. Sehr geehrter Herr Klaus

    Ich möchte Ihre berechtigten bedenken etwas zerstreuen.
    Als Ingenieur bin ich sehr daran interessiert immer im Rahmen des legalen zu bleiben.
    Wir waren bereits VOR dem Entschluss die Änderungen in Richtung einer ELW mit dem Bauamt in Kontakt und haben die Änderungen mit dem Bauamt abgesprochen.
    Von dort wurde uns grünes Licht gegeben wenn alle baurechtlichen Dinge eingehalten werden.
    Weiterhin wurde uns gesagt wir wollen die Unterlagen einreichen sobald sie fertig sind und dass kein Bauantrag erforderlich ist weil eben an der Außenhülle nichts verändert wurde (so war die Begründung).
    Den etwas forschen Satz "Sowas klärt man im Planungsstadium und nicht nach der Fertigstellung." hätte ich verstanden wenn wir bereits fertig wären.
    Aber das habe ich nirgends behauptet sonder ist eine reine Vermutung.
    Fakt ist vielmehr dass diese Woche das OGA fertiggestellt wird.
    Also somit sollte das auch geklärt sein.
    Langer rede kurzer Sinn.

    • Wir reichen die geänderten Baugesuchsunterlagen beim Bauamt zur Völlständigkeit ein damit die letztlich bescheid wissen.
    • Beim Finanzamt leg ich ebenfalls das Baugesuch vor um die Flächenaufteilung darzulegen.
    • es ist keine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig.

    Gruß

  8. Hallo Herr Klaus

    Ich möchte Ihre berechtigten bedenken etwas zerstreuen.
    Als Ingenieur bin ich sehr daran interessiert immer im Rahmen des legalen zu bleiben.
    Wir waren bereits VOR dem Entschluss die Änderungen in Richtung einer ELW mit dem Bauamt in Kontakt und haben die Änderungen mit dem Bauamt abgesprochen.
    Von dort wurde uns grünes Licht gegeben wenn alle baurechtlichen Dinge eingehalten werden.
    Weiterhin wurde uns gesagt wir wollen die Unterlagen einreichen sobald sie fertig sind und dass kein Bauantrag erforderlich ist weil eben an der Außenhülle nichts verändert wurde (so war die Begründung).
    Den etwas forschen Satz "Sowas klärt man im Planungsstadium und nicht nach der Fertigstellung." hätte ich verstanden wenn wir bereits fertig wären.
    Aber das habe ich nirgends behauptet sonder ist eine reine Vermutung.
    Fakt ist vielmehr dass diese Woche das OGA fertiggestellt wird.
    Also somit sollte das auch geklärt sein.
    Langer rede kurzer Sinn.

    • Wir reichen die geänderten Baugesuchsunterlagen beim Bauamt zur Völlständigkeit ein damit die letztlich bescheid wissen.
    • Beim Finanzamt leg ich ebenfalls das Baugesuch vor um die Flächenaufteilung darzulegen.
    • es ist keine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig.

    Gruß

  9. abgesprochen?

    Ich hoffe für Sie das "grüne Licht" ist was schriftliches sonst gibt es doch noch die rote Karte.
    Gruß

    Name:

    • Herr Klaus
  10. Hallo Herr Klaus,

    Weshalb sollte es denn die rote Karte geben?
    Also das ist mir gänzlich unklar.
    Wenn ich weder gegen LBOA noch gegen Bebauungsplan verstoße ist doch die Sache gegessen.
    Stichwort "Kenntnisgabeverfahren".
    Es gibt weder Bauantrag noch Baugenehmigung bei diesem Vorgang.
    Und das ist aber auch richtig so.
    Darf ich fragen weshalb hier sehr häufig diese Schwarzmalerei mit Begriffen wie "Schwarzbau", "Rote Karte" und sonstiges betrieben wird?
    Ich verstehe es ehrlich gesagt nicht weshalb.
    Gruß

