Keine Haftung des Architekten?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Keine Haftung des Architekten?

Hallo,
wir haben vor 2 Jahren eine schlüsselfertige Wohnung in einem Dreifamilienhaus gekauft. Nachdem der Bauträger kurz vor Bezugsfertigstellung Insolvenz angemeldet hatte, haben die Eigentümer in Eigenregie das Gebäude fertigstellen lassen.
Zur Bauüberwachung haben wir den Architekten eingeschaltet, der bereits für die Bauüberwachung während der vorangegangenen Bauphasen zuständig war (Beauftragung durch Bauträger). Dem Architekt oblag u.a. die Bescheinigung des Abschlusses einzelner Bauphasen für meine finanzierende Bank.
Im letzten Winter wurde nun festgestellt, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage (Heizungsanlage, Warmwasseranlage) unterdimensioniert war und einige wesentlichen Bauteile gefehlt haben. Die zusätzlichen Kosten für die Vervollständigung beliefen sich auf ca. € 4.000. Darüber hinaus hatte ich einen Mieteausfall von ca. € 1.000.
Der Architekt hatte kurz darauf seine Schlussrechnung für die Leistungsphasen 7,8 und 9 präsentiert. Ich habe mit Verweis auf seine Versäumnisse in der Vergangenheit hinsichtlich der Heizung die Zahlung der Schlussrate abgelehnt und im Gegenzug die Geltendmachung von Schadensersatz angekündigt. Der Architekt weist jedoch lediglich darauf hin, dass die Planung der Installation Sache des Haustechnikers sei und ihm keine Schuld zuzurechnen sei.
Stimmt das? Hätte er nicht erkennen können/müssen, dass die Anlage nicht den Erfordernissen entspricht?
Wir wollen uns nicht vor dem Honorar drücken. Aber es mussten in der Zwischenzeit einige kostspielige Mängel beseitigt werden (Entwässerung nicht DINAbk.-gerecht, unzureichende Verdichtung unter der Terrasse usw.) und ich muss mich fragen, wofür der Architekt überhaupt Verantwortung übernehmen muss.
Vielen Dank.
  • Name:
  • nanda

  1. zerlegen

    Sie müssen Ihr Problem in einige Teilprobleme zerlegen:
    • Schadenersatz gibt es möglicherweise für die 1000 € Mietausfall (nachweisbar, dass es einen Mieter gegeben hätte)
    • die 4000 € "Vervollständigung sind vermutlich "Sowieso"-Kosten, die auch so angefallen wären. => nichts zu holen
    • Prüfen lassen wofür der Architekt beauftragt war. Wenn er auf den Heizungsplaner verweist, prüfen ob und wer den beauftragt hat.
    • Entwässerung nicht DINAbk. gerecht? Ist das ein großes Problem? Zu welchen Kosten führt es. Ist zu prüfen, ob es dem Architekt hätte auffallen müssen oder ob der Klempner "schuldig" ist
    • Verdichtung unzureichend ... könnte schon ehr in des Architekten Bereich fallen ...

    Alles Laienmeinung ... wie gesagt: Wichtig ist das TRENNEN der einzelnen Dinge ...

