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Bauplanung / Baugenehmigung

Schwarzbau Wohnhaus und Scheune trotz eintrag beim Katasteramt und Vermessung

Guten Tag geehrte Forumsteilnehmer,
Unser Nachbar hat uns beim Bauamt (in Niedersachsen) anzeigen lassen. Unser vor drei Jahren erworbenes Haus mit Scheunennebengebäude (ehemals Landwirtschaft) besitzt keine Baugenehmigung (sagt das Bauamt). Das Grunstück stammt aus 1930 und in den folgenden 7 Jahren sind Haus und Scheune entstanden. Die Scheune ist auf zwei Seiten direkt an die Grunstücksgrenze gesetzt, an einer weiteren außenseite hat sie einen Abstand von ca. 1 Meter. Nachbarlich befindet sich jedoch nur ein Acker. Da ich vor dem Hauskauf schon mal einen Bericht über alte gekaufte Gebäude ohgne Baugenehmigung und die verheerenden folgen gesehen hatte, war ich beim Kauf vorsichtig, als keine Bauzeichnungen und Baugenehmigungen vorgelegt werden konnten. Dies schien mir aber nicht so verdächtig, da schon mehrere Besitzerwechsel vorlagen und der Bau vor dem 2.Weltkrieg lag, wo sowas durchaus mal verschütt gehen kann. Daher habe ich bei einer Bauamtnebenstelle erkundigt und Einsicht erhalten. Dort waren alle Gebäude exakt so wie sie stehen eingezeichnet und auf meine Frage ob ich davon ausgehen kann, das für die eingezeichnetetn teile auch Baugenehmigungen vorliegen, gab es ein klares ja (jedoch nichts schriftlich!). Bei Einem weiteren Besuch beim Katasteramt noch vor dem ungebetenen Bauamtsvertreterbesuch zeigte die original einmessungspläne von 1930 (ohne Bebauung), das Haus und die Scheune wurden 1964 vermessen (durch das Katasteramt) wenn damals allerdings auch keine Baugenehmigung vorlag muss man sich natürlich am Kopf kratzen und fragen, was die Ämter da eigentlich tun. Desweiteren wurde 1979 eine Abwassersammelgrube vom Landkreis genehmigt, die auch die Zeichnung der Bebauung (vermutlich aus der Vermessung von 1964) ausweist.
Kann das Bauamt bzw. das Katsteramt sich hier wirklich aus der Verantwortung stehlen? Eine Baugenehmigung (neben den finanziellen Kosten) würde hier auch eine Baulasteintragung auf dem Acker (der wohl nie Bauland wird weil extremer Außenbereich und als Landwirtschaftliche Fläche eingetragen)
unseres Gerschätzten Nachbarn notwendig machen, der, da er uns "angeschwärzt" hat, daran vermutlich kein Interesse hat. Wie schätzt ihr die Chancen bzw. gerichtlichen Möglichkeiten ein, 1. an einer Baugenehmigung (vielleicht ist die ja auch beim Bauamt verschlampt worden, kann man ja nicht ausschließen) vorbeizukommen bzw. 2. Wenn Baugenehmigung, dann zumindest die Zwangsweise verordnete Eintragung einer Baulast auf dem Acker unseres Nachbarn evtl. durch Gerichtsbeschluß, denn ein kleiner teil des Wohnhauses hat leider zu einer Seite auf einer Länge von ca. 6 Metern einen Abstand von nur ca. 1,5 m zur Grenze, da wäre ein Rückbau richtig scheisse!
Wenn dem Nachbarn der Sachverhalt schon ewig bekannt war und er diesbezüglich nie was unternommen hat, kann er sich dann jetzt noch zumindest gegen die Baulasteintragung wehren?
Schöne Grüße und herzlichen Dank im Voraus
Ralf

Name:

  • Ralf König
  1. verschiedene Grundlagen

    Ohne genaue Kenntnis der Umstände und ohne Ortskenntnis ist es schwer verlässliche Hinweise zu geben. Daher nur ein paar Rahmenbedingungen:
    1. Das Vermessungsamt / Katasteramt misst die vorhandene Bebauung auf, unabhängig, ob eine Genehmigung vorliegt (insbes. bei Altbestand...). Ähnliches gilt bezüglich der Abwassergrube.
    2. Grundsätzlich sind Sie als Grundeigentümer nachweispflichtig, ob das Gebäude genehmigt war. Ob im Amtsarchiv Akten vorhanden sind oder nicht, entscheidet nicht über die Zulässigkeit. Es legt höchstens die Vermutung nahe...
    3. Ob ein Rückbau verlangt werden kann hängt von mehreren Faktoren ab; insbes. wenn das Gebäude zu irgend einem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen ist, dürfte ein Rückbau nicht durchzusetzen sein.
    4. Einem Nachbarn gegen seinen Willen eine Grunddienstbarkeit aufzuzwingen käme der Enteignung gleich. Dies ist i.d.R. nicht möglich. Evtl kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf das Einhalten der vollen Abstandsfläche verzichtet werden (Abweichung).
    Es gibt evtl. Chancen. Näheres sollte ein Fachmann (Baurechtlich sattelfester Architekt, evtl in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt) vor Ort nach div. Ermittlungen und in Absprachen mit dem Bauamt und evtl. dem Nachbarn klären können

