Wer kann uns helfen? Unser Grundstück liegt im Außenbereich und zu 3/4 im Überschwemmungsgebiet eines kleinen Baches in Hessen, 65594). Laut Informationen, darf man in Hessen im Innenbereich auch im Überschwemmungsgebiet bauen. Da unser Grundstück als Außenbereich eingestuft ist, haben wir nun auf Anraten des Kreisbauamtes bei der Gemeinde eine Klarstellungs-Satzung beantragt, die dann durch den Magistrat nicht zustande kam, da diese ausführten, dass diese Satzung in unserem Fall nicht zulässig ist. Auf nochmalige Nachfrage beim Kreisbauamt erklärte man uns wir sollten besser eine Entwicklungs- und Ergänzungssatzung (Entwicklungssatzung, Ergänzungssatzung) beantragen, so bekämen wir das Grundstück in den Innenbereich eingestuft und somit würde nach § 34 beurteilt. Doch leider hat uns niemand (auch der Architekt nicht) darüber informiert, dass in diesem Falle ein Antrag auf Planung (Bebauungsplan) folge und nach Genehmigung des Bebauungsplan durch die zuständigen (69?) Behörden diese Satzung erst in Kraft tritt. Somit stellt sich die Frage ob wir hier das Kostenrisiko für die Planung eingehen, wenn die Naturschutzbehörde und Wasserbehörde hier mit Sicherheit Einwendungen gegen den Bebauungsplan abgeben. Unser Dorf (300 Einwohner) wird durch den Bach in zwei Teile getrennt, die Ortsbrücke verbindet die zwei Teile. An beiden Seiten des Baches stehen bereits ältere Häuser die direkt am Bach angrenzen, also kein Abstand zum Gewässer. Unser Grundstück liegt angrenzend an die Brücke, somit augenscheinlich direkt im Ortskern. Die Erschließung wäre gesichert. Wir wohnen in einem Mietshaus genau gegenüber dieses Grundstückes. Die Zufahrtsstraße wird von den Mietern genutzt. Rechts und links liegen jeweils 6 Grundstücke. Auf der Seite des Mietshauses sind alle Grundstücke bebaut. Die Seite des betreffenden Grundstückes ist nur zum Teil bebaut (Garagen, Lagerhalle) Am Ende der Straße steht bereits auf der Seite unseres Grundstückes ein Wohnhaus, was allerdings zu der oberhalb verlaufenden Querstraße gehört, also nicht zur maßgeblichen Straße. Hinter unserem Grundstück befinden sich nur Wiese und Wald. Angeblich laut Ortsvorsteher verlaufe die Ortsgrenze hinter den Grundstücken. Gemeinde teilte mit, die Grundstücke seien als Mischgebiet eingetragen. Die Entwicklungs- und Ergänzungssatzung (Entwicklungssatzung, Ergänzungssatzung) wurde nun vom Magistrat beschlossen und auf Anfrage erklärte man mir, dass wir nun einen Antrag auf Planung stellen müssten. Ein Baugebiet ist in den nächsten Jahren nicht zu erwarten und das letzte wurde vor 10 Jahren erschlossen. Leider konnte uns bisher auch noch keiner Auskünfte erteilen, die der Wahrheit entsprachen. Wir wurden von der Gemeinde zum Kreisbauamt geschickt und wieder zurück. Hin und Her. Keiner wollte uns verbindlich mal erklären wie es weiter geht. Die Gemeinde hat zwar ihren guten Willen gezeigt, in dem sie die anderen Eigentümer der Grundstücke angefragt hat, die ganze Straßenseite erschließen zu lassen, diese jedoch sind schon alle sehr alt und haben kein Interesse daran.
Wer kann uns weiter helfen.
Wir sind über jeden Hinweis dankbar!
Gruß Yvonne
Bauen im Außenbereich am Bachlauf: Kostenrisiko, Genehmigung & Satzung im Überschwemmungsgebiet?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Bauen im Außenbereich am Bachlauf: Kostenrisiko, Genehmigung & Satzung im Überschwemmungsgebiet?
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Hochwasserschutzmaßnahmen sind zwingend erforderlich, um Schäden am Gebäude zu vermeiden.
