Bauplanung / Baugenehmigung

Frage zur GRZ

Unser Nachbar hat angedeutet, Einspruch gegen unsere geplante Bebauung einzulegen, da er unsere GRZ als überschritten ansieht. Frage: kann er dies tun, wenn das Bauamt aber bereits eine Genehmigung erteilt hat? Könnte man beim Bauamt hierfür eine Ausnahmegenehmigung erhalten?

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  • Helge
  1. wenn er will

    darf er es, wenn Sie jedoch eine rechtskräftige Baugenehmigung haben mit richtig berechneten Werten, wird er wohl schlechte Karten haben. Ich gehe mal davon aus, daß er die Bauanträge auch nicht unterschrieben hat. Somit sollte das Amt dann eigentlich die nachbarschaftsrechtliche Verträglichkeit geprüft haben.
    Haben Sie das Bauen schon begonnen oder gab er irgendwelche Änderungen zum genehmigten Plan?

    Name:

    • Frau IsaJen
  2. Möglichkeiten

    Der Nachar hat (wenn er die Pläne nicht unterschrieben hat) ein Widerspruchsrecht von 1 Monat ab Kenntnis von der Baugenehmigung.
    Wenn er einen Widerspruch einlegt, muß er diesen auch begründen. Diese Begrundung wird von der Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt) geprüft. Er kann nur gegen die Rechtmäßigkeit er Baugenehmigung vorgehen. Wenn z. B. von der Behörde eine Befreiung von der GRZ genehmigt wurde, kann er die Gründe für die Befreiung anzweifeln.
    Wenn der Nachbar den Widerspruch aufrechterhält kann dieser von der Höheren Bauaufsichtsbehörde (für München z. B Regierung von Oberbayern) bestätigt oder kostenpflichtig zurückgewiesen werden. Die nächste Instanz wäre dann die Klage beim Verwaltungsgericht.
    Dies kann sich im Extremfall über Jahre ziehen und wenn das Gericht der Auffassung ist, daß Ihre GRZ unzulässig ist, kann Ihre Baugenehmigung vom Gericht aufgehoben werden.
    Dies kommt aber nur bei einem Bruchteil der Widersprüche vor.

  3. Änderungen

    Der Bau hat gerade begonnen. Eine Änderung zum genehmigten Plan gab es insofern, als daß wir auf einne Keller verzichtet haben und dafür das Haus vergrößert haben. Aber auch dies ist vom Bauamt so genehmigt worden. Gesetzt den Fall, die GRZ wäre tatsächlich überschritten, kann man sich nicht darauf verlassen, daß die Behörde das prüft und dann auch gar nicht genehmigen würde?

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    • Helge
  4. Kenntnis

    Was genau heißt Kenntnis von der Genehmigung? Wir haben ihm natürlich nicht unsere Baugenehmigung vorgelegt, aber das scheint für die Widerspruchsfrist entscheidend? Das sind ja tolle Aussichten...Ist denn beim Bauamt irgendwo schriftlich fixirt, welches die GRZ ist? Ich habe mich damals erkundigt und die Auskunft 0,3 bekommen (leider nur mündlich). Der stinkige Nachbar hat wohl jetzt aber 0,2 ermittelt. Es kann ja wohl nicht sein, daß evtl. 2 verschiedene Sachbearbeiter beim Amt 2 verschiedenen Angaben machen...

    Name:

    • Helge
  5. Ergänzung

    Kenntnis: In Bayern wird einem Nachbarn, der die Baupläne nicht unterschrieben hat, ein Abdruck der erteilten Baugenehmigung zugestellt. Das Zustellungsdatum gilt als Kenntnis. In anderen Bundesländern wird dies z. T. anders gehandhabt.
    Prüfung: Was alles geprüft wird hängt von Verfahren ab. Im Freistellungsverfahren wird nicht geprüft (bzw. nicht zwingend).
    Im Baugenehmigungsverfahren wird u. A. das Planungsrecht (nach BauGB) geprüft. hierunter fällt auch die GRZ.
    Eine entscheidende Frage ist: Gibt es einen Bebauungsplan der eine GRZ festsetzt? sonst ist die GRZ i.d.R. nicht für die Zuläsigkeit maßgeblich.
    Mehr kann nicht dazu gesagt werden ohne die näheren Umstände zu kennen. Es gibt zu viele Ausnahmen, Sonderfälle usw.