  2. Gefahr in Verzug

    Innerhalb 5 Jahre ab Verkauf können Sie den Verkäufer wegen Betrugs anzeigen.
    Verlangen Sie vom Vorbesitzer die Baugenehmigungen oder den Nachweis der Rechtmäßigkeit.
    Auf keinen Fall vor einer Klärung mit dem Vorbesitzer einen Bauantrag stellen.
    Ich bin in der gleichen Lage und habe eigene Bauanträge gestoppt.
    Grund:
    Werden die Bauanträge abgelehnt müssen Sie als Besitzer zurückbauen und verlieren Ihren Anspruch an den Vorbesitzer.
    Wenn der Nachbar Sie nach mehreren Besitzerwechsel nun angezeigt hat, ist das ein schikanöses Verhalten und dieser ist Schadenersatzpflichtig.
    Einspruchsmöglichkeiten des Nachbarn verjähren in der Regel nach 5 Jahren.
    Bei Vorkriegsbauwerken sollte das Bauamt beweisen, dass es sich um Schwarzbauten handelt.
    Sonstige Bauverwaltungsakte in den letzten 50 Jahren sind in Verbindung mit jetzt behaupteter Illegalität sonderbar weil jeder Verwaltungsakt mit der Einsicht in den letzten Genehmigungsstand beginnt.

    Name:

    • Herr Klaus
  3. Betrugsanzeige

    wird nicht greifen. Haben z.Zt. vergleichbaren Fall, Gebäude aus 1962, Dachausbau und Wintergartenausbau ohne Genehmigung. Dieser sachverhalt stellte sich erst nach Notarvertrag heraus.
    Ergebnis: Die Tatsache, dass die Anbauten nicht genehmigt sind, waren dem verkäufer bekannt. Trotz Haftungsausschluss für Sachmängel ist dies ein mangel, der vom Verkäufer (weil ihm bekannt) hätte mitgeteilt werden müssen.
    Das er dies unterlassen hat, fällt das Ganze unter den Begriff "Arglistige Täuschung". Z.Zt. holt Verkäufer die Baugenehmigung auf seine Kosten ein.
    Das Problem im hier vorliegenden Fall wird sein, dem verkäufer nachzuweisen, dass er von dem Mangel (fehlende Baugenehmigung) gewusst hat. Sowohl für "Arglistige Täuschung" als auch (für hier nicht anwendbaren Betrugsversuch) ist das aber Voraussetzung.
    Konsultieren Sie auf jeden Fall einen Anwalt!

  4. @Hr. Klaus

    Eine Haftung des Vorbesitzers ist möglich, aber auch an bestimmte Bedingungen geknüpft. Evtl. müssen Sie nachweisen, daß der Vorbesitzer vom Schwarzbau gewusst hat bzw. hätte wissen müssen.
    Nachbar: Evtl. hat der Nachbar selbst einen Anpruch darauf verloren, gegen die bestehenden Schwarzbauten vorzugehen, kann jedoch i.d.R. nicht für ein behördliches Einschreiten schadensersatzpflichtig werden.
    Beweispflicht: Grundsätzlich ist der Bauherr nachweispflichtig, daß ein Gebäude genehmigt ist. Kann dieser Nachweis nicht geführt werden, und liegen auch sonst keine Anhaltspunkte für eine vorhandene Genehmigung vor, ist von einer formalen Rechtswidrigkeit auszugehen (fehlende Baugenehmigung)
    Danach muß die Behörde in eigenem Ermessen prüfen, ob eine Beseitigung erforderlich / rechtmäßig ist.
    Hierbei muß die derzeitige Rechtslage (nachträgliche Genehmigungsfähigkeit) wie auch die früheren Rechtslagen (Genehmigungsfähigkeit zu irgend einem Zeitpunkt) von der Behörde berücksichtigt werden.
    Und hier beginnen auch die Chancen für alte Gebäude, da früher je nach Region nur wenige Vorschriften das Bauen regelten.
    Näheres kann jedoch nur vor Ort geprüft werden.

  5. Also hier Betrug anzubringen...

    ... ist gelinde gesagt, etwas daneben. Gehen wir nur mal davon aus, daß der Verkäufer den gleichen Kenntnisstand hatte wie der Käufer vor Vertrag. Dann ist das noch nicht einmal arglistige Täuschung, mithin ist der Betrugsverdacht völlig daneben.

  6. Mal nachgefragt:

    dem zuständigen Bauamt ist -wie Sie schreiben- die fehlende Baugenehmigung durch Anzeige bekannt.
    Ist das Bauamt schon an Sie herangetreten? Wenn ja, mit welcher Forderung?

