Hallo,
mein Bauträger, mit dem ich 2001 in NRW gebaut habe, ist vermutlich pleite. Ich habe allerdings noch 1 Jahr Gewährleistung. Sind die von meinem Bauträger beauftragten Subunternehmer gewährleistungspflichtig, wenn sie für einen Schaden nachweislich verantwortlich sind? Oder gucke ich hier in die Röhre? Den für die Planung zuständigen Architekten gibt es noch, der müsste aber nur für Planungsfehler haften oder könnte ich den wegen mangelhafter Bauaufsicht rankriegen?
Kurz noch der Schaden: Ein Fallrohr zur Entwässerung einer kleinen Dachfläche wurde irrtümlich an die Dränage angeschlossen. Bisher ist es immer gut gegangen, aber beim letzten Unwetter Ende Juni war der Wasserschaden da, da nicht genug ablaufen konnte.
Bauträger insolvent: Gewährleistung, Subunternehmerhaftung & Ihre Rechte (NRW)?
BAU-Forum: Neubau
Bauträger insolvent: Gewährleistung, Subunternehmerhaftung & Ihre Rechte (NRW)?
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🔴 Gefahr: Wasserschäden können die Bausubstanz gefährden und zu Schimmelbildung führen. Eine schnelle Behebung ist wichtig.
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Wenn Ihr Bauträger insolvent ist, während noch Gewährleistungsansprüche bestehen, ist die Situation komplex. Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:
- Gewährleistungsansprüche: Grundsätzlich haftet der Bauträger für Mängel. Durch die Insolvenz kann die Durchsetzung erschwert sein.
- Subunternehmerhaftung: Subunternehmer sind in der Regel nicht direkt gewährleistungspflichtig gegenüber dem Bauherrn. Es gibt jedoch Ausnahmen, z.B. bei einer direkten vertraglichen Beziehung oder bei arglistiger Täuschung.
- Insolvenzverwalter: Melden Sie Ihre Gewährleistungsansprüche beim Insolvenzverwalter an. Dieser prüft die Ansprüche und entscheidet über die Befriedigung.
- Beweissicherung: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert (Fotos, Gutachten). Dies ist wichtig für die Anmeldung Ihrer Ansprüche.
- Planungsfehler: Bei Planungsfehlern (z.B. fehlerhafte Entwässerung) kann auch der Architekt haftbar gemacht werden.
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👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, sich umgehend von einem Fachanwalt für Baurecht beraten zu lassen. Dieser kann Ihre Situation prüfen und die notwendigen Schritte einleiten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Bauträgers, für Mängel am Bauwerk einzustehen. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Während der Gewährleistungsfrist hat der Bauherr Anspruch auf Nachbesserung oder Schadensersatz. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Verjährung.
- Insolvenzverwalter
- Der Insolvenzverwalter ist eine vom Gericht bestellte Person, die im Falle einer Insolvenz das Vermögen des Schuldners verwaltet und die Gläubigerinteressen vertritt. Er prüft die angemeldeten Forderungen und verteilt die Insolvenzmasse. Verwandte Begriffe: Insolvenzmasse, Gläubiger, Forderungsanmeldung.
- Subunternehmer
- Ein Subunternehmer ist ein selbstständiges Unternehmen, das vom Hauptunternehmer (in diesem Fall dem Bauträger) mit der Ausführung von Teilleistungen beauftragt wird. Er steht in keiner direkten vertraglichen Beziehung zum Bauherrn. Verwandte Begriffe: Nachunternehmer, Werkvertrag, Bauvertrag.
- Planungsfehler
- Ein Planungsfehler liegt vor, wenn die Planung des Bauwerks nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Planungsfehler können zu Mängeln und Schäden am Bauwerk führen. Verwandte Begriffe: Architektenhaftung, Bauplanung, Ausführungsplanung.
