Bauplanung / Baugenehmigung

Grenzbebauung mit einer Garage

Hallo zusammen,
wir haben vor Kurzem das Baugesuch im Kenntnisgabeverfahren eingereicht (Bundesland _ BaWü).
Da wir einige Abweichungen vom Bebauungsplan haben haben wir diese Abweichungen schon vor Monaten mit dem Landratsamt (Baugenehmigungsbehörde) und der Gemeinde abgestimmt.
Problem bei uns ist, dass das Gelände von der Straße aus gesehen zuerst drastisch (2 m im Gelände drin ist das Geländeniveau bereits knapp 1,50 m tiefer als die Straße) und dann seicht (bis zum Ende der Garage etwa nochmals um 1 m) abfällt.
Da die Lage der Garage im Bebauungsplan festgeschrieben ist und auch der Abstand zur Straße vorgegeben ist, liegt also der Abstand der Garagenecken fest.
Nun ist es so, dass durch das aktuelle Geländeniveau die Garage an der vorderen Ecke 445 cm und an der hinteren Ecke 550 cm weit aus dem Boden rausschaut.
So und nun kommt das Problem :
Der Sachbearbeiter auf dem Landratsamt mit dem das Ganze bisher abgesprochen war, war im Urlaub und seine Kollegin hat sich der Sache angenommen.
Und es kommt wie es kommen musste :
Sie hat uns den Baubeginn untersagt wegen "massiven Überschreitungen der Wandhöhen und Wandflächen".
Welche Möglichkeiten habe ich denn dagegen ws zu tun?
Ich meine wenn die Position der Garage vorgeschrieben ist und die Höhenlage des Geländes nicht verändert werden darf dann kann ich doch die Garage gar nicht anders bauen als jetzt gerade.
Wie ist es eigenltich mit der Stützmauer die wir von der Garage beginnend bis zur Straße errichten müssen.
Zählt die bei diesen ganzen betrachtungen eigentlich mit?
Wenn ja, dann wäre das zum einen gut, zum anderen schlecht.
Schlecht wäre es, weil dann die Länge der Grenzbebauung 9 m überschreiten würde. Die Stützmauer hat eine Länge von 5,50 m und die Garage auch nochmal von 7 m.
Gut wäre es, weil die Höhe laut LBOA von BaWü vom höchsten Geländepunkt aus gemessen wird, sofern am Gebäudeteil verschiedene Höhen vorliegen.
Also alles in allem eine etwas verworrene Geschichte.
Vielen Dank für jede Hilfestellung

  1. Gefälle

    Hallo Sven,
    Deine Darstellung geht davon aus, dass die Garage Ihren Boden auf Strassenniveau hat. Woher stammt diese Vorgabe?
    Baurechtlich "angesagt" wäre doch die Garage auf dem vorhandenen Gelände zu platzieren. Es ergibt sich dann natürlich eine abfallende Zufahrt von der Strasse hin zur Garage (wie steil wäre die?). Ob das sinnvoll / machbar /wünschenswert ist, kann man ohne Ortskenntnis kaum beurteilen.
    Grüße

  2. Gefälle wäre spannend !!

    Hallo Oliver,
    das Gelände an dem Punkt an dem die Garage beginnt liegt derzeit ziemlich genau 2 m unterhalb Straßenniveau!
    Und das auf einer Länge von 5,5 m.
    Ich hatte eigentlich nict vor ne Zahnradbahn zu bauen :-)
    Nee im Ernst.
    Ein Gefälle ist sinnvoll nicht realisierbar.
    Selbst bei einem lt. meinem Architekten (O-Ton) "im Winter mörderischem" Gefälle von 10% kommt man auf eine maximale Höhendifferenz von 55 cm.
    Das sind dann aber immer noch fast ein Meter zuviel von den maximalen 3 m.
    Wichtiger Hintergrund :
    Die Garage ist im Haus integriert und liegt auf gleicher Höhe mit dem EFHA.
    Somit können sich auch die Höhen des Garagenbodens nicht sehr viel von der Höhe des EFH (und somit indirekt auch von der Straße..) unterscheiden.
    Mir scheint dass wir da irgendwie angeschmiert sind.
    Einerseits dürfen wir die Garage nur so bauen wie wir es nun eingereicht haben.
    Andererseits eben wieder nicht weil zu hoch und zuviel Wandfläche.....
    Ich fände es ehrlich gesagt nicht sonderlich fair dass ein Gebäude das dem Bebauungsplan entspricht nur mit hohen Zusatzkosten (Abweichungen) - wen überhaupt - oder eben über Eintragung einer Baulast gebaut werden kann.
    Ist doch eigentlich nur Geldmacherei.....
    Darf es überhaupt sein dass ein Bebauungsplan gegen die LBOA vertsößt?
    Denn das tut er ja wenn er die Position der Garage in so engen Grenzen vorgibt, diese Garage dann aber nicht gebaut werden kann da sie ansonsten gegen die LBO verstößt....
    Ziemlich verwirrte Grüße