🔴 Kritisch: Die Nähe zum Bachlauf kann Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes haben. Eine entsprechende Prüfung ist notwendig.
🔴 Kritisch: Eingriffe in den Naturhaushalt (z.B. durch Bebauung) können zu Auflagen durch die Naturschutzbehörde führen.
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Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob Sie in Ihrem Grundstück im Außenbereich und Überschwemmungsgebiet bauen können. Die Gemeinde scheint Ihr Vorhaben durch eine Satzung zu unterstützen, aber es gibt viele Aspekte zu beachten.
🔴 Gefahr: Bauen im Überschwemmungsgebiet birgt Risiken durch Hochwasser. Schäden am Gebäude und der Umgebung sind möglich.
Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:
- Prüfung der Klarstellungs- oder Entwicklungssatzung: Lassen Sie sich die genauen Inhalte der Satzung von der Gemeinde aushändigen und prüfen Sie, welche Auflagen und Einschränkungen damit verbunden sind.
- Einholung einer Bauvoranfrage: Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt, um die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens zu klären.
- Einbeziehung von Fachleuten: Ziehen Sie einen Architekten oder Bauingenieur hinzu, der Erfahrung mit Bauen im Außenbereich und Überschwemmungsgebieten hat.
- Gespräch mit der Naturschutz- und Wasserbehörde: Klären Sie ab, welche Auflagen zum Schutz des Bachlaufs und des Überschwemmungsgebietes zu erfüllen sind.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich umfassend von einem Fachanwalt für Baurecht beraten, um die rechtlichen Rahmenbedingungen und potenziellen Risiken zu verstehen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Außenbereich
- Der Außenbereich umfasst Gebiete außerhalb der bebauten Ortslage. Hier gelten besondere Schutzbestimmungen, um die freie Landschaft zu erhalten. Bebauung ist nur in Ausnahmefällen zulässig.
Verwandte Begriffe: Innenbereich, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan - Überschwemmungsgebiet
- Ein Überschwemmungsgebiet ist ein Gebiet, das bei Hochwasser regelmäßig überflutet wird. Hier gelten besondere Bauvorschriften, um Schäden durch Hochwasser zu vermeiden.
Verwandte Begriffe: Hochwasserschutz, Retentionsfläche, Deich - Klarstellungssatzung
- Eine Klarstellungssatzung dient dazu, die Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich klarer zu definieren. Sie kann einzelne Grundstücke dem Innenbereich zuordnen, auch wenn sie eigentlich im Außenbereich liegen.
Verwandte Begriffe: Entwicklungssatzung, Bebauungsplan, Innenbereichssatzung - Entwicklungssatzung
- Eine Entwicklungssatzung ermöglicht es der Gemeinde, im Außenbereich eine Bebauung zuzulassen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dies ist in der Regel an eine geordnete städtebauliche Entwicklung gebunden.
Verwandte Begriffe: Klarstellungssatzung, Bebauungsplan, Außenbereichssatzung - Baugenehmigung
- Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben zu errichten, zu ändern oder zu nutzen. Sie ist erforderlich, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauvoranfrage, Baubehörde - Bauvoranfrage
- Eine Bauvoranfrage ist ein formloser Antrag beim Bauamt, um vorab zu klären, ob ein bestimmtes Bauvorhaben an einem bestimmten Ort grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Bauberatung - Bebauungsplan
- Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der Bebauung in einem bestimmten Gebiet festlegt. Er enthält Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubaren Grundstücksflächen.
Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Was ist eine Klarstellungssatzung?
Antwort: Eine Klarstellungssatzung ist ein Instrument der Gemeinde, um die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich zu definieren. Sie kann dazu dienen, einzelne Grundstücke dem Innenbereich zuzuordnen, obwohl sie eigentlich im Außenbereich liegen. - Frage: Was ist eine Entwicklungssatzung?
Antwort: Eine Entwicklungssatzung ermöglicht es der Gemeinde, im Außenbereich eine Bebauung zuzulassen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dies ist in der Regel an eine geordnete städtebauliche Entwicklung gebunden. - Frage: Welche Risiken bestehen beim Bauen im Überschwemmungsgebiet?