- Fallrohr
- Ein Fallrohr ist ein senkrechtes Rohr, das Regenwasser von der Dachfläche ableitet. Es ist ein wichtiger Bestandteil der Entwässerungsanlage. Eine fehlerhafte Dimensionierung oder Verstopfung des Fallrohrs kann zu Wasserschäden führen. Verwandte Begriffe: Dachentwässerung, Regenrinne, Ablaufrohr.
- Dränage
- Eine Dränage ist ein System zur Ableitung von Sickerwasser im Erdreich. Sie dient dazu, das Gebäude vor Feuchtigkeit zu schützen. Eine fehlerhafte oder fehlende Dränage kann zu Wasserschäden im Kellerbereich führen. Verwandte Begriffe: Sickerwasser, Bauwerksabdichtung, Perimeterdämmung.
- Bauaufsicht
- Die Bauaufsicht ist eine Behörde, die für die Überwachung der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften beim Bauen zuständig ist. Sie erteilt Baugenehmigungen und führt Kontrollen auf der Baustelle durch. Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Landesbauordnung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was passiert mit meiner Gewährleistung, wenn der Bauträger insolvent ist?
Ihre Gewährleistungsansprüche bleiben grundsätzlich bestehen, müssen aber beim Insolvenzverwalter angemeldet werden. Die Durchsetzung kann jedoch schwierig sein, da die Insolvenzmasse oft nicht ausreicht, um alle Forderungen zu befriedigen. Es ist wichtig, Ihre Ansprüche fristgerecht und detailliert anzumelden. - Kann ich Subunternehmer direkt in Anspruch nehmen, wenn der Bauträger insolvent ist?
In der Regel besteht keine direkte vertragliche Beziehung zwischen Ihnen und den Subunternehmern. Daher ist eine direkte Inanspruchnahme schwierig. Ausnahmen können gelten, wenn der Subunternehmer arglistig gehandelt hat oder eine separate Vereinbarung mit Ihnen besteht. Lassen Sie dies von einem Anwalt prüfen. - Was ist, wenn der Schaden durch einen Planungsfehler des Architekten verursacht wurde?
Wenn der Schaden auf einen Planungsfehler des Architekten zurückzuführen ist, kann dieser unter Umständen haftbar gemacht werden. Hier ist es wichtig, den Architekten in Regress zu nehmen und den Schaden nachzuweisen. Ein Gutachten kann hier Klarheit schaffen. - Wie sichere ich meine Ansprüche im Insolvenzverfahren?
Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert mit Fotos und Gutachten. Melden Sie Ihre Gewährleistungsansprüche fristgerecht beim Insolvenzverwalter an. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Baurecht, um Ihre Interessen zu vertreten und die bestmögliche Strategie zu entwickeln. - Was bedeutet "arglistige Täuschung" im Zusammenhang mit Subunternehmern?
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Subunternehmer einen Mangel bewusst verschwiegen oder falsch dargestellt hat, um Sie zu täuschen. In diesem Fall kann er direkt haftbar gemacht werden. Der Nachweis der Arglist ist jedoch oft schwierig. - Welche Rolle spielt die Bauaufsicht bei Baumängeln?
Die Bauaufsicht ist für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zuständig. Sie prüft jedoch in der Regel nicht die Ausführungsqualität der Bauarbeiten. Bei Baumängeln ist daher primär der Bauträger bzw. der Architekt verantwortlich. - Was ist ein Fallrohr und welche Bedeutung hat es für die Entwässerung?
Ein Fallrohr ist ein senkrechtes Rohr, das Regenwasser von der Dachfläche ableitet. Es ist ein wichtiger Bestandteil der Entwässerungsanlage. Eine fehlerhafte Dimensionierung oder Verstopfung des Fallrohrs kann zu Wasserschäden führen. - Was ist eine Dränage und wozu dient sie?