  2. Danke erst einmal. Vielleicht noch einige Details. Mietausfall: ...

    Danke erst einmal. Vielleicht noch einige Details.
    Mietausfall:
    Die Wohnung ist seit Anfang 2004 vermietet. Der Schaden ist effektiv entstanden. Hätte der Architekt im Sommer auf die fehlerhafte Anlage hingewiesen, wäre der Mietausfall nicht entstanden.
    Vervollständigung der Anlage:
    Der Bauleiter hat bis zur Insolvenz des Bauträgers sämtliche Bautenstandsbescheinigungen ohne Beanstandungen ausgestellt. Wäre die fehlerhafte Anlage während der ursprünglichen Überwachungstätigkeit aufgefallen, hätte die Vervollständigung der Anlage dem Bauträger unterlegen. Somit sind es für mich nicht Sowieso-Kosten, da ich die Wohnung vom Bauträger zum Festpreis erworben hatte. Es handelt sich um einen tatsächlichen Schaden.
    Heizungsplaner:
    Es gab keinen Heizungsplaner. Der Architekt beruft sich darauf, dass dem Bauherr/Bauträger die Bestellung der Heizanlage obliegt. Kennt sich der Bauherr nicht aus, muss ein Heizungsplaner eingeschaltet werden. Meiner Meinung nach muss der bauüberwachende Architekt Mängel in der vorliegenden Form erkennen und darauf hinweisen.
    Entwässer nicht nach DINAbk.:
    Teile der Entwässerung des Daches und der Terrassen im 1. OG und DGAbk. befinden sich entgegen DIN 1986 hinter einem Rückstauventil. Im Falle eines Rückstaus würde das Regenwasser über einen Bodenablauf im Kellerzugang in das UGAbk. laufen.
    Verdichtung:
    Der Architekt meint, er hätte gesehen, wie die Baufirma mit einer Rüttelplatte an der fraglichen Stelle gearbeitet hätte, bevor die Platten verlegt worden. Ob dies tatsächlich zu einer ausreichenden Verdichtung geführt hat, obliegt nicht seiner Überwachung.

  3. Auch wenn ...

    man mich jetzt des Kollegenschutzes bezichtigt, sehe ich die Argumnete des Architekt als zumindest nicht unberechtigt.
    Heizung:
    Planung von Haustechnik ist NICHT Aufgabe des Architekt. Fraglich ist auch, ob er mit dem normalerweise zu unterstellenden Fachwissen DIESEN Fehler hätte erkennen können?
    Verdichtung:
    Die Prüfung der Verdichtung ist KEINE normale Bauleitungsaufgabe. Wenn der Architekt sich überzeugt hat, das verdichtet wird, sollte er seine Bauleitungsaufgabe wahrgenommen haben. Wenn z.B. Bei der Eisenabnahme die Eisen i.O. sind und hinterher einer ein paar Eisen "recyclet" muss der Architekt nicht mit mutwilligem Betrug rechnen.
    RW-Leitungen:
    Wieso geht die Dachentwässerung = RW durch eine SW Leitung. Oder warum hat die RW Leitung einen Rückstauschieber? Und dann Bodenablauf dran.
    Hier wurde seitens des Bauträger die Kostenoptimierung Planungskosteneinsparung durchgeführt.
    Ob der Architekt dies (Leitungsführung) erkennen konnte oder musste, weiß ich nicht.
    Aber der Urmangel liegt beim Bauträger.

    Bleibt für mich die Wie-Immer-Frage:
    Wo war der Bauüberwacher der Käufer? Auch da wurden scheint es die Kosten optimiert. Und jetzt soll der Architekt für alles den Kopf bzw. seinen Geldbeutel hinhalten.
    Naja.
    ***

  4. Trennen in Leistungen vor und nach Insolvenz

    Ich denke auch, Sie müssen die Dinge zeitlich trennen.
    Vor der Insolvenz Ihres Bauträger hatten Sie mit dem Architekt keinen Vertrag. Mögliche Bauleitungsfehler die er hier begangen hat, können Sie nicht mit Leistungen aufrechnen, die er nach Insolvenz, Vertrag mit Ihnen, ausgeführt hat.
    Ansprüche haben Sie nur, aus der Leistungsphase die er direkt für Sie erbracht hat. Auch hier müssen Sie mögliche Fehler natürlich nachweisen.

