Abgeschlossenheitserklärung für Einliegerwohnung: Notarwahl, Voraussetzungen & Kosten?
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Abgeschlossenheitserklärung für Einliegerwohnung: Notarwahl, Voraussetzungen & Kosten?

Kaufe gerade in BW ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Keller. Durch die Hanglage eine Kellerwohnung ohne jede Einschränkung mit separatem Eingang. Diese Wohnung soll Freiberuflich genutzt werden und der Freiberufler soll nicht gleichzeitig Eigentümer dieser Kellerwohnung und der darüber sein. Jetzt sagt der mit der Abgeschlossenheitserklärung beauftragte Architekt, das Bauamt verweigert die Genehmigung weil Heizungsraum und der Raum mit den Öltanks mit im Keller sind. Diese müssen immer für jeden zugänglich sein, somit ist keine Abgeschlossenheit gegeben. Soweit nachvollziehbar.
Jetzt kommt es aber: Es sei denn, der Notar würde ein s.g. Wegerecht in der unteren Wohnung für die Eigentümer der oberen Wohnung eintragen. Dann ginge es.
Jetzt kommt es aber noch besser: Das würde "kaum" noch ein Notar machen, weil es eine unpraktikable Lösung sei.
Jetzt frage ich mich, ob es wirklich an der Wahl des Notars liegt, ob die Aufteilung geht oder nicht. Eine bauliche Veränderung ist nicht von mir gewünscht.
Danke für Eure Antworten.
  • Name:
  • Wolfgang
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    🔴 Kritisch: Ohne korrekte Abgeschlossenheitserklärung und Eintragung im Grundbuch kann die freiberufliche Nutzung der Einliegerwohnung rechtlich angreifbar sein.

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    Die Frage, ob eine Abgeschlossenheitserklärung für eine Einliegerwohnung erforderlich ist und ob die Wahl des Notars hierbei eine Rolle spielt, lässt sich wie folgt beantworten:

    Eine Abgeschlossenheitserklärung ist notwendig, um eine Einliegerwohnung rechtlich als separate Wohneinheit auszuweisen und im Grundbuch als eigenständiges Wohnungseigentum zu führen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn die Einliegerwohnung vermietet oder freiberuflich genutzt werden soll und der Nutzer nicht gleichzeitig Eigentümer des gesamten Hauses ist.

    Die Wahl des Notars spielt insofern eine Rolle, als dass der Notar die Abgeschlossenheitserklärung beurkundet und die Teilungserklärung erstellt, welche die Grundlage für die Aufteilung des Eigentums bildet. Es ist ratsam, einen Notar zu wählen, der Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht hat.