Eine Dränage ist ein System zur Ableitung von Sickerwasser im Erdreich. Sie dient dazu, das Gebäude vor Feuchtigkeit zu schützen. Eine fehlerhafte oder fehlende Dränage kann zu Wasserschäden im Kellerbereich führen.
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Erklärung der Architektenhaftung bei Planungsfehlern und Baumängeln.
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Gewährleistung: Subunternehmerhaftung im Notarvertrag prüfen!
Nicht in die Röhre, sondern in den Notarvertrag schauen
dort sollte geregelt sein, ob es eine Haftung der Subunternehmer / Nachunternehmer gibt -
Bauträgerinsolvenz: Gewährleistungsansprüche absichern – Realität!
BT-Pleite was nun
Klingt nicht besonders populär, ist aber meistens Realität.
Wer es versäumt hat sich seine Gewährleistungsansprüche entsprechend abzusichern, sei es durch eine entsprechende Bürgschaft oder durch Einbehalt, guckt meistens in die Röhre.
Die Subunternehmer / Nachunternehmer des Bauträger "ran zu bekommen" dürfte selbst bei vertraglich vereinbarten Gewährleistungsabtretungen mehr als schwierig werden.
Jeder Sub wird sofort argumentieren, dass seine Leistung ohnehin nicht voll bezahlt wurde.
Und den Archie, den wegen mangelnder Bauaufsicht zu belangen, dürfte praktisch aussichtslos sein.
Frage zum Schluss, warum wurde der Mangel, da offensichtlich bekannt,
Zitat:
"Bisher ist es immer gut gegangen, aber beim letzten Unwetter Ende Juni war der Wasserschaden da, da nicht genug ablaufen konnte. "
nicht frühzeitig gerügt? -
Gewährleistungsbürgschaft: Bauträgerpflicht vs. Garagen-Regelung?
"mmmh"
"ja" müssen die Bauträger keine Gewährleistungsbürgschaft über 5 % der Auftragssumme leisten? ... unsereins muss die sogar bei einer Garage bringen (!)
wie lange haben Sie eigentlich Gewährleistung ... 4 o. 5 Jahre ... wenn 3 Jahre schon nichts war dann wird auch ned gleich im letzten Jahr das Haus einbrechen (!) -
Werkvertrag: Gewährleistung nach BGB – Bürgschaft ausgeschöpft!
zusätzliche Erläuterungen
Danke erst mal für die Antworten. Hier noch einige Erläuterungen
@ Bernd Jähn:
Ich habe einen Werkvertrag (Notarvertrag nur für Grundstück) und da steht nur, dass ich Gewährleistung nach BGBAbk. habe, also 5 Jahre.
@ Jens-Peter Volquardsen:
Gewährleistungsbürgschaft hatte ich, aber die ist inzwischen aufgebraucht (5 % sind ja quasi nichts, ein mittlerer Baumangel reicht und die Summe ist weg). Wieso kann ich einen Subunternehmer auch bei Gewährleistungsabtretung nicht heranziehen (prima, ich werde Sub und brauche nie mehr haften), die Abtretung ändert doch nichts an der Gewährleistungspflicht des Subunternehmer / Nachunternehmer, nur der Anspruchsberechtigte wird ein anderer? Die Subunternehmer / Nachunternehmer wurden damals alle korrekt bezahlt, jetzt zu sagen, sie bekämen noch Geld ist wohl etwas einfach.
Wenn es aussichtslos wäre, den Architekten zu belangen, dann würde sich keiner von denen mehr auf einer Baustelle blicken lassen. Meiner war aber dauernd da und hätte den Baufehler bemerken müssen.
Der Schaden war nicht bekannt, sonst hätte ich natürlich sofort reklamiert. Ich habe erst jetzt nach dem Wasserschaden bei der Ursachenforschung gemerkt, dass das Fallrohr falsch angeschlossen war. Schließlich gräbt man ja nicht vorsorglich den Boden auf, nur um zu sehen, wie ein Rohr angeschlossen ist.
