Bauen auf unerschlossenem Grundstück: Voranfrage, Erschließungskosten & Bauerwartungsland?
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Bauen auf unerschlossenem Grundstück: Voranfrage, Erschließungskosten & Bauerwartungsland?

Hallo,
leider habe ich in der Suchfunktion keine Antwort auf meine Fragen gefunden.
Mir wurde in Leichlingen (Rheinland) ein Grundstück angeboten, welches noch nicht erschlossen ist, es aber eine positiv geprüfte Voranfrage über den Anbau eines Wohnhauses gibt.
" ... Grundst. liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans nach $ 30 BauGBAbk., jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB ... "
Wie muss ich dieses Schreiben deuten? Ich würde gerne im nächsten Jahr anfangen zu bauen. Wie sieht es im Normalfall aus, wenn so eine vorläufige Anfrage genehmigt wurde? Ist der Bauantrag nur noch Formsache oder kann sich das Ganze über Jahre herauszögern? Wonach richten sich die Erschließungskosten? Es handelt sich um 600 m² Bauland (oder Bauerwartungsland?) und 300 m² Gartenland. Ein Kanal liegt in unmittelbarer Nähe zum Grundstück, aber der Verkäufer (privat) sagte es müsste noch geklärt werden, ob man an diesen Kanal dürfe. Was muss ich in etwa an Erschließungskosten rechnen?
MfG
Carsten Maziul
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  • Maziul
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich beurteile die Situation wie folgt: Ein Grundstück in Leichlingen mit positiv geprüfter Voranfrage für ein Wohnhausanbau klingt vielversprechend. Allerdings ist es wichtig zu klären, was "noch nicht erschlossen" genau bedeutet.

    Wichtige Punkte, die ich prüfen würde:

    • Erschließungskosten: Welche Kosten kommen für die Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom) auf mich zu? Der Verkäufer sollte hier Auskunft geben können.
    • Bauerwartungsland vs. Bauland: Handelt es sich tatsächlich um Bauerwartungsland oder bereits um Bauland? Der Unterschied ist entscheidend für die Bebaubarkeit und den Wert des Grundstücks.
    • Gültigkeit der Voranfrage: Wie lange ist die positiv geprüfte Voranfrage noch gültig?
    • Kanalanschluss: Ist ein Kanal in der Nähe des Grundstücks vorhanden?

    Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass ein Bauantrag eine Formsache ist, auch wenn eine Voranfrage positiv beschieden wurde. Die endgültige Baugenehmigung hängt von vielen Faktoren ab.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich detailliert über die Erschließungskosten zu informieren und den Status des Grundstücks (Bauerwartungsland/Bauland) genau zu prüfen. Ziehen Sie einen Fachmann (Architekt, Bauingenieur) hinzu, um die Voranfrage und die Bebaubarkeit des Grundstücks zu bewerten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauerwartungsland
    Flächen, die nach den Vorstellungen der Gemeinde in absehbarer Zeit Bauland werden sollen. Es besteht aber noch kein Rechtsanspruch auf Bebaubarkeit.
    Verwandte Begriffe: Bauland, Rohbauland, Ackerland
    Bauland
    Flächen, die im Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen sind und somit grundsätzlich bebaubar sind.
    Verwandte Begriffe: Bauerwartungsland, Rohbauland, Wohnbaufläche
    Erschließungskosten
    Kosten, die für die erstmalige Herstellung der für die bauliche Nutzung notwendigen öffentlichen Einrichtungen (z.B. Straßen, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung) entstehen.
    Verwandte Begriffe: Anschlussbeiträge, Anliegerbeiträge, Infrastrukturkosten
    Bauvoranfrage
    Ein formeller Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie dient der Klärung einzelner Fragen im Vorfeld eines Bauantrags.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Vorbescheid
    Bebauungsplan
    Ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Gebäude in welcher Größe und Form errichtet werden dürfen.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baunutzungsverordnung, Baurecht
    Unerschlossenes Grundstück
    Ein Grundstück, das noch nicht an die öffentlichen Versorgungsnetze (Wasser, Abwasser, Strom, Straßen) angeschlossen ist.
    Verwandte Begriffe: Erschließung, Baureifes Land, Infrastruktur
    § 34 BauGBAbk.
    Regelt das Bauen im Innenbereich, also in bebauten Ortsteilen, wenn kein Bebauungsplan existiert. Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baurecht, Innenbereichssatzung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "unerschlossenes Grundstück"?
      Ein unerschlossenes Grundstück hat noch keine direkten Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze wie Wasser, Abwasser, Strom und Straßen. Die Erschließung muss erst erfolgen, was zusätzliche Kosten verursacht.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland?
      Bauerwartungsland ist Land, bei dem in Zukunft Bauland entstehen soll, aber noch keine konkreten Baupläne vorliegen. Bauland ist bereits als Bauland ausgewiesen und kann bebaut werden. Bauland ist in der Regel teurer als Bauerwartungsland.
    3. Welche Kosten kommen bei der Erschließung eines Grundstücks auf mich zu?
      Die Erschließungskosten variieren je nach Lage und den notwendigen Anschlüssen. Sie umfassen in der Regel Kosten für den Straßenbau, die Verlegung von Wasser- und Abwasserleitungen sowie den Anschluss an das Stromnetz.
    4. Wie lange ist eine positiv beschiedene Bauvoranfrage gültig?
      Die Gültigkeitsdauer einer Bauvoranfrage ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, beträgt aber meist zwischen einem und drei Jahren. Nach Ablauf der Frist muss eine neue Voranfrage gestellt werden.
    5. Ist ein Bauantrag nach einer positiven Voranfrage eine Formsache?
      Nein, ein Bauantrag ist keine Formsache, auch wenn eine Voranfrage positiv beschieden wurde. Der Bauantrag muss alle relevanten Vorschriften und Bestimmungen erfüllen, um genehmigt zu werden.
    6. Was ist eine Bauvoranfrage?
      Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie gibt dem Bauherrn mehr Sicherheit bei der Planung.
    7. Wo finde ich Informationen zu den Erschließungskosten?
      Informationen zu den Erschließungskosten erhalten Sie bei der Gemeinde oder dem zuständigen Erschließungsträger. Der Verkäufer des Grundstücks sollte ebenfalls Auskunft geben können.
    8. Was bedeutet es, wenn ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt?
      Wenn ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, richtet sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB (Bauen im Innenbereich) oder § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). Dies kann die Bebaubarkeit erschweren.