  5. Architekten und Planer, die ihre Kollegen in Schutz ...

    Architekten und Planer, die ihre Kollegen in Schutz nehmen wollen kann ich grundsätzlich verstehen.
    Ich möchte jedoch nur mal auf das BGH-Urteil vom 7.2.2002, III ZR 1/01 hinweisen. Die Bautenstandsberichte des (durch den Bauträger beauftragten) Architekten entfalten grundsätzlich auch Drittwirkung; haben somit auch Wirkung gegenüber den Wohnungserwerbern und deren finanzierenden Banken, insbesondere als Entscheidungsgrundlage für die Auszahlung der vereinbarten Kaufpreisraten.
    Ich habe keinen Grund gesehen, an den Bautenstandsberichten des Architekten zu zweifeln, in denen sämtliche Bauphasen als technisch einwandfrei und fachmännisch ausgeführt bescheinigt wurden. Mir wurde bei Erwerb der Wohnung eine Überwachung durch den TÜV zugesichert. Da der TÜV im Rahmen der Bauüberwachung keine Haftung übernimmt, war es mir recht, dass ein selbständiger Architekt die Bauleitung und -Überwachung durchgeführt hat.
    Dass jetzt ein Mangel nach dem anderen auftritt nervt ungemein. Zumal mich nicht die Insolvenz des Bauträgers, sondern die ständige Mängelbeseitigung an den Rand des Ruins treibt. Eine umgehende Mängelbeseitigung während der Bauphase bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung wäre billiger gewesen als nach Fertigstellung des Bauwerks.
    Und selbst wenn der Bauträger Murks hat einbauen lassen. So hätte der Architekt spätestens im Rahmen der Beauftragung durch uns Eigentümer auf die  -  für einen Fachmann offensichtlichen  -  Mängel hinweisen müssen. Geschehen ist jedoch nix. Oftmals haben wir Eigentümer den Architekten auf vorhandene Mängel hingewiesen.
    Ich dürfte mir solche Fehler beruflich nicht erlauben.
    Jeder  -  insbesonders jeder Freiberufler  -  sollte seinen Beruf mit entsprechendem Ehrgeiz ausüben. Das Ziel, am Ende eines Projekts eine hervorragende und mängelfreie Arbeit abzuliefern ist aber anscheinden bei Vielen abhanden gekommen.

  6. Verunglimpfung

    Da bekommt man nicht die Antwort, die man sich wünscht, und schon unterstellt man mangelnden Ehrgeiz bei der Berufszunft.
    Mehrnoch, da wird dann auch noch unterstellt, wir hätten nicht mehr das Ziel mangelfreie Arbeit zu erstellen.
    Ein bisschen unverschämt, oder.
    Niemand zwingt Sie hier zu schreiben und zu fragen, auch steht Ihnen der Weg zu ordentlichen Gerichten offen, um Ihre vermeitliche Sicht der Dinge dort durch zu setzen.

  7. nana Herr Volquardsen

    da reagieren sie aber etwas sehr empfindlich. Lesen Sie mal in Ruhe den Text des Fragestellers. Das hat wenig mit Verunglimpfung zu tun ... Im Gegenteil ich halte ehr solche übertrieben mimosenhaften Reaktionen wie Ihre schädlich für den Ruf des Forums ...

  8. Nö ...

    mit Mimose hat das für mich wenig zu tun.
    Nur weil ein Architekt.  -  vielleicht  -  Murks gemacht hat und hier nicht gleich alle schrein "So'n Böser", zu unterstellen, wer nicht gleich böse schreit, hat kein Interesse an mängelfrier Arbeit, ist schon starker Tobak.
    @ Fragesteller
    Wir wissen nicht  -  weil Sie es nicht mitteilen  -  welche "wesentlichen" Teile der Heizung fehlten und warum die Heizung unterdimensioniert war. Bei einem Mehrfamilienhaus (MFH) sind 4.000 € jedenfalls kein komplett neuer Kessel!
    Und wenn irgendwelche Bauteile gefehlt haben, ist es fraglich, ob IRGENDEIN Architekt in der Lage gewesen wäre, dies festzustellen, solange er sich nicht gerade in Heizungen als Vertiefungsfach fortgebildet hat.
    Dito mit den Leitungen.
    Der Bauleiter hat NICHT die Aufgabe, ständig neben den Handwerkern zu stehen. NUR bei wesentlichen Arbeiten. Und das verbinden von Abwasserleitungen gehört NICHT zu den WESENTLICHEN Arbeiten!

    Der Bauträger hat  -  um dies nochmal zu sagen  -  die Kosten durch Einsparung wesentlicher Planungsleistungen optimiert.
    Und von dieser Optimierung haben auch die Käufer profitiert, in dem die Wohnungen preiswerter wurden. Ob Sie dies beim Kauf hätten erkennen können, steht auf einem anderen Blatt. Ich glaube aber nicht nur, ich weiß, dass die Wohnungen MIT einer Fachplanung Heizung+ Sani deutlich emhr las 4.000 € TEURER gewesen wären.