@ Josef Thalhammer:
Bürgschaft siehe oben. Natürlich wird das Haus nicht gleich einbrechen, aber hier liegt doch wohl eindeutig ein Baumangel vor, der langfristig zu weiteren Schäden führen kann.
Noch eine weitere Frage: Was muss zur Beweissicherung getan werden? Reichen da Fotos des Mangels aus oder muss da ein teurer Gutachter bestellt werden (der letzte war ca. 1 h da und hat 600,- € kassiert, toller Job), der vor Gericht u.U. von der Gegenseite nicht anerkannt wird? In diesem Fall ist der Mangel ja offenkundig und auch von einem Laien zu erkennen.
Meine Fragestellungen richten sich darauf, die jetzt entstehenden Kosten möglichst gering zu halten, weil ich nicht weiß, ob ich nicht darauf sitzenbleibe.
Danke nochmal für die Antworten. -
Werkvertrag: Gewährleistung nach BGB – Bürgschaft ausgeschöpft!
zusätzliche Erläuterungen
Danke erst mal für die Antworten. Hier noch einige Erläuterungen
@ Bernd Jähn:
Ich habe einen Werkvertrag (Notarvertrag nur für Grundstück) und da steht nur, dass ich Gewährleistung nach BGBAbk. habe, also 5 Jahre.
@ Jens-Peter Volquardsen:
Gewährleistungsbürgschaft hatte ich, aber die ist inzwischen aufgebraucht (5 % sind ja quasi nichts, ein mittlerer Baumangel reicht und die Summe ist weg). Wieso kann ich einen Subunternehmer auch bei Gewährleistungsabtretung nicht heranziehen (prima, ich werde Sub und brauche nie mehr haften), die Abtretung ändert doch nichts an der Gewährleistungspflicht des Subunternehmer / Nachunternehmer, nur der Anspruchsberechtigte wird ein anderer? Die Subunternehmer / Nachunternehmer wurden damals alle korrekt bezahlt, jetzt zu sagen, sie bekämen noch Geld ist wohl etwas einfach.
Wenn es aussichtslos wäre, den Architekten zu belangen, dann würde sich keiner von denen mehr auf einer Baustelle blicken lassen. Meiner war aber dauernd da und hätte den Baufehler bemerken müssen.
Der Schaden war nicht bekannt, sonst hätte ich natürlich sofort reklamiert. Ich habe erst jetzt nach dem Wasserschaden bei der Ursachenforschung gemerkt, dass das Fallrohr falsch angeschlossen war. Schließlich gräbt man ja nicht vorsorglich den Boden auf, nur um zu sehen, wie ein Rohr angeschlossen ist.
@ Josef Thalhammer:
Bürgschaft siehe oben. Natürlich wird das Haus nicht gleich einbrechen, aber hier liegt doch wohl eindeutig ein Baumangel vor, der langfristig zu weiteren Schäden führen kann.
Noch eine weitere Frage: Was muss zur Beweissicherung getan werden? Reichen da Fotos des Mangels aus oder muss da ein teurer Gutachter bestellt werden (der letzte war ca. 1 h da und hat 600,- € kassiert, toller Job), der vor Gericht u.U. von der Gegenseite nicht anerkannt wird? In diesem Fall ist der Mangel ja offenkundig und auch von einem Laien zu erkennen.
Meine Fragestellungen richten sich darauf, die jetzt entstehenden Kosten möglichst gering zu halten, weil ich nicht weiß, ob ich nicht darauf sitzenbleibe.
Danke nochmal für die Antworten. -
Bauträger (vermutlich) insolvent: Mängelrüge – Vorgehensweise!
Überschrift
"Bauträger pleite, was nun? " Nächste Zeile "Bauträger vermutlich pleite".
Was ist denn nun richtig? Wenn nur vermutlich pleite, dann Mängelrüge an Bauunternehmer bzw. feststellen ob wirklich pleite. Wenn Pleite u. Gewährleistung abgetreten, Mängelrüge an SUB.