Antwort: Beim Bauen im Überschwemmungsgebiet besteht ein erhöhtes Risiko von Schäden durch Hochwasser. Dies kann sowohl das Gebäude selbst als auch die Umgebung betreffen. Zudem können Auflagen zum Hochwasserschutz die Baukosten erhöhen. - Frage: Welche Rolle spielt die Naturschutzbehörde?
Antwort: Die Naturschutzbehörde ist zuständig für den Schutz von Natur und Landschaft. Beim Bauen in Bachnähe oder im Überschwemmungsgebiet prüft sie, ob das Vorhaben Auswirkungen auf den Naturhaushalt hat und welche Auflagen zum Schutz der Umwelt zu erfüllen sind. - Frage: Was ist eine Bauvoranfrage?
Antwort: Eine Bauvoranfrage ist ein formloser Antrag beim Bauamt, um vorab zu klären, ob ein bestimmtes Bauvorhaben an einem bestimmten Ort grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie gibt Planungssicherheit und hilft, unnötige Kosten zu vermeiden. - Frage: Was bedeutet "Bauen im Außenbereich"?
Antwort: Bauen im Außenbereich bedeutet, dass das Grundstück außerhalb der bebauten Ortslage liegt. Hier gelten in der Regel strengere Regeln als im Innenbereich, um die freie Landschaft zu schützen. - Frage: Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
Antwort: Ein Bebauungsplan legt die Art und Weise der Bebauung in einem bestimmten Gebiet fest. Er enthält Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubaren Grundstücksflächen. Wenn ein Bebauungsplan für das Gebiet existiert, muss sich das Bauvorhaben daran halten. - Frage: Was ist das Kostenrisiko beim Bauen?
Antwort: Das Kostenrisiko beim Bauen umfasst alle unvorhergesehenen Kosten, die während der Bauphase entstehen können. Dazu gehören beispielsweise Mehrkosten durch unerwartete Auflagen, Verzögerungen oder Baumängel.
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Überschwemmungsgebiet: Bauleitplanung – Rechtliche Aspekte
Planung im Überschwemmungsgebiet
Zum Problem von Bauleitplanung im Überschwemmungsgebiet: -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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Bauen im Außenbereich am Bachlauf: Genehmigung im Überschwemmungsgebiet
💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Herausforderungen und Risiken beim Bauen im Außenbereich, insbesondere in Überschwemmungsgebieten in Hessen. Es geht um Baugenehmigungen, Klarstellungssatzungen, Entwicklungssatzungen und die damit verbundenen Kostenrisiken. Die Diskussion beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und gibt Hinweise zur Vorgehensweise bei der Planung und Antragstellung.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die Bauleitplanung im Überschwemmungsgebiet unterliegt besonderen rechtlichen Aspekten, wie im Beitrag Überschwemmungsgebiet: Bauleitplanung – Rechtliche Aspekte erläutert wird. Es ist entscheidend, sich frühzeitig über die spezifischen Bestimmungen zu informieren.
✅ Zusatzinfo: Eine Klarstellungssatzung oder Entwicklungssatzung kann unter Umständen eine Bebauung im Außenbereich ermöglichen, selbst wenn das Grundstück im Überschwemmungsgebiet liegt. Dies erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung und Abstimmung mit den zuständigen Behörden.
💰 Kosten: Das Bauen im Außenbereich und im Überschwemmungsgebiet birgt erhebliche Kostenrisiken. Diese können durch zusätzliche Auflagen, notwendige Schutzmaßnahmen oder Verzögerungen im Genehmigungsprozess entstehen. Eine realistische Kostenkalkulation ist daher unerlässlich.
👉 Handlungsempfehlung: Vor Beginn der Planung sollte eine umfassende Beratung durch einen Architekten und einen Baurechtsexperten erfolgen. Es ist ratsam, frühzeitig Kontakt mit dem Kreisbauamt und der Gemeinde aufzunehmen, um die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens zu klären und mögliche Hindernisse zu identifizieren. Die Einhaltung der relevanten Gesetze und Verordnungen ist von entscheidender Bedeutung, um rechtliche Konsequenzen und finanzielle Risiken zu vermeiden.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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