Baufinanzierung für Selbstständige: Ranking, Voraussetzungen & welche Banken finanzieren?
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Baufinanzierung für Selbstständige: Ranking, Voraussetzungen & welche Banken finanzieren?

Hallo,
ich bin zurzeit auf der Suche nach einer Baufinanzierung, was angesichts meiner Selbständigkeit nicht so einfach ist.
Vor allem da ich erst seit 2 Jahren selbständig bin und dann noch mit einem Gewerbe, welches die meisten Banken eh als kritisch ansehen, es gehört zu den Bereichen Verkehr und Transportgewerbe und das sehen die Banken nicht so gerne. Bei mir handelt es sich dann noch um eine Sonderform des Gewerbes, für welches bei den Banken auch noch kein Ranking vorliegt, meine Hausbank hatte echt Schwierigkeiten, mit richtig einzustufen.
Nun denn, für mein Gewerbe benötige ich ein vernünftiges Büro für 2 Personen und eine große Garage oder Halle für mind. 4 Fahrzeuge. Wenn ich mir so etwas anmieten würde komme ich nicht unter 1000 € netto per Monat und da dachte ich mir, dann kannst du auch bauen.
Eigenkapital ist zurzeit keines vorhanden, da ich dieses in meine Firma investiert habe.
Dafür bin ich aber im Besitz eines 3 Familienhauses, in bester Lage, hier in der Gegend werden die Wohnungen schneller vermietet als die Leute ausziehen können. Die 3 Wohneinhaiten haben jeweils 80 m² und erbringen eine Kaltmiete von 450 €. Das Haus steht auf einem Grundstück von 700 m² und ist aus dem Baujahr 1964. Pro Wohnung müssten aber 20000 € für Moderniersierungsarbeiten aufgebracht werden und das ganze vermietfähig zu machen und den Zeitwert zu steigern, dieser liegt momentan für das Objekt bei 280000 €.
Also benötige ich schon einmal 60000 €!
Dazu kommen dann noch 35000 € für das Grundstück von 1250 m², inkl. aller Kosten.
Und für das Bauvorhaben, Wohnhaus in Holzbauweise, Naturstamm bzw. Rundstamm, Wfl. 200 m² sind 200000 € anvisiert, inkl. aller Nebenkosten.
Benötigt werden also für die Baufinanzierung rund 300.000 €.
Als Sicherheit steht somit das vorhandene Haus zur Verfügung, mit Mieteinnahmen von 1350 € per Monat, welche für die Tilgung verwednet werden kann.
Zum anderen steht ja dann noch das zu bauende Objekt als Sicherheit zur Verfügung.
Besteht irgendeine Chance für die Möglichkeit einer Finanzierung?
Danke
P. Hehl
  • Name:
  • P. Hehl
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Als Selbstständiger ist die Baufinanzierung tatsächlich oft etwas komplizierter. Banken bewerten das Risiko anders als bei Angestellten. Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:

    • Bonität: Ihre Bonität ist entscheidend. Dazu gehören Ihre Einnahmen der letzten Jahre, Ihre Ausgaben und Ihre Schufa-Auskunft.
    • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind Ihre Chancen auf eine Finanzierung.
    • Sicherheiten: Neben dem Haus selbst können Sie auch andere Sicherheiten anbieten, z.B. eine Lebensversicherung.
    • Gewerbe: Einige Gewerbe werden von Banken kritischer gesehen als andere. Das Transportgewerbe gehört oft dazu.
    • Hausbank: Sprechen Sie zuerst mit Ihrer Hausbank. Oft haben Sie dort die besten Chancen.