Reaktion SUB abwarten und neu überlegen. -
Baurecht: Rechtsanwalt & Gutachter – Strategische Reihenfolge!
Rechtsanwalt und Gutachter
In der Reihenfolge. Problem: guten aber nicht zu teuren Rechtsanwalt zu finden.
Ein guter Rechtsanwalt vermag zu beurteilen, ob nochmal ein Sachverständiger die Mängel aufschreiben muss. Und zwar mit detaillierter (die RA sagen: substantiiert oder so ähnlich) Mängelbeschreibung und -Begründung. Es spielt keine Rolle, ob der SV öffentlich bestellt ist oder nicht.
Ich verstehe solche Verträge nicht. Verstehen sie den Vertrag voll und ganz mit all seinen Konsequenzen und Verbindungen zu BGBAbk. und VOBAbk.🔴 Rechtsanwälte haben das gelernt.
Hier im Forum schreiben auch Rechtsanwälte, suchen sie mal (einer fällt mir auf Anhieb ein: Hägele) -
Gutachterkosten: 600€/Stunde – Aufschlüsselung der Leistungen!
Toller Job ...
600 € für eine Stunde.
Vielleicht sollten Sie mal sagen, warum der 600 € kassieren konnte!
Vermutlich haben Sie mit ihm einen Vertrag abgeschlossen und er war nicht nur eine Stunde vor Ort, sondern hatte Fahrzeit (ruckzuck Std. Nr. 2) und hat Ihnen sicherlich auch ein entsprechendes Gutachten übergeben, dass ausgearbeitet und geschrieben werden muss.
Und ein paar Nebenkosten dürften auch noch dabei gewesen sein.
Und dann muss der ja auch noch die Mettwurststeuer für Papa Staat einnehmen. -
Beweissicherung: Kosten sparen bei offensichtlichen Mängeln?
600 €, ich wollt's selbst nicht glauben
Hat ja nicht lange gedauert bis der erste SV sich auf den Schlips getreten fühlt. Ich habe's doch gar nicht so gemeint, die Kosten mögen ja alle berechtigt sein.
Nur frage ich mich, wieso ich soviel Geld ausgeben soll für etwas, das offenkundig ist? Daher auch die Frage nach der Beweissicherung (Fotos kann ich selber machen, die Kosten dann auch nicht 2 € pro Stück).
Hätte mich gefreut, wenn Sie zur Frage der Beweissicherung auch was gesagt hätten, Herr Dühlmeyer. -
SV-Antwort: Ergänzende Informationen zur Beweissicherung
Ich trage ...
keinen Schlips! 😉.
Und warum soll ich wiederholen, was R.K. ausreichend beschrieben hat. -
Generalunternehmer vs. Bauträger: Abtretung im Vertrag prüfen!
Handelt sich um einen Generalunternehmer und nicht um einen Bauträger, der da ...
Handelt sich um einen Generalunternehmer und nicht um einen Bauträger, der da Pleite ist. Im Vertrag nachschauen, ob es da eine Abtretungseinschränkung gibt. Keine Rechtsberatung! -
Beweisverfahren: Antragstellung nur durch Rechtsanwalt möglich!
Beweissicherung
Da sind wir doch noch gar nicht. Für ein selbständiges Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) muss ja nun erst mal ein Antrag gestellt werden. Das kann aber nur ein Rechtsanwalt.
Der wiederum braucht technische "Munition". Vielleicht reicht das bisherige ja aus. Das wissen wir nicht. Das soll der Rechtsanwalt beurteilen.
In einem Beweisverfahren gibt es einen Beweisbeschluss. Darin stehen Fragen oder Behauptungen Ihrerseits, die der vom Gericht bestellte SV beantworten muss.
Aber eben nur die!