  6. Bebauungsplan

    Nein, es gibt keinen Bebauungsplan.

    Name:

    • Helge
  7. Grundflächenzahl GRZ und Baunutzungsverordnung

    Gibt es keine Regelung der GRZ in einem Bebauungsplan, ist die Baunutzungsverordnung maßgeblich. In Abhängigkeit von der Gebietsart gibt es Obergrenzen, z.B. 0,4 für allgemeine und reine Wohngebiete, 0,2 für Kleinsiedlungsgebiete (§ 17 BauNVOA). Durch Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen darf diese GRZ um 50% überschritten werden (§ 19 BauNVO). Vielleicht kommt da die Aussage 0,3 her.

  8. na wenn es keinen Bebauungsplan gibt,

    dann gilt als Richtlinie die umliegende Bebauung. Also die Aussage von Bruno Stubenrauch ist korrekt, mit Referenzobjekten aus der Nachbarschaft sind da auch Abweichungen möglich.

    Name:

    • Frau IsaJen
  9. BauNVO

    Danke für die bisherigen Antworten! Das beruhigt mich ja schon wieder ein bißchen... Aber wenn man ein Schreiben erhält, in dem der Nachbar plötzlich mit Widerspruch droht, dann erschrickt man schon (das kann ja noch heiter werden, noch wohnen wir da ja gar nicht...). Hier handelt es sich um ein reines Wohngebiet. Dann könnte ich ja unter Berufung auf die BauNVOA von 0,4 ausgehen? Kann ich denn jetzt beruhigt mit dem Bau weitermachen oder sollte ich irgendwie nochmal reagieren?

    Name:

    • Helge
  10. Warten

    Sobald die Widerspruchsbegründung vorliegt sollten Sie mit der Behörde Rücksprache halten, wie die Chancen stehen. Wenn die nach Überprüfung selber erkennen, daß da evtl was bei der Genehmigung übersehen wurde, steht die Baugenehmigung vielleicht auf unsicheren Beinen. Wenn Sie dann weiterbauen, machen Sie dies auf eigenes Risiko...

  11. Warten...

    ..ist gut gesagt. Heute kommen die Vermesser zur Hausabsteckung und ab morgen gehen die Arbeiten am Fundament los...

    Name:

    • Helge
  12. was sagt denn

    ihr architekt dazu?

    Name:

    • Herr Rossi
  13. Architekt

    Architekt sagt: alles geprüft, ist im grünen Bereich, GRZ ist 0,3 und nicht wie behauptet 0,2.

    Name:

    • Helge
  14. Info des Bauamtes

    Auch die Rücksprache beim Bauamt hat nun ergeben, daß unser Bau im grünen Bereich liegt, d.h. sie haben die 0,3 bestätigt (telefonisch). Macht es Sinn, sich dies schriftlich bestätigen zu lassen? Kann uns jetzt noch etwas bzgl. des angekündigten Einspruches drohen und müssen wir auf die schriftliche Ankündigung des Nachbarn reagieren?

    Name:

    • Helge
  15. Immer

    macht schriftlich Sinn. Da es aber regelmäßig schwer ist, vom Amt so etwas schriftlich zu erhalten, würde ich ein Bestätigungsschreiben über den Ihnhalt des Telefonates an das Bauamt schicken. So etwa: Der guten Ordnung erlaube ich mir, zu bestätigen, am ... um... Uhr ein Telefonat mit Ihrem Mitarbeiter/in...mit folgendem Inhalt geführt zu haben... ...
    Dort kommt dann nochmal der Inhalt des Telefonates rein, also GRZ wird nicht überschritten, Baugenehmigung ist durch BauNVOA gedeckt.... Das alles dann per Einschreiben ans Amt und wenn kein Widerspruch in angemessener Frist kommt, dürfte es ach funktionieren.

    Name:

    • Bernd Jähn

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