  7. Irgendwie verstehe ich das nicht

    wenn da einer zum Amt geht und sagt eine Genehmigung liege nicht vor, muss er das doch eigentlich Beweisen, das dieses Gebäude nicht genehmigt wurde?! Haben wir nicht eine Unschuldsvermutung in Deutschland ?! Weshalb muss eigentlich der Käufer, der nicht mal Bauherr ist, nachweisen, das eine Genehmigung existiert ?! Gerade wenn das Gebäude vor dem 2.WK errichtet wurd besteht doch z.B. durch die Vernichtung von Bauakten durch Feuer etc. keine Chance, soetwas jemals nachzuweisen. Ist es hier nicht möglich so etwas wirklich mit dem Verweis abzuschmettern, der Nachbar müsse beweisen das keine Genehmigung erteilt sei, nämlich in dem er Unterlagen aus der Bauzeit beibringt aus denen hervorgeht, das eine Genehmigung versagt wurde ?! Sonst kann man ja ganze Städte baugenehmigungsrechtlich zur Disposition stellen, wenn ich weiß, das Stadtarchiv oder Teile sind im Krieg zerstört, abgebrannt etc. Noch dazu war die Zeit vor 2.WK eine, wo nahezu alles eingreicht und genehmigt wurde, Schwarzbauten waren damals eher unüblich denke ich!

  8. Betrug oder arglistische Täuschung

    Vielleicht hat der Verkäufer gewusst oder hätte wissen müssen das die Bauwerke illegal sind, forschen Sie in den alten Unterlagen des Hauses oder beim Bauamt.
    Oft findet man alte amtliche Bescheide.
    Auf jeden Fall ist der Verkäufer verantwortlich und Sie können rückabwickeln.
    Eine Rückabwicklung oder Schadenersatz wird verwirkt, wenn Sie die Anträge beim Bauamt stellen, wenn diese abgelehnt werden, müssen Sie auch noch die Abrisskosten tragen.
    Hier hat man es mit 2 Rechtslagen zu tun:
    a) öffenliches Recht
    b) Privatrecht
    Beide Rechtslagen sind wie die Eisenbahnschienen: die treffen sich auch in der Unendlichkeit nicht d.h. keiner kennt die Gesetze des anderen oder will etwas davon wissen.
    Es nutzt nichts, wenn Sie zum Bauamt sagen: ich habe was gekauft das da seit Jahren stand, es muss rechtens sein.
    Andererseits kann der private Vertrag nicht erfüllt sein, wenn Genehmigungen fehlen.
    Wenn Sie vor 3 Jahren gekauft haben, besteht die Gefahr der Verjährung, egal ob Betrug oder arglistische Täuschung.
    Vergeuden Sie nicht diese Zeit durch erfolglosen Kampf gegen die Bauverwaltung.
    Nehmen Sie einen Rechtsanwalt und eröffnen Sie dem Verkäufer den Streit.
    Vermutlich hat der sogar dem Nachbarn einen Tip gegeben.

    Name:

    • Herr Klaus
  9. einige Antworten und Details zum Schwarzbau

    Vielen Dank für Ihre zahlreichen Anregungen.
    Zum Thema Betrug, der Vorbesitzer hatte uns beim Verkauf erzählt, er wollte einen Abrißantrag für die eingefallenen Teile des Scheunengebäudes stellen. Nachfrage beim Bauamt zeigte leider keinen Eintrag darüber, denn spätestens da hätte die fehlende Baugenehmigung ja bemerkt werden müssen. Ob der Verkäufer da damals vielleicht mündlich mitgeteilt bekommen hatte und daraufhin verkauft hat, werde ich wohl nie erfahren. Somit Betrug bzw. arglistige Täuschung wohl nicht nachweisbar (kann ja auch alles ganz anders gewesen sein).
    Außerdem habe ich die zerfallen Teile wieder aufgebaut, da sonst bei einem etwaigen späteren Neuaufbau heutige Grenzabstände gelten würden.
    Spannend scheint jetzt ja zu sein, ob der Bau in der Zeit damals bis heute jemals genehmigungsfähig gewesen wäre. Nach lapidarer Auskunft des Katsteramtes wegen des geringen bzw. nich vorhandenen Grenzabstandes hieß es, das haben damals die Bürgermeister mit den Betroffenen so geklärt, da gab es diese Grenzproblematik gar nicht.
    Meine Frage nun noch, unterscheidet das Baugesetz bei den Grenzabständen zwischen Städtisch und janz weit draussen und falls das Wohngebäude mit seinen teilwese 1,5 metern Grenzabstand einseitig bzw. die Scheune irgendwann mal so genehmigt werden konnte, was gab es denn vor dem Baugesetzt von 1960, reine Willkür?
    Wenn damals durch Bürgermeisterentscheid (und sei dies auch nur theoretisch möglich gewesen) so was zulässig war, muß es dann heute -natürlich mit vernünftiger Statik etc. genehmigt werden?
    Fragen über Fragen
    Gruß Ralf

    Name:

    • Ralf König

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