Baugenehmigung Umnutzung: Notwendigkeit, Bestandsschutz & Vorgehen in Hamburg?
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Baugenehmigung Umnutzung: Notwendigkeit, Bestandsschutz & Vorgehen in Hamburg?

Hallo in die Runde,
ich lese nun schon eine Weile mit und bin ganz begeistert von dem Forum! Nun habe ich auch eine Frage, vielleicht kann ja jemand helfen.
Wir haben in Hamburg ein Haus von 1930 gekauft. Dieses Haus mit nahezu quadratischem Grundriss hat zum Garten noch einen kleinen rechteckigen einstöckigen Anbau. Dieser ist durch die Küche mit einer ganz normalen Zimmertür zu erreichen.
Dieser Anbau ist zunächst als Waschküche geplant worden, also ein Nebengebäude, und auch etwas einfacher gebaut als das Haus (keine doppelte Hauswand). Von unserem Vorbesitzer ist dieser Anbau zur Hälfte als Büro und zur anderen Hälfte als Lagerraum genutzt worden.
Jetzt wollen wir diesen Anbau gern in einen zusätzlichen Wohnraum verwandeln und dafür auch eine Terrassentür einbauen. Wir haben bei Einsicht des Bebauungsplanes festgestellt, dass er zur Hälfte aus dem in der Zwischenzeit veränderten Baufeld herausragt. Hierzu nun meine Frage (n):
1. Muss ich die Umnutzung (von Nebengebäude in Wohnraum) generell beantragen (den Einbau der Tür doch sicher, oder)?
2. Bekommen wir ein Problem weil wir dabei aus dem Baufeld herausragen oder gilt hier auch Bestandsschutz?
3. Oder mache ich mir zu viele Gedanken?
Gruß und ein schönes Wochenende!
  • Name:
  • jolante
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie ein Haus in Hamburg gekauft haben und einen Teil des Nebengebäudes von Lagerraum in Wohnraum umnutzen möchten. Zudem planen Sie den Einbau einer Terrassentür. Ob Sie hierfür eine Baugenehmigung benötigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

    Zunächst ist der Bebauungsplan relevant. Dieser legt fest, welche Art von Nutzung in dem Gebiet zulässig ist. Ich empfehle Ihnen, Einsicht in den Bebauungsplan zu nehmen, um zu prüfen, ob die geplante Umnutzung mit den Festsetzungen übereinstimmt.

    Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Bestandsschutz. Wenn die bisherige Nutzung (Lagerraum) genehmigt war oder zumindest seit langer Zeit ohne Beanstandung besteht, könnte ein gewisser Bestandsschutz greifen. Allerdings gilt dies nicht automatisch für jede Nutzungsänderung, insbesondere wenn diese wesentlich ist oder bauliche Veränderungen erfordert (z.B. Einbau einer Terrassentür).