    Ich rate Ihnen, Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und zu vergleichen. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Konditionen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, der auf Baufinanzierungen für Selbstständige spezialisiert ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baufinanzierung
    Ein Kredit zur Finanzierung des Baus oder Kaufs einer Immobilie. Die Baufinanzierung wird in der Regel durch eine Grundschuld auf das Grundstück oder die Immobilie abgesichert.
    Verwandte Begriffe: Immobilienkredit, Hypothek, Annuitätendarlehen
    Bonität
    Die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit, Schufa
    Eigenkapital
    Das Kapital, das ein Kreditnehmer selbst in die Finanzierung einbringt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank.
    Verwandte Begriffe: Ersparnisse, Vermögen, Eigenleistung
    Gewerbe
    Eine selbstständige, auf Gewinnerzielung ausgerichtete Tätigkeit. Es gibt verschiedene Arten von Gewerben, die unterschiedlich von Banken bewertet werden.
    Verwandte Begriffe: Selbstständigkeit, Unternehmen, Freiberufler
    Tilgung
    Die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Die Tilgung besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
    Verwandte Begriffe: Annuität, Rate, Schuldentilgung
    BWA
    Betriebswirtschaftliche Auswertung. Eine kurzfristige Erfolgsrechnung, die die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens darstellt.
    Verwandte Begriffe: GuV, Bilanz, Kennzahlen
    Sollzins
    Der Zinssatz, der für ein Darlehen vereinbart wird. Er gibt an, wie hoch die Zinsen für das geliehene Kapital sind.
    Verwandte Begriffe: Nominalzins, Kreditzins, Effektivzins

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Unterlagen benötige ich als Selbstständiger für eine Baufinanzierung?
      Sie benötigen in der Regel die Bilanzen der letzten 2-3 Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), Einkommensteuerbescheide, eine Selbstauskunft und Unterlagen zum Objekt (Grundbuchauszug, Baupläne, etc.).
    2. Wie wirkt sich mein Gewerbe auf die Baufinanzierung aus?
      Einige Gewerbe werden von Banken als risikoreicher eingestuft. Dies kann zu höheren Zinsen oder einer Ablehnung führen. Es ist wichtig, Ihr Gewerbe transparent darzustellen und die Stabilität Ihres Geschäftsmodells zu betonen.
    3. Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Baufinanzierung als Selbstständiger?
      Eigenkapital ist sehr wichtig. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind Ihre Konditionen. Ideal sind mindestens 20% des Kaufpreises.
    4. Kann ich Mieteinnahmen zur Tilgung meiner Baufinanzierung nutzen?
      Ja, Mieteinnahmen können zur Tilgung verwendet werden. Die Bank wird die Mieteinnahmen jedoch in der Regel nicht zu 100% anrechnen, sondern einen Sicherheitsabschlag vornehmen.
    5. Was ist eine BWA und wozu benötige ich sie?
      Eine BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) ist eine monatliche oder quartalsweise Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Sie gibt der Bank einen aktuellen Überblick über Ihre finanzielle Situation.
    6. Wie kann ich meine Chancen auf eine Baufinanzierung als Selbstständiger verbessern?
      Verbessern Sie Ihre Bonität, erhöhen Sie Ihr Eigenkapital, stellen Sie Ihr Gewerbe positiv dar und holen Sie sich professionelle Beratung.
    7. Welche Banken sind besonders geeignet für Selbstständige?
      Es gibt Banken, die sich auf die Finanzierung von Selbstständigen spezialisiert haben. Ein unabhängiger Finanzberater kann Ihnen dabei helfen, die passende Bank zu finden.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
      Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle Kosten und Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind. Er ist daher aussagekräftiger für den Vergleich von Angeboten.

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      Informationen zu verschiedenen Kreditarten für Selbstständige.
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      Vergleich verschiedener Anbieter von Immobilienkrediten.
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      Überblick über staatliche Förderprogramme für den Bau oder Kauf einer Immobilie.
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      Tipps zur Finanzplanung und Altersvorsorge für Selbstständige.
    • Grundschuld eintragen lassen
      Informationen zum Ablauf und den Kosten der Eintragung einer Grundschuld.