    🔴 Gefahr: Ohne Abgeschlossenheitserklärung und separate Grundbucheintragung kann es zu rechtlichen Problemen bei Vermietung, Verkauf oder Finanzierung der Einliegerwohnung kommen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit dem Notar und dem Architekten die genauen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitserklärung (z.B. bauliche Trennung, separater Zugang, eigene Sanitärräume) und lassen Sie sich ein Angebot für die Erstellung der Teilungserklärung erstellen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheitserklärung
    Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Wohneinheit baulich von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen Zugang hat. Sie ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum. Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Wohnungseigentum, Sondereigentum.
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungs- und Teileigentume regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und die Stimmrechte der Eigentümer. Verwandte Begriffe: Abgeschlossenheitserklärung, Wohnungseigentumsgesetz, Gemeinschaftseigentum.
    Wohnungseigentum
    Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Es entsteht durch die Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch. Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teileigentum.
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem sonstigen abgeschlossenen Raum innerhalb eines Gebäudes. Es umfasst die Räume innerhalb der Wohnung sowie bestimmte Bestandteile, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Teileigentum.
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, wie z.B. das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und die Heizungsanlage. Es steht im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentumsverhältnisse, Belastungen) verzeichnet sind. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Verwandte Begriffe: Grundbucheintragung, Eigentümer, Belastung.
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden (z.B. Kaufverträge, Teilungserklärungen) beurkundet und Rechtsberatung leistet. Er sorgt für die rechtssichere Abwicklung von Grundstücksgeschäften. Verwandte Begriffe: Beurkundung, Teilungserklärung, Kaufvertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit in sich abgeschlossen ist und somit als separate Einheit im Grundbuch eingetragen werden kann. Sie ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
    2. Wer benötigt eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Eine Abgeschlossenheitserklärung wird benötigt, wenn ein Gebäude in mehrere separate Wohneinheiten aufgeteilt werden soll, die jeweils als eigenständiges Wohnungseigentum verkauft, vermietet oder belastet werden sollen. Dies ist häufig bei Mehrfamilienhäusern oder Häusern mit Einliegerwohnungen der Fall.
    3. Welche Voraussetzungen müssen für eine Abgeschlossenheitserklärung erfüllt sein?
      Die Wohneinheit muss baulich abgeschlossen sein, d.h. sie muss über einen eigenen Zugang verfügen und von anderen Wohneinheiten getrennt sein. Zudem müssen alle für eine selbstständige Nutzung notwendigen Räume (Wohnräume, Küche, Bad, WC) vorhanden sein.
    4. Wer stellt eine Abgeschlossenheitserklärung aus?
      Die Abgeschlossenheitserklärung wird von der zuständigen Baubehörde (Bauamt) ausgestellt. Hierfür ist in der Regel ein Antrag mit den entsprechenden Bauplänen und Unterlagen erforderlich.
    5. Was kostet eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Die Kosten für eine Abgeschlossenheitserklärung variieren je nach Gemeinde und Aufwand. Sie setzen sich aus den Gebühren der Baubehörde und den Kosten für den Architekten zusammen, der die notwendigen Pläne erstellt. Es ist ratsam, vorab ein Angebot einzuholen.
    6. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die die Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten regelt und die Grundlage für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch bildet. Sie enthält Angaben zu den einzelnen Einheiten, den Gemeinschaftsflächen und den Stimmrechten der Eigentümer.
    7. Kann eine Abgeschlossenheitserklärung nachträglich erstellt werden?
      Ja, eine Abgeschlossenheitserklärung kann auch nachträglich für bestehende Gebäude erstellt werden, sofern die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies ist jedoch mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden.
    8. Was passiert, wenn keine Abgeschlossenheitserklärung vorliegt?
      Ohne Abgeschlossenheitserklärung kann kein Wohnungseigentum gebildet werden. Die einzelnen Wohneinheiten können nicht separat verkauft, vermietet oder belastet werden. Zudem kann es zu Problemen bei der Finanzierung und Versicherung des Gebäudes kommen.

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  2. WEG-Teilung: Abgeschlossenheitsbescheinigung für Einliegerwohnung?

    warum das denn?
    Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen Sie, wenn ein Gebäude nach dem WEGAbk.-Gesetz geteilt wird, also das Haus einen oder mehrere Eigentümer hat und Allgemeine Flächen und Sondernutzungen hat.
    Sie kaufen ein Haus mit Einliegerwohnung, dort gibt es das nicht.
    Alle im Haus haben ein Interesse daran, dass es Warm ist.
    Ob es sinnvoll und praktikabel ist, wenn die Heizung nur von der Einliegerwohnung begehbar ist steht auf einem anderen Blatt.
    Auf keinen Fall ist es sinnvoll, die Einliegerwohnung als Sondereigentum zu verkaufen.
    Also gibt es das Problem nicht.
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Abgeschlossenheitserklärung BW: ELW-Genehmigung trotz Heizraum?

    Abgeschlossenheitserklärung vom Landratsamt
    Hallo Wolfgang,
    wir wohnen auch in BW und haben die gleiche Wohnsituation d.h. ELW im Keller und Heizraum etc. auch im Keller. Bei uns gab das keine Probleme. Es muss eben nur sichergestellt sein, dass der ELW Mieter/Nutzer bei Problemen an die techn. Anlage kommt. Und das lässt sich ja wohl organisieren. Ich muss aber dazu sagen, dass der Flur im Keller eine abschließbare Tür zu unserer Hauptwohnung im EGAbk. hat und dass es zw. diesem Flur und der ELW eine permanent abgeschlossene Tür gibt. Vielleicht hilft das was.
    Die Pläne hat der Architekt so gemacht und wir haben diese dann beim Landratsamt zu Genehmigung eingereicht und genehmigt bekommen. Und das ohne Wegerecht oder so.
    • Name:
    • Herr Buehler

