Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung in 3. Baureihe: Risiken, Rechte & Pflichten?

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Die Vermietung von Wohneinheiten in einer dritten Baureihe ohne Abgeschlossenheitserklärung ist rechtlich komplex. Ich empfehle, die folgenden Aspekte zu prüfen:

• Baugenehmigung: Liegt eine Baugenehmigung für die Nutzung als separate Wohneinheiten vor?
• Teilungserklärung/WEG^Abk.: Ohne Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung entsteht keine rechtlich selbstständige Wohneigentumseinheit (WEG).
• Grundbucheintrag: Sind die Wohneinheiten im Grundbuch als separate Einheiten ausgewiesen?

🔴 Gefahr: Ohne diese formellen Voraussetzungen kann die Vermietung rechtlich angreifbar sein, z.B. durch Nachbarn oder die Baubehörde.

🔴 Gefahr: Brandschutzrechtliche Anforderungen müssen für jede Wohneinheit separat erfüllt sein. Dies ist ohne klare Abgrenzung problematisch.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem Fachanwalt für Immobilienrecht und einem Architekten prüfen. Klären Sie die baurechtliche Situation bei der zuständigen Behörde.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine komplexe Situation, in der durch einen Anbau und eine virtuelle Teilung eines bestehenden Hauses zwei Doppelhaushälften entstanden sind, in denen jedoch ohne eine formelle Abgeschlossenheitserklärung drei Mietwohnungen vermietet werden. Die Baugenehmigung für den Umbau wurde nach einem zweiten, abgeänderten Antrag erteilt, was auf eine mögliche Umgehung der ursprünglichen Prüfung hindeutet.

🔴 Gefahr: Die zentrale Gefahr liegt in der fehlenden Abgeschlossenheitserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne diese ist die rechtliche Trennung der Wohnungen nicht gegeben, was bei einem Brandfall oder anderen Schadensereignissen zu erheblichen Problemen mit der Haftung und dem Versicherungsschutz führen kann. Zudem könnte die Baugenehmigung für die Wohnungen aufgrund der unvollständigen Angaben im zweiten Antrag anfechtbar sein.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung legal ist, ist rechtlich nicht haltbar. Die Vermietung von Teileigentum ohne diese Erklärung stellt einen Verstoß gegen das Bauordnungsrecht dar, da die Nutzungseinheiten nicht eigenständig sind. Ein "Gewohnheitsrecht" existiert im deutschen Baurecht nicht; die langjährige Duldung durch die Behörde begründet keinen Bestandsschutz für die illegale Nutzung.

➕ Ergänzung: Die Herabstufung des Bebauungsplans auf "1 WO" (reines Wohngebiet) könnte die Nutzung als Mietwohnungen grundsätzlich erlauben, ändert aber nichts an der fehlenden bauordnungsrechtlichen Genehmigung der einzelnen Einheiten. Entscheidend ist, dass die Baugenehmigung von 1998/1999 möglicherweise nur für den Rohbau, nicht aber für die Nutzung als drei separate Wohnungen erteilt wurde. Die fehlende Abgeschlossenheitserklärung verhindert zudem eine klare Zuordnung von Brandschutzanforderungen (z.B. Fluchtwege, Rauchmelder) für jede Einheit.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten dringend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie einen Bausachverständigen konsultieren. Lassen Sie prüfen, ob die erteilte Baugenehmigung tatsächlich die Nutzung als drei Mietwohnungen abdeckt. Falls nicht, ist eine nachträgliche Legalisierung durch einen Bauantrag auf Nutzungsänderung und die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung anzustreben. Bis zur Klärung sollten Sie die Vermietung nicht ausweiten und die bestehenden Mietverhältnisse rechtlich absichern. Eine eigenständige Beurteilung ohne Fachmann ist hier zu riskant.

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Die Vermietung der drei Einliegerwohnungen ohne vorherige baurechtliche Abgeschlossenheitserklärung und ohne genehmigten Wohnungsneubau stellt eine erhebliche baurechtliche Ordnungswidrigkeit dar, da die Umwandlung in selbstständige Wohnungen eine Änderung der baulichen Nutzung darstellt – unabhängig von der späteren Genehmigung mit 'weiß markierten Küchen'.

🔴 Gefahr: Die fehlende Abgeschlossenheitserklärung und die nicht genehmigte Wohnungsneuschaffung führen zu einer nicht baurechtlich abgesicherten Nutzung, was im Schadensfall (z. B. Brand, Wasserschaden, Haftungsansprüche Dritter) zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken für die Eigentümer führen kann – insbesondere bei fehlendem Brandschutzkonzept für mehrere Wohneinheiten.

⚠️ Korrektur: Die nachträgliche Genehmigung mit 'weiß markierten Küchen' ist kein Ersatz für eine ordnungsgemäße Nutzungsänderungsgenehmigung; sie stellt allenfalls eine formale Genehmigung für bauliche Veränderungen dar, nicht aber für die Schaffung selbstständiger Wohnungen mit eigenem Zugang, Sanitär- und Kücheneinrichtung.

➕ Ergänzung: Die Herabstufung des Bebauungsplans auf 1 WO verstärkt die Rechtsunsicherheit – denn die aktuelle Nutzung mit fünf Wohneinheiten (drei vermietet + zwei selbstgenutzt) widerspricht nun ausdrücklich der geltenden bauplanungsrechtlichen Festsetzung.

❌ Widerspruch: Gewohnheitsrecht ist im Baurecht grundsätzlich ausgeschlossen; eine langjährige ungenehmigte Nutzung begründet keinerlei Rechtsanspruch auf Fortsetzung – im Gegenteil: sie kann zu einer Ordnungsverfügung mit Zwangsgeld oder gar Abrissanordnung führen.

➕ Ergänzung: Auch die fehlende Abgeschlossenheitserklärung wirkt sich auf die Versicherbarkeit aus: Wohngebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherungen können Leistungen bei Schäden durch nicht genehmigte Nutzung verweigern.

🔴 Gefahr: Die fehlende baurechtliche Absicherung betrifft auch die Brandschutzanforderungen für eine 3. Baureihe – insbesondere Fluchtwege, Rauchwarnmelder, Feuerwiderstand der Trennwände und Zugänglichkeit für die Feuerwehr sind nicht nachgewiesen und können bei einer Kontrolle oder nach einem Schadensereignis schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um eine umfassende baurechtliche Bestandsaufnahme durchzuführen und – falls technisch und planungsrechtlich möglich – eine Nachgenehmigung oder Nutzungsänderung zu beantragen; eine reine Abgeschlossenheitserklärung ist hier nicht ausreichend, da es um eine grundlegende Nutzungsänderung geht.