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen dringend, sich mit dem zuständigen Bauamt in Hamburg in Verbindung zu setzen. Dort können Sie die konkrete Situation schildern und eine verbindliche Auskunft darüber erhalten, ob für die Umnutzung und den Einbau der Terrassentür eine Baugenehmigung erforderlich ist. Klären Sie auch, ob der Bestandsschutz relevant ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet festlegt. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und enthält detaillierte Regelungen zu Bauweise, Gebäudehöhe, überbaubaren Flächen und anderen baulichen Merkmalen.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baunutzungsverordnung, Baurecht.
    Bestandsschutz
    Der Bestandsschutz ist ein Rechtsprinzip, das unter bestimmten Voraussetzungen den Fortbestand einer baulichen Anlage oder Nutzung sichert, die einmal rechtmäßig errichtet wurde oder zumindest seit langer Zeit ohne Beanstandung besteht. Er schützt vor nachträglichen Änderungen der Rechtslage, die den Bestand der Anlage oder Nutzung gefährden würden.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Genehmigung, Nutzungsänderung.
    Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Die Landesbauordnung (LBO) ist das zentrale Gesetz des Baurechts in jedem Bundesland. Sie enthält die grundlegenden Vorschriften für die Errichtung, Änderung, Nutzung und Beseitigung von baulichen Anlagen. Die LBO regelt unter anderem die Anforderungen an die Standsicherheit, den Brandschutz, den Schallschutz und den Wärmeschutz von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Bauvorschriften.
    Nutzungsänderung
    Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die bisherige Nutzung eines Raumes oder Gebäudes in eine andere Nutzung umgewandelt wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Lagerraum in Wohnraum umgewandelt wird. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig.
    Verwandte Begriffe: Umnutzung, Baurecht, Baugenehmigung.
    Umnutzung
    Umnutzung bezeichnet die Änderung der Zweckbestimmung eines Gebäudes oder Raumes. Eine Umnutzung kann bauliche Veränderungen erforderlich machen und ist oft genehmigungspflichtig.
    Verwandte Begriffe: Nutzungsänderung, Baugenehmigung, Baurecht.
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Sie ist in den meisten Fällen erforderlich, um sicherzustellen, dass die geplanten Maßnahmen den geltenden Bauvorschriften entsprechen.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baurecht, Bauordnung.
    Bauamt
    Das Bauamt ist die zuständige Behörde für alle Fragen rund um das Bauen. Es erteilt Baugenehmigungen, überwacht die Einhaltung der Bauvorschriften und berät Bauherren in baurechtlichen Fragen.
    Verwandte Begriffe: Baubehörde, Bauaufsicht, Baurecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist eine Umnutzung und wann ist sie genehmigungspflichtig?
      Eine Umnutzung liegt vor, wenn die bisherige Nutzung eines Raumes oder Gebäudes geändert wird (z.B. von Lagerraum zu Wohnraum). Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen, den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Wesentlichkeit der Änderung ab.
    2. Frage: Was ist ein Bebauungsplan und wo finde ich ihn?
      Ein Bebauungsplan ist ein verbindliches Dokument, das festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet baulich genutzt werden darf. Er enthält Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubaren Grundstücksflächen. Bebauungspläne sind in der Regel bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung einsehbar.
    3. Frage: Was bedeutet Bestandsschutz im Baurecht?
      Der Bestandsschutz sichert unter bestimmten Voraussetzungen den Fortbestand einer baulichen Anlage oder Nutzung, die einmal rechtmäßig errichtet wurde oder zumindest seit langer Zeit ohne Beanstandung besteht. Er schützt jedoch nicht vor jeder Veränderung oder Erweiterung.
    4. Frage: Welche Rolle spielt die Landesbauordnung bei einer Umnutzung?
      Die Landesbauordnung (LBO) enthält die grundlegenden baurechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes. Sie regelt unter anderem, wann eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche Anforderungen an bauliche Anlagen gestellt werden.
    5. Frage: Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung umbaue?
      Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung umbaut, riskiert ein Bußgeld und die Anordnung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Im schlimmsten Fall kann die Nutzung untersagt werden.
    6. Frage: Kann ich eine Baugenehmigung auch nachträglich beantragen?
      Ja, es ist möglich, eine Baugenehmigung auch nachträglich zu beantragen. Allerdings besteht kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die Baubehörde prüft, ob die bauliche Anlage den geltenden Vorschriften entspricht.
    7. Frage: Welche Unterlagen benötige ich für einen Bauantrag?
      Die erforderlichen Unterlagen für einen Bauantrag sind je nach Bundesland und Art des Bauvorhabens unterschiedlich. In der Regel sind Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan und Nachweise zur Standsicherheit und zum Brandschutz erforderlich.
    8. Frage: Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung erteilt wird?
      Die Bearbeitungsdauer für einen Bauantrag ist unterschiedlich und hängt von der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der Baubehörde ab. In der Regel dauert es mehrere Wochen oder Monate.

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  2. Baugenehmigung Hamburg: Anbau-Umnutzung & Gestaltungssatzung

    Umnutzung, Terrassentüreinbau
    Hallo jolante,
    also in der LBOAbk.-Schleswig-Holstein (die Landesbauordnungen aller Länder sind praktisch gleich, dürfte somit auch für die Hamburgische Bauordnung zu treffen) steht unter dem
    § 69, genehmigungs- und anzeigefreie (genehmigungsfreie, anzeigefreie) Vorhaben unter Absatz 2 und 3 folgendes: (2) Keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedarf die Änderung der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen (Eigene Anmerkung: Es sei denn es läge eine Gestaltungssatzung der Stadt für Ihre Straße vor, kann ich mir bei einem Anbau im Garten kaum vorstellen)
    (3) Keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedarf die Änderung der Nutzung einer Anlage, wenn öffentlich? rechtliche Vorschriften für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen stellen.
    Zu den Bebauungsgrenzen, "keine schlafenden Hunde wecken", Nachfragen bringen Behörden nur auf dumme Ideen.
    MfG und schönes Wochenende

  3. Baugenehmigung Hamburg: Anbau-Umnutzung & Gestaltungssatzung

    Umnutzung, Terrassentüreinbau
    Hallo jolante,
    also in der LBOAbk.-Schleswig-Holstein (die Landesbauordnungen aller Länder sind praktisch gleich, dürfte somit auch für die Hamburgische Bauordnung zu treffen) steht unter dem
    § 69, genehmigungs- und anzeigefreie (genehmigungsfreie, anzeigefreie) Vorhaben unter Absatz 2 und 3 folgendes: (2) Keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedarf die Änderung der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen (Eigene Anmerkung: Es sei denn es läge eine Gestaltungssatzung der Stadt für Ihre Straße vor, kann ich mir bei einem Anbau im Garten kaum vorstellen)
    (3) Keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedarf die Änderung der Nutzung einer Anlage, wenn öffentlich? rechtliche Vorschriften für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen stellen.
    Zu den Bebauungsgrenzen, "keine schlafenden Hunde wecken", Nachfragen bringen Behörden nur auf dumme Ideen.
    MfG und schönes Wochenende