  2. Baufinanzierung: Ertragswert vs. Zeitwert bei Selbstständigkeit

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Bewertung 3 Familienhaus
    Hallo Herr Hehl
    die Sache ist Aufgrund Ihrer jungen Selbständigkeit schwer darstellbar.
    Jedoch besteht ein gewisser Spielraum. Hierzu wäre es nett, wenn Sie folgende Fragen beantworten würden:
    • Woher haben Sie den Zeitwert von € 280.000,00? Maßgeblich für die Finanzierung eines 3 Familienhauses ist alleine der Ertagswert. Für den Ertragswert sind die nachhaltigen Mieten wichtig.
    • Ist das 3 Familienhaus vollvermiete? Oder wohnen Si ein einer Wohnung drin?
    • Ist das 3 Familienhaus lastenfrei? Oder sind Darlehen im Grundbuch abgesichert?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

  3. Baufinanzierung: Sachverständigen-Gutachten für 3-Familienhaus

    Beantwortung:
    Hallo Herr Hillermann,
    vielen Dank für Ihre Mitteilung, sehr gerne beantworte ich Ihnen die gestellten Fragen.
    1. Der "Zeitwert" wurde durch einen befreundeten Sachverständigen im letzten Jahr ermittelt. Er hat sich das ganze Objekt von unten bis oben angeschaut und mir dann den Preis von 280.000 € genannt, das wäre die Summe die ich bei einem Verkauf zu dem Zeitpunkt verlangen könne.
    2. Zur Zeit werden die Wohnung nur selbst genutzt, durch mich und meine Mutter. Doch glücklicherweise befindet sich das Objekt in einer Lage, wo die Mieter Schlange stehen. Das Haus steht auf einer Insel im Rhein, Hochwasserfrei, Bauland ist eigentlich nicht vorhanden. Hier in der Region will eigentlich jeder dort leben!
    Hier ist es auch unüblich, bei Immobilien verkäufen, über den Preis zu verhandeln, es wird gekauft wie angeboten.
    Bei den Wohnungen selbst handelt es sich um je 80 m², mit 3 Zimmern, Bad und Küche mit Esszimmer. 2 Wohnungen haben einen großen Balkon.
    3. Das Hasu und das Grundstück sind frei von jeglicher Last und Schuld.
    • Name:
    • Patrick Hehl

  4. Kontaktaufnahme: Baufinanzierung für Selbstständige

    Foto von

    Kontaktaufnahme
    Hallo Herr Hehl
    bitte kommen Sie per Email auf mich zu.
    Vielen Dank.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baufinanzierung für Selbstständige: Voraussetzungen und Banken

    💡 Kernaussagen: Die Baufinanzierung für Selbstständige, besonders im Bereich Verkehr und Transport, ist oft komplex. Der Ertragswert ist entscheidend für die Finanzierung, nicht der Zeitwert. Ein Sachverständigen-Gutachten kann hilfreich sein, aber nachhaltige Mieten sind wichtiger. Direkte Kontaktaufnahme mit Finanzexperten wird empfohlen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass junge Selbstständigkeit die Baufinanzierung erschwert, wie im Beitrag Baufinanzierung: Ertragswert vs. Zeitwert bei Selbstständigkeit erläutert wird. Der Fokus sollte auf dem Ertragswert des Objekts liegen.

    ✅ Zusatzinfo: Ein von einem befreundeten Sachverständigen ermittelter Zeitwert kann als erste Einschätzung dienen, ist aber für die Banken nicht ausschlaggebend. Die nachhaltigen Mieteinnahmen und die Lage des Objekts spielen eine größere Rolle, wie im Beitrag Baufinanzierung: Sachverständigen-Gutachten für 3-Familienhaus dargelegt wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zu einem Finanzierungsexperten auf, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und die Möglichkeiten einer Baufinanzierung für Selbstständige auszuloten. Nutzen Sie die im Beitrag Kontaktaufnahme: Baufinanzierung für Selbstständige angebotene Möglichkeit zur direkten Kontaktaufnahme.

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