  3. B-Plan vor LBO

    Hallole Herr Tejcka,
    man müsste wissen, bzw. Ihr Archi MUSS das wissen, was genau im Bebauungsplan steht. Aber Grundsätzlich gilt, daß Planungs- vor Ordnungsrecht steht. d.h. wenn im B-PlanA steht sie müssen die Garage da hin bauen und zwar so hoch, dann entfällt die LBOA, weil sie dementsprechend über die 3 m Höhe kommen.
    Gruß aus Baden

  4. Hallo Herr Oberst, Vielen Dank für den Tip. ...

    Hallo Herr Oberst,
    Vielen Dank für den Tip.
    Wo kann ich dieses so nachlesen?
    Dann kann ich das dem LRA mal unter die Nase halten....
    Im Bebauungsplan ist die Garage exakt an dieser Stelle so eingezeichnet.
    Die Höhe ist allerdings nicht definiert.
    Kann das ein grund sein, dass das LRA sagt "ätsch dann mach halt ein Gefälle"?
    Wie gesagt: Von Straße zu Geländeoberkante an der Garagenkante sind es knapp 2 m Höhenunterschied auf 5,5 m Länge.
    DAS kann ja nun niemand von mir verlangen oder?
    Gibt es keine maximalen Steigungen die einzuhalten sind?
    Vielen Dank

  5. GaVO

    Hallole Herr Tejcka,
    Bundesrecht steht vor Landesrecht.
    Der B-PlanA kommt vom BauGB (Bund), die LBOA also danach.
    Es gibt gewisse Rampenneigungen, damit eine Garage anfahrbar ist.
    Außerdem steht in §3 Abs. 2 Garagenverordnung steht:
    Zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und einer Rampe mit mehr als 10 vom Hundert Neigung muß eine Fläche von mindestens 3 m liegen, deren Neigung nicht mehr als 10 vom Hundert betragen darf. Bei Rampen von Kleingaragen (was Ihre ist) können Ausnahmen zugelassen werden, wenn keine Bedenken wegen der Sicherheit oder Ordnung des Verkehrs bestehen.
    Dazu sollte sich mal jemand gedanken machen ;-)
    Gruß aus Baden

  6. Dankeschön für dieses Zitat

    Hallo Herr Oberst,
    herzlichen Dank dafür.
    Also so wie ich - und auch die Herren der Gemeinde und auch Planer usw. - es sehe, wäre eine Steigung von mehr als 10% an dieser Stelle potentieller Selbstmord :-)
    Die Gegend liegt in einem sehr schneereichen gebiet und wenn ich da an den Winter denke dann brauch ich da echt ne Zahnradbahn hoch auf die Straße....
    Und wenn ich abends nach einem Schneefall-Tag heimkomme muss ich das Auto erst auf der Straße stehen lassen, Schnee schippen und dann streuen damit ich gefahrlos in die Garage komme.....
    Also neee
    Da muss ich mal argumentativ mich vorbereiten auf das Gespräch.
    Wenn der Bebauungsplan die Garage an der Stelle des Geländes vorsieht, dann kann es nicht sein dass das LRA sagt "nöö die Abweicheung von der Höhe und der Wandfläche lassen wir nicht zu weil sie gegen die LBOA verstößt".
    Denn dann hätte der Bebauungsplan-Ersteller ja mächtig gepfuscht in meinen Augen....