    Und wenn Sie der Meinung waren, Sie mussten den Architekt ständig auf  -  hoffentlich echte  -  Mängel hinweisen, warum hat man dann nicht mal eher die Qualifikation  -  oder den Qualitätsanspruch  -  des Architekt hinterfragt. AWG Hormone?

    Und ob Ihnen Ihr tolles Urteil wirklich hilft, wage ich mal zu bezweifeln.

    Melde mich hiermit aus diesem Thema ab.
    ****

  9. Ich weiß auch nicht, ...

    warum sich Herr Volquardsen so auf den Schlips getreten fühlt. Ich würde fast sagen: "Betroffene Hunde bellen".
    Ich habe den Sachverhalt sachlich geschildert. Und unterstellt habe ich rein gar nicht's.
    Klar ist doch: Ein Architekt ist Fachmann, wenn es um die Errichtung von Bauwerken geht; der Bauherr grundsätzlich Laie. Und es kann nicht sein, dass sich der Laie mehr Gedanken um die Bauausführung und die anzuwendenden DINAbk. macht als der Architekt. Der Architekt übernimmt mit seiner Tätigkeit eine große Verantwortung gegenüber seinen Auftraggebern und Mitmenschen. Fehler können nicht nur zu finanziellen, sondern insbesondere auch zu erheblichen gesundheitlichen Schäden führen.
    Wie wohl würde sich Herr Volquardsen bei einem Arzt fühlen, der einen Blindarmdurchbruch nicht diagnostizieren kann und auf ständige fachliche Tipps seiner Patienten angewiesen ist?
    Grüße

  10. Doch noch mal ...

    1) Beim Augenarzt wär nicht zu erwarten, dass er einen Blinddarmdurchbruch erkennt.

    2) Wie Sie richtig schreiben, ist der Architekt Fachmann beim Errichten von Gebäuden, nicht von HAUSTECHNISCHEN ANLAGEN. Dafür gibt es Fachplaner!

  11. Anmerkung zu Ralf Dühlmeier: Nach Auskunft des damals ...

    Anmerkung zu Ralf Dühlmeier:
    Nach Auskunft des damals auführenden Fachbetriebs haben notwendige Pumpen und Filter in der Heiz- und Wasseranlage (Heizanlage, Wasseranlage) gefehlt. Die Anlage war lediglich für ein Einfamilienhaus ausgelegt und dies hätte (nach Auskunft des Fachbetriebs) einem Architekten sofort auffallen müssen.
    Bei der Beauftragung des Architekten durch die Eigentümer waren noch keine Mängel bekannt. Erst im Rahmen der Zusammenarbeit kamen immer mehr Punkte zusammen, die an einer fachmännischen Bauüberwachung in der Vergangenheit zweifeln ließen.
    Die Führung des Abwassers war ursprünglich anders geplant und wurde auf Initiative des Architekten geändert. Seitdem läuft mir bei jedem Regen der Schweiß über den Rücken. Letzten Montag war es dann soweit und das gesamte Kellergeschoss, dass teilweise als Wohnraum ausgebaut wurde, wäre Aufgrund der irrsinnigen Abwasserführung um ein Haar überflutet worden.
    Grüße

  12. Leider, leider

    wird von Baubetreuern, Architekten und Bauleitern das rundum sorglos Paket erwartet, was diese gar nicht bringen können.
    Soll der Bauleiter daneben stehen, wenn der Lehrling das Gewinde falschrum einhanft, die Grundleitung ohne Dichtung zusammengesteckt wird, der Elektriker die Kabel mit Rundschnitt abisoliert, der Dachdecker einige wenige Betonsteine mit Haarrissen verarbeitet, der Pflasterer die Rüttelplatte zu schnell über den Boden fahren lässt usw.
    Die beste Pfuschsicherheit wird doch bei der Auswahl der Fachfirmen getroffen, welche oftmals (nichtimmer) beim Bauträger rein aus Kostendenken ausgewählt wird.
    Die Hauptverantwortung für korrektes Arbeiten liegt immer noch beim Handwerksunternehmer.
    Bauleiter und die hier oft herbeigesehnten "Baubetreuer" können doch meistens nur die prägnanten Böcke verhindern, zu mehr reicht weder die Zeit noch das ausgelobte Salär.
    Wie leichtfertig in Ihrem Fall der Bauleiter mit seinem Job umgegangen ist, lässt sich von hier aus weder bestätigen noch verneinen.
    Eine Schadensfreiheitsgarantie kann er niemals sein.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  13. @ Fragesteller