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  2. Bauantrag auf Bauerwartungsland: Risiken trotz Voranfrage!

    Der Verkauf von Grundstücken mit Bauantrag
    nimmt in letzter Zeit zu, offensichtlich erhoffen sich die Grundstücksverkäufer so einen höheren Erlös beim Verkauf. Sollte die Bauvoranfrage positiv beschieden werden heißt das aber noch lange nicht, dass diese Bauvoranfrage den eigenen Wünschen entspricht. Auf jeden Fall muss ein Bauantrag gestellt werden, und wenn der wesentlich anders aussieht wie die positive Bauvoranfrage kann der Bauantrag durchaus auch abgelehnt werden! § 34 bedeutet zudem, dass kein Bebauungsplan vorliegt, somit kein Kenntnisgabeverfahren möglich ist und folglich ein möglicherweise langwieriges (bei beschriebener Problematik) Genehmigungsverfahren nötig ist. Nächstes Jahr anzufangen kann also u.U. eng werden.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Bauen auf unerschlossenem Grundstück: Voranfrage, Erschließungskosten & Bauerwartungsland

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Herausforderungen beim Bauen auf einem unerschlossenen Grundstück, insbesondere im Hinblick auf Voranfragen, Erschließungskosten und die Bewertung als Bauerwartungsland. Es wird diskutiert, dass eine positive Bauvoranfrage nicht automatisch die Genehmigung des Bauantrags bedeutet. Die Erschließungskosten können einen erheblichen Faktor darstellen und sollten vorab genau geprüft werden. Der Status als Bauerwartungsland birgt Unsicherheiten bezüglich der tatsächlichen Bebaubarkeit.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage garantiert nicht die Genehmigung des Bauantrags, insbesondere wenn dieser wesentlich von der Voranfrage abweicht. Dies wird im Beitrag Bauantrag auf Bauerwartungsland: Risiken trotz Voranfrage! hervorgehoben. Es ist ratsam, die eigenen Wünsche und Vorstellungen frühzeitig mit den zuständigen Behörden abzustimmen.

    💰 Kosten: Die Erschließungskosten für ein unerschlossenes Grundstück können erheblich sein und sollten vor dem Kauf genau kalkuliert werden. Diese Kosten umfassen unter anderem die Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom) und den Straßenbau. Es ist ratsam, Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen und die Kosten detailliert aufzuschlüsseln.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf eines unerschlossenen Grundstücks sollte eine umfassende Prüfung der Bebaubarkeit und der zu erwartenden Erschließungskosten erfolgen. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den zuständigen Behörden und Fachplanern ist empfehlenswert, um potenzielle Risiken und Kostenfallen zu vermeiden. Klären Sie, ob es sich um Bauerwartungsland oder Bauland handelt.

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