  7. Alternativen

    Hallo Sven,
    2 m auf 5,5 m sind natürlich nicht machbar. Aber diese "max. 10%" auf die sich hier scheinbar alle einschießen sind doch nicht reell. Zumindest bei uns in der Gegend gibt es viele Garagenzufahrten mit deutlich mehr Steigung. Gegen Schnee gibt es Mittel (Schieber, Rampenheizung...) Alternativen, die ich überlegen würde:
    a. Garage mit max. Gefälle (20%?) planen
    b. Garage nach hinten setzen (also die 5,5 m strecken)
    c. Garage seitlich flach beginnen lassen (um die Wandfläche klein zu halten), d.h. die Garage sitzt zwar auf der grenze, das Tor aber vielleicht 1-2 m ins Grundstück gerutscht -> je nach Dachneigung verlierst Du dabei natürlich Grundstücksfläche.
    d. Kombination aus a-c
    Möglichkeiten a und b müssen natürlich mit den Planungsbehörden abgestimmt werden. Ich verstehe Dein Problem, aber zugleich grausts mich bei dem Gedanken, ich wäre Dein Nachbar und Du wolltes mir eine derartige Monstergarage und -mauer auf die Grenze setzen. Was sagt denn eigentlich Dein Architekt außer "Augen zu und durch"?
    Grüße

  8. wenig Alternativen möglich

    Hallole Oliver,
    klar gibt es Rampen die steiler sind, aber Sie müssen die Kuppen- und Wannenausrundung bei Rampen berücksichtigen, damit die Kfz nicht "aufsitzen".
    Wenn die GA weiter nach hinten rückt, braucht er eine Befreiung vom GA-Standort, hat eine größere überbaute Fläche, die Wandfläche zum Nachbarn wird auch nicht unbedingt kleiner,...
    @Sven:
    Eine Lösung muß der ortskundige Planer mit dem LRA finden
    Gruß aus Baden

  9. Hallo Oliver, danke für die Anregungen - Zu ...

    Hallo Oliver,
    danke für die Anregungen
    Zu der Rampenheizung und dem Schieber...naja....klar ich kann die Garageneinfahr beheizen aber die Mehrkosten sind ja nicht unerheblich.....
    Zu den von Dir genannten Alternativen :
    a) Bin ich dann immer noch sowohl mit der Wandfläche als auch der Wandhöhe über den LBOA-Grenzen.
    b) Bringt nicht wirklich viel denn zum Einen fällt das Gelände nach hinten ungefähr um 20% ab und zum anderen ist unter der Garage ein Keller der vom Haus zugänglich sein sollte und je weiter ich das Ganze nach hinten schiebe um so mehr zerreiße ich den Keller.
    Außerdem ist die Position der Garage im bebauungsplan auch in der Geländetiefe vorgegeben.
    c) Selbst wenn man das optische Außer acht lässt. Um in die Grenzen von LBO zu kommen müsste die Dachkante um 2 m reinverlegt werden. Das heißt auf der Grenze ist die Garagenwand dann noch gerademal 0,50 m hoch. Ich verbrauche in der Breite 2 m und somit müsste auch das Haus um 2 m verschoben werden da Garage und Haus aneinander gebaut sind. Somit würde ich aber auf der gegenüberliegenden Seite die Abstandsfläche verletzen. Sprich: Komplettes umplanen des Gebäudes und eine optisch mehr als fragwürdige Lösung....
    d) auch die Kombinationen sind nur schwer machbar aus den o.g. Gründen.
    Also die Geschichte mit dem Nachbarn ist kein Thema, denn von dem kamen schon einige sehr gute Vorschläge und Ideen wie man die große Wandfläche optisch gut aufwerten kann.
    Von Nachbarseite aus bestehen also keine Einwände oder bedenken.
    Zumal er an seiner Grundstücksgrenze ein ähnliches (wenn auch nicht ganz so gravierendes) Problem hat.
    Architekt sagt "Es ist vernünftig nicht anders lösbar eine Garage unter Einhaltung des Bebauungsplanes zu errichten.".
    Der Bebauungsplan ist laut seiner Aussage "ein Auswuchs schwachsinniger Planer".
    Hilft mir aber jetzt alles nichts.
    Ich bin mal gespannt was passiert wenn die Leute wieder aus dem Urlaub kommen mit denen das ganze mal abgesprochen wurde und die mir für diese ganzen Dinge grünes Licht gegeben haben.
    Es ist ja nicht so dass wir das "einfach so" geplant haben und gehofft haben es wird schon klappen.
    Da haben ja schon einige Gespräche stattgefunden.
    Nur eben jetzt wurde es erstmal abgelehnt.....
    Ich hoffe das ändert sich nächste Woche.


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