  4. Zugang zu Gemeinschaftsräumen: Abgeschlossenheit vs. Wegerecht

    Foto von Martin G. Halbinger

    Die Gemeinschaftsräume (Heizung, Trockenraum evtl. Waschkeller usw.) müssen für alle zugänglich sein. Also sowohl von der Kellerwohnung als auch von der EGAbk.-Wohnung.
    Die Gemeinschaftsräume (Heizung, Trockenraum evtl. Waschkeller usw.) müssen für alle zugänglich sein. Also sowohl von der Kellerwohnung als auch von der EG-Wohnung.
    Ein Wegerecht ist nur eine theoretische Lösung, da damit immer der eine Eigentümer einen Schlüssel zur Wohnung das anderen braucht, um eben durch dessen Wohnung in den Heizraum usw. zu gelangen.
    Besser Wäre eben (wie es anscheinend auch bei Bühlers ist) wenn für Heizraum Waschküche usw. ein eigener Flur vorhanden wäre, der z.B. über abschießbare Türen sowohl von der Kellerwohnung als auch von der Treppe zur EG-Wohnung erreichbar ist. Alternativ könnte man auch z.B. über eine Außentreppe einen eigenen Zugang bauen, der von allen nutzbar ist.
    Zum Verfahren:
    Die Abgeschlossenheit bescheinigt das Landratsamt, die Eintragung macht das Grundbuchamt. Um Wegerechte usw. einzutragen muss notariell gemacht werden.

  5. ELW als Sondereigentum: Abgeschlossenheit und Begehbarkeit

    Danke für die ersten Antworten
    Es ist schon klar, dass es normalerweise wenig Sinn macht die ELW als Sondereigentum zu erwerben.
    Die WEGAbk. Regelungen, nach denen eine Wohnung als abgeschlossen gilt, sind ja klar und in Ordnung. Wenn der eine Eigentümer durch die Wohnung (Flur, der die Wohnung in zwei Hälften trennt) des anderen Eigentümers zum Heizraum gehen muss, verstößt dies mal grundsätzlich gegen die Abgeschlossenheit nach WEG.
    Wenn es aber einen legalen Weg gibt die Sache doch so zu regeln wie gewünscht, frag ich mich, ob das dann vom Notar abhängen darf, der das Wegerecht einträgt oder nicht.
    Selbstverständlich wäre ich mit jeder anderen Regelung, die verhindert das der freiberufliche Nutzer der Räume auch gleichzeitig der Eigentümer ist, auch zufrieden.
    Also, wenn jemand das mit der Begehbarkeit (Wegerecht) einer abgeschlossenen Einheit schon einmal gemacht hat oder eine andere Lösung weis, Danke für die Information.
    • Name:
    • Wolfgang
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Abgeschlossenheitserklärung für Einliegerwohnung: Notar, Baurecht & Kosten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit und Voraussetzungen einer Abgeschlossenheitserklärung für eine Einliegerwohnung (ELW) in Baden-Württemberg. Dabei werden Aspekte wie die Notarwahl, die Genehmigung durch das Landratsamt, der Zugang zu Gemeinschaftsräumen und die damit verbundenen Kosten beleuchtet. Ein wichtiger Punkt ist die Frage, ob eine ELW als Sondereigentum erworben werden sollte und welche WEGAbk.-Regelungen dabei zu beachten sind.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut WEG-Teilung: Abgeschlossenheitsbescheinigung für Einliegerwohnung? ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, wenn ein Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt wird, was bei einem Einfamilienhaus mit ELW normalerweise nicht der Fall ist. Es muss sichergestellt sein, dass alle Eigentümer Zugang zu den gemeinschaftlichen Flächen haben.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Abgeschlossenheitserklärung BW: ELW-Genehmigung trotz Heizraum? wird die Erfahrung geteilt, dass es in Baden-Württemberg bei ähnlicher Wohnsituation (ELW im Keller, Heizraum im Keller) keine Probleme mit der Genehmigung gab, solange der Zugang zur technischen Anlage für den Mieter/Nutzer der ELW sichergestellt ist. Eine abschließbare Tür zum Hauptwohnbereich kann hier eine Lösung sein.

    🔧 Praktische Umsetzung: Der Beitrag Zugang zu Gemeinschaftsräumen: Abgeschlossenheit vs. Wegerecht betont, dass Gemeinschaftsräume wie Heizraum oder Waschküche für alle zugänglich sein müssen. Ein Wegerecht ist nur eine theoretische Lösung, da es den Zugang durch die Wohnung eines anderen Eigentümers erfordert. Eine Außentreppe kann eine Alternative sein, um den Zugang zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die spezifischen Anforderungen des Bauamts und des Landratsamts in Bezug auf die Abgeschlossenheitserklärung und den Zugang zu Gemeinschaftsräumen ab. Prüfen Sie, ob ein Wegerecht ausreichend ist oder ob eine andere Lösung (z.B. Außentreppe) erforderlich ist. Beachten Sie die Informationen im Beitrag ELW als Sondereigentum: Abgeschlossenheit und Begehbarkeit bezüglich der WEG-Regelungen und der Begehbarkeit der Räume.

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