  11. Immer mit der Ruhe,

    kein Grund für Streß. Bauämter bestehen meist aus mehreren Mitarbeitern, die Menschen sind, also Fehler machen. Sich auf mündliche Zusagen zu verlassen (noch dazu in der allgemeinen Form 'wenn alles in Ordnung ist, gibt's die Genehmigung') ist da etwas optimistisch bzw. fahrlässig. 'Schwarzbau' beschreibt nur, wie das Ganze heißt, wenn Bauamtler B weitere Vorschriften heranzieht, zu einer anderen Meinung kommt als Bauamtler A und dieser dann seinen 'kleinen Irrtum' bemerkt. Kann alles vorkommen; auch wenn 'Schwarzbau' für Sie zu drastisch klingen mag, es wäre einer.
    Gruß + viel Glück
    Volker

  12. Ich hab keinen Streß

    Ich kann nur manche Dinge nicht nachvollziehen.
    Wenn ich von

    • Bauamtsleiter
    • Bauamtssachbearbeiter
    • Architekt
    • Baubetreuer

    übereinstimmend die Aussage erhalte dass das Ändern der bisherigen Räume in die Einliegerwohnung (was letzlich lediglich durch 2 Zwischenwände, Umwandeln eines Fensters in eine Balkontür und die eben notwendigen Sanitärinstallationen passiert ist) keine Baugenehmigung erfordert weil die Änderungen gegenüber der bisherigen Bauausführung so minimal sind dann glaub ich das.
    Dass das nun fahrlässig sein soll find ich übertrieben.
    Oder lassen Sie sich jede Änderung einer Zwischenwand, jede geänderte Position einer Innentür usw. auch immer vom Bauamt genehmigen?
    Wenn ich die gemachten Äußerungen zur Spitze treibe wäre auch das hinzufügen einer Zwischenwand ein Schwarzbau.....
    Hmm und da kräht doch nun wirklich kein Hahn danach oder seh ich das falsch?

  13. Wenn das

    Bauamt Ihnen (Ihrem Architekten) gegenüber diese Erklärung abgegeben hat, dürfte ja gegen einen Austausch (Tektur) der betreffenden Unterlagen nichts einzuwenden sein.
    Fall aus der Praxis:
    Altbau wurde verkauft, der Altbesitzer hatte nachträglich 2 Wände anders gesetzt und den vorhandenen Spitzboden ausgebaut. Alles war zwar genehmigungsfähig, aber eben nicht genehmigt. Käufer beantragt für das Haus Fördermittel NRW. Im Zuge dieser Antragsprüfung stellt sich o.a. Sachverhalt heraus. Folge: Käufer nimmt Verkäufer wegen arglistiger Täuschung in Regress. (Verkäufer hat nicht auf die ungenehmigten Änderungen hingewiesen). "Geheilt" wurde das ganze durch vom Verkäufer zu zahlende nachträgliche Bauantragsplanung und Genehmigung.
    In Ihrem Fall könntes es auch mit dem Finanzamt Probleme geben, denn Sie brauchen zwar keine Abgeschlossenheitsbescheinigung, haben jedoch nur eine Genehmigung für ein Einfamilienhaus u. nicht für Haus mit Einliegerwohnung, resp. 2-Familienhaus.

  14. Öhm....

    vielleicht versteh ich es auch völlig falsch.
    Aber ich bin der Meinung ich benötige gar keine genehmigung da ich im Kenntnisgabeverfahren baue.
    Außerdem ist der Bau auch noch nicht abgeschlossen.
    Somit ist auch das FA kein Problem, denn wenn ich in den nächsten tagen die geänderten Unterlagen ans Bauamt schicke erfährt das Finanzamnt ja von den Änderungen und gut ists.
    Mag sein ich bin da zu naiv und leichtgläubig.....
    Gruß

  15. Naiv ist etwas anderes

    Naiv ist, mit Verlaub, etwas anderes. Vielleicht wollten Sie auch nur schreiben, "ich bin doch gar nicht so frech"?
    Schon in der Eingangsfrage wird es diffus. Einmal wird geplant (EFHA), dann während (!!) des Bauens umgeplant (ELW kommt "plötzlich" hinzu....). Gleichzeitig sei aber trotzdem schon vorher mit dem Bauamt alles abgesprochen. Für Sie völlig klar (für mich und vielleicht für das Amt letztendlich womöglich doch nicht) sind dann so "Kleinigkeiten" wie "es hat sich ergeben, dass Kellerräume geändert wurden". Für mich ist jede Änderung eine Abweichung von dem, das Sie eingereicht haben. Und Abweichungen passieren nicht einfach über Nacht, denn Heinzelmännchen gibt es auch in Stuttgart keine. Abweichungen werden mit Vorsatz gemacht. Also bitte nicht so verharmlosen. Ich mein das jetzt einfach nur sachlich, ohne provozieren zu wollen, also nicht gleich sauer reagieren.
    Und dass Bauämter so leichtfertig mit Aussagen umgehen, sorry, glaub ich jetzt einfach mal nicht. Ich halte es daher lieber mit dem, was Ihnen schon von Herrn Klaus aufgezeigt wurde.
    Wenn Sie nun von der bisherigen Planung so abweichen, dass aus einem EFH ein Zweifamilienhaus entsteht, würde mich auch mal interessieren, wie das Finanzamt auf die Frage der Eigenheimzulage reagiert (falls Sie den Antrag noch im letzten Jahr, wie ich vermute, abgegeben haben). Berichten Sie bitte? Danke und Gruß