Ausforschen darf er nicht. Also kann es sehr wohl notwendig sein, einen privaten Fachmann zu engagieren, der wirklich alle Mängel sucht (und findet). Denn der privat tätige SV darf aktiv suchen.
Hier mal übliche Preise: Stundenverrechnungssatz zwischen 65 und 130 €, Bilder 2 €, Kopien 25 ct, Fahrtkosten 25 - 100 ct/km. Faustformel: für 3 Seiten Text wird eine Stunde Schreibarbeit benötigt. Sie können aber auch eine Pauschale vereinbaren.
Jedenfalls sind RA und SV allemal billiger als ein verlorener Prozess. Ansonsten müssen Sie sich mit dem Mangel abfinden und das Prozessrisiko meiden. -
🔴 Baumangel: Regenrohr an Drainage – Kostenrisiko abwägen!
Sehe ich das richtig?
1 Regenfallrohr einer kleineren Teildachfläche an Drainage anstelle Regenentwässerung angeschlossen? Aufgegraben zur Mangelfeststellung ist auch schon? Bauunternehmer Pleite? Was meinen Sie was SV/RA/ggf. Gerichtskosten ausmachen werden? Abgesehen von Zeit/Ärger etc. Was sagt denn der Architekt zu den vor. Kosten der Mängelbeseitigung? Ich würde alles mal gegeneinander abwägen und überlegen, ob es nicht das sinnvollste ist, das Problem auf eigene Kosten zu lösen. -
Generalunternehmer haftet: Fristsetzung zur Mängelbeseitigung!
Doch nicht pleite
Der Generalunternehmer ist nun anscheinend doch nicht pleite. Es handelt sich nämlich um eine Personengesellschaft und keine GmbH, und die haftet mit ihrem gesamten Vermögen. Nach Auskunft meines RA haftet der Architekt übrigens auch, wenn er mit der Bauleitung betreut war. Ich habe dem Generalunternehmer jetzt eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt. Wird die nicht eingehalten, gibt es einmalig eine zweite Frist mit der Androhung den Schaden auf Kosten des Generalunternehmer durch eine Drittfirma (nach vorheriger Dokumentation des Schadens) beseitigen zu lassen. Danach kommt der RA ins Spiel. Mal sehen, wie weit ich gehen muss.
Danke nochmal für die vielfältigen Hinweise. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Bauträger insolvent: Gewährleistung, Subunternehmerhaftung & Ihre Rechte in NRW
💡 Kernaussagen: Bei Bauträgerinsolvenz in NRW ist die Prüfung der Gewährleistungsansprüche gegenüber Subunternehmern entscheidend. Eine Gewährleistungsbürgschaft kann finanzielle Sicherheit bieten, ist aber oft schnell aufgebraucht. Die Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts und gegebenenfalls eines Gutachters ist ratsam, um die eigenen Rechte durchzusetzen. Die Unterscheidung zwischen Bauträger und Generalunternehmer ist wichtig, da unterschiedliche Haftungsregelungen gelten. Eine frühzeitige Beweissicherung der Baumängel ist essenziell.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Baumangel: Regenrohr an Drainage – Kostenrisiko abwägen! wird auf das Kostenrisiko bei Baumängeln hingewiesen und eine Abwägung der Kosten der Mängelbeseitigung empfohlen.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Gewährleistung: Subunternehmerhaftung im Notarvertrag prüfen! rät dazu, den Notarvertrag auf Regelungen zur Haftung von Subunternehmern zu prüfen. Dies kann entscheidend sein, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie, ob es sich um einen Bauträger oder Generalunternehmer handelt (siehe Generalunternehmer vs. Bauträger: Abtretung im Vertrag prüfen!). Setzen Sie dem (General-)Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung (Generalunternehmer haftet: Fristsetzung zur Mängelbeseitigung!) und ziehen Sie einen Rechtsanwalt für Baurecht hinzu, um ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten (Beweisverfahren: Antragstellung nur durch Rechtsanwalt möglich!).
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