  4. Bestandschutz erloschen: Umnutzung ohne Baugenehmigung – Risiko!

    dem ist nicht so ...
    Bauliche Veränderungen und Umnutzungen heben den Bestandschutz auf.
    Bei Selbstnutzung kann das unbemerkt bleiben.
    Bei festgestellten Verstößen kann dann die Baubehörde einen Abriss des Anbaues verfügen oder sie untersagt einfach die Nutzung.
    Spätestens bei einem Verkauf kommt die ganze Sache hoch, denn nur was genehmigt ist ist auch legal.
    Schwarzbauten können nur legalisiert werden, wenn der Bau nach aktuellen Gesetzen zu genehmigen wäre.
    Wenn der Anbau früher legal genehmigt wurde müssen Sie ihn wie genehmigt nutzen oder eine Umnutzung beantragen.
    Nun gilt wieder der erste Satz.
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. LBO-Vergleich: Hamburgische Bauordnung ähnlich Schleswig-Holstein

    hhm
    Herr klaus sollte recht haben.
    was mir aufgefallen ist : also in der LBOAbk.-Schleswig-Holstein (die Landesbauordnungen aller Länder sind praktisch gleich, dürfte somit auch für die Hamburgische Bauordnung zu treffen)
    <<<<<< Zitat Ende!
    die Landesbauordnungen sind mitnichten alle gleich  -  im Gegenteil sind sie sehr verschieden!
    schauen sie sich z.B. mal die fantastische bayerische bo an und dann zum Kontrast mal die Berliner oder brandenburger bo. nee nee.
    nur so als Hinweis.
    MfG
    jens

  6. LBO-PDF: Link zur Landesbauordnung Schleswig-Holstein

    nehmen Sie doch einfach die die hier:

  7. Architekt für Umnutzung: Terrassentür-Einbau beantragen sinnvoll?

    Herzlichen Dank für die Antworten Dann bin ich ...
    Herzlichen Dank für die Antworten. Dann bin ich ja doch nicht paranoid😉
    Nur, was tue ich jetzt? Ich neige ja immer dazu, bei Problemfällen Experten ranzulassen. In diesem Fall sollte das ja wohl ein Architekt sein, nur, machen die so etwas überhaupt? Es geht ja letztlich nur darum, den Einbau einer Terrassentür mit damit verbundener Umnutzung zu beantragen. Klingt für mich nicht sehr spannend und auch nicht wirklich lukrativ, oder?
    Oder würden Sie mir raten, selbst zum Bauamt zu gehen und einfach mal mit den Leuten zu reden?
    Einen herzlichen Gruß, Jolante

  8. Kostengünstige Option: Vorabfrage zur Umnutzung beim Bauamt

    die letzte Variante
    kostet Sie zwar nen Vormittag, ist aber kostengünstig (max Parkticket) und reicht ggf. schon aus. Den Architekt können Sie falsl notwendig immer noch beauftragen
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baugenehmigung Umnutzung Hamburg: Bestandsschutz & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für die Umnutzung eines Anbaus in Hamburg. Der Bestandschutz kann durch bauliche Veränderungen erlöschen. Eine Vorabfrage beim Bauamt oder die Beauftragung eines Architekten werden als sinnvolle nächste Schritte empfohlen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Bestandschutz erloschen: Umnutzung ohne Baugenehmigung – Risiko! können bauliche Veränderungen und Umnutzungen den Bestandschutz aufheben, was im schlimmsten Fall zum Abriss des Anbaus führen kann.

    ✅ Zusatzinfo: Die Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer sind sich ähnlich, wie im Beitrag LBO-Vergleich: Hamburgische Bauordnung ähnlich Schleswig-Holstein erwähnt wird. Ein Link zur LBO Schleswig-Holstein wird im Beitrag LBO-PDF: Link zur Landesbauordnung Schleswig-Holstein bereitgestellt.

    👉 Handlungsempfehlung: Um Rechtssicherheit zu erlangen, sollte entweder eine Vorabfrage beim Bauamt gestellt werden (siehe Kostengünstige Option: Vorabfrage zur Umnutzung beim Bauamt) oder ein Architekt mit der Beantragung der Umnutzung beauftragt werden, wie im Beitrag Architekt für Umnutzung: Terrassentür-Einbau beantragen sinnvoll? diskutiert wird. Dies ist besonders wichtig, um Probleme bei einem späteren Verkauf zu vermeiden.

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