    Name:

    • Klaus Fuchs
  16. Klarstellung

    Jede Abweichung vom Kenntnisverfahren erfordert eine Baugenehmigung.........oder wollen Sie sich Abweichungen selbst genehmigen?
    Wenn die Änderungen mit der Einliegerwohnung auch im Freistellungsverfahren gehen, müssen Sie neue Pläne einreichen.
    Wenn Sie Befreiungen benötigen geht das nur mit Baugenehmigungen.
    Ein Beamter "spricht" nur mit Bescheiden und Verfügungen.
    Ein "Kopfnicken" hat er morgen vergessen und bestreitet das nach einer Rüge des Vorgesetzten.
    Selbst Bescheide als Grundlage für Vermögensentscheidungen werden egalisiert oder durch Verfügungen verändert.
    Morgen schaut ein Beamter in Ihre Bauakte und stellt fest, dass es keine Übereinstimmung zwischen Antrag und Ausführung besteht.
    Und jetzt kommen Sie nicht damit, es sei ähnlich und nur gering anders.........
    Diese Begriffe kennt ein Beamter nicht.
    Aber ich will nicht die Pferde scheu machen.
    Nina Ruge würde sagen: Alles wird gut.........
    Gruß

    Name:

    • Herr Klaus
  17. ach so.....

    Ich bin nichtz Nina Ruge.

    Name:

    • Herr Klaus
  18. Okay dann antworte ich mal der Reihe nach

    Ich versuch mal sehr detailiiert aber dennoch stichwortartig die Sache zu erläutern.

    • Erstplanung mit Architekten eines EFHA
    • Einreichen der Unterlagen an das Bauamt um im Kenntnisgabeverfahren zu bauen nebst beantragung der Befreiungen
    • positiver Bescheid
    • Baubeginn
    • Erkenntnis "ELW wäre nicht schlecht"
    • Gespräche mit Architekten: "was muss man für eine ELW ändern ?"
    • mit den Aussagen des Archis zum Bauamt und Nachfrage was man genau an Unterlagen einreichen muss
    • Aussage des BA in Form einer e-mail: "Da alle baurechtlichen Dinge eingehalten werden, st keine Genehmigung notwendig und es kann weiterhin im Kenntnisgabeverfahren gebaut werden. Machen Sie die Änderungen und reichen uns die geänderten Unterlagen einfach irgendwann vor Fertigstellung nach."
    • Forführen des Baus mit den Änderungen
    • Nun kurz vor der Fertigstellung des Rohbaus reichen wir die Unterlagen an das Bauamt ein um dem zuständigen FA die Änderung von EFH auf ZFHA mitzuteilen.