    Zitat: "Nach Auskunft des damals auführenden Fachbetriebs haben notwendige Pumpen und Filter in der Heiz- und Wasseranlage (Heizanlage, Wasseranlage) gefehlt. Die Anlage war lediglich für ein Einfamilienhaus ausgelegt und dies hätte (nach Auskunft des Fachbetriebs) einem Architekten sofort auffallen müssen. "
    Dann hätte die ausführende Fachfirma gem. VOBAbk. sofort Bedenken gegen die Ausführung anmelden müssen! So muss eben diese sich zumindest ein Mitverschulden zurechnen lassen müssen. Soviel zu "Fachfirma"
    • Name:
    • M.P.

  14. Auch noch mal

    Da Sie mich direkt ansprechen. Einen Blinddarm habe ich schon seit Kindheitstagen nicht mehr. Hat damals, soweit ich mich erinnern kann, ein freundicher Chirurg im Krankenhaus entfernt, ob ihm damals Patienten dabei geholfen haben, ich weiß es nicht.
    Ich fühle mich auch nicht als hätte man mir auf den Schlips getreten. Aber lesen Sie doch einfach nochmal Ihre letzten Zeilen in Beitrag 5).
    Und was soll das jetzt wieder mit den bellenden Hunden?
    Zur Sache: Bei Insolvenz eines Bauträgers wird im allgemeinen die bisher fertiggestellte Leistung bewertet. Hier geht es nicht nur um Mängel, sondern um den Grad der Fertigstellung. Meistens veranlasst dieses der Insolvenzverwalter, weil er noch Geld von Ihnen haben möchte.
    Haben Sie den Bauträger bereits überzahlt, kommt leider auch vor, machen Sie es selber unter Hinzuziehung eines Fachmanns, um möglicherweise noch Geld aus der Masse zu erhalten.
    Auf was hat denn der Archie aufgebaut, irgendwie muss es doch zwischen Ihrer Beauftragung und der des Bauträger eine Leistungsgrenze geben.

  15. Na, das waren doch mal ein paar ganz ...

    Na, das waren doch mal ein paar ganz brauchbare Statements
    Leider hat der Bauträger nicht einfach Insolvenz angemeldet. Vielmehr wurde die Gesellschaft  -  als nichts mehr ging -über Nacht "beerdigt" (300 km Sitzverlegung, Strohmann als neuer Geschäftsführer, Aktenvernichtung usw.) Handwerker wurden teilweise nicht bezahlt, daher nun auch keine Gewährleistung für die aufgetretenen Mängel. Der damalige Geschäftsführer betreibt jedoch eine neue Firma (mit ähnlichem Namen wie die alte) am alten Firmensitz. Kann dort mal einer vorbeifahren? ;o)
    Eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft hat  -  wie so oft in solchen Fällen  -  nichts gebracht.
    Die Bezahlung des Bauträgers erfolgte damals nach Baufortschritt, sodass wir noch ein paar € für die Fertigstellung der Außenanlagen usw. zur Verfügung hatten. Trotzdem hat jeder mächtig draufgelegt und jeder Mangel, der jetzt auftritt verursacht weitere Kosten.
    Dass die Heizungsanlage nicht den Anforderungen entspricht, haben wir nicht durch die ursprüngliche Installationsfirma erfahren, sondern durch die Firma, die wir später eingeschaltet hatten.
    Traurig, das Ganze. Aber vielleicht muss man die Erfahrungen machen. Ich werde in Zukunft zumindest andere Methoden nutzen, mein Geld aus dem Fenster zu schmeißen. Wenn ich nochmal irgendwann welches haben sollte.
    Gruß

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