    Mag sein dass ich uneinsichtig erscheine, aber wo verharmlose ich hier?
    In meinen (und auch Architekten, Bauamtsleiters und BA-Sachbearbeiters - ich hab die eben alle abtelefoniert) Augen ist alles in bester Ordnung.
    @Herr Fuchs
    Ich habe nie behauptet dass es über Nacht passiert ist oder keine Abweichungen gibt. Klar waren die Abweichungen Vorsatz. Aber eben NACH Rücksprache mit den ganzen Beteiligten. Ich behaupte lediglich dass die Abweichungen von der ursprünglichen Planung weiterhin im Kenntnisgabeverfahren machbar sind.
    Und zum Thema Eigenheimzulage gibt es keinerlei Probleme da wir diese nicht beantragt haben (Einkommen zu hoch....finde ich persönlich zwar nicht :-) aber das Amt :-) )
    @Herr Klaus
    Man mag sich jetzt hier trefflich über Formulierungen streiten. Aber ich habe es bisher immer so verstanden dass es auf der einen Seite das Bauen im Kenntnisgabeverfahren gibt und auf der anderen Seite das Bauen mit Baugenehmigung.
    Und warum aus einem Bau der im KGV begonnen wird und bei dem Abweichungen und Änderungen vorgenommen werden die ebenfalls im KGV gemacht werden können nun doch eine Baugenehmigung erforderlich sein soll ist für mich leider rein baurechtlich nicht nachvollziehbar.
    Um es nochmals ganz deutlich zu machen: Ich benötige durch die Änderungen weder Befreiungen oder sonstiges sondern erfülle nach wie vor sämtliche Anforderungen die an einen Bau im Kenntnisgabeverfahren gestellt werden.
    Gruß

  19. Ich sags ganz ehrlich....

    Ich hab nicht alles Vorstehende gelesen.
    Aber Sie bewegen sich in einem Graubereich der Bauordnungen.
    1) Bauantrags-/Kenntnisgabepläne müssen mit dem gebauten übereinstimmen. -> Es wäre ein Änderungsantrag/Neuverfahren nötig.
    2) Die meisten LBOA´s kennen genehmigungsfreie Baumassnahmen. Wenn Ihre Änderungen also unter die entsprechenden Regelungen Ihrer LBO fallen, KÖNNTEN Bauordner und Archi das so auslegen, das es ein "Umbau" ist und somit keine Zeichnugen eingereicht werden müssen.
    ABER:
    1) Alle Änderungen, die die Statik betreffen, müss(t)en genehmigt werden. Meist sind da die Ämter nur zu faul.
    2) Für das Finanzamt brauchen Sie aktuelle Pläne und berechnungen, sonst gibts im Falle einer Prüfung mächtigen Ärger.
    So, nu macht was draus ;-)

  20. Baurecht und Steuerrecht sind ZWEI verschiedene Dinge.

    Ein Fall aus meinem Bekanntenkreis (auch wenn ich das schon hier irgendwann mal geschrieben hatte).
    Baurecht: 2-Fam. Haus (Haus + Einliegerwohnung). Also wie bei Ihnen.
    Steuerrechtlich wurde ein 4-Fam. Haus draus. Nachträglich ! Warum?
    Die 2 Zimmer der Kinder hatten incl. begehbarem Kleiderschrank die notwendige Mindestgröße für eine "Wohnung". (muss man halt "wissen", dass der begehbare Kleiderschrank zur Wohnfläche zählt).
    Seperater Eingang über Treppe, eigene Klingel etc. Der Bauherr lies den Finanzbeamten kommen und der stelle dann notgedrungen fest, dass Steuerrechtlich das so geht. Und stellte die notwendigen Unterlagen aus.
    Ergebnis: 3/4 der Baukosten laufen als Vermietung (alte 10e Regelung). Hier waren die Zimmer an die Kinder vermietet (!).
    Baurechtlich waren keine Änderungen notwendig, weil die 2 Zimmer schon vorher so eingezeichnet waren. Nur eben als Zimmer, nicht als Wohnung.
    Hier gings also nur um die "Defintion" Zimmer <> abgeschlossene Wohnung. Also Baurecht einerseits und Steuerrecht andererseits.
    Es gibt ein Urteil vom Bundesfinanzgerichtshof, welches Ihnen erlauben würde, z.B. die Einliegerwohnung an Ihre Minderjährigen Kinder (!) zu vermieten.
    Fazit: Steuerberater vor Baugeginn zu Fragen kann in manchen Fällen ne gute Lösung sein.

  21. Ich schließe das Ganze mal ab

    Danke für die ganzen Hinweise und Anmerkungen.
    Ich weiß nun was ich für das Finanzamt (und das war ja die Ausgangsfrage) brauche.
    Die Sache mit dem Bauamt wird ja auch gemacht.
    Das hatte ich von Anfang an vor und wie offenbar der Eindruck entstand dass ich keine geänderten Pläne einreichen möchte kann ich nicht nachvollziehen.
    Aber nichts desto trotz.
    Die aktuellen Pläne (die mit dem übereinstimmen was gebaut wurde) gehen morgen per Post ans Bauamt